1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載！2010年1-7月北京房地產別墅區域成交分析一、2010年1-7月北京別墅區域供銷走勢2010年1-7月份（2010.1.1至7.31，下同），北京別墅新增預售1488套，總成交1690套，供銷比為1:1.14，說明北京別墅市場供求情況較為平衡。北京別墅市場總成交1690套，成交面積為57.95萬，成交金額高達138.43億元，成交均價為23888元/。數據顯示，北京別墅在前7個月的成交中，潮白河別墅區以總成交面積11.96萬穩居各別墅區之首，而奪得成交金額冠軍的區域非西山別墅區莫屬，總成交33.12億元。1-7月新增別墅1488套 潮白河成供應之首數據

2、顯示，2010年1-7月，北京別墅市場新增預售別墅1488套，主要集中于潮白河別墅區、亦莊別墅區和城南別墅區。其中，潮白河別墅區新增供應最多，高達350套，占總供應量的23.5%；其次是亦莊別墅區，新增供應312套，占總供應量的21%。而新增供應最少的當屬西山別墅區，僅新增22套別墅，由于西山別墅區供應日益稀缺，該區域的成交均價也日益上漲，目前成交均價為44939元/，遠遠高于其他別墅區。潮白河別墅區以量取勝 京東別墅以套稱王縱觀1-7月北京別墅成交量概況，潮白河別墅區總成交面積高達11.96萬，成為各別墅區中成交最多的區域，成交以中大戶型別墅為主；而東部泛CBD別墅區則以總成交332套居各別

3、墅區套數排行首位，該區域成交面積為9.07萬，僅次于潮白河別墅區，成交以較小戶型的別墅為主。成交量最少的當屬亦莊別墅區，僅成交17套，成交面積為0.35萬。西山別墅區獨占鰲頭 總金額高達33.12億元從各別墅區域成交額數據顯示，西山別墅區前7個月成交總金額達33.12億元，穩居成交金額銷冠。與排名第二的東部泛CBD別墅區的總成交金額相比，高出9.15億元。成交較不理想的亦莊別墅區在成交金額方面也排名最后，總成交0.71億元。西山別墅區以稀為貴 比區域均價高出21051元/數據顯示，西山別墅區以44939元/的成交均價遠遠高于其他別墅區域，比各區域成交均價高出21051元/，將近一倍。在九個別墅

4、區中，成交均價最低的是懷密別墅區，為13511元/，與區域成交均價相比，低10377元/。2010年1-7月，位于西山別墅區的頤和原著以總成交金額16.53億元的佳績奪得北京別墅銷售總金額排行榜的冠軍，已將近10億元的絕對優勢搖搖領先第二名的龍湖香醍溪岸。龍湖香醍溪岸雖然在成交金額上處于劣勢，但其憑借成交99套，共3.95萬的大成交量獲得銷售面積和銷售套數排行榜冠軍。具體榜單如下：1-7月北京別墅銷售總金額排行榜排名所屬別墅區項目成交金額（億元）1西山別墅區頤和原著16.53 2城南別墅區龍湖香醍溪岸6.78 3潮白河別墅區富力丹麥小鎮5.79 4西山別墅區億城西山華府5.26 5潮白河別墅區

5、藍岸麗舍4.60 6西山別墅區金隅長安山麓4.54 7中央別墅區龍灣別墅3.46 8潮白河別墅區富力灣3.27 9八達嶺昌平別墅區領秀新硅谷3.00 10懷密別墅區君山高爾夫別墅2.68 1-7月北京別墅銷售總面積排行榜排名所屬別墅區項目成交面積（萬）1潮白河別墅區龍湖香醍溪岸3.952潮白河別墅區藍岸麗舍3.183城南別墅區富力丹麥小鎮2.924西山別墅區頤和原著2.65懷密別墅區君山高爾夫別墅1.866潮白河別墅區富力灣1.867八達嶺昌平別墅區北京灣1.648城南別墅區提香草堂1.489八達嶺昌平別墅區領秀新硅谷1.4710西山別墅區億城西山華府1.441-7月北京別墅銷售總套數排行榜排

