1、WORD格式* 小區房地產開發可行性報告* 省* 房地產開發專業資料整理WORD格式20*年月日專業資料整理WORD格式第一局部*小區開發工程建立規模與內容總論1.1 工程名稱： * 商住小區1.2 建立單位： * 房地產開發1.3 工程地點： *8區環城北路東側。1.4工程單位根本情況： * 房地產開發成立于20*年 12 月 12 日，是一家民營企業，從事房地產開發工程。公司設有辦公室、工程部、開發部、財務部、售樓部等部門。現有員工 20 人，其中：工程類3 人，經濟類型1 人，財會類 2 人，統計類 1 人，其他人員假設干名。經營辦公地址： * 路 250 號*小區 18 棟* 。公司注

2、冊資本：伍仟萬元人民幣。公司為新申報房地產暫定三級開發企業，自成立以來，已投資*萬元用于競拍土地一宗及設備假設干。公司資產總額*萬元。1.5建立內容與建立規模：小區規劃占地區平方米，建筑占地* ，總建筑面積 * 平方米，其中計容面積 *2 ；不計容面積 * 。綠化占地面積 * 平方米。工程采用一次規劃，分期建立。本工程預計開發周期為 48 個月，即 20* 年 12 月開工，至 201*年 12 月竣工。投資規模與資金籌措；工程估算總投資* 、萬元。所需建立資金通過自有資金等方法籌集。1.6 建立規模及內容：專業資料整理WORD格式主要技術經濟指標表1序工程指標指標值備注1總用地面積*2建筑占

3、地面積*3總建筑面積*4地上建筑面積*5住宅面積*6商業面積*7地下一層建筑面積*8人防面積*9住宅戶數戶*10容積率2.511建筑密度萬元*12綠地率萬元*13估算總投資萬元*14預計銷售收入萬元*16稅萬元*專業資料整理WORD格式17凈利潤萬元*18投資利潤率*19投資利稅率*20投資回收期年*1.7 工程提出的背景及理由：本工程系公司從* 國土局公開競拍購得。根據 * 規劃局和有關部門批準的擬建房地產開發工程。1.8 經濟及市場分析：該工程位于* 城區環城北路，地處房地產市場活潑區域。 在推進 * 城區建立戰略的推動下， 圍繞創立國家衛生城市，城市綠化速度加快。隨著* 培育“國際性的生

4、態旅游城市 ，增強城市的吸引力和輻射力。進一步提高城市建立水平， 不斷推進城市化進程，實現城市建立三年明顯變化，五年大變化的戰略目標, 從而帶動相關產業開展。 201*年底，城區住房均價為 * 元/ ，預計201*年均價將到達 * 元/ 。1.9 工程地塊分析：本工程位于城區繁華地段，緊臨城市主干道-* 路，道路四通八達，交通便捷。工程地各種公共設施近，方便就醫、上學和出行等活動。工程東側不到1500 米為城區的商業中心，這些為小區提供了優越的外部環境。該地塊在區位條件和商業條件等方面具有相當的優越性。1.10 工程規劃方案依據：* 省及 * 城市有關規劃管理技術規定；規劃基地地形圖及界點坐標

5、；* 規劃局提供的規劃條件。本地塊主要用于新建商住樓功能小區，新建商住樓* 棟。1.11 規劃設計宗旨及目標：立足工程用地環境，本著以人為本專業資料整理WORD格式的思想。從建筑空間布局， 立面形象，景觀的連貫性等因素綜合考慮規劃功能的劃分，營造一種自然、生態、和諧的生活形態，為城市創造出新的景觀形象。1.12 規劃、設計構思及特點：工程功能為居民商住小區，該區面臨城市主干道，設計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創造一個舒適的內部休閑購物空間環境， 設計理念注重建筑和環境融為一體。道路交通通過東、 南兩個出口聯系著西、南側城市道路。為此總平面設計充分利用現有道路條件， 確定地塊的南側為主

