1、荔灣區住房市場研究研究對象：在售洋房分析框架 宏觀環境研究 區域環境研究 區域樓盤調研 荔灣區在售樓盤分析 荔灣區樓盤測評 荔灣區投資價值分析 總結區域環境研究1.荔灣區概況 荔灣區，位于廣州市西部，東鄰越秀區、海珠區，西界佛山市南海區，北部、西北部與白云區水陸相通，轄22條行政街，土地面積59.10平方公里，2014年末，常住人口 89.14萬人，素以“西關”、“荔枝灣”和“水秀花香”著稱，是廣州市中心城區和廣佛都市區的核心區、廣州老三區之一。2.荔灣區規劃荔灣區土地利用規劃中提出至2020年的發展戰略： 落實廣州市“中調、西聯”戰略，促進形成“城鎮集約、生態友好”的土地利用模式： 優化提升

2、，改造舊城空間 強化西聯，拓展西部用地 保護耕地，農地生態結合對土地利用提出了總體目標定位： 充分發揮荔灣區區位優勢，將荔灣區建設成為生態環境優美、空間布局合理、產業結構優化、西關文化凸顯、適宜創業居住、全面和諧發展、充滿活力、富有魅力的中心城區。 這一土地發展利用規劃從2010年至今成效明顯，特別是“三舊改造”這一重大工程，大大提高了老城區的土地利用效率，改善了生態環境。土地、交通、環境等方面的改善促進了荔灣區商品房開發的速度，地塊價值也逐步提升。3.板塊劃分 將荔灣區劃分功能板塊如圖：依據：廣鋼新城控制性詳細規劃白鵝潭經濟圈控制性詳細規劃土地利用總體規劃（2010-2020）白鵝潭經濟圈功

3、能板塊面積（公頃）范圍發展定位老荔灣1265老荔灣是舊時的西關，包括沙面、華林等13個街道。老廣州本土風情、居住、傳統商業區大坦沙355位于荔灣區西部，四面環水，是珠江前航道第一大島。國家化的花園島嶼；廣州市以城市商務、旅游、休閑為核心的現代服務業新業態的重點功能區；以生態居住為導向的，具有西關文化風情的商貿、文化、居住區。芳村4620原芳村區，2005年5月起，將其與舊荔灣區合并，“芳村區”行政區劃取消。廣鋼新城商圈及白鵝潭經濟圈腹地廣鋼新城657.4包括廣鋼集團白鶴洞地塊168.1公頃、三個村（鶴洞、東塱和西塱）集體土地267.9公頃以及整合周邊的舊城、舊廠、舊村和水域等用地221.4公頃

4、。特色宜居新區、專業交易中心白鵝潭經濟圈650包括沙面總部經濟區、濱水商務區、商務休閑旅游區、新型商住區、商貿旅游區、文化創意產業區和電子數碼港等六區一港。廣佛之心、國際商業中心、水秀花香的宜居城區4.房地產前景0002.12.368.846.990.1632.742.750002.107.996.99027.522.7505101520253035一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月面積（萬平方米）面積（萬平方米）月份月份2015年年1-10月荔灣區新建商品房與商品住宅批準預售面積月荔灣區新建商品房與商品住宅批準預售面積商品房預售面積商品住宅預售面積4.681.842.213.372.3

5、44.284.22.874.034.634.331.651.983.242.094.133.962.614.033.5900.511.522.533.544.55一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月面積（萬平方米）面積（萬平方米）月份月份2015年年1-10月荔灣區商品房和商品住宅網上簽約面積月荔灣區商品房和商品住宅網上簽約面積商品房銷量商品住宅銷量25607266142524925915253492474324394289282569830787151071542016787149421462215634161821607715896144750500010000150002000025

