1、合同糾紛：購房者違約，房主能否單方終止合同購房者違約，房主能否單方終止合同?市民張女士問：我在賣房時定價為80 萬元，但買方前期只交付了 65 萬元，原約定剩余15 萬元在 5 月 15 日前全部付完，但已逾期近一個月，買方未付余款。雙方簽訂的合同中寫明，過期不付，每天收取100 元利息或終止合同，且所交款項和房屋仍歸甲方。我是否可以退還65 萬元，并且終止合同，該如何操作?律師解答：遇到這樣的情況，張女士可以按照合同約定的內(nèi)容，維護自己的合法權益。就張女士咨詢的情況來看，這屬于購房者違約，張女士完全可按照合同的約定主張自己的權利。如果想繼續(xù)賣房，就主張對方繼續(xù)履行合同，支付剩余房款及相應的違

2、約金。張女士也可以按照合同約定，將房款退還給購房者并終止合同的履行。張女士無論選擇哪一種途徑解決都可以，因為這是依據(jù)雙方簽訂的合同，她應該享有的合同權利。工業(yè)用地改住宅用地靠譜嗎 ?市民楊先生問：我看上了經(jīng)開區(qū)的一處二手房，據(jù)周邊鄰居介紹，該小區(qū)的土地原本屬于工業(yè)用地，后用于住宅開發(fā)，開發(fā)商正在進行相關工業(yè)用地轉住宅用地的手續(xù)。我想咨詢一下，購買此處的房產(chǎn)是否有風險，我該如何規(guī)避風險?律師解答：按照我國現(xiàn)有法律規(guī)定，在工業(yè)用地上建設住宅出售屬于違規(guī)行為。這樣的房屋雖然價格會比同類樓盤低，但是存在不能辦理產(chǎn)權證、無法落戶口、使用年限短等諸多風險。當然如果工業(yè)用地符合城市總體規(guī)劃，經(jīng)過規(guī)劃部門、土

3、地部門批準等一系列的程序可以轉為住宅用地。像楊先生遇到的情況，建議楊先生在購房時看看開發(fā)商是否取得了五證，即建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程開工證國有土地使用證商品房預售許可證，如果五證齊全的話，說明開發(fā)商已經(jīng)完成了土地性質(zhì)轉換的相關手續(xù)，此時購房就不會存在上述的風險。如何解除房產(chǎn)合同一、開發(fā)商出現(xiàn)哪些情況購房者可以解除購房合同?（ 一 ） 開發(fā)商將商品房一賣一抵時，購房者可以請求解除合同 ;解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”， “導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，

4、并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。（ 二 ） 開發(fā)商一房二賣時，購房者可以請求解除合同;解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”， “導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。（ 三 ） 開發(fā)商故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給購房者的，購房者知情后可以解除合同;解釋第九條第二項 “故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”， “導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔

5、不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。（四 ）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給購房者的，購房者知情后可以解除合同;解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”， “導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出

6、賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。（ 五 ） 出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同;解釋第十五條“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。（ 六 ） 套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同;解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約

7、定處理 ; 合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：”，“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。”即套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。（ 七 ） 房屋主體質(zhì)量不合格時，買受人可以請求解除合同解釋第十二條“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 ”即期房和現(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結構出現(xiàn)質(zhì)量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。（ 八 ） 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同;解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除