6、出入口， 西入口順延垂直連接環城北路， 在小區內形成高效的方形環道， 同時通過中間景觀形成的中心景觀步行帶， 將入口及周邊的組團有機的結合起來，構成合理的規劃構造。住宅建筑設計戶型以生活動線和外部環境景觀為依據進展設計，使用時滿足并優化生活和觀景的要求。 在起居室，臥室采用大面積景觀窗或飄窗，充分利用自然光線并將室外環境引入室內。 設計中朝向以南向為主，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流，并滿足日照要求，保證住宅布局能夠滿足日照、通風、消防等建筑管理要求。公共建筑設計滿足標準及規劃設計條件要求。 道路與交通滿足交評要求。總體綠化設計：地塊通過中心景觀高層錯位布置，形成豐富的綠化景觀的

7、軸線，綠化與水景嚴密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住專業資料整理WORD格式者提供優美、高雅的游憩空間。* 城市為旅游城市， 為適應其與山水為鄰的大環境， 建筑風格以新古典建筑為主，一派度假休閑風情。利用簡潔的現代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數組合，使建筑群體上下有序，并且產生豐富的天際輪廓線，在統一中追求變化，創造豐富建筑風貌，更令整個建筑外貌明艷突出。1.13 消防規劃設計說明：小區共設二個主要出入口，滿足小區出入口及消防間距要求，小區道路為環狀，確保消防登高場地需要。各組團均設有給水管，并在組團內形成環路，保證消防兩路供水

8、，小區室外消火栓、建筑單體消防、地下車庫、噴淋系統及防排煙系統等、均按設計標準設計。1.14 人防規劃設計說明；人防設計采用平戰結合的形式，人防出入口與車庫出入口、人防設施及面積滿足人防標準設計要求。1.15 環保環衛規劃設計說明：沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區地面停車場外， 大面積綠化種植較高喬木類，以美化環境并改善車流、 噪音及尾氣對居民的影響。 小區內主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。小區除道路、廣場、入口地面為硬質鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。1.16衛生防疫設計說明：大樓內水箱材料以保證水質質量為前提。1.1

9、7通風采光設計充分考慮建筑的自然采光和通風的要求，絕專業資料整理WORD格式大局部單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。1.18 本工程投資估算包括商業、 住宅、車庫和雜屋間等四項內容。根據建筑內容和規模，估算工程總投資為* 萬元。建立資金籌措方案采取企業自籌資金、 房屋預售和銀行貸款籌集， 完全能滿足一次開發的資金需求。1.19 工程經濟評價： 該工程建立期 * 個月，銷售期為 * 個月包括建立期，投資回收期 * 個月，投資凈利潤率 *% ，故該工程可行。具體投資估算見下表 -2 ：序費用名稱估算金額萬備注號元1土地本錢*2土石方工程*規劃、施工圖設其它審費*前期評估、咨詢等費*建筑

10、規基金、代理、費*×*根底設施人防費*12%建安費用建安費用*231052×1500道路、水電、綠化*10%建安費用銷售費用*銷售額 2%間接費用*10%建安費用管理費用*5%建安費用不可預見費*5%建安費用財務費用*1%建安費用總投入*預計銷售收入*稅金*15%銷售收入收入*利潤*第二局部市場研究專業資料整理WORD格式2.1 據初步調查，本商品住宅購置力如下：一是老城改造的拆遷專業資料整理WORD格式戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口包括在鄉鎮工作的干部、職工、教師以及進城置業、子女教育等人員。2.2 消費者購房戶型面積選擇：本案以選中三室二

11、廳、小三室二廳作為消費者主要的選擇取向。2.3 供求結論：本小區定位為中高檔樓盤，考慮20* 年未來 23 年房屋價格仍將保持穩中有升的幅度增長，開發潛力大。2.4房地產價格走勢分析：20* 年末， * 城區內商品房住宅均值 * 元/ ；預計 20* 年住宅均價到達 * 元/ 。本案價格預測采取市場比較法， 選擇鄰近地區樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象，進展比較預測。主要比較樓盤有* 國際 *小區、等。201*年上半年度樓盤高層普通商品住宅價格在* 元。2.5 房地產市場現狀分析： 201* 年下半年， * 區房地產市場房源趨緊，需求旺盛局面，市場上局部優質工程一度脫銷。目前市場上仍存在著