6、0003000035000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月價格價格(元元)月份月份2015年廣州市與荔灣區商品房網上簽約均價對比年廣州市與荔灣區商品房網上簽約均價對比荔灣區商品房均價廣州市商品房均價優勢1.地理位置：獨特的區位優勢和便利的交通優勢，位于廣州老城區，地段價值高2.文化底蘊：文化底蘊深厚，眾多的歷史古跡和嶺南文化深厚3.經濟環境：廣州市有名的商業繁華區，飲食，旅游，商貿互動的資源優勢，吸引大量的人流劣勢1.區域發展不夠平衡，部分地區相對落后，配套設施不成熟2.商業環境相對落后，商業環境差機會1.發展規劃：廣佛肇經濟圈聚焦區、廣州西聯戰略的重點區,廣州實施“中調”戰略融合帶來

7、的機遇。2.廣佛都市圈融合帶來的機遇3.休閑經濟興旺帶來的機遇威脅1.區域競爭加劇：荔灣區附近新發展大量的居住新城，如金沙洲；以及佛山市南海區域，對荔灣區居住人口產生巨大的分流作用2.佛山房價的威脅：佛山房價相對于荔灣區低將近一半，荔灣距離佛山地理位置近，不利于荔灣區商品房的銷售發揮優勢，弱化劣勢挖掘機會，化解威脅區域樓盤調研樓盤分布地圖樓盤分布地圖片區劃分分析思路 將樓盤根據地段歸屬于五個片區 片區內單個樓盤分析 片區給各個樓盤對比分析 片區間樓盤市場對比分析樓盤劃分規劃板塊在售樓盤老荔灣西關海、君薈名軒、龍津世家、龍津華府、流花君庭大坦沙悅江上品苑、花語水岸芳村翠荷軒、路徑雋瀧灣、中國鐵建

8、荔灣國際城廣鋼新城中海花灣壹號、元邦明月水岸、金融街.融穗華府白鵝潭經濟圈珠光御景壹號、珠江鵝潭灣、新世界凱粵灣A.老荔灣板塊（1）板塊概況 老荔灣是地處獨具嶺南特色的中心城區，歷來以繁榮興旺之商都“西關”和風景優美之“荔枝灣”、“水秀花香”著稱，承載著深厚的嶺南文化。 由于地理位置的先天優勢，白鵝潭商圈，大坦沙島及廣佛都市圈核心區交匯于此，使得荔灣正為老城荔灣開辟出發展的新格局。 但是老荔灣可開發的地塊比較少和小，因為體量的原因，沒辦法做到開發指數高的樓盤，所以，對于高價項目，客戶方面是有購買力的，但是每年可以購買的優質地段，卻少有適合他們的產品，所以價格就控制在那個程度上了。深厚的嶺南文化

9、各大商圈的中心可開發潛力不高（2）典型樓盤：西關海西關風情樓盤名稱 中信西關海位置荔灣南岸路23號開發商 中信地產投資商 中信地產廣州投資有限公司代理商合富輝煌（中國）房地產顧問有限公司車位數 2800個，車位配比是 1:1.3物管公司 中信物業管理公司綠化率 30.00%物管收費 3.6元/月平方米容積率 1.3開盤時間2014年9月1日入住時間 2017年總戶數 總戶數2000戶， 當期戶數306戶戶型及面積三房兩廳兩衛（118平米） 三房兩廳兩衛（143平米） 四房兩廳三衛（195平米） 占地面積210000平米目標客戶群體改善性需求、高端購買力裝修標準 精裝修均價35000元/平米項目

10、項目共建共建1717棟住宅，最低層為棟住宅，最低層為1616層，最高層則有層，最高層則有5656層層198198米高，米高，力爭打造廣州核心區的地標建筑群。項目緊臨珠江邊，將打造一線江景豪宅，戶型戶型大面積大面積為主，三房為主，三房131-136131-136平米，四房平米，四房153-377153-377平平米米。營銷策略西關海項目賣點一線江景目標客戶群自住價值和投資價值比較高，改善居住型產品，戶型的單價和總價都很高，僅適合高收入水平的客戶選購。特殊付款方式一次性付款、按揭；定金20萬打98折，按時付款折后98折。產品創新西關海為50萬方超大規模的景觀園林世家大宅，17棟摩天建筑群配城央罕有

