1、文化產業園運營模式及盈利模式分析文化產業園運營模式及盈利模式分析文化產業園運營模式中投顧問在2016-2020年中國文化產業園建設運營深度分析及前景預測報告中提出，我國文化產業園運營模式主要分為以下幾種：（一）政府主導模式政府主導模式是指文化產業園區的軟件與硬件，從規劃、設計到使用、管理、維護等，都由政府主導執行完成。這種模式具有充足的資金來源及相關政策支持的特點。如加拿大溫哥華葛闌湖島園區的經營管理模式就屬于此類型。園區的經營單位是加拿大房屋貸款局（Canadian如rtgageand Housi銘Corporation，簡稱C洲C），1972年由加拿大聯邦政府授權對葛闌湖島園區進行開發建設

2、。C洲C雖然是全國性的房地產經紀公司，但它卻不是一個純粹以營利為目的企業組織，因為政府的支持，它以長期的心態經營葛蘭湖島園區，制定了長期的發展目標，園區從規劃設計到經營管理，維護等軟體與硬體資源建設，也都一手包辦。（二）建設-經營-轉讓模式建設經營轉讓模式是政府將園區交由民間團體投資興建和經營，等營運期滿后，再將所有權移轉給政府。一般程序為政府先進行前期研究，然后以公開發包方式，將園區公共建設的規劃或設計、建造均交由民間企業辦理，并由政府以授權方式交予民間企業運營，由承包商在特許期內，負責設計、籌措經費、興建、運營與管理，在興建完成后，可以營運并回收成本，約期結束后將所有權再移交政府.這種模式

3、具有先期投資成本高、回收期間長、相關風險高、政府與民間團體需長期廣泛合作及采用專案融資等特點。（三）經營-轉讓模式經營轉讓模式是由政府對文化產業園區進行重大基礎設施投資建設，并擬訂園區的發展方向，而園區的其他配套建設及經營和管理則完全委托給民間企業來完成，企業提出整體的軟、硬件規劃構想，并需經政府審議通過.臺灣的20號倉庫、華山創意文化園區和高雄市的駁二特區，都是文建會委托民營企業經營模式。例如，在華山創意文化園區的經營過程中，文建會負責園區內、外空間的改建、重整，然后委托給橘園國際策展公司經營。（四）租賃-開發-經營模式租賃開發經營模式是政府將土地或現有設施設備以租賃或出讓的形式給企業或企業

4、聯合體，而后由主導企業或者企業聯合進行文化產業園區的開發建設，再由主導企業或者企業聯合體進行文化產業園區的管理組織。文化產業園盈利模式（一）物業租賃收入文化園區通過招商，形成文化創意企業的聚集。入駐的文化創意企業看中的是文化園區的地理位置、建筑風格、文化環境、配套設施，以及同類企業類聚形成的企業間的信息溝通便利、要素資源共享、經營成本的降低。不同類別、不同層次的文化創意企業聚類，在競合過程中形成的有利于激發產業創新，產生資源“溢出”效應和產生“內力驅動”。這些，構成文化園區提供的軟件資源。文化園區是文化創意企業在地理空間上的集中而形成的。文化園區為創意企業提供房屋、配套設施等硬件資源，文化創意

5、企業通過對資源的使用支付租賃費用。租賃收入構成文化園區最基本的收入來源。租賃收入的高低取決于當地經濟發展水平、文化園區所處的地理位置，以及文化園區的軟硬件檔次。文化園區的投資規模與租賃收入的比例，即固定資產投資收益率，是衡量文化園區盈利能力的重要指標。（二）活動策劃收入文化園區作為文化創意企業發展的平臺，可以通過組織、策劃相關的文化文化活動獲得收入。一是為入駐的文化創意企業舉辦創意產品的展覽、發布、拍賣、交易等；二是外部文化產品針對文化創意企業群體進行定向推銷，主辦專門的發布、展示和拍賣活動；三是利用文化園區的品牌影響力，承辦國際國內創意產品在本地區的推廣和發布活動。隨著經濟的發展和社會保障體

6、系的逐步完善，居民文化娛樂類消費能力會逐步提高，文化創意企業對文化產品的推廣力度會大幅加強，文化活動的策劃市場空間大。文化園區應抓住機遇，拓展活動策劃市場，加大活動創收工作力度。（三）項目投資收入文化創意產業包括的內容廣泛，按國民經濟行業分類標準，有82個行業小類和6個行業中類劃入文化創意產業的范疇。在文化創意產業發展過程中，各地根據具體情況，結合當地的優勢和發展需要，發展的重點不同。上海市將文化創意產業發展劃分為研發設計創意、建筑設計創意、文化傳媒創意、資訊策劃創意、時尚消費創意五大重點行業。文化創意產業行業類別豐富，有些文化項目產業鏈條長，需要的資金投入多，產生的效益持久，如電影、電視劇、

