1、業主交房流程及注意事項業主交房流程及注意事項阿 那 亞 項 目 業主交房流程及注意事項 一、如何理解交收樓 二、物業交房流程 三、物業交房注意事項 四、案例解析一、如何理解交收樓一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念 是指開發商通過物業管理公司將具備入住條件的房屋交付業主使用的過程。物業公司代表開發商交房，從業主角度就是收樓。 故稱”交收樓“ 一、如何理解交收樓一、如何理解交收樓2、交收樓的構成： 由一個核心和三個重點構成。 核心：物業與開發商的溝通 三個重點：交樓許可證 物業預驗接管及前期整改 前期培訓3、核心問題需切實的貫穿在整個交收房流程之中。4、把握好三個重點有助于物管處在交收樓活動前

2、，打下扎實的基礎，在充分準備的前提下展開對交收樓的活動。 一、如何理解交收樓一、如何理解交收樓核心：物業與開發商的溝通1.交收樓活動是開發商和物業這兩位演員搭臺給業主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業管理的初期物業管理比較薄弱的階段就能獲得業主一定程度的認可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現就是在物業進入正常運行后的物業費繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這處戲？演員是一出戲好壞的關鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發商（從最初的場地安排、資料、預驗收到最后的整改等）。開發商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這處戲。 一、如何理解交收樓一、如何理解交收樓6

3、.以上引出今天要主講的主旨：物業與開發商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發商建立健全的溝通體系： 定期性會議 專題會議 發文及回復的流程8.要勤于和開發商溝通。9.容易發生的問題：開發商主觀意識重。 應對：灌輸物管知識。 一、如何理解交收樓一、如何理解交收樓重點一、交樓許可證1.確認可以交樓的標志是什么？標志是取得住宅交付使用許可證2.根據秦皇島市地方性法規和預售合同范本的規定，取得住宅交付使用許可證是房屋交付的前提。3.在取得住宅交付使用許可證前開發商如果進行交房：開發商先行交房的行為時違法性為你4.業主如果辦理了售房手續：A 可能將面臨房屋質量缺陷和配套設施設備不完備的風險

4、。 B 根據預售合同規定，業主有權要求開發商承擔違約金。 C 業主有權拒絕收房并向主管部門舉報。 D 逾期交房超過約定期限的，業主有權單方面解除合同。5.以上內容表明無證交房的風險巨大，后果嚴重。6.參考條款：秦皇島市新住宅交付使用許可規定一、如何就理解交收樓一、如何就理解交收樓重點二、物業預眼接管及前期整改的工作1. 對小區單元及公共區域進行驗收，提出整改項目，制定整改流程。 目的：將問題消滅在交房之前，物業公司全面接受后減少交房時的投訴， 以提高客戶的滿意度，確保交房工作順利完成。2.與開發商協商制訂切實有效的整改流程及方案。3.定期參加開發商例會，控制整改進度及時間節點。4.物業接管方案

5、擬定。5.在驗收過程中對設施設備，型號、品牌等做匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強巡視，嚴格管理（鑰匙領用制度等）一、如何就理解交收樓一、如何就理解交收樓8.預驗方式： 8.1前期模擬驗收由物業管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內部及公共區域進行查驗。工程缺陷和隱患反饋給發展商。 作用：熟悉設施設備，避免重復整改，避免延誤接受時間。 8.2接開發商竣工通知后進行先期驗收，由發展商項目部、監理、發展商銷售部、總包/分包、物業管理公司等共同進行。 8.3交接驗收的尾聲進行三方查驗，由發展商項目部、施工單位及物業管理公司

6、三方進行。如單元的裝修、設施設備調試和開荒保潔都已完成，則由物業管理公司人員將鑰匙接收并填寫鑰匙簽收記錄。反之，則由物業管理公司將問題匯總于相關的匯總表，并在驗收會議上提報發展商整改直至完成后由物業管理公司接收。接收后物業管理公司需安排定時巡視，以確保在交付業主前始終保持良好的狀態。一、如何就理解交收樓一、如何就理解交收樓重點三、前期培訓1.小區基本情況的培訓：占地面積、單元數量、車位數、電梯、小區內設備 設施及周邊設 施等。2.供應商及產品的培訓分為單元配套設施設備產品培訓以及土建及內裝修專 業知識培訓： 2.1單元配套設施設備產品的培訓包括：廚房櫥柜、電器，以及衛生間潔具、 熱水爐、空調、