11、的1公里江岸休閑步道，為客戶打造終身私享高端生活社區。廣告推廣現場活動、路牌、現場廣告、海報、宣傳單銷售情況銷售情況好，其中143三房暢銷,483套房源在售銷售率82% 去化速度正常暢銷原因交通便利、私享一線江景、毗鄰青年公園、荔灣湖公園、近中山八/上下九/北京路商圈、周邊配套成熟2012.08.20西關海攝影活動頒獎現場，吸引很多客戶參加，場面熱鬧2015年10月30日晚，一場宏大的亮燈盛典在珠江東畔的西關海隆重舉行。作為濱江豪宅標板的西關海，此次強強聯合金眾地產、深圳建工、中信地產的三方企業，在198米高的超高豪宅的頂端點亮投資商深圳建工的品牌LOGO和項目LOGO。老荔灣板塊樓盤價格變化

12、趨勢0100002000030000400005000060000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均均價價：元元/月份月份西關海君薈名軒龍津華府龍津世家流花君庭荔灣均價B.大坦沙板塊（1）板塊概況 根據最新的大坦沙地區控制性詳細規劃顯示，四面臨江的大坦沙規劃有28幅住宅地塊，其中一線江景住宅用地近20幅。中間則為行政辦公和科教文衛地塊，另外7幅商業金融地塊則多數靠近地鐵站，整個島嶼四周都分布有生態防護綠地。 新規劃提出要在全島3.55平方公里的范圍內，通過“三舊”改造將大坦沙打造成國際化的花園島嶼，以生態居住為導向的，具西關文化風情的商貿、文化和居住區。一線江景資源生態防護

13、綠地環繞打造成國際化的花園島嶼（2）典型樓盤：花語水岸項目位置：荔灣區大坦沙坦尾西海南路（地鐵五、六號線交匯坦尾站旁）開盤日期：2013-10-26（6棟和10棟） 交房日期：2016-12-31 規劃戶數：2412 建筑面積：259321m 占地面積：80000 建筑形態： 高層 裝修情況：全精裝修 裝修標準：2000.00元/ 綠化率：30% 容積率：3.13 車位數：1930 車位配比：1:0.8 開發商：合景泰富集團、方圓集團 均價：27000元/代理商：廣州合富輝煌房地產公司 樓層狀況：10棟（26層）物業公司：廣州市方圓物業管理有限公司 物業費用：2.8/月 戶型及面積：三房 (8

14、8-114) 、四房 (140) 、五房(165-205) 花語水岸擁有稀缺景觀資源，項目靠近珠江三江交匯處，享一線江景，和天然的城市綠化帶，社區景觀環境好。交通也比較便利，5、6號線交匯站坦尾站就在附近，且有名校資源。 從2013年開盤至今，銷售非常火爆開盤至今，銷售非常火爆，只剩下100多套低層或高層的單元，銷售率達銷售率達85%85%，去，去化率化率快快。最新推出的3棟戶型面積88-134平米三房和132平米四房。營銷策略花語水岸項目賣點雙地鐵名校江景目標客戶群自住價值和投資價值比較高，適合居住型客戶購買，小戶型偏屬剛需型產品，大戶型望江產品偏屬改善性需求、高購買力的客戶選擇。特殊付款方

15、式按揭付款98折，一次性付款96折；團購優惠3萬抵8萬，成交送3萬元管理費、68888元家電大禮包。產品創新地鐵旁、一線臨江；也體現在小區規劃上及戶型規劃的實用上。廣告推廣一方面，通過舉辦葡萄酒文化藝術展、名家畫展、熊貓節等活動吸引客戶，增加樓盤的人氣，提高樓盤的知名度，另一方面通過團購3萬抵10萬、3個99折等優惠方式吸引客戶購房。銷售情況花語水岸是2015年荔灣區的銷冠樓盤，賣到現在已經是尾盤階段，只剩下一百多套。 銷售率達85% 去化速度快暢銷原因雙地鐵雙名校加上一線江景，戶型豐富，性價比較高。大坦沙板塊樓盤價格變化趨勢050001000015000200002500030000一月二月