12、巨大的銷售潛力。 從不同區域來看： * 東北部 * 城區處于城市規劃商住土地近兩年供應偏緊，中心區可以出讓的地塊越來越少，今年該區總供應量也不大， 使該區房地產工程銷售良好，所以說目前該工程建立開發恰逢其時。2.6房地產市場競爭狀況分析與預測：根據* 市房地產市場現狀，可以看出：房地產市場在未來2-3 年內，價格漲幅會趨緩；但市場前景依然看好；其中中、小戶型住宅在未來三年內有一定的需求量。專業資料整理WORD格式2.7 目標客源預測；根據需求分析區域內典型客戶群信息歸納：1、公務員：主要居住在工程南面的* 小區及 * 團購客戶；2、銀行職員：團購 * 城市花園一期；3、老國企職工： * 工廠宿

13、舍、 * 供生活基地等；4、外省市人員： * 路沿街商鋪、餐館、海鮮批發市場、蔬菜批發市場、購置 * 、* 國際、公園 1 號的高端客戶。5、其中大局部客戶為中青年，年齡在30-45 之間；以市區客戶為主， * 縣客戶占 30%，呈現極強的地域吸引特征；公務員、壟斷性行業職員居多；一次性付款客戶接近50%。以在 * 區工作、生活的地緣性客戶為主，外地及周邊縣市客戶為輔；剛需和改善型客戶，年齡在 30-40 歲左右。6、供應分析主要有：私營企業主、外地在* 工作的人、外地縣市中高端客戶群、區域內老國企宿舍客群、區域內公務員、區域內國家企事業單位職員、 * 區客群、開發區客戶群、 * 、* 、*

14、高端客戶從區域特征結合產品特征，本案客戶群大致有以下幾類：2.8 營銷方式及措施：現場設置售樓處，聘請資深營銷公司進展全程籌劃：1、圍繞主體概念全程籌劃推廣；2、依托概念籌劃出獨占性的行銷賣點；3、推動現場的熱賣氣氛塑造；4、廣告企劃方案的有效性和獨創性；5、市場籌劃的針對性和競爭性：專業資料整理WORD格式第三局部主要工程技術方案3.1 規劃設計理念，以市區總體規劃為前提，注重工程與周邊城市構造，以及居住區自身形態與周邊現狀之間的內在聯系， 延續和開展居住區富有個性的規劃構造體系， 表達整體規劃與人居環境可持續開展的原那么。將整個小區設計成為富有層次的整體， 構筑生態型的景觀人居環境，并打造

15、旅游都市的商業氣息， 豐富城市生活。以人為本，在布局形式、景觀環境與單體設計上突出“均好性的原那么，營造富有人情味的溫馨家園。3.2總平面布置 : 小區主出入口設在南面環保路及環城北路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區形象，使整個小區有機地聯系，融為一體。交通組織為車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區內部不受機動車干擾，為兒童、老人等提供了平安的地面活動場所，有利于集中綠地，小水體環境的營造，提升居住環境的質量。3.3環境設計 : 靈活運用空間表現手法，綜合設計流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間構造感受。綠色空間在靠近居住區的一側以自然流線形態為主，運用點線

16、面的不同劃分和布置，將小區變成綠色的空間，為居民提供一個良好的生態環境。3.4 構造與根底：構造上建筑根據建立高度和層數不同擬采用框架構造或剪力墻構造， 高層住宅擬采用現澆鋼筋混凝土框架剪力墻構造形式。工程根底類型待相關地勘資料確定后按有關標準選定。3.5 供配電：本工程高層建筑、消防的用電負荷、高層、小高層專業資料整理WORD格式客梯、生活給水泵、樓道照明、供配電系統、住宅配電、等用電設備均滿足國家有關標準負荷要求設置。 住宅電源從戶外配電箱引入。 每幢住宅的總電源進線斷路器應具有漏電保護功能。 每套住宅單相進線設置電源總斷路器， 并采用可同時斷開相線和中性線的開關。 空調電源插座、廚房電源

17、插座、衛生間電源插座、以及其它電源插座，設置獨立回路及漏電保護。 住宅的公共照明采用節能自息開關。 電氣線路采用符合平安和防火要求的暗敷方式配電。 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設置疏散照明及其標志。3.6 防雷接地：戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于 4，供變壓器中性點接地和避雷器接地。小區內主建筑物防雷，防直擊雷的措施采用裝設在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內的鋼筋做引下線和接地裝置。3.7 弱電：住宅的智能設計和設備選型應考慮技術的先進性、設備的標準化、網絡的開放性、系統的可靠性及可擴性。每棟樓集中設置布線箱，對有線電視、通信、網絡、平安監控等線

