1、第五章投資分析1.資金來源與股本結構：公司注冊資本1200萬元，具體的資金來源與股本結構如下：資金來源：單位：萬元項目來源金額權益資本風險投資950創業團隊投資50債務資本銀行貸款20017%4卷股本結構中，風險投資方面我們打算吸引一個或者多個大企業共同入股，資金為950萬，大企業的資金充足，愿意支持公益事業，來提高企業名聲，在日本這種模式很普遍，而 且大企業也能從公益事業中獲取到一些關聯的收益，總之，這種投資是一本萬利的。團隊投資 50萬元，充分考慮到我們作為大學生的資金來源有限。我們主要靠吸引大企業做公益事業這種 在內地比較新的模式來創立夕陽紅養老院，管理者經營養老院。此外我們還需要以養老

2、院房產 作抵押從銀行貸款年（金融機構2年期的借款利率為金額79%風險投資創業團隊投資銀行貸款而我們創業團隊作為200萬元，為期兩 6.65%)2.投資分配： 前期投資表單位：力兀項目費用房建費用850綠化等基礎設施建設80基本設施配備200開業儀式和相關宣傳費用10其它費用10流動資金50合計1200注房建投入：為考慮經營的長期性，需要企業自己著手建設適合養老的標準房間，一方面能1、讓老人住的更加舒適，另一方面也有利于企業長期經營成本的降低；從長期來看，企業占用的土地增值會 提高企業自身的價值，因此，雖然可能投資回收期長些，但從長期看是值得投資的。因為從事非營利事業，可邀有愿意回報社會的房地產

3、企業贊助，房建費用控制在850萬元。綠化等基礎設施建設：為了改善養老環境，企業發展初期以栽種桃樹、柳樹、槐樹這些經 2、濟實用的樹種，養殖些花卉、草坪，設置可在路上休憩的木椅等，投入控制在萬元。80基本設施配備：、3萬元。元*200=12 a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 600萬元400*200=8 b）床上用品室內一個書桌、圈椅 c） 400*200=4萬元電視每房間一個 600*200=12萬元d）40萬元。 e）活動室設施家庭影院一套，麻將桌 20個，健身器材20件，預算約（可在200 f）餐 飲設施，灶具十套，餐具套，消毒柜兩個，冰箱若干臺，總控制在10萬元。開業時爭取區政府或贊

4、助單位的捐贈）。4萬元（可設置投幣式自動洗衣機十臺和其他洗衣設備若干）g）洗衣設備，預算萬元。h）洗澡設備，預算8o合計最小投i）辦公設施，電腦若干、打印機一臺，面包車一部（可時機成熟時再增加）萬元。20入 k）萬元。醫療器械設備等，預計投入80 L ）其它裝飾類費用計提 2萬元。萬元。、開業儀式和相關宣傳費用，約 410床，初步階段面向 200平方米，共有床鋪 5000夕陽紅養老院位于馬鞍山郊區，占地工人階層，提供全方位醫療服務的中檔養老企業。招聘有專業知識的醫務人員，和培訓下崗職工做些簡單的護理，一方面幫助下崗職工再就業，另一方面減少成本。開展宣傳活動，吸引需要社會上需要我們服務的顧客入住

5、，鼓勵青年學生積極參加敬老的愛心活動。3.投資分析投資決策需要各種指標進行計算判斷，為了更好地為投資者作參考，下面從投資凈現值、 內含報酬率、投資回收期三個方面作分析，由于開辦養老院投資回報期比較長，這也是特有的行業特征，為了分析財務上的可行性，現考慮 10年期內財務上的指標。項目固定資產投資初期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年十年-950流動資金-50凈利潤126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28折舊+23232323232323232323凈現金流量-1000149.06218.98232

6、.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28凈現金流量現值-1000139.31191.27189.61177.21165.61154.778144.65135.19126.34118.083.1 投資凈現值NPV= 2(CI-CO)/(1+iF -t計算得：NPV=149.06*(1+7% -1+218.98*(1+7% -2+232.28*(1+7% -3+232.28*(1+7% -4+232.28*(1+7% )A-5+232.28*(1+7%F -6+232.28*(1+7%)A -7+232.28*(1+7%)A -8+232.28*(

7、1+7%)A -9+232.28*(1+7%) a-10-1000=542.05 萬元3.2 內含報酬率ENCF(1+IRR)A-t =CO149.06*(1+R)a -1+218.98*(1+R)a -2+232.28*(1+R)a -3+232.28*(1+R)a -4+232.28*(1+R)a -5+232.28*(1+R)a -6+232.28*(1+R)a -7+232.28*(1+R)a -8+232.28*(1+R)a -9+232.28*(1+R)a -10=1000 IRR 公 17%投資回收期3.3.根據：12 1k = Z2 Ok回收期=累計凈現值出現正值年數-1+ (

8、未收到現金/當年現值)=5-1+(167.4/232.28)=4.72 年根據以上三個財務指標分析，2012年銀行長期貸款利率，一至三年(含)為 6.65 %,考慮到風險等因素，現把資金成本率定為7%,此時NPV=542.05 萬元，遠大于0,內含報酬率為大于資金成本率7% ,投資回收期為4.72年，這在投資回收期普遍長17%的養老行業里算是非常好了，因此值得投資。財務分析1 .住房及服務費標準：收費標準（每人/每月/元）養老區類型 房費 伙食費 水電費 護理費 合計1500900 550 0 50怡心苑（生活自理區）200090050550孝心苑（生活半自理區）5002500900 1000

