1、1 / 24緒言1、研究背景和目的上海匯寧花園房地產發(fā)展有限公司擬開發(fā)建造徐匯區(qū)淮海西路匯寧花園高 級住宅及商務公寓項目。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場供求和競爭狀況，對上 海市中高檔次住宅市場有明確的認識， 邀請上海中原物業(yè)代理有限公司市場研究 部對上海市高檔住宅市場（別墅、公寓、服務式公寓）的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢 進行研究，從而為項目提供有針對性的定位和營銷組合等發(fā)展建議。2、研究內容及范圍匯寧花園地處淮海西路黃金地段， 從項目規(guī)劃等方面情況來看， 應定位為高 檔住宅項目， 考慮到目前上海市高檔住宅市場的發(fā)展狀況、 區(qū)域分布的集中度等 方面，擬將研究的對象和區(qū)域范圍作如下界定：（ 1 1）

2、研究內容上海市高檔住宅市場現(xiàn)狀 上海市高檔住宅市場供求預測 項目發(fā)展建議（ 2 2） 研究范圍將均價在 80008000 元人民幣/ / 平方米以上的物業(yè)為此次研究的對象 將目前上海市高檔公寓及服務式公寓（均價在 80008000 元人民幣 / / 平方米以上） 集中的黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧、浦東小陸家嘴等六個區(qū)域作為此次 研究的區(qū)域范圍對于別墅將不限定區(qū)域范圍，僅考慮價格因素（均價在 80008000 元人民幣/ / 平方 米以上）。3、研究方法及主要研究指標本報告在實地調查基礎上， 主要采用時間序列分析、 項目類型分析、 典型案 例分析以及趨勢分析預測等方法。采用的主要研究指標詳見列

3、表。2 / 24類別編號指標定義住宅供應指標1竣工量某時間段內，已建成完工的住宅物業(yè)的總面積2供應量某時間段內，剛啟動開工的住宅物業(yè)的總面積。即竣工量3吸納量當年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當年住宅市場的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經初始登記一年后未售出的建筑面積住宅需求指標5空置率某年度末末所有住房的空置量與全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量 /全部住房總量住宅價格指標6區(qū)域平均租金某區(qū)域內住宅物業(yè)在某一時間段內租賃價格的加權平均值7物業(yè)平均租金某住宅物業(yè)在某一時間段內租金總額與租出總面積的比值8區(qū)域平均售價某區(qū)域內某住宅物業(yè)在某一時間段內 銷售價格的加權平均值

4、9物業(yè)平均售價某住宅物業(yè)在某一時間段內可供出售的總建筑面積的單位面積成交價格4、本報告的基本結構本報告共有以下三個部分組成，分別為：第一部分：上海高檔住宅市場第二部分：項目發(fā)展建議第三部分：附錄 1 1： 上海高檔住宅典型案例分析附錄 2 2： 上海高檔住宅市場存量統(tǒng)計數(shù)據附錄 3 3:上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據3 / 24附錄 4 4： 上海高檔住宅市場租售價格統(tǒng)計數(shù)據附錄 5 5:上海高檔住宅區(qū)域市場供求量預測方法第一部分 上海高檔住宅市場一、上海住宅市場綜述1. 上海住宅市場的經濟環(huán)境日前中國社科院發(fā)布的中國城市競爭力調查報告顯示， 上海在城市綜合競爭 力、資本力和科技力的排名中，均位

5、居全國首位。 財富周刊近期的一項調查 數(shù)據也反映， 跨國公司在中國設立地區(qū)總部的選址時， 上海較其他大城市更具有 吸引力。 20012001 年上海國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實現(xiàn)國內生產總值(GDPGDP 達 4950.844950.84 億元，同比增長 10.2%,10.2%,高于全國 2.92.9 個百分點。其中第二 產業(yè)實現(xiàn)增加值 2355.532355.53 億元，比上年增長 12%12%，對經濟增長的貢獻率達到 56%56%； 第三產業(yè)實現(xiàn)增加值2509.812509.81 億元，比上年增長 8.7%8.7%，對經濟增長的貢獻率為 43.5%43.5%，其中尤以房地產業(yè)的增長

