1、房開企業計稅成本審核的重點（一）成本對象的確定是否正確 房地產企業成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆 成本核算對象達到調節利潤的目的，有些企業甚至把歷年來 所有工程開發成本，放在一個賬戶中進行核算，而不是以開 發項目為核算對象進行明細核算，使當期單項工程開發成本 無法準確核算。成本對象的確定非常重要，成本對象不能準 確確定，計稅成本就沒有辦法準確計算。八、計稅成本審核的重點（一）成本對象的確定是否正確國稅發 200931 第二十六條規定， 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用 承擔項目 .1、計稅成本對象的確定原則：（ 1）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營

2、銷售的， 應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷 售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關 成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 八、計稅成本審核的重點 1、計稅成本對象的確定原則：（ 2）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、 產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個 成本對象進行核算。（ 3）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且 有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 八、計稅成本審核的重點1、計稅成本對象的確定原則：（ 4）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同 等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象 進

3、行核算。（5）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可 能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進 行核算（6）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合 作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 八、計稅成本審核的重點1、計稅成本對象的確定原則：成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機 關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如 確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 八、計稅成本審核的重點2、土地增值稅的清算原則：國稅發 2006187 號文件第一條規定，土地增值稅以國 家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分 期開發的項目，（

4、1）以分期項目為單位清算。（有點像分類歸集原則）（2）開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分 別計算增值額（有點像功能區分原則和成本差異原則） 。 八、計稅成本審核的重點2、土地增值稅的清算原則：另外，國稅發 200991 號第十七條規定，清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項 目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目 為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值 率，繳納土地增值稅。八、計稅成本審核的重點一般來講，在確定成本核算對象時，應結合開發工程的 地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，一般應 該分別作如下處理： 一般開發項目

5、，應以每一獨立編制的設計概算，或每 一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核 算對象。八、計稅成本審核的重點 同一開發地點，結構類型相同的群開發項目，如果開 發竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個 成本核算對象。 對于個別規模較大、工期較長的開發項目，按開發項 目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。 八、計稅成本審核的重點具體來說，應該按下列的方法確定成本對象。 以整個開發項目為成本核算對象：規模小一次性全 部開發的房地產項目。 以開發期數為成本核算對象：分期分區，如一期就 分為五個區，可規劃建設許可證看到分區的情況。 八、計稅成本審核的重點具體來說，應該按下列的方法確

6、定成本對象。 以開發產品形態為成本核算對象：別墅、高層、多 層，純商鋪應分別計算增值額、增值率，明確了項目清算單 位，以審批、備案的項目為單位進行清算；以分期項目為單 位清算；對不同類型房地產須分別計算增值額、增值率，繳 納土地增值稅。納稅人不能自行選擇項目單位來避稅。 八、計稅成本審核的重點（二）土地征用費及拆遷補償費的檢查土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發使用權 （或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、 大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置 費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補 償支出、 安置及動遷支出、 回遷房建造支出、 農作物補償費、

7、危房補償費等。八、計稅成本審核的重點（二）土地征用費及拆遷補償費的檢查 土地征用費及拆遷補償費的檢查要注意以下幾點： 1、房地產企業場支付給被拆遷人的拆遷補償費是可以不 需要取得發票的。房地產企業出具下列憑證可以稅前扣除：（ 1）政府規定的拆遷補償費標準的文件；（ 2）被拆遷人簽字的收款收據或收條；支付給行政機 關、司法機關的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因為違背 經濟合同支付給對方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、 訴訟費等都屬于與生產經營有關的支出，準予稅前扣除。 八、計稅成本審核的重點 （二）土地征用費及拆遷補償費的檢查 1、房地產企業場支付給被拆遷人的拆遷補償費是可以不需 要取得發票的

8、。房地產企業出具下列憑證可以稅前扣除：（ 3）被拆遷戶的門牌號碼；（ 4）被拆遷人與房地產企業簽訂的拆遷補償費協議；在這里，需要注意的是取得的青苗補償費是否繳納營業稅？ 八、計稅成本審核的重點 （二）土地征用費及拆遷補償費的檢查青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階 段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者的經濟 補償。國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給 土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復 （國稅函發 199787 號）文件規定，對土地承包人取得的土地上的建筑 物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營 業稅暫行條例的“銷售不動產其他土地附著物”稅目 征收

9、營業稅。八、計稅成本審核的重點 （二）土地征用費及拆遷補償費的檢查而國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還 給土地所有者行為營業稅問題的通知 （ 國稅函 2008277號） 文件規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要 出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文 件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金， 該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者 的行為， 按照國家稅務總局關于印發 營業稅稅目注釋 （試 行稿）的通知（國稅發 1993149 號）規定，不征收營業稅。 八、計稅成本審核的重點 （二）土地征用費及拆遷補償費的檢查根據新法優于舊法的原則，只要