7、動漫、網絡游戲、新興網絡媒體等。文化創意企業大多處在成長初期，僅憑自身實力難以滿足項目需求，一般是借外力，引進社會資本參與投資。文化園區可以借助平臺優勢、信息優勢，有重點地選擇一些有市場前景的、盈利能力強的文化項目，參與園區創意企業的單個文化項目投資，既可以現金方式投資，也可以房屋使用權，或者是公共文化設施，或者是一些專用性資產的使用權進行投資。如影視文化創意園可以影視拍攝景點作為專用性資產的使用權進行折算投資，從而獲得比單純租賃使用更高的收入。大型文化項目是高風險、高回報的項目，投入前一定要做好論證、調研和評估。（四）產權投資收入文化園區以現金、實物、使用權、品牌等無形資產進行入股投資，以公

8、司制形式確認股權，分享企業經營成果所取得的收入。我國文化園區的文化創意企業結構不合理，為文化園區進行產權投資提供了條件。根據上海創意產業中心對上海市75家掛牌的文化創意園區入駐的110家企業的調查顯示，民營企業34家，約占總數的31%，私營企業47家，約占43%，國有企業僅4家，占%。國有企業因種種原因缺乏活力和創意，在創意企業中占比很小，民營企業和私營企業因規模小、靈活性好，聚集了較多的創意人才。中小型民營企業和私營企業是我國文化創意產業發展的主力軍。文化創意產業投入大，培育期較長，效益顯著，中小型民營企業和私營企業普遍存在融資難的問題，在進行文化產業運營時，需要借用社會力量，吸引外資進行經

9、營。加上文化創意產業市場前景廣闊，行業利潤率高，民企和私企經營方式靈活，文化園區看準后，可以參與中小型文化創意企業的產權投資，與他們一起成長。（五）其他服務性收入文化園區為入駐的文化創意企業提供服務取得的收入。如為文化創意企業進行人才招聘、代理、培訓取得的收入；為藝術家進行作品展覽、拍賣、代理銷售取得的傭金收入；為電影、電視劇、網絡游戲等文化產品舉行首映式、新聞發布等取得的勞務收入等。文化園區可根據自身定位，結合入駐企業的特點，有針對性地提供定制服務，獲取服務性收入。（六）盈利模式評價中投顧問在2016-2020年中國文化產業園建設運營深度分析及前景預測報告中提出，文化園區的收入來源渠道決定其

10、盈利模式的產生。通過上述分析，可以總結出文化園區的盈利模式類別：1、單一的盈利模式主要收入只有一種來源渠道，其他收入來源比重很小。我國的文化園區大多由政府投資，主要目的是為文化創意產業的發展營造文化環境，提供聚集空間，帶動當地文化創意產業的發展，文化園區作為平臺，以房屋租賃收入維持運營費用。由社會資本投資建設的文化園區，大多是租用舊廠房進行改造建成的，房屋產權和土地性質沒有改變，投資方只有使用權，沒有產權，不能享受資產增值收益，只能靠運營獲取房屋租賃的溢價收入，俗稱二房東。目前，上海的很多園區都屬于這種類別，經營狀況并不樂觀。靠租金收入單一盈利模式來維持園區運營，主要取決于租金水平和投資收益率

11、。由于大部分園區沒有土地資本投入，只是改建和裝飾，固定投入不大，只要地段好、軟硬件好、入駐企業飽和，一般5年左右可以收回投資。2、組合盈利模式單一盈利模式盈利能力不強，文化園區大多采用組合盈利模式，即在園區經營過程中，采取多種方式創收，拓展園區收入來源渠道，獲取最大收益。文化園區通過對商務結構的分析，對園區的資源進行科學配置，豐富園區的業務結構，使其產生最大效益。如園區在經營過程中，發揮著文化創意企業的平臺作用和孵化作用，園區可利用對文化孵化企業進行跟蹤，對成長性好的企業進行產權投資，對好的文化項目進行投資等獲取收入。這既扶持了園區文化企業的發展，又能充分分享企業經營成果，提升園區的盈利能力，有效解決了單一盈利模式下園區企業成長壯大了，而園區只能收取有限的租金收入，園區發展與園區文化企業發展不同步的矛盾。組合盈利模式需要定期對園區收入來源結構進行分析，通過分析來調整園區的資源配置，有重點地扶持盈利能力強的收入渠道，逐步培育園區獨有的、成熟的盈利模式。3、動態組合盈利模式文化園區的發展一般要經歷設計、調整、