18、路集中布線。電視、網絡管線必須到戶。住宅設有有線電視系統，其設備和線路應滿足雙向有線電視傳輸的要求。在主臥室、起居室、書房應設有有線電視、插座。弱電系統配線采用穿管暗敷引至弱電設備和插座。3.8 給排水：給水水源為城市自來水。用水量按有關規定，用水時間按 24 小時計算。澆灑道路及綠化用水和消防給水滿足標準。本工程排水采用雨污分流制， 雨水采用有組織排水， 雨水經室外雨水管專業資料整理WORD格式聚集排入市政雨水管。室外糞便污水經糞池處理后排入市政污水管。3.9 消防平安：建筑消防設計為小區建筑物內周圍設環形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統，為消防撲救提供有利的交通應急條件。集中設置消防控制

19、中心。所有消防設計滿足標準要求。第四局部環保、節能與平安4.1 本案環境現狀：用地周邊為住宅區和商業區。4.2 工程對環境的影響主要有以下幾個方面：污染物主要是生活污水。垃圾站堆存的垃圾。在工程土建施工過程，粉狀物料裝卸、運輸、有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風吹等引起的揚塵污染。施工期間，作業機械聲音屬于突發性非穩態噪聲源，將對附近的單位和居民的環境產生一定的影響。4.3 環境治理及保護方案：1、本工程廢水處理的排水采用雨、污分流排放體制。工程的生活污水采用化糞池處理， 經化糞池處理的污水到達"污水排入城市下水道水質標準" 水質標準后， 經小區內的排水管

20、網排入城市污水排水系統。2、環境空氣：工程使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設有統一的煙道，油煙從高出屋頂1m的排氣筒排出，對空氣影響小。3、噪聲工程無鍋爐等集中式供熱設施，無集中式中央空調系統，故無高噪聲設備，主要聲源為生活噪聲。4、加強環境管理，維護好區域的綠化和美化工作，促進環境的良好開展。專業資料整理WORD格式5、環境保護的一個重要內容是系統布局方案中應防止或減少多余的車輛出行次數， 集中進展車輛出行前的清潔處理，防止對城市景觀的破壞，并將分散的運輸集中起來，實現運輸活動集中化，不僅有利于降低運輸本錢，而且有助于提高運輸效率，節省資源，促進廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對

21、城市環境的污染，降低對城市環境的破壞或影響， 盡量滿足城市可持續開展的要求，提倡建立生態型小區。小區內種植一些吸收二氧化碳能力較強的植物和滯塵植物，站場外圍綠化帶由高大樹木、喬木和草地構成，場內綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。工程施工時應防止夜間進展，以免影響周邊居民的休息。材料運輸中，應采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現場應配置灑水設備，定時灑水，減少起塵量，并定時清掃路面，防止屢次揚塵。定期對各種施工機械維修，以減少噪聲。4.4 水土保持：工程在施工過程中應認真貫徹實行"水土保持法及其實施條例"，嚴格按照水土保持的有關標準執行。工程實施前，應請具有編

22、制水土保持方案資質證書的單位做好水土保持方案，報水利管理部門審批。施工中， 根據實際情況，對臨時性松散表土做適當壓實，對較大坡面做防坡處理。 工程竣工后，應盡量種植草皮、 樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。4.5 建筑節能：本工程在實施過程中，按照國家"夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準"建立部和 * 省"居住建筑節能設計標準"以及有關部門關于節能的政策和管理規定要求執行。專業資料整理WORD格式1、主體建筑采用新型節能墻體材料。2、屋面采用隔熱坡屋頂，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內，減少無功損失，節約電能。3、擬采用新型的節能門窗，改善建筑

23、熱工性能。4.6 勞動平安：本工程平安危害因素主要是工程建立施工過程中的施工場所危險源、施工場所及周圍地段危險源，意外危害發生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質損失。具體如下：1、基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。2、腳手架包括落地架，懸挑架、爬架等 、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機、施工電梯安裝與運行，人工挖孔樁井、基坑槽施工，局部構造工程或臨時建筑工棚、圍墻等失穩，造成坍塌、倒塌意外；3、高度大于 2 米的作業面包括高空、洞口、臨邊作業 ，因安全防護設施不符合或無防護設施、人員未配系防護繩帶等造成人員踏空、滑倒、失穩等意外；4、焊接