10、出具縣級（含）以上地 方人民政府收回土地使用權的正式文件，青苗補償費不屬于 不征收營業稅的情形，因此，對土地承包人取得的青苗補償 費收入不征營業稅。八、計稅成本審核的重點 （二）土地征用費及拆遷補償費的檢查2、土地不能按評估價計算土地增值額的扣除項目。 土地 增值稅暫行條例實施細則 第七條規定： 扣除項目， 具體為： （1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土 地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費 用。八、計稅成本審核的重點（ 2）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的 房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的 重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。國稅發

11、 2006187 號規定，房地產開發企業辦理土地增 值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據 土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的 規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金 額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提 供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 八、計稅成本審核的重點但是，土地增值稅暫行條例實施細則 第十四條規定： 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本 價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權 時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項 目金額。也就是說，土地增值稅的土地都不可能出現零成本，最

12、起碼也可以按取得土地使用權時的基準地價進行評估。 八、計稅成本審核的重點3、成片開發、分期分批轉讓房地產如何計算土地扣除項目土地增值稅暫行條例實施細則第九條規定，納稅人 成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其 扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積 的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關 確認的其他方式計算分攤。八、計稅成本審核的重點 但是，企業所得稅必須用占地面積法。國稅發 200931 第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本 法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬 于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本 對

13、象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益 的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按 以下規定選擇其一：占地面積法，指按已動工開發成本對象 占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。八、計稅成本審核的重點 一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成 本對象占地總面積的比例進行分配。 分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占 開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占 地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地 占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積 案例分析如一項目，土地面積為 10000 平方米，

14、 分三期開發， 一 期基座占地為 2500平方米，二期基座占地為 3000平方米， 三期占地為 1800平米。道路、綠化 2700 平方米，土地成本為 8000 萬元，如何分配土地成本？案例分析這里的關鍵點是： 道路、 綠化等空地面積為 2700平方米 是要分配到各期中去的。一期土地成本：8000- （2500+ 3000+ 1800） X 2500=2739.73（萬元）；二期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 3000=3287.67（萬元）；三期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 1800=1972.60（萬元）；八、計稅成本審核的重點

15、（三）前期工程費的檢查 前期工程費指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、 規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 注意：境外的設計費要代扣代繳營業稅。八、計稅成本審核的重點（三）前期工程費的檢查營業稅實施細則第四條第（一）項規定：條例第一條 所稱在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）提供條例規定 的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指：提供或者接 受條例規定勞務的單位或者個人在境內； 但是，境外的設計費不需要代扣代繳預提所得稅。企業所得稅實施條例第七條第（二）項規定：企業 所得稅法第三條所稱來源于中國境內、境外的所得，按照以 下原則確定：提供勞務所得，按照勞務發生地確定。（四）建

16、筑安裝工程費的檢查建筑安裝工程費指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工 程費等。1、建筑安裝工程費偏高問題，可參考當地建設管理部門 公布的單位定額成本核定。（四）建筑安裝工程費的檢查2、建筑業甲供材征稅問題是稅務機關檢查甲供材的重 點：八、（1）要注意甲方供材的材料已經計入開發成本了，不能再 重復計入建安發票成本。例如，某房地產商自行購買材料 200 萬元，同某建筑公司 簽訂建筑安裝工程費 100 萬元。因為反正乙方繳納營業稅是 一定的，甲方供材部分在并入建筑營業額繳納營業稅之后不 可以按照合計金額由建筑公司開具 300 萬元發票給甲方房地 產開

17、發公司，否則甲方會重復扣除成本。2、建筑業甲供材征稅問題是稅務機關檢查甲供材的重點：（ 2 ）不能認為材料發票不能列入成本。稅務人員認為材 料發票是不合法憑證是錯誤的。即使建筑公司沒有就甲方供 材部分繳納相關的稅收，房地產公司在甲方供材業務中取得 的相關材料發票也是完全可以作為合法憑證進行賬務處理（ 3）如果建筑公司沒有對甲方供材部分繳納相關稅收， 稅務機關是不可以要求房地產公司單獨就這部分補繳相關 稅收。2、建筑業甲供材征稅問題是稅務機關檢查甲供材的重點： （4）不能將代扣代繳的營業稅計入成本費用扣除，即使有 合同規定由甲方負擔營業稅及附加，也不可以。稅收征收管理法實施細則第三條規定，納稅人

18、應當 依照稅收法律、行政法規的規定履行納稅義務；其簽訂的合同、協議等與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無效。 八、計稅成本審核的重點在合同中約定營業稅金（實際中一般約定所有相關稅金） 由接受方承擔，顯然是違反了上述稅收法律的規定（違法地 轉移了納稅義務人） ，根據合同法規定，違反法律、行 政法規進行強制性規定的合同無效，故在合同中約定代付營 業稅金應當屬無效條款。3、建筑安裝工程費可以按照合同額的10%來預提國稅發 200931 號第三十二條規定， 除以下幾項預提 （應 付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明 資料充分的前提下，其發票不足金額