6、名所屬別墅區項目成交套數（套）1潮白河別墅區龍湖香醍溪岸992城南別墅區富力丹麥小鎮803西山別墅區金隅長安山麓744潮白河別墅區藍岸麗舍605西山別墅區億城西山華府536八達嶺昌平別墅區領秀新硅谷466城南別墅區提香草堂466東部泛CBD別墅區龍湖·蔚瀾香醍469懷密別墅區君山高爾夫別墅4510八達嶺昌平別墅區北京灣43二、北京九大別墅區域解剖潮白河別墅區：供銷兩旺 強勢崛起2010年1-7月，潮白河別墅區新增預售350套，成各區域供應量之首，成交套數為287套，供銷比為1：0.82，供稍過于求，但總體來說，供求關系發展還算平衡；該區域總成交面積為11.96萬，占北京別墅總成交面積

7、的20%，位居第一；成交金額為20.78億元，區域排名第三；成交均價為17375元/，比總成交均價低6513元/，可見，該區域的價格還有較大的升值空間。潮白河別墅區成交一直表現不錯，1月份成交54套，成交面積2.09萬，奪得當月區域成交量排名第一；2月份進入傳統淡季，成交滑落；3、4月份再次出現成交高峰，分別成交78套和74套；5、6月份隨著別墅整體走勢的下滑，潮白河別墅區成交也有所下滑，分別成交22套和11套，相比其他別墅區當月的成交情況，該區域的成交還是處于優勢的；7月份成交小幅回升，成交33套。從1-7月，該區域的成交均價相對穩定，沒有太大的起伏。該區域的成交項目中，龍湖香醍溪岸一枝獨秀

8、。該項目成交99套，成交面積為3.95萬，成交金額達6.78億元，三項指標在該區域的所有成交項目中，均排名第一。該區域的成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：潮白河別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）龍湖香醍溪岸6.78藍岸麗舍4.6富力灣3.27潮白河別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數（套）龍湖香醍溪岸99藍岸麗舍60富力灣37潮白河別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）龍湖香醍溪岸3.95藍岸麗舍3.18富力灣1.86西山別墅區：成交均價遙遙領先 凸顯區域保值性2010年前7個月，西山別墅區新增預售22套，成交196套，供銷比為1:8.9，呈現出明顯的供不應求的

9、狀態。該區域在1-7月份，總成交面積達7.37萬，占北京別墅市場總成交的13%，位居九大別墅區的第三名；成交金額為33.12億元，成為了今年前七個月北京別墅的成交主力；成交均價44939元/，與總成交均價相比，整整高出21051元/之巨，也使得西山別墅區成為當之無愧北京最貴的別墅區。數據顯示，西山別墅區成交高峰為3、4月份，3月份成交53套，成交金額7.65億元。而4月份，或許是因為市場對房貸政策反應的滯后性，反而成為該區域在2010年前7個月中的成交最高峰，4月該區域共成交83套，成交金額高達12.96億元。從5月份開始，樓市新政開始顯現威力，在市場萎縮的大環境下，西山別墅區成交也開始回落，

10、成交套數和金額有了明顯下滑，不過仍然優于低迷的2月。2月是該區域目前成交最為慘淡的月份，僅有5套、總金額1.13億元的成績。另外，值得注意的是，雖然新政打壓對市場成交影響頗深，但是該區域的成交均價卻保持高位運行，6月時上升至頂點52714元/，7月小幅下降了1661元/，顯示出了該區域別墅較好的保值性。該區域成交項目中，頤和原著自然是當仁不讓的王者。該項目成交28套，2.6萬，成交金額更是達到了16.53億元，更連續在3-7月奪得北京市場銷售金額榜的榜首桂冠。金隅長安山麓在前7個月中表現也不俗，共銷售74套。西山別墅區成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：西山別墅區1-7月成交金額前三名項目

11、成交金額（億元）頤和原著16.53 億城西山華府5.26金隅長安山麓4.54西山別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數金隅長安山麓74億城西山華府53頤和原著28西山別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）頤和原著2.6億城西山華府1.44金隅長安山麓1.43東部泛CBD別墅區：受新政打壓 大起大落統計數據顯示，2010年1-7月份，東部泛CBD別墅區新增預售240套，總成交332套，居各區域成交套數之首，供銷比為1:1.38，供求較為平衡；該區域總成交面積為9.07萬，占北京別墅總成交面積的15%，僅次于潮白河別墅區；成交金額為23.97億元，位于西山別墅區之后；成交均價為26428