16、三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均價：元均價：元/月份月份花語水岸悅江上品苑荔灣均價C.芳村板塊（1）板塊介紹 芳村在廣州西南部，珠江西岸，北、東面臨珠江（南航道），與白云區石井、荔灣區西關地區、海珠區隔江相望；南靠珠江（佛山水道），與番禺區大石、南海平洲相鄰；西與南海鹽步、黃岐接壤。一直以來，芳村給人的印象標簽就是工業、農業、花卉城。其工業、農業、花卉的生產已經有很久的歷史，所以至今，芳村還有很多比較破舊的工業區。 根據荔灣區土地利用總體規劃（2010-2020）顯示，政府將優化城鎮工礦用地，加強與佛山在規劃、交通、環保、市政設施等方面的對接，加強芳村地區城市建設；加快城區綜合改

17、造，重點實施“退二進三”；改造城中村、危破房、破舊廠房；加強環境綜合整治，增加公共綠地和公共配套設施，加大對芳村花卉基地的保護。生態環境優美、空間布局合理、產業結構優化的宜居城區（2）典型樓盤：路徑雋瀧灣樓盤名稱路勁雋瀧灣位置 荔灣舊龍溪路（原芳村至尊高爾夫球場）開發商廣州雋華房地產開發有限公司投資商路勁地產集團有限公司代理商經緯物業顧問行之廣州公司車位數約959個，車位比1:1物管公司路勁物業綠化率40%物管收費2.8元/月容積率3.51%開盤時間2014-06-28（三期尾盤） 入住時間 2015年3月總戶數1005戶（當期244戶） 戶型及面積3室2廳1衛約90占地面積39931目標客戶

18、群體中高收入群體2室2廳1衛約80裝修標準毛坯均價 25000元/平方米路勁雋瀧灣位于荔灣區舊龍溪路（原芳村至尊高爾夫球場），毗毗鄰花地河，與葵蓬生態園隔江相望鄰花地河，與葵蓬生態園隔江相望。整個小區由六棟六棟13-1813-18層高的層高的小小高層、高層、30-3230-32層的高層住宅洋房層的高層住宅洋房組成。組成。營銷策略路徑雋瀧灣項目賣點地鐵沿線、江景房目標客戶群項目洋房產品主打剛需型，針對中高端消費人群，用于自住或者投資特殊付款方式最低3成首付產品創新江景地產（花地河），地鐵沿線，花園洋房廣告推廣地鐵廣告、海報、路牌、宣傳單、現場廣告、戶外廣告、媒體廣告等。銷售情況由1052套高檔住

19、宅以及16套臨江別墅組成，踩盤當天2015年12月30日，洋房已經售罄，僅剩余3套別墅在售。銷售率99% 去化速度正常暢銷原因小區設有商業配套，采用商住分開管理；景觀資源佳；小區配套完善；整體建筑采用時尚的art deco建筑風格，搭配東南亞風情的園林小區；出行公交、地鐵路線較多，自駕車更可花約25分鐘直至天河。芳村板塊樓盤價格變化趨勢050001000015000200002500030000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均價：元均價：元/月份月份翠荷軒路勁雋瀧灣中國鐵建荔灣國際城荔灣均價D.廣鋼新城板塊（1）板塊介紹根據2013年11月11日市規劃局公示了廣鋼新城的控