19、可以預提，但最高不得 超過合同總金額的 10。這里，需要注意的是，只能按單個合同預提，不能按 總合同預提 案例分析某房地產公司與 2 家施工企業簽定出包合同，其中與 甲企業簽定的合同總金額 1000萬元，至 2010年 12 月 31日 已取得 800 萬元發票，預提費用為 200萬元；與乙企業簽定 的合同總金額 5000萬元，至 2010年 12月 31 日已取得發票 4900萬元，預提費用為 100 萬元。納稅調整金額的計算以下 兩種計算方法： 案例分析 第一種方法：對甲企業的合同，預提費用所占比例：200- 1000=20% , 需納稅調增：1000X 10%= 100 （萬元）。對乙企

20、業的合同，預提費用所占比例：100+ 5000=2% , 無需納稅調增。案例分析 第二種方法：對甲、 乙企業的合同， 合并計算， 預提費用所占比例：(200+100) + ( 1000+5000)= 5%,無需納稅調增。 很明顯，第一種方法才是正確的。八、計稅成本審核的重點4、建筑安裝工程費發票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。國稅發 200931 號第三十四條規定， 企業在結算計稅成本 時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計 入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成 本。國稅發 200931 號第三十五條規定， 開發產品完工以后， 企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選

21、擇確定計稅成 本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度 未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計 稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征 收管理法的有關規定對其進行處理。根據以上規定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣 除；如果是在匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。這里要注意的是：完工開發產品的標準完工標準的三 個條件是孰早的原則：( 1 )竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品。( 2)已開始投入使用的開發產品。( 3)已取得了初始產權證明的開發產品。案例分析2010 年 2 月， A 房地產開發公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。 A 公司將該寫

22、字樓預售給 C 服裝廠。 （1）10月 20 日交付購買方 C 服裝廠使用。（2） 11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報房 地產管理部門備案。（ 3）11 月 20 日， A 公司取得了該寫字樓的初始產權證明。結論： A 公司在計算該寫字樓企業所得稅時，完工時間應 以 10 月 20 日為準，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。 案例分析最后，要高度重視關于房地產企業開發產品完工標 準稅務確認條件的批復 （國稅函 2009342 號）的規定，根 據國稅發 200631 號規定的精神，房地產開發企業建造、開 發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理 完工

23、（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開 始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定 及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開 發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利 額與其對應的預計毛利額之間的差額， 計入當年 （完工年度） 應納稅所得額 案例分析開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理 開發產品交付手續 （包括入住手續） 或已開始實際投入使用。5、建筑安裝工程費土地增值稅的檢查重點 （ 1 ）國稅發 200991 號第二十五條規定，審核建筑安裝工程 費時應當重點關注： 發生的費用是否與決算報告、 審計報告、 工程結算報告、 工程施工合同記載的

24、內容相符。案例分析 房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是 否重復計算扣除項目。 ）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或 當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支 出是否存在異常。 房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還 應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費 等情況。 建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。 案例分析（ 2）土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通 住宅合理分攤、例如，某項目已 100%銷售完畢。實現普通住宅銷售收 入 6400萬元、非普通住宅銷售收入 2700 萬元。繳納土地增 值稅 122 萬元，總稅負為 1.34%.稅負偏低

25、。稅務局對其檢查。 發現在同一開發項目中經營不同類型的房產，其中發生的主 體共同成本中劃分 420 萬元（只開一張發票） 直接認定為“商 鋪專門發生的建安費”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金 額比例，降低了非普通住宅的稅負和整體稅負。經檢查后，該公司補交土地增值稅 135 萬元（稅負達 2.8%）。（五）基礎設施建設費的檢查 基礎設施建設費指開發項目在開發過程中所發生的 各項基礎設施支出， 主要包括開發項目內道路、 供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛 生、園林綠化等園林環境工程費。（五）基礎設施建設費的檢查 需要注意的是，園林綠化等園林環境工程費不屬于配套 設施

26、，因此稅法沒有規定必須按照建筑面積對園林進行分攤， 除了占地面積、配套設施、貸款利息三項共同費用外，企業 可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法 進行分攤扣除。（六）公共配套設施費的檢查 公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非 營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、 政府公用事業單位的公共配套設施支出。國稅發 200931 號第十七條規定， 企業在開發區內建造 的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、 幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（六）公共配套設施費的檢查（ 1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈 與地方政府、公用事業單位的，可

27、將其視為公共配套設施， 其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（ 2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確 產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他 單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資 產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。配套設施的權屬是稅務檢查的重點，如產權歸企業所有 的會所，要單獨核算成本。如果企業把產權歸企業所有并自 用的會所的成本計入開發產品，稅務機關就會納稅調增。另外，公共配套設施費用可以預提，可以按照預算造價 來合理預提配套設施建造費用。國稅發 200931 號第三十二條第（二）項規定：公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造 費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣 告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定 必須配套建造的條件（七）開發間接費的檢查開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發 生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 主要包括管理人員