12、元/，比總成交均價高2540元/。從該區域在1-7月份的成交分析表中，可以看出，東部泛CBD別墅區在4月份之前的成交處于穩步增長的趨勢，至4月份，則出現成交高度集中，也就是新政剛出臺的時候，該月破天荒地成交了167套，成交面積為3.91萬，占該區域前7個月總成交的4成多。從5月份開始，直到7月份，該區域處于沉寂狀態，5、6、7月份分別成交15套、9套、12套，而其成交均價也未下調。從其新政前后成交的大起大落顯示了東部泛CBD別墅區對房貸調控政策的極度敏感，至今仍未有起色。該區域的成交項目中，龍湖·蔚瀾香醍表現搶眼。該項目成交46套，成交面積為0.86萬，成交金額達2.67億元，均名列

13、第一。該區域的成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：東部泛CBD別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）龍湖·蔚瀾香醍2.67富力山2.54格拉斯小鎮1.63東部泛CBD別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數龍湖·蔚瀾香醍46江南山水38龍湖花盛香醍24東部泛CBD別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）龍湖·蔚瀾香醍0.86龍湖花盛香醍0.7格拉斯小鎮0.7中央別墅區：供不應求 新政下顯強抗壓性2010年1-7月份，中央別墅區新增預售72套，成交104套，供銷比為1：1.4，呈現供不應求的狀態。該區域在2010年前7月，總成交面積達4.67萬，

14、占北京別墅市場總成交的8%；成交金額為11.76億元；成交均價25182元/，與總成交均價相比，高1294元/。數據顯示，中央別墅區成交高峰期為1月份和5月份，1月份成交26套，成交金額達3.13億元，創2010年前7月成交最高。4月份，房貸新政頻出，并沒有對該區域的成交造成影響，反而顯示出強抗壓性，5月再度創造成交高峰，接下來的6月和7月也表現不俗。2月份為成交低迷期，僅成交7套，成交金額為0.96億元。雖然在成交套數方面，2月份成交最少，但是以成交金額而言，3月的中央別墅區成交更為冷清，僅實現0.71億元的銷售金額。該區域的成交項目中，明星項目當屬龍灣別墅。該項目成交36套，成交1.18萬

15、，成交金額高達3.46億元，以絕對的優勢擊倒該區域的其他項目。中央別墅區成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：中央別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）龍灣別墅3.46財富公館1.35清錦源0.74中央別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數龍灣別墅36上東假日9晴翠園7中央別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）龍灣別墅1.18財富公館0.61晴翠園0.44亞奧京北別墅區：經濟型別墅受歡迎2010年1-7月份，亞奧京北別墅區新增供應93套，相比往年的供應情況，大幅度萎縮。該區域總成交161套，供銷比為1:1.7，表現出供不應求的狀況；另外，其總成交面積為5.68萬，占北京別

16、墅市場總成交的10%，略高于中央別墅區和懷密別墅區；成交金額為13.76億元，區域排名第五；成交均價24225元/，比總成交均價略高。數據顯示，亞奧京北別墅區總體成交平平，3月份是該區域唯一的成交高峰，成交87套，成交金額高達4.21億元。除了3月一度走高外，其他幾個月均成交暗淡，尤其是5、6月份，分別只成交3套和1套，僅能以“慘”字形容，而這兩個月剛好是新政調控在別墅市場顯效，可見亞奧京北別墅區受新政打壓影響較大。另外，值得注意的是，5、6月份雖然成交少，但其均價保持在25000元/，而成交最多的3月份的成交均價則是前7個月中均價最低的一個月份，僅17915元/，可見，該區域經濟型較受歡迎。

17、該區域的成交項目中，潤澤莊園獨領風騷。該項目成交21套，成交面積為0.76萬，成交金額達2.58億元，三項指標在亞奧京北別墅區的所有成交項目中，均排名第一。該區域的成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：亞奧京北別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）潤澤莊園2.58保利壟上1.68亞運新新家園1.48亞奧京北別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數潤澤莊園21保利壟上15東方普羅旺斯10亞奧京北別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）潤澤莊園0.76保利壟上0.76東方普羅旺斯0.71八達嶺昌平別墅區：供應緊缺 后期成交下滑2010年1-7月份，八達嶺昌平別墅區新增預售69套，