9、 50愛心苑（半護理服務區）5502800900 靜心苑（全護理服務區）1300 50550:以上數據是依據問卷調查總結得到，設計的問卷調查表見下文注2 .收益預估表：根據調查，我們發現養老院的入住率很高，考慮到風險因素，我們假設第一年的入住率為80%,各養老區(怡心苑、孝心苑、愛心苑、靜心苑)人數分別按入住人數的20%、50%、20%、10%計算,以后假設每年入住率為90% o其中，第一年的主營業務收入計算如下：200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36萬元/年二至五年的主營業務收入計算如下：200*90%*12*(20%*

10、1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28萬元/年成本費用的有關項目:第一年主營業務成本/年/力兀員工工資折舊費 用伙食成本水電成本醫用用品 成本其它費用合計1252057.68204.4235萬元/年/主營業務成本 二至五年.員工工資折舊費用伙食成本水電成本醫用用品成本其它費用合計1252057.68154.4230第一年 管理費用/年/萬元管理人員工資折舊費其它開支合計403245萬元管理費用/年/二至五年管理人員工資折舊費其它開支合計483960工資(第一年)/年/萬兀人數工資/年小計兼職員工20120普通員工17234醫護員工13339銷售人員431

11、2專業醫生8432管理人員8540合計7018177萬元工資（二至五年）/年/人數工資小計兼職員工20120普通員工17234醫護員工13339銷售人員5315專業醫生8432管理人員8648合計7119188收益表（萬元）第一年 第二年 第三年 第四年 第五年.主營業務收入一 449.28 449.28 399.36 449.28 449.28230 235 230 230 230 主營業務成本減：219.28 219.28 164.36 219.28 219.28 主營業務利潤二.20 20 20 20 20 其他業務利潤加：20 30 20 20 20 :銷售費用減6060606045管

12、理費用.13.3 13.3 0 0 0財務費用159.28 96.06 159.28 145.98 159.28 營業利潤三.50 30 50 50 50營業外收入209.28126.06209.28195.98209.28凈利潤四.注：1.企業所得稅法及實施條例規定，符合條件的非營利組織的收入為免稅收入。2.主要項目變動解釋：其他業務利潤在成遞增趨勢，主要因為一些商店的開辦，還有臨時照管業務的開展；財務費用在第三年的大幅下跌, 是因為銀行貸款的到期償還。3資產負債表初期第一年第二年第三年第四年第五年初期第一年第二年第三年第四年第五年貨幣資金50199.06218.04450.32682.69

13、14.88長期借款02000000流動資產合計50199.06218.04450.32682.6914.88負債合計02000000固定資產95011501150115011501150實收資本100010001000100010001000累計減：折舊023466992115盈余公積025.2164.41106.26148.12189.98固定資產凈值95011271104108110581035未分配利潤0100.85257.63425.06592.48759.90非流動資產合計95011271104108110581035所有者權益合計10001126.061322.041531.321

14、740.61949.88資產總計10001326.061322.041531.321740.61949.88負債和所有者權益總計10001326.061322.041531.321740.61949.88注：固定資產以房屋為主，房屋的使用年限為50年，按2%計提固定資產折舊4現金流量表現金流量表分析（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年一、經營活動產生的現金流入量主營業務收到的現金399.36449.28449.28449.28449.28收到其他與經營活動有關的現金50.0070.0070.0070.0070.00現金流入小計449.36519.28519.28519.28519.28購買商

15、品、接受勞務支付的現金.90.0085.0085.0085.0085.00支付給職工以及為職工支付的現金177.00188.00188.00188.00188.00支付其他與經營活動有關的現金20.0014.0014.0014.0014.00現金流出小計287.00287.00287.00287.00287.00經營活動產生的凈現金流出量162.36232.28232.28232.28232.28二.投資活動產生的現金流入現金流入小計固定資產投資200.00現金流出小計200.00投資活動產生的凈現金流量-200.00三、籌資活動產生的現金流入量取得借款收到的現金200.00現金流入小計200

16、.00償還債務200.00付利息13.3013.30現金流出小計13.30213.30籌資活動現金凈現金流量186.70-213.30凈現金流149.0618.98232.28232.28232.285.財務報表分析5.1 償債能力分析公式：利息支付倍數=（利潤總額+財務費用）+財務費用第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末-11.98利息保障倍數8.225.2 營運能力分析X100%平均流動資產總額/=流動資產周轉率（次）主營業務收入 第三年末第二年末第一年末第四年末第五年末流動資產周0.560.791.342.153.21轉率5.3 盈利能力分析平均凈資產/凈利潤=凈資產收益率.第三年末

17、第四年末第五年末第二年末第一年末 凈資產收益0.110.160.150.130.12率成長性分析5.4 /總資產年初數總資產增長率=（總資產年末數-總資產年初數）第四年末第三年末第二年末第一年末第五年末總資產增長 0.120.140.160.000.33率通過以上對公司財務分析，可以看到：償債能力分析，公司償債能力較強，能輕松地換還上銀行貸款。營運能力分析，流動資產周轉率較低，但是有公司發展戰略上的原因，主要因為公司的目標是不斷擴大養老規模，形成規模效益，因此要留有的銀行存款較多，以備后面的擴張性建設投資，另外在具體時期，可以利用貨幣資金進行適當的投資，以增加企業收入。凈資產收益率反映了投資與報酬的關系，是評價企業資本經營效益盈利能力分析，的核心指標。一般認為企業資產凈利潤率越高，企業自有