1、精選文檔農村房地一體不動產確權登記工作流程一、權屬調查權屬調查是不動產權籍調查的核心，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。依據山東省國土資源廳、山東省財政廳、山東省住房和城鄉建設廳關于做好農村房地一體不動產登記工作的通知（魯國土資字2018191 號）文件要求，對于已完成登記發證的宅基地和集體建設用地，開展補充房屋調查；對于已完成地籍調查尚未登記發證但符合發證條件的宅基地和集體建設用地，對原有地籍調查成果進行核實，并對地上房屋等建（構）筑物進行補充調查，形成房地一體的不動產權籍調查成果;對于宅基地和集體建設用地及地上房屋等建（構）筑物均未開展過權籍調查的，應開展房地一體的權籍調查。 權屬調查主要包

2、括：調查核實宗地和房屋的權屬狀況、實地指界、設置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長相關距離、繪制宗地草圖及房屋權界線示意圖、填寫不動產權籍調查表等。土地權屬狀況調查a、宗地狀況調查。應依據不動產權籍調查技術方案（試行) 要求，借助工作底圖和權屬來源證明材料，結合現場核實，調查每宗地的土地坐落與四至。b、宗地權利人狀況調查。包括調查核實權利人或實際使用人的姓名或者名稱、單位性質、行業代碼、組織機構代碼、法定代表人（或負責人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅基地的，除了調查記錄土地權利人的狀況外，還應調查權利人家庭成員狀況，復印權利人家庭戶口簿等資料。c、宗地權屬狀況調查。調查核實

3、確定土地權屬性質、使用期限等，以及宗地是否有抵押權、地役權等他項權利和共有狀況；宗地批準用途和實際用途等。d、權利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關政策不能予以確權登記頒證的，可依實際使用狀況記錄實際使用人和實際使用范圍，在地籍調查表說明欄中，注明“該權利人為實際使用人，因不符合 XX 規定暫不予確權登記。”將調查成果錄入不動產權籍調查數據庫。e、存在權屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權屬爭議原由書，待權屬爭議解決后再進行不動產權籍調查。房屋權屬狀況調查a、房屋權屬來源調查。應依據房屋產權人供應的房屋建設批準手續、符合規劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房

4、屋產權證明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。產權共有或有爭議的，記錄共有或爭議狀況。b、房屋狀況調查。宅基地范圍內的房屋，調查主要建筑物的建筑結構、層數、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法權屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設施如倉庫、圈舍、門房 等不用作權屬界線但為永久建筑結構的，可在不動產權籍調查表中簡要記錄其相關信息，說明其位置、用途、數量等。界址調查a、宗地界址調查。依據地籍調查規程（TD/T 10012012)要求做好宅基地和集體建設用地權屬調查指界，實地設置宗地界標并丈量邊長和關系距離，確保宗地權屬清楚、界址清楚（界址空間相對位置關系精確）。b、對土地權屬

5、來源資料齊全，界址明確，經實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調查，只將相關信息記入不動產權籍調查表即可。對土地權屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實地有變化的宗地及無合法土地權屬來源資料的宗地，需進行現場指界，開展宗地界址調查。實地指界前，通過指界通知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權利人及相鄰宗地權利人或雙方合法代理人、集體經濟組織代表按時到現場指界。指界時，調查員、本宗地及相鄰 宗地指界人、集體經濟組織代表應同時到場，依據指界人指定的界址點，現場設置界標，確認界址點類型、位置。指界后，應準時填寫不動產權籍調查表，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，

6、并在地籍調查表的權屬調查記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點，都應釆用鋼尺或測距儀實地丈量宗地的全部界址邊長，及其接近界址點或明顯地物點與本宗界址點的條件距離或相關距離，條件距離和相關距離無法丈量的，應在界址標示表中的說明欄說明緣由。c、房屋權屬界線調查。房屋權屬界線是指房屋全部權范圍的界線，包括專有部分和共有部分的全部權界線。應實地接受鋼尺或測距儀丈量房屋邊長，標注在房屋權界線示意圖上，并填寫房屋調查表。d、獨立成幢的房屋等建筑物、構筑物與宅基地使用權為同一權利人的，無須開展房屋權屬界線調查，只須測量房角點、丈量房屋邊長并標繪在宗地草圖上。e、建筑物為共有的，如新型農村社區或搬

7、遷上樓等，有戶型圖的， 經核實與實地全都的，按戶型圖確定房屋權屬界線；無戶型圖或戶型圖經核實與實地不全都的，須在房屋全部權人指界下，區分自有墻、 共有墻或借墻，以墻體全部權范圍為界，確認界址類型、位置，測量界址點和房屋邊長，標注在房屋權界線示意圖上，并填寫房屋調查表。填寫不動產權籍調查表依據不動產權籍調查技術方案（試行）的要求填寫不動產權籍調查表。對集體建設用地使用權宗地和宅基地使用權宗地，填寫地籍調查表。假如其上存在房屋，則需填寫房屋調查表。假如其上存在構（建）筑物，則需填寫構（建）筑物調查表。繪制草圖應依據宗地和房屋權屬狀況調查信息、指界與界址點設置狀況、 界址邊長及相關距離丈量結果，按概