6、為最。居民人均收入大幅提高，城市和農村居 民家庭人均可支配收入分別 1288312883 元和 5855850 0元，同比增長 9.9%9.9%和 5.1%5.1%。居民收 入水平的穩(wěn)步提高，加之房地產稅、費、利率調低，有效拉動城市的住宅消費。19991999 年財富論壇、20012001 年 APECAPEC 會議、20102010 年世博會等這些極具影 響的國際性經濟集會也將其會場設在上海，種種跡象表明， 經過近 1010 年的快 速發(fā)展，上海已成為中國經濟發(fā)展的龍頭， 其經濟地位無論在國內還是在國際都 得到了很大提升， 并吸引著越來越多國內外投資商和企業(yè)的目光。 孕育在這樣一 個國際化大

7、都市中，上海住宅市場有著得天獨厚的優(yōu)勢。2. 上海住宅市場歷史回顧近年來，中國的房地產業(yè)作為國民經濟一個新的增長點發(fā)展迅速， 住宅市場 更是經歷了一個從無到有的發(fā)展過程。 通常認為房地產產業(yè)的運行與國民經濟發(fā) 展有著唇齒相依的緊密聯(lián)系。 9090 年代初期至今，上海住宅市場發(fā)展并非一帆風 順。在經過了一系列大起大落之后，留下了一個“NN字型的市場發(fā)展軌跡。從9393 年開始，商品住宅的投資、建設規(guī)模伴隨著當時就已經較“熱”的經濟發(fā)展 浪潮，供給和需求都達到了前所未有的 “鼎盛之勢”。這一浪潮在 9696 年達到了頂4 / 24峰，而此后整個住宅市場并未像人們預期的那樣繼續(xù)沖高，房地產業(yè)泡沫的破

8、滅給商品住宅市場當頭一擊，9898 年的亞洲金融危機更是加劇了商品住宅市場走向 衰落的進程，而首當其沖的當屬外資開發(fā)的高檔外銷房項目，住宅市場一度陷入低谷。此時中國國內需求嚴重不足、通貨緊縮情勢嚴峻。商品住宅市場的這一頹 勢一直持續(xù)了兩年多的時間。在進入 19991999 年下半年以后，商品住宅市場終于觸 到了曲線的拐點，在內需的有效啟動和外資的不斷引入的刺激下開始逐步回升， 進入了復蘇期。3.近期上海住宅市場縱觀近期上海房地產市場可以看出，1997199720002000 年上海市商品房的供求量 成年度性反向運行，即供應量逐年減少，需求量逐年增加，因而供求比不斷趨于 平衡。到 2001200

9、1 年，上海商品房批準預售面積為 1659.151659.15 萬平方米，預售登記面 積 1881.831881.83 萬平方米，已登記的商品房買賣面積為 2020.462020.46 萬平方米，供求比為 1 1：1.131.13，部分隔年待售的樓盤被快速消化，供應量略顯偏緊（見附表1-1）。但是隨著時間的推移，房地產開發(fā)商蓄勢待發(fā)，今后 2-32-3 年內供應預計將略大于需求。政府 2002001 1年批準以后每年開發(fā)興建的商品房建筑面積保持在1200-15001200-1500 萬平方米，這將是保障供給、平抑房價的重要措施。從上海商品住宅市場的近期價格來看，有穩(wěn)步上揚的趨勢。 200120

10、01 年上海市 中心十二個城區(qū)商品房預售成交價格為每平方米 43524352 元，比年初上升了 11.3%11.3%。 表明上海在房地產相關法規(guī)、政策上的制定、落實等環(huán)節(jié)卓有成效，市場供需兩 旺，價升量增。究其原因，其一，得益于國內經濟的良好運行態(tài)勢以及相關配套政策支持；其二，商品房品質的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質優(yōu)價 表 1-11-1 近年上海內銷商品房供求情況對比時間批準預售面積（萬 M）預售登記面積 （萬 M?）比例19971737.52437.441 : 0.2519981462.27807.911 : 0.5519991394.001051.291 : 0.7520001439.

