1、利率變化對房地產價格的作用機制分析摘要：房屋買賣在我國自古以來就存在，而真正形成一個產業是在建國前30年，一直到1991年都處在摸索的道路上；次年房地產市場開始實施，從早期的混亂到10年后成為國民經濟支柱產業的平穩較快發展。但2003年以后，房地產投機需求不斷擴大，一些銀行盲目擴大信貸額度，房屋價格虛高，房地產市場價格嚴重的偏離，也導致了一系列的民生問題。為了解決這些問題，我國已經采取了一系列的調整方法，例如，房產稅，限購令等以防止房地產市場不正常運作，從而解決關系到的民生問題。在許多宏觀政策中，利率政策是政府調控房地產價格的主要手段，作為貨幣政策的三大法寶之一，利率政策是最常用的方法。其影響

2、雙方的供應和需求。本文從利率和房地產價格的基本理論入手到我國房地產市場現狀分析，基于此來分析利率變化對房地產價格的作用機制。關鍵詞：利率 房地產 價格一、利率和房地產價格基本理論（一）利率決定理論概述利率是金融學的一個重要范疇，簡稱利息率，是借款期限的利息額與貸款金額的比例1。利率具有二重性，即作為貨幣基金的價格和貨幣政策工具兩種屬性。根據資本市場供給和需求貨幣基金價格，利率，區分各類金融資產的質量，并進行不同的資本定價。利率決定理論流派眾多，五花八門，總結出來大致經歷了三個階段和三點爭論，分別是：古典學派，凱恩斯學派的時期及新古典學派的時期。三個要點是：儲蓄和投資決定利率，貨幣供應和需求決定

3、利率，商品市場和貨幣市場共同決定利率。在凱恩斯之前，傳統理論局限在現貨市場的利率分析上，凱恩斯把利率放在貨幣市場調研，均衡利率理論由此形成。新古典綜合派把兩者結合起來，提出了可借貸利率決策理論，然后再加入國民收入，貨幣市場和商品市場，提出了著名的IS-LM曲線分析模型，形成理論一般均衡利率。從利率決定理論的三個發展階段和三個角度來看，無論哪個學派哪種思想，不管儲蓄投資決策，或貨幣供求，以及兩個決策理論的利率，利息匯率形成機制一直沒有離開這個主線，“利率市場由市場的供求關系來確定”。（二）房地產在國民經濟中的作用房地產行業是城市的生存和發展的基礎，是城市經濟的載體，是國民經濟尤其是作為城市經濟的

4、支持系統和前提。城市經濟作為一個有機的生命體，房地產行業經濟是這個生命體的骨骼系統或支持系統，任何活的生命體，如果沒有支持系統和骨骼系統將無法站立起來。房地產是城市經濟活動的載體，是城市乃至整個社會的經濟，政治，軍事，文化等現代人類的一切活動的前提，包括物質文明和精神文明的現代化建設和人類的繁殖，這與房地產必要的物質前提和環境是分不開的2。一般情況下，房地產對國民經濟有三個方面的作用：（1）房地產行業的發展對國民經濟具有巨大的推動作用和連鎖反應。（2）房地產行業的發展會促進整個國民經濟結構高級化。（3）房地產行業的蓬勃發展，有利于培育和完善社會主義市場體系及其功能。二、我國利率政策概述我國政府

5、所執行的貨幣政策具有多樣性，具有直接影響的就是調息。中國的基準利率由央行設定，是基于國民經濟的現狀，從利率范圍和評價兩個方面著手，通過商業銀行為載體，進入資本市場，促進宏觀經濟的健康發展。時下比較常用的利率政策是調整存款準備金率和貸款利率。存款儲備是用來調整商業銀行信貸結構和抵御風險的基金，它是實施貨幣政策的三大手段之一3。存款準備金率的刺激是非常激烈的，當提高存款準備金率，實際上等于降低了銀行資產的情況下，貨幣供應量下降，伴隨著銀行放貸能力的下降；相反，當準備金率降低，就會導致貨幣供應量擴大，從而增加貸款的能力。自1984年以來，存款準備金至今共有45次調整。我國存款準備金制度始于1984年

6、，最初是由貨幣當局負責，根據用途的不同分為三種主要類型；1985年，統一標準是10；自那時以來一直保持13的水平。1998年，為了匹配我國的特殊國情，在存款準備金制度的一般存款上進行了重新分類，并調整比例至8。由于基本每年進行一次調整，在2007年的基本每月都會變化，與此同時，也出現了建國以來的最高水平。自2008年以來，根據金融機構的存款準備金率和融資能力規模進行分類，以迅速從金融危機中復蘇，準備金率降低四次，拓寬了銀行的信貸能力，刺激投資和消費。在2010年國內金融的“冬天”已過去，準備金率上調12次，以降低商業銀行的存款創造能力，以防止經濟過熱發展；于2011年12月5日，所有金融機構存

7、款準備金率下降0.5，反方向體現了投資結構的國家調控。在2012年內，央行兩次下調存款準備金率，主要的原因是，銀行有限的融資能力，企業和個人貸款額度少。該調整反映銀行流動性緊張的現實，也反映了國家對當前金融市場的監管。存貸款利率是指將個人和公司與商業銀行之間的借貸資金，其中，存款根據時間長短稅率分為七類，不同的類別執行不同的收入水平。貸款利率資金的使用可分為住房貸款利率，汽車貸款利率，綜合消費貸款利率等。我國目前是以人民銀行發布的貸款和存款利率的整體經濟指標作為指引和規定的，所有金融機構根據需要適當上下浮動。商業銀行的目標是為求利潤的，他們所購買和銷售的主營業務產品就是金錢，為了賺取更高的回報