24、、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設備的安全保護如：漏電、絕緣、接地保護、一機一閘不符合要求，造成人員觸電、局部火災等意外；5、工程材料、構件及設備的堆放與搬吊運等發生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。6、平安措施方案專業資料整理WORD格式（ 1實行平安生產責任制， 與建筑承包商簽訂平安生產責任書，建筑工地平安和衛生措施的最終責任由主承包商承擔；（ 2對工作場所可能出現的危險迅速加以防止 , 勞動組織上要考慮工人的平安和*；使用平安和衛生的材料和產品；（ 3起重機械和升降附屬裝置：按規定在初次使用之前，應對起重機械和升降附屬裝置進展檢驗測試。 任何起重機械和升降附屬裝置均應安裝得當，

25、以便在任何活動部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機械的穩定性。 在未安置適當的信號設施的情況下不得使用任何起重機械。（ 4加強平安生產教育，結實樹立平安生產意識，真正做到平安第一。（ 5嚴格遵守消防平安：貫徹“預防為主、防消結合的方針。區域內設置消防栓和滅火器， 消防栓滅火器數量與間距按照消防部門的要求布防。（ 6施工時，施工單位要嚴格按照設計要求施工隊，不得擅自更改施工圖。（ 7建成后，要建立平安巡視制度，制定平安規章，對職工進展平安教育。（ 8注意火警預防。設計好工程平面圖，規劃好消防設施，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置。第五局部投資估算與資金籌措專業資料整理WORD格式5.1

26、 投資估算；詳表2：*萬元。專業資料整理WORD格式5.2 資金籌措：自有資金、商品房預售或銀行按揭貸款解決。計劃 201*年投入 * 萬元，剩余局部資金201*年全部投入實施建立。第六局部開發進度6.1 設工期及方案安排：根據工程建立內容、工程量及其他前期準備、協作條件的成熟度， 工程建立期擬定為 * 個月，具體實施方案如下： 1、用地手續：辦理土地證201* 年 9 月 10 日前完成；2、設計：規劃方案設計、施工圖設計、景觀設計等于201*年 9月 20 日。3、三通一平：土地平整、用地測標、工程臨時水電等于201*年10 月 31 日前完成；4、施工手續及招投標工作：各期工程開工前2

27、個月開場。6.2 營銷籌劃方案：規劃方案批準后3 個月，預計 201*年 12 月31 日前。6.3 工程進度：分期開發，201* 年 10 月至 201*年 9 月。6. 4 組織機構和人員配置：堅持“產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的目標，下設辦公室、財務科、保衛科、生產管理科等部門。機構設以有利于生產、管理和提高工作效率為出發點。結合本工程特點，具體組織管理機構如圖。董事長高級管理層總經理辦財工營公務程銷室科科中心專業資料整理WORD格式第七局部財務分析7.1 收入估算：各功能用房銷售價格參照周邊樓盤收入；功能銷售面積銷售價住宅*元*.54億商業*元*.76億車庫*個*元個； *.

28、9 億7.2 本錢估算：7.3 利潤概算單位：萬元專業資料整理WORD格式總銷售收開發本錢土地本錢稅金及附利潤利潤率專業資料整理WORD格式入加專業資料整理WORD格式*.6%專業資料整理WORD格式7.4 工程盈虧平衡分析：在銷售價格一定的情況下，使得銷售利潤為 0 時，所到達的銷售收入：銷售收入- 開發本錢 - 土地本錢 - 稅金及附加 =0專業資料整理WORD格式開發成利潤專業資料整理WORD格式銷售收入土地本錢稅金及附加利潤專業資料整理WORD格式本率專業資料整理WORD格式*00專業資料整理WORD格式在銷售收入到達 *元的情況下，即銷售收入到達全部銷售總額*%時，工程盈虧平衡。專業資料整理WORD格式7.5 財務評價結論及建議：從財務評價看：工程經營計算期內實現營業收入 *萬元，營業稅金及附加*萬元，總本錢費用* 萬元，企業所得稅 * 萬元，凈利潤 * 萬元，投資利潤率*.6% ，投資利稅率*%，。綜上所述，工程經營期內財務狀況較好，具有一定的盈