20、制性詳細規劃。規劃顯示，“廣鋼新城”東至芳村大道、西接花地大道南、北臨鶴洞路、南到環城高速公路。本次改造對象為“三村一廠”，包括鶴洞村、西塱村、東塱村和廣鋼工廠。這里云集了金融街、保利、中海、華發、深振業、北大資源、方興等七大這里云集了金融街、保利、中海、華發、深振業、北大資源、方興等七大開發商，其聯手造城的廣鋼新城是廣州市政府近期重點打造的地方。按照開發商，其聯手造城的廣鋼新城是廣州市政府近期重點打造的地方。按照規劃，預計規劃，預計2 2年內投入約年內投入約10001000億元，億元，5 5年內將快速成型。年內將快速成型。軌道交通：廣佛線通佛山、廣佛線延長段通海珠、10號線、1號線；3條有軌

21、電車；2條水上巴士；8處過江設施以及3個交通中心。教育資源：廣鋼新城1千米內有省實驗中學、培英中學、真光中學3座省一級的百年學府，3千米內9所省一級學校，7所市一級學校，平均校齡85年。未來廣鋼新城內將會建設32座學校，每800米一間中學，每500米一間小學，每300米一所幼兒園，學位密度堪比老東山。醫院配套：廣東省中醫芳村分院、廣州市腦科醫院、廣州市第一人民醫院鶴洞分院、廣州中醫藥大學第三附屬醫院、廣鋼醫院。規劃有超級配套：4地鐵+9名校+5三甲醫院（2）典型樓盤：中海花灣壹號項目位置：荔灣鶴洞路（廣佛延長線鶴洞站/地鐵西朗站A出口）開盤日期：2015-09-19 交房日期：2017-06-

22、30規劃戶數：701 建筑面積：130萬m占地面積：18萬 建筑形態：超高層；高層裝修情況：精裝修 裝修標準： 綠化率：30% 容積率：3.75車位數： 車位配比：開發商：中海地產（廣州）有限公司 均價：31000元/代理商：中海置業顧問、Q房網 樓層狀況： B區7棟物業公司：廣州中海物業管理有限公司 物業費用：3.6/月戶型及面積：兩房兩廳（78平米） 三房兩廳（90-117平米） 四房兩廳（140-160平米） 中海花灣壹號為中海地產在廣鋼新城推出的首個項目，也是該新區的第一個推出項目。項目樓高 50-60層（另外還有兩層地下停車場）。此次中海旨在打造廣鋼新城地區地標性豪宅項目，9月份開盤

23、勁銷12億。營銷策略中海花灣壹號項目賣點廣鋼新城規劃、雙地鐵、科技住宅、品牌開發商、大規模社區規劃目標客戶群經濟實力較強的改善型家庭和首次置業客戶資金充裕的投資型客戶特殊付款方式總價基礎上優惠10萬-15萬產品創新科技及智能住宅設計；創意N1靈活空間，提高使用率。創新打造3重園林健康系統，顛覆傳統園林所有想象。廣告推廣地鐵廣告、現場廣告、戶外廣告、拓客（海潮計劃、宣傳單、海報）、微信活動推廣、活動及媒體推廣。銷售情況銷售情況好，B2和B6棟基本售罄，目前主要推出B8棟。首開當天銷12億 銷售率10% 去化速度快暢銷原因雙地鐵雙名校加上一線江景，戶型豐富，性價比較高，得來許多客戶的青睞。2015

24、年12月28號，廣佛延長線正式開通，雙地鐵物業的吸引，廣鋼新城發展具有房價升值潛力；規劃配套齊全。廣鋼新城板塊樓盤價格變化趨勢05000100001500020000250003000035000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均價：元均價：元/月份月份中海花灣壹號金融街.融穗華府元邦明月水岸荔灣均價E.白鵝潭經濟圈定位:廣佛之心、國際商業中心、水秀花香的宜居城區總面積為35.11平方公里、荔灣區轄內約28平方公里廣佛銜接道路海五路廣州規劃路平七路芳村規劃路河東中心路廣佛新干線珠江橋放射線雅瑤南路芳村沿江路城際軌道廣佛城際廣珠城際北延線，從新客站北延至白鵝潭廣佛肇城際，肇慶