11、941416.61 : 0.9820011659.151881.831 : 1.13資料來源：歷年上海房地產市場、上海中原市場研究部計算數(shù)據5 / 244. 后市展望近期而言，全球性的經濟蕭條對中國影響不是很大， 中國仍是全世界對國際 資本吸引力最大的國家。 特別是在美國遭受了恐怖襲擊之后， 資本的安全性就將 成為眾多投資者優(yōu)先考慮的因素之一， 在某種意義上， 中國已經成為國際資本的 避風港, , 而上海、北京更是首當其沖。 眾多國外金融、 保險和咨詢企業(yè)將在中國 “入世”后成為進入中國市場的主力軍。但資本流向和投資具有其自身的規(guī)律和 理性法則， 因此在中國上海出現(xiàn)國際投資暴增的可能性不大；

12、同時上海房地產市 場尤其是住宅市場在經歷了幾年前的震蕩之后， 從政府到投資者都應該更具理性 的思維和投資決策， 在保持市場繼續(xù)發(fā)展的同時防止出現(xiàn)過 “熱”現(xiàn)象應該成為 市場的共識。因此“ NN字型曲線的第三筆應該更加平滑。新世紀以來，上海在繼續(xù)推進改革開放、 擴大內需的過程中， 城市基礎設施、 道路交通、環(huán)境綠化等方面的建設也取得了顯著的成就。 20012001 年獲國務院批準 通過的上海市城市總體規(guī)劃（至 20202020 年），把上海定位于國際經濟、金融、 貿易和航運中心之一。 新的規(guī)劃進一步優(yōu)化城市布局結構、 土地使用功能、 城市 基礎設施、城市生態(tài)環(huán)境，這將對十五時期上海房地產發(fā)展產生

13、深遠影響。今后幾年上海住宅市場究竟走向何處？據上海中原公司市場研究部分析預 測，在今后一個不太短的時期里， 上海對新舊住宅的市場需求， 將在較高的平臺 上保持穩(wěn)定。需求的穩(wěn)定使滬上房地產的價格總體上保持穩(wěn)中微漲的趨勢，但 2-32-3 年內漲幅已相當有限。這主要由于以下幾方面原因：（1 1） 目前國內經濟形勢 雖明顯好轉， 但其性質仍屬“轉機”而非“轉折” 。國內有效需求的增長仍然不 足，城鄉(xiāng)收入、貧富收入差距逐步拉大。借助外地購房等消費空間極其有限，恐 難繼續(xù)實現(xiàn) 20012001 年對上海房地產價格支持的力度。 （ 2 2）入關后國內原本壟斷的 行業(yè)會受到較大沖擊， 這極可能會影響今后幾年

14、主力購買群的購買能力。（3 3）20012001 年上海樓市的異常火爆， 很大程度上透支了今后幾年的潛在目標客戶群的支付能力，今年住宅消費的斷層預計將有所抬頭。 此外，隨著上海舊城改造力度不斷加 大，最近 3 3至 5 5 年內的購房主流仍將是 5050 萬以下，上海總體房價不會有太大變 化。二、上海高檔住宅市場分析1 存量分析20012001 年 8 8 月以前，上海的商品房有內銷和外銷之分。上海早期均價在80008000元/ /平方米以上的高檔住宅幾乎全部是外銷房。 上世紀 9090 年代中期在黃浦、徐匯 等區(qū)也出現(xiàn)了一些內銷的高檔物業(yè)， 但占整個高檔住宅市場的比例一直不高。 自 2001

15、2001 年 8 8 月上海6 / 24實施內外銷商品住宅并軌，才結束了這種依據銷售對象來劃分 物業(yè)檔次的歷史。由于外銷房建造初衷是為了滿足在滬工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休閑的考慮，選址多為交通便利，接近市中心區(qū)域和機場的位置，所以徐 匯、靜安和長寧外銷房集中的三大區(qū)域。從區(qū)域上看，徐匯、長寧、靜安區(qū)的高 檔住宅相對集中，而近期徐匯區(qū)的高檔樓盤供應量最大。 從現(xiàn)有高檔住宅的分布 情況來看，一般位于四大類區(qū)域：第一類，歷史淵源悠久，環(huán)境幽雅的區(qū)域；第 二類，臨近商業(yè)中心的繁華區(qū)域；第三類，依托商務中心區(qū)及新興開發(fā)區(qū)的高檔 住宅群落；第四類，周邊有稀缺景觀資源的區(qū)域。從本次的研究結果來看，研究區(qū)域截止 20012001 年底高檔公寓住宅現(xiàn)總存量為 1909219092 個單位，其中服務式公寓為 479