8、，擴大存貸款利率之間的差距是一個可行的方法，但借款成本將相應增加4。如果說銀行的準備金規定了可用資金規模，存貸款基準利率則決定該銀行利潤的獲得性。在上個世紀，由于市場經濟剛剛成立，在摸索的階段來調整基準利率，因此各項指標變化更加激烈。自2002年以來，基準利率走勢趨于平緩。以2008年為線，2002-2008年，貸款和存款利率在中國處于不斷上升的趨勢；在2008至2012年，存貸款利率變化方向不明確。我國在2002至2008 年存貸款利率處在0.27的調整范圍，在金融危機之后，調整范圍降至0.25。2010年經濟復蘇后連續兩次加息，2011年連續3次上調利率，2012年6月首次調低五年期利率0

9、.25個百分點。業內人士研究表明他們的意見，基本都認為降息是由外部環境和內部條件的影響下完成的，歐洲和美國等發達國家在金融危機中仍然無法迅速逃脫，政府借貸利率的手段，以避免通貨緊縮，穩定物價水平。三、 我國房地產市場現狀分析（一） 我國房地產市場發展歷程我國房地產行業以上世紀八十年代住房改革為第一條分水嶺，之前執行的是國家統一分房，1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房、調整租金，提倡個人建房買房”的設想，房屋產權開始進入人們的腦海5。直到1991年，中國的房地產市場進入了黑暗時期，在此期間，摸索是我國房地產行業的真實寫照，香港模式成為開發商的導向。后來，在1998年，福利分房的取消，同年

10、，中國人民銀行發布個人貸款管理辦法，將住房全面推向市場，完全改變了住房公共產品的性質及市場成為決定置業的關鍵因素。從那時起，房地產市場已進入快速增長期，按每年投資規模不斷增加，基金持續上升。由于市場經濟本身的障礙，在缺乏及時有效的宏觀調控時，房地產市場也呈現出無序的競爭，2001年投資投機狂潮出現，這年，溫州的炒房團的出現，北京奧運會的成功申請，將房地產的價格推向了高潮，龍頭開發商的房地產價格虛高，泡沫泛起。政府針對房地產市場的不規范，實施了一系列相關措施，在2004年人民銀行上調存貸款利率，在2005年，頒布了“國八條”，“新八條”，隨后一年期存貸款利率一直上漲，并頒發“國六條”，所有這些措

11、施都未能抑制房價上漲的趨勢走高，直到2007年下半年，國家宏觀調控的作用才得到發揮，買家停止購買腳步，等待更好的進入時機。但時間不長，在2008年持續的“寒冬”只過了一季，房地產市場又開始火了起來，隨著國民經濟的復蘇，住房價格普遍上漲，新一輪的政府調控又要重新開始。2013年年初，政府有關部委出臺房地產調控的“國五條”，對調控房市的原則再次予以強調，把房屋購買置于嚴格的政府監管之下，行政上建立相關領導責任制，經濟上增加住房及土地供給，并限制投資房屋行為，多種手段同時發力，使房地產市場能得到長遠、順暢的運行6。（二）全國房地產市場開發投資狀況在2012年，每年投資71803.79億元，比上年同期

12、增長16.3，但增速下降了11.61。其中，完整的住宅開發投資49374.21億元，同比增長11.43，增幅比上年同期下降了18.74；完整的建筑開發投資3366.61億元人民幣，同比增長32.36，增幅比上年同期下降8.43；完整的商業營業用房開發投資9312億元人民幣，同比增長26.35，增速比上年同期下降了5.29。盡管所有的開發投資水平超過上年同期，但增長的比例卻顯著降低，使我國的房地產開發投資逐步走向穩定發展。按照區域劃分，從開發投資來看，東部沿海地區總量最大，可達到4.06萬億元，占全國投資的56.4，投資在中西部省份持平，達到1.6萬億元。從所有的增長點來看，都比上年同期有所增加

13、，西部省份的增長速度最快，達到了20，中部省份緊隨其后，達到18 ，最慢的東部省份，也達到14。（三）全國房地產開發規模和開、竣工狀態2012年，中國的商品房施工面積為57.34億平方米，其中，住宅施工面積為42.89萬平方米，增長10.7。房屋新開工面積17.7億平方米，相對去年同期下降了6.73；其中，住宅新開工面積為13.07億平方米，同比下降11.4。完整的建筑面積為9.94億平方米，同比增長7.4；已竣工住宅面積7.9億平方米，同比增長6.3。雖然新開工面積增速放緩，但始終保持正增長，過快的房地產市場有所緩和，房地產開發商開始了理性調整的決策。建筑面積的增長在2007年達到第一個高峰，在2008年，由于全球經濟危機，房地產市場也受到重創，其增長率下降，但直到2010年，積極的財政政策和貨幣政策帶來了一定的刺激，居民消費和儲蓄開始復蘇，建筑面積出現第二次高峰，在經濟復蘇的同時，房地產市場再次火爆，價格飛漲，政府開展更高的利率和更嚴格的信貸審批流程，發展的熱情再次被按下。（四）全國商品房銷售情況在2012年，我國商品房銷售面積為11.13億平方米，比去年同期增加了1.27，比去年同比增長率下降了4.1。其中，現房銷售面積2