7、電氣電工產品等。 2.2土建及內裝修的專業培訓有發展商共同參與。 培訓內容包括：土建的結構建設，外墻屋頂、門窗、防震專業知識培訓以及 內裝修 選用材質特點，施工工藝，安裝工藝等專業知識的培訓。3.培訓臨時管理公約及業戶手冊是在短期里使無相關工作經驗的員工快速掌握物 業工作要點的比較好的方式 綜合小區的實際情況進行小區臨時管理公約及業戶手冊的培訓。使員工掌握公司及管理處對小區管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作運用。一、如何就理解交收樓一、如何就理解交收樓4.交房的培訓包括：A.整體交房流程。 B.管理處員工熟悉交房環節中的各類表單 C.交房流程及相關標點的具體使用及注意事項的解答 D

8、.模擬交房演練5.交接時期統一口徑培訓： 對交房活動期間業主提出的問題進行統一的回答，避免尷尬。6.交接時期員工行為規范培訓：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。二、交收樓流程二、交收樓流程一、房產交接 業主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續時，向先現場辦理人員出示：1.收樓通知書；2.業主身份證或委托書及代理人證件；3.銷售合同及收據等相關證明； 由開發商相關人員及物業客服部人員陪同業主至開發商財務處繳納相關款項（包括房款、代辦小產證、代收分式電表裝置費、代收有線端口初裝費、代收燃氣表具費等）并開具繳費證明。 業主憑繳費證明領取新建住宅使用說明書、新建住宅質量保證書、質量監督檢查合格證

9、書、空氣檢測合格證書。 簽署房屋交接書后，領取單元內各項設施設備產品說明書、單元保養說明書等。二、交收樓流程二、交收樓流程二、物業管理繳費 業主在發展商處結清房款及領取各項物品后，由物業管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業管理公司財務部繳納費用：1、前期物業管理費（十二個月）2、代收維修基金。 業主在繳付上述費用后，物業財務部將出具收樓繳費證明。二、交收樓流程二、交收樓流程三、辦理物業登記手續 在確認業戶將房款及物業管理費均已繳納后，由物業管理公司客服部人員幫業主辦理物業登記手續，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預售合同、有效身份證件并復印存檔（業主如為境外人士，代理人委托書需公

10、證）；另需復印已繳物業管理費、維修基金發票存檔。2、業主簽署并簽收臨時管理公約及承諾書 臨時管理公約作為業主委員會成立之前業主、物業管理公司和發展商在小區內行駛各項權利和義務的約定，對業主也是一種保障，因此臨時管理公約簽署非常重要。3、業主填寫業戶聯絡表。 業戶聯絡表涉及到業主的個人信息及聯絡電話、地址等內容，因此屬于保密文件同時為做到業主信息的有效性和合法性，業戶聯絡表必須由業主本人填寫。4、業主簽署并簽收搬遷及電梯使用承諾書 注明了小區搬遷及電梯使用的一些規定及注意事項，對業戶順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時也是物業管 理公司于與業主在搬遷和電梯使用上的約定。二、交收樓流程二、交收樓

11、流程5、業主簽收搬遷及電梯使用通知書、租客登記表、業主手冊和服務指南等表單和文件，以方便業主進一步了解各項表單的使用及管理公司提供的各項服務。6、業主簽署并簽收防火、治安責任書 防火、治安責任書 的簽署是要求業主做好單元的安全防火、防范工作，同時協助物業管理公司保護好小區公共區域的消防設備、設施、器材。7、業主簽收治安管理規定和停車庫/場使用規定。 物業管理公司希望業主能遵守小區的治安管理規定和停車庫/場使用規定，配合物業管理公司共同管理好整個小區。8、業主核對及簽收進戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業各項手續后，陪同業主至單元內驗房。二、交收樓流程二、交收樓流程三、驗房 在辦完物

12、業各項手續后，由物業管理公司客服部人員、工程技術人員發展商銷售人員三方同陪業主至單元內驗房：1、業主將單元進戶門打開，由“三方”陪同清單單元物品、設備及設施，核對單元的水、電、和燃氣讀數，在物業（單元）接收記錄表簽署確認。物業工程人員為業主演示設施設備使用功能及狀態。2、如業主驗房時發現單元內存在著一些問題或疑問，物業管理公司工程人員無法回答的即通知發展商工程人員來現場解疑。如需整改的發展商工程人員在現場回復業主整改工作時間表，并記錄在案，以確保驗房工作順利進行。3、若有整改事項，業主可委托物業管理處跟進并及時報告整改結果。4、驗收完畢后，由業主、發展商、物業確認簽字。二、交收樓流程二、交收樓

