1、房地產企業預收賬款的稅會處理分析一、預收賬款的會計處理簽訂商品房預售合同后，購房者支付了預售款，但并不能 取得商品的控制權。也就是說房地產企業并沒有轉移商品的控 制權，收到的預售款不滿足收入準則的確認條件。借記“銀行 存款”，貸記“預收賬款”。等到房屋竣工并交付給購買方時， 再借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”，同時結轉開發 產品成本，借記“主營業務成本”，貸記“開發產品”。二、預收賬款的稅務處理預收賬款涉及預繳增值稅、預繳土地增值稅和預繳企業所得稅 等稅種。（一）增值稅1、預繳增值稅的計算房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管 理暫行辦法（公告2016年第18號）規定的，不管

2、是一般還 是小規模納稅人，采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目， 應在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款一（1+適用稅率或征收率）X 3% 適用一般計稅方法計稅的，按照10%勺適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%勺征收率計算。2、預繳增值稅的時間（公告2016年第18號）第十二條和第二一條規定，納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。3、預收款發票的開具根據關于營改增試點若干征管問題的公告（公告2016年第53號）的規定，預收賬款時，使用“未發生銷售行為的不 征稅項目”編碼下設602“銷售自行開發的房地產項目

3、預收款” 開具增值稅普通發票，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開 具專用發票，不承擔納稅義務，但應預繳增值稅。4、增值稅納稅義務發生時間房地產企業預售商品房時， 需預繳增值稅，但這并不意味房地 產企業此時已產生增值稅的納稅義務， 那么房地產企業增值稅 的納稅義務何時產生呢？（財稅20佝36號附件1）第四十五條第（一）項規定， 納稅人發生應稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據 的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中 或者完成后收到款項。取得索取銷售款憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期； 未簽訂書面合同或書面合同未確定付款 日期的，為

4、服務、無形資產轉讓完成的當天或不動產權屬變更 的當天。具體到房地產企業， 增值稅納稅義務發生時間為房地 產企業已發生應稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天，所謂已發生應稅行為指的是房地產企業已實際將商品房移交給購房者使用或辦理了商品房移交的手續，購房者已實際控制商品房；如先開具了發票，則為開具發票的當天，需 要強調的是，先開具發票是指銷售商品房時先開具發票，與預售時開具發票有本質不同。5、案例及具體填報案例1、某房地產開發公司開發甲房地產項目，2018年5月18日，預售房屋一套，約定的售價為550萬元，同時，收到客戶乙交付的預售款 110萬元，該項目按一般計稅方法計算， 稅率為10%

5、 2018年10月8日交房，收到剩余款項 440萬元， 當月符合抵扣的進項稅額為10萬元，假設無其他涉稅事項。（1）2018年5月18日，預收房款，開具發票借：銀行存款110貸：預收賬款110（2）2018年6月，預繳增值稅110 一（1+10%） X 3%=3借：應交稅費一預交增值稅3貸：銀行存款3填報增值稅預繳稅款表進行納稅申報（3）2018年10月8日，銷售商品房，收到余款 借：銀行存款440預收賬款 110貸：主營業務收入 500應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）50（4）2018年10月，取得進稅項額借：應交稅費一應交增值稅（進項稅額）10貸：銀行存款等10（5）2018年10月，轉出

6、未交增值稅借：應交稅費一應交增值稅（轉出未交增值稅）40貸：應交稅費一未交增值稅40（6）2018年10月，預繳增值稅轉入未交增值稅借：應交稅費一未交增值稅3貸：應交稅費一預交增值稅3（7）抵減后，應繳納增值稅稅款借：應交稅費一未交增值稅37貸：銀行存款37預繳稅款抵減，填報下表：增值稅納稅申報表附列資料（四）（稅額抵減情況表）稅款所屬時間：年 月 日至年月曰序號抵減項目期初余額本期發生額本期應抵減稅額本期實際抵減稅額期末余額123=1+24< 35=3-44銷售不動產預征繳納稅款30330（二）土地增值稅土地增值稅暫行條例實施細則 第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得