8、略比例尺繪制宗地草圖，依據需要繪制房屋權界線示意圖。宗地草圖及房屋權界線示意圖必需現場繪制（實地丈量邊長）。有基礎圖件資料的地區，可持打印的相關圖件到現場，依據指界和實際丈量邊長狀況做好現場記錄，形成草圖。權屬核實權屬核實的內容應與權屬調查的范圍基本全都，經核實需要變更的，需進行變更調查登記，核實無誤的，補充主要房屋的房屋信息后統一入庫。二、不動產測量為滿足本次確權登記頒證工作任務，充分兼顧宅基地制度改革、集體經營性建設用地入市等農村土地制度改革的需要，可統籌考慮本地區的基礎條件、工作需求和經濟技術可行性，因地制宜地選取合適的測量方法。原則上，同一地區內可以釆用多種測量方法共同開展工作。把握測

9、量對土地及其房屋等定著物，把握測量的技術、方法和精度指標依據地籍調查規程（TD/T 1001-2012）執行。界址測量解析法。對于工作基礎和經濟條件較好、技術力氣較強的地區或調查精度影響土地產權人切身利益的，如各類農村改革試點、征地拆遷地區等，可釆用解析法測量，即利用測量儀器實地獵取宗地界址點精確坐標，繪制權籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、辨別率優于 0.2 米的正射影像圖，已有大比例尺（不小于 1:2000)地籍圖、地形圖等資料在圖上釆集界址點坐標，實地丈量界址邊長，形成權籍圖，并計算宗地面積等要素信息?？闭煞āτ诮洕鷹l件較差、偏遠地區或分散、獨立的宅基地和集體建設用地

10、，或不動產生命周期較短，建筑物、構筑物更新速度較快，且調查精度不影響權利人切身利益的，在確保宗地權屬清楚、空間相對位置關系精確的前提下，可接受更為簡便易行的方法，如通過實地設置宗地界標，確定界址點位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地面積。房屋測量a、對于已頒發房屋產權證的，經核實權利人未發生變化，房屋未進行翻改建的，只需將房屋登記的相關信息與宗地權籍調查成果一并錄入不動產權籍調查數據庫中，無需重新開展測量。b、新型農村社區或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經核實無變化的，通過戶型圖獵取房屋內部邊長，沒有戶型圖的需實地測量。c、房屋測量可結合實際需求，選用解析法、圖解法測量房角點坐標，也可釆用勘丈法

11、鋼尺丈量房屋邊長。d、無法丈量房屋邊長的，應丈量至少兩條房角點與界址點或房角點與相鄰近地物的相關距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。宗地圖和房屋分戶圖測制不動產權籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產單元圖等，不動產單元圖包括宗地圖、宗海圖和房產分戶圖等。a、宗地圖的測制。以已有地籍圖為工作底圖測繪宗地內部及四周變化的不動產權籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法依據地籍調查規程（TD/T1001-2012）執行。b、房產分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖等為工作底圖繪制房產分戶圖。房產分戶圖的編制要求和內容參照房產測量規范（GB/T17986.1-2000）7.3 的規定。面積計算a、可釆用

12、坐標法或幾何要素法計算面積：坐標法。釆用解析法獵取宗地界址點和房角點坐標的，可通過坐標法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。接受圖解法獵取界址點坐標或其它簡易方法的，可以通過實地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如簡潔的矩形房屋可以依據量取的長和寬直接計算出其面積。b、宅基地范圍內只對其主要建筑物計算建筑面積。可以按房產測量規范要求計算面積，也可以釆取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設施面積可依據地方規定或當地習慣計算。集體建設用地內的全部房屋及建（構）筑物均應計算面積。c、新型農村社區或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的戶面積成果

13、。無戶面積成果的可通過戶型圖（經核實無變化的）或實地丈量的成果計算面積。d、應在地籍調查表和房屋調查表中說明宗地和房屋面積的計算方法和過程。三、調查結果公示縣級以上地方人民政府統一組織宅基地、 集體建設用地和房屋權籍調查的，應將權籍調查結果在本集體經濟組織范圍內進行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明。對于外出務工人員較多的地區，可通過電話、微信等方式將權籍調查結果告知權利人及利害關系人。公示期不少于 15 個工作日，公示期滿無異議的，進行建庫歸檔。四、數據庫建設及管理系統搭建在農村地籍調查登記發證數據庫的基礎上，依據地籍調查規程和不動產登記數據庫標準，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體

14、建設用地使用權和宅基地使用權、房屋調查數據庫和管理系統。五、確權登記發證依據不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例實施細則不動產登記操作規范（試行）等相關規定，協作自然資源主管部門做好農村房地一體確權登記發證工作。六、與不動產數據庫連接實現農村“房地一體”不動產登記數據庫與現行不動產登記數據庫連接，相互融合。建設農村房地一體信息管理系統。主要用于農村宅基地使用權和房屋全部權的屬性數據和空間數據匯總、整合、標準化，為符合不動產登記數據整合入庫規范的數據，進行建庫和數據管理。此項工作宅基地部分應當已通過不動產數據整合項目完成，該項目為政府選購項目。七、形成三維不動產管理系統通過三維不動產管理系統的建設，實現不動產登記檔