13、流程 憑收樓通知書業主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業主證明原件（業主如為境外人士，代理人委托需公證）審核后有開發商相關人員陪同至開發商財務處繳納相關款項至開發商處領取新建住宅使用說明書、新建住宅質量保證書、質量監督檢查合格證書、空氣檢測合格證書，簽署房屋交接書，領取單元設施設備產品說明書，單元保養說明書等 至物業管理中心財務處繳納前期物業管理費、維修基金等費用為業主辦理我也相關手續（簽署管理公約、業戶資料交付記錄表，業戶手冊）由開發商銷售人員、物業客服陪同業主驗房，物業工程文員為業主演示設施設備使用功能及狀態業主如在驗房過程中提出整改要求則進入整改流程抄錄水、電、天然氣

14、度表數，簽署單元接收記錄表收樓完畢二、交收樓流程二、交收樓流程四、交收樓整改 業主驗房時發現單元內存在問題需要整改時，由物業工程人員將業主提出的問題填寫物業（單元）接收記錄表或驗房整改單上，由業主簽收確認后復印（物業、業主、發展商），由發展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業主可將進戶門鑰匙托管至物業管理公司。在整改內容完成且業主復驗合格后，由業主取回托管之鑰匙。二、交收樓流程二、交收樓流程業主驗房時提出整改要求確認整改項目并在驗房整改單上填寫并有業主簽字確認驗房結束將驗房整改單復印三份，原件存入業主檔案開發商物業業主工程項目部銷售部物業工程部對整改內容進行跟蹤檢查總包/分包

15、按驗房整改單進行整改工作客服負責跟進報修進程，并做好與業主的溝通工作整改結束物業確認符合與發展商、分包商協調預約業主再次上門驗收時間業主前來驗收驗收不通過或有新的問題整改完成驗收通過在整改單上簽收交收樓整改流程圖三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項1、發展商落實事項 交房前 入戶許可證取得：交房現場公示 交房場地安排：A 確定場地：位置方位、面積大小、流轉方向、功能區隔 B 適度裝修 ：地面、四壁、照明、電話、空調、家具 C 導視布置 ：園區外圍、收樓現場 事項：1、場地安排在寬敞、便于流轉的室內。建議臺面按手續辦理的流程一字排開。 2、準備幾個VIP間，如現場發生爭吵可請業主進入商談，避

16、免擴大影響。 3、確認行人/行車道。驗樓路線應以通暢、方便為主，避免交樓現場混亂。 4、現場電話、網線等設施要能滿足現場辦公的要求。 5、及早與開發商商議、確認交收樓流程及維保流程。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 園區布置三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 收樓現場三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交樓場地三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項p 交樓場地三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 交房物品資料： A 交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存 B 交房資料：兩書準備、結構圖提供、物業相關資料 事項：1、如物業代為處理二書可提請開發商采取一些高效的方式。如使用

17、印章等。 2、相關資料開發商應盡快提供（業主資料、實測面積、小區概況、設施設備等）。 3、以上準備工作一擔條件允許，應及早完成。 房屋預驗接收： A 時間節點控制 B 提前介入施工現場 C 整改跟進 事項：1、制定切實有效的預驗、整改方案。 2、開發商定期例會不可減少。 3、合理利用開發商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導致重復整改延誤接受時間。 4、開發商在交樓前應做好開荒保潔的工作。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 交房物品三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交房中 業主驗房收樓后整改期限確認：A 由項目部專業工程師與業主當面書面確定 B 工程部按照時間跟進整改工作 事項

18、：開發商應在現場組織由總包、分包和開發商工程師共同組織成的“緊急維修隊”在交房時如發生一些交房人 員無法解決的工程問題可通知“緊急維修隊”前來，由專業人員與業主當面接洽，擬定解決。 面對“問題”業主即時配合物業公司處理：一忌拖延、二忌擴散、三忌被動 事項：1、面對“問題”業主應做好與開發商之間的溝通、協調。 2、交房現場有業主情緒激動時，應請其離開交房現場，進入事先準備的VIP間內處理。 3、對業主提出的問題及時給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發商，獲得其指示或技術支持。 專人對口負責：A 及時調整 B 隨時溝通協調 事項：1、在交樓活動中開發商現場人員的分工要明確 2、避免一人對口多項

19、事件，導致處理速度延緩 3、物業員工要熟悉開發商現場人員。并請開發商提供各對口人員名單給物業三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交房后 整改維修單位及人員控制：A 維修工人固定工作場地及上下班時間 B 工程部分工落實跟單作業 C 項目部專人跟進協調 事項 ：1、整改維修單位及人員控制。國家規定施工時間為：周一至周五8點至18點 2、開法傷定期整改例會制度 共性問題控制：A 專題會議 B 專函知會 事項 ：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。 2、對于業主提出的非質量的共性問題，也要及時通報開發商（例如封陽臺等） 3、以發文/專函形勢發送給開發商，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。 三