25、、佛山至白鵝潭（未定線）廣佛江珠城際線（未定線）城市軌道軌道1號線軌道5號線軌道6號線軌道11號線軌道19號線廣佛銜接軌道佛山5號線接窖口佛山6號線在花地大道南接廣州10號線（2）典型樓盤：珠光御景壹號項目位置：荔灣區黃沙大道15-17號（沙面西側100米）開盤日期：2015年9月12日（A3、A4、A5棟） 交房日期：2017-06-30規劃戶數：190 建筑面積：70萬占地面積：26萬 建筑形態： 超高層；高層裝修情況：豪華裝修 裝修標準：8000.00元/綠化率：40% 容積率：2.69車位數：1240 車位配比：1:1.2開發商：廣州黃沙鐵路房地產開發有限公司 均價：50000元/代理

26、商：廣東合富輝煌房地產公司 樓層狀況：8棟（40/41層）物業公司：廣州珠光物業管理有限公司 物業費用：5.8/月戶型及面積：四房 (223-316) 、五房 (315-478) 珠江御景壹號位于荔灣區中部白鵝潭核心區之上，是廣佛都市圈的核心區域，緊鄰珠江，東臨白鵝潭，西接大坦沙，北靠荔灣老城區，南望原芳村城區。 目前在售A3、A4、A5棟，戶型為247平四房；在售286-476平4-5房豪宅，可望江景，均價50000元/平。營銷策略珠光御景壹號項目賣點名校、臨江奢極豪宅目標客戶群改善性或投資需求，收入高、具有高端購買力的客戶特殊付款方式一次性付款、按揭貸款、電商10萬抵50萬*93折*92折

27、產品創新一線臨江，樓盤周圍綠化與水景有效融合，彰顯豪華特色廣告推廣1.高端私宴活動宣傳：沙面新時光懷舊活動；“當白鵝潭邂逅御景壹號峰層私享，名流盛典”活動； “白鵝潭新沙面”國際文化盛典在三江匯聚波瀾壯闊的白鵝潭畔、珠光御景壹號的私家江景會所“壹號會館”活動；2.媒體廣告、現場廣告、路牌廣告、海報等。銷售情況最近一個月內已成交16套左右銷售率達70% 去化速度較快暢銷原因樓盤位于廣州商脈的源點，周邊商業發展繁盛，且附近交通線路加多，方便出行，生活配套設施十分完善；又加上樓盤設計為豪華裝修，客戶定位清晰，更多指向高層人員，因此銷售情況出現暢銷現象。2013年10月1-2日國慶期間，“當白鵝潭邂逅

28、御景壹號峰層私享，名流盛典”在珠光御景壹號盛大舉行。 2012年12月19日，由珠光集團舉辦的“白鵝潭新沙面”國際文化盛典在三江匯聚波瀾壯闊的白鵝潭畔、珠光御景壹號的私家江景會所“壹號會館”盛大舉行。白鵝潭經濟圈在售樓盤價格變化趨勢010000200003000040000500006000070000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月均價：元均價：元/月份月份珠光御景壹號珠江鵝潭灣新世界凱粵灣荔灣均價樓盤對比分析銷售情況部分樓盤名稱均價銷售率去化速度西關海3500082%正常君薈名軒3500060%慢龍津世家3700070%正常龍津華府3300099%滯銷流花君庭3900080%慢花語水岸2700085%快悅江上品苑2700085%快翠荷軒2200090%慢路徑雋瀧灣2500099%正常中國鐵建荔灣國際城2400098%快中海花灣壹號3100010%快金融街.融穗華府3000011%正常元邦明月水岸2500050%滯銷珠光御景壹號5000020%正常珠江鵝潭灣3200029%正常新世界凱粵灣2750070%快備注：2015年12月30日價格樓盤價值測評 指標因素 樓盤地段