7、的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的， 可以預征土地增 值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算， 多退少補。營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據 問題的通知（財稅20佝43 號）第三條規定，土地增值稅 納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。據此，預交土地增值稅=預收收入一（1+稅率或征收率）x預征率營改增后土地增值稅若干征管規定的公告（總局公告2016年第70號）第一條規定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土 地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，應稅收入不含增值稅應納

8、稅額?？砂凑找韵路椒ㄓ嬎阃恋卦鲋刀愵A征計征依據： 土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款 預交土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）x預征率 案例2、2018年8月，甲房地產公司預售商品房，取得預售收 入11000萬元，選擇一般計稅方法， 假設住宅項目土地增值稅 預征率為2%計算預交土地增值稅。1、按財稅201643號計算預交土地增值稅 =11000 一（ 1+10% x 2%=200萬元2、稅總公告2016年第70號計算預繳增值稅=11000 一（ 1+10%）X 3%=300萬元 預交土地增值稅 =（11000-300 ） X 2%=214萬元 通過案例計算可見，選擇財稅20

9、1643 號計算的預交土地增值稅金額少于稅總公告70號計算的預交土地增值稅，對企業更為有利。（三）企業所得稅房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發 200931 號）第六條規定，企業通過正式簽訂房地產銷售 合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收 入的實現。表明，會計上不滿足收入確認條件的預收賬款在企 業所得稅上要作為收入對待。由于成本計算的滯后性，預售收入沒有相應的成本，無法準確計算出所得。為此，國稅發200931 號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完 工后，企業應及時結算其計稅成本并計

10、算實際毛利額，同時將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。在年度納稅申報時， 企業須出具實際毛利額與預計毛利額 之間差異調整情況的報告其他相關資料。第三條規定，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。案例3、甲房地產公司 2017年開發A項目，2018年1-12月取 得不含增值稅預收賬款2000萬元；2019年1-10月取得不含增值稅預收賬款 5000萬元。2019年10月該項目完工，項目 實際收入 7000萬元，成本 3000萬元，實際毛利 4000萬

11、元。假設該項目預計毛利率為15%不考慮稅金及附加等其他因素。1、 2018 年(1 )預計毛利=2000 X 15%=300萬元(2)預繳納稅申報預繳稅款計算I行次項目本年累計金額1營業收入2營業成本3利潤總額4加：特定業務計算的應納稅所得額3009實際利潤額(3+4-5-6-7-8 )按上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得額30010稅率(25%)25%11應納所得稅額(9X 10)75(3)年度納稅申報A105010 視同銷售和房產開發企業特定業務納稅調整明細表行次項目稅收金額內稅調整金額1221二、房產開發企業特疋業務計算納稅調整額(22-26 )30030022(一)房產企業

12、銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額(24-25 )300300231.銷售未完工產品的收入2000*242.銷售未完工產品預計毛利額300300253.實際發生的稅金及附加、土地增值稅0026（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整 額（28-29）271.銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入*282.轉回的銷售未完工產品預計毛利額293.轉回實際發生的稅金及附加、土地增值稅A105000納稅調整項目明細表行次項目賬載金額稅收金額調增金額調減金額123436四、特殊事項調整項目（37+38+42）*30040（四）房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（填寫

13、A105010）*3003002、 2019 年(1 )預計毛利=5000 X 15%=750萬元 （2）預繳納稅申報預繳稅款計算行次項目本年累計金額1營業收入2營業成本3利潤總額4加：特定業務計算的應納稅所得額7509實際利潤額（3+4-5-6-7-8 ）按照上一納稅年度應納稅所得額平均額確定的應納稅所得額75010稅率(25%)25%11應納所得稅額（9X 10）187.5（3）項目完工，確認出實際毛利4000萬元，在預繳申報表上不調整。（4）年度納稅申報A105010 視同銷售和房產開發企業特定業務納稅調整明細表行次項目稅收金額調整額1221三、房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額（22-26）-300-30022（一）房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額（24-25）750750231.銷售未完工產品的收入5000*242.銷售未完工產品預計毛利額75075025 :3.實際發生的稅金及附加、土地增值稅0026（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調 整額（28-29）10501050271.銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入：7000*282.轉回的銷售未完工產品預計毛利額10501050293.轉回實際發生的稅金及附加、土地增值稅00A105000納稅