20、、物業交房注意事項三、物業交房注意事項1、物業管理處理落實事項 交房前收樓人員安排：A 認真計劃，按時到崗，周詳培訓 B 以老帶新，控制加班，各部配合 C 后備支持，善用資源，適時調整 事項：1、交房活動進行時會有大量的加班，在交房前應把員工的調休盡量消化掉。 2、樓宇驗收、接管接收階段，時員工熟悉樓盤的最好時機。 3、工程部應做好設施設備的登記、匯總的工作。并熟悉設備的維修、使用。 4、要提前做好模擬交樓的工作。 5、在此期間要注意一些設施設備配件及專用工具的收集。 6、尤其在接管之后必須建立嚴格有效的管理制度，例如鑰匙領用制度，出入制度，整改人員控制制度等，以確 保在交付業主前始終保持良好

21、的態度。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 收樓資料：A 業戶手冊、管理公約 B 收樓表單、裝修申請 事項：1、物業相關的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應盡可能早的提供給開發商做修改確認。 2、可建議開發商把收樓活動中物業用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發商而言感覺上美觀、正規，對 物 業而言省了人力、物力。 3、建議在交房活動中對管理公約進行簽收。在和開發商、物業經理協商的情況下決定是否將物管費等敏感 問題寫入公約一并讓業主作簽收。 4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構成及內容。 管理處辦公場地：A 完成裝修 B 正是啟用 事項：1、應盡快為各部門找好辦公區域。便于工作的開展。

22、2、辦公裝修可提請開發商。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交房中 要點：合理安排作息時間。交樓期間工作時間有很大的部確定因素，因靈活制定 作息時間，使員工保持狀態，避免不必要的減員。 客服人員：A 等候接待 B 資料發放 C 入住登記 D 文件簽署 E 鑰匙領用 事項：1、業主檔案應在交收樓活動時同步建立，并盡可能收集齊全業主的相關信息。 2、人員分工明確，員工對自己的工作熟練、職責要明確。 3、鑰匙托管。 4、客服交房技巧。 5、控制交房時間。 6、簡單講解大致會使用的表單及使用方法。 7、因交收樓活動分為開發商及物業2大部分，務必與開發商做好交接工作。 8、業主資料時密件，必須做好

23、保密工作。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項工程人員：A 交樓驗收 B 整改跟進 C 裝修申請事項：1、在業主套內，清點設施設備數量。 2、對于簡單的和需要知道的設備做一下演示，例如燈、門對講等。 3、要配合客服對業主進行主動的指引。 4、整改單填寫要清晰，內容要完整。不屬于質量問題的要做好解釋工作。 5、在單元查看結束并得到業主同意后，抄寫水電煤讀數并由業主確認簽字。保安人員：A 方向引導 B 秩序維護 C 車輛管理 事項：保安部應準備緊鄰時預案，以應對現場突發情況。保潔人員：A 園區環境 B 現場清潔 三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交房后 整改跟進：A 時間控制 B 質量控

24、制 C 投訴控制 整改跟進：A 及時整理統計 B 函告相關單位 C 專人跟進落實三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項 總結核心問題： 與開發商之間良好的溝通時順利完成接收樓活動的關鍵三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項交接樓管理的重點（要求、規定、注意事項）1、交收樓之前的必須做好充分扎實的準備工作2、與發展商共同制定各種收樓資料并提前完成收樓表單印制。3、財務需確定業主收樓時繳納的費用類別及計算依據、起收日期及注意事項。4、提前一周完成交收樓場地布置并組織各相關人員現場演練。5、合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時工作。6、做好鑰匙管理尤其是為交樓單元鑰匙及寄存鑰匙的交接工作。主要檔

25、案的建立1、管理處主要為每個業主建立業主檔案，每個業主檔案包括業主及租客信息，收樓時填寫的各類表單整改情況等等。 當然日后有關該業戶的所有信息（包括投訴處理、管理費收繳、等等）都應存入該檔案。檔案一般按單元號碼設立。 檔案的保管需注意保密性，需謹慎保管，亦不可擅自透漏給他人。2、業主檔案的建立是交收樓管理中至關重要的一個內容，這是物業管理公司服務工作的第一手資料，對開展各項工作 均有重要作用，業主檔案建立質量的高低在很大程度上左右著物業管理公司后續工作的進行，因此必須引起高 度重視。3、業主檔案建立包括資料室管理、檔案文件柜設置、單子檔案錄入和檔案使用制度建立等各項工作。三、物業交房注意事項三、物業交房注意事項常見問題的處理辦法/注意事項1、因房屋質量問題，業主拒絕收樓并提出賠償要求的處理。 需知房屋在交付使用時會存有一些不影響使用功能的質量問題，故交樓時業主會收到新建住宅質量保證書，跟進國家和本市的相關法律規定，由發展商提供相應的維保期限，業主提出的房屋質量問題如果確實