18、總成交186套，供銷比為1:2.7，供求關系失調，需求遠遠大于供給；該區域總成交面積為6.89萬，占北京別墅總成交面積的12%，區域排名第四；成交金額為14.92億元，位于潮白河別墅區之后；成交均價為21655元/，比總成交均價低2233元/。八達嶺昌平別墅區1-7月的成交走勢與東部泛CBD別墅區有點相似，成交高峰是4月份，5-7月出現成交低迷，至今未回到新政前的成交水平，甚至低于傳統成交淡季1-2月份。該區域4月份成交69套，成交面積為2.87萬，成交金額達7.64億元，值得注意的是，4月份的成交均價為26620元/，是1-7月份成交均價最高值，而成交最少的6月份的成交均價是1-7月份成交均

19、價最低值，這也說明價格不是該區域購買者購買別墅考慮的首要因素。該區域的成交項目中，成交金額最多的是領秀新硅谷，總成交金額為3億元；成交面積最多的是北京灣，總成交面積達1.64萬；成交套數最多的是領秀新硅谷，總成交套數46套。八達嶺昌平別墅區的成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：八達嶺昌平別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）領秀新硅谷3北京灣2.48園墅1.31 八達嶺昌平別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數領秀新硅谷46北京灣43園墅26八達嶺昌平別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）北京灣1.64領秀新硅谷1.47中海瓦爾登湖別墅0.77懷密別墅區：新政后成交慘淡

20、 近期觸底反彈2010年1-7月份，懷密別墅區新增供應41套，成交套數為147套，供銷比為1:3.6，區域供不應求；今年前7個月中該區域共成交4.5萬，占北京別墅市場總成交的8%，與中央別墅區持平；成交金額為6.08億元，僅排名九大別墅區第八位；成交均價13511元/，比總成交均價低了10377元/，是北京成交均價最低的別墅區。數據顯示，懷密別墅區成交波動較大，成交情況最好的時間是在4月份，成交套數56套，面積1.69萬，金額為1.69億元。而新政出臺后僅1個月，該區域就受到了巨大的沖擊，在5月份成交跌入谷底，僅1套別墅售出，成交冷清可見一斑，成交金額也僅為0.03億元。接下來的6、7月份中，

21、區域觸底反彈，成交情況有所回升。該區域的成交均價一直處于一個較低的價位，最高點也僅是6月份時的15116元/，較總成交均價低了不只萬元，2月份時該區域成交均價最低，僅為10313元/。該區域的成交項目中，君山高爾夫別墅一枝獨秀，無論是成交金額、套數還是成交面積均領遙遙先區域內的其他項目，前7個月中，君山高爾夫別墅共成交2.68億元，售出45套，成交面積為1.86萬。該區域的成交套數、成交面積、成交金額前三名如下：懷密別墅區1-7月成交金額前三名項目成交金額（億元）君山高爾夫別墅2.68天恒別墅山0.91歐郡香水城0.83懷密別墅區1-7月成交套數前三名項目成交套數君山高爾夫別墅45海闊水岸花墅

22、23天恒別墅山30懷密別墅區1-7月成交面積前三名項目成交面積（萬）君山高爾夫別墅1.86歐郡香水城0.58海闊水岸花墅0.54城南別墅區：配套缺乏 價格低洼2010年1-7月，城南別墅區新增供應289套，實際成交223套，供銷比為1:0.8，該區域呈現出供大于求的態勢。前7個月中，城南陽光別墅區總成交面積6.5萬，占北京別墅市場總成交的11%；成交金額11.39億元，略低于中央別墅區；成交均價17523元/，比總成交均價相比，低了6365元/。數據顯示，3月和4月是城南別墅區成交情況最好的兩個月，3月份該區域共成交58套，成交金額為2.77億元。4月份新政出臺后，區域成交略有下滑，成交54套，金額2.72億元。在新政的影響下，6月份成交終于跌落到了谷底，整整一個月僅售出9套，金額也只有0.51億元。好在7月份由于部分新盤的推出，重新拉升了區域的成交，成交套數達到了26套，金額達到了1.29億元。前7個月中，該區域的成交均價基本都保持在20000元/以下，僅6月份一個月的均價達