1、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計劃 房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和 正常使用 , 進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管 理工作。建筑物主要指標(biāo) （略） （ 一） 、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢1 、對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng) 制定計劃 , 定期（ 每年不少于兩次 ）進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲 漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計及 有關(guān)部門批準(zhǔn) , 任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。2 、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ) , 以防止鋼筋銹蝕。3 、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求 , 改變用途時不允許隨 意超載 , 甚至于對結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。（ 二） 裝

2、飾工程養(yǎng)護(hù) :1 、樓層地面的養(yǎng)護(hù) : 保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵 , 避免因漏水造成室積水 , 滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù) 對于（來自:） 使用中發(fā)生小的損壞 , 要及時修補(bǔ)。制止不 加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。2. 門窗的養(yǎng)護(hù) : 對使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作 , 發(fā) 現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大 , 五金配件丟失或損壞等問題。要及 時修理。做好防雨、防塞等工作 , 定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作 , 補(bǔ) 漆盡量和原漆保持一致 , 否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。3 、飾面墻的養(yǎng)護(hù) : 定期 （ 每年不少于 2 次 ） 巡檢 , 可采用 觀察或用小錘輕劃檢查

3、。發(fā)現(xiàn)問題及時處理, 不允許用強(qiáng)酸對任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對樓體外墻面 , 安裝飾物如用鐵件 , 必須刷漆 , 防止水銹污染墻面。4 、頂棚的養(yǎng)護(hù) : 定期巡檢 , 發(fā)現(xiàn)翹邊 , 裂掛、破損、陰濕 應(yīng)及時修補(bǔ)或更換。（ 三） 幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理 :本工程外立面塑鋁板為主 , 配以部分玻璃幕加以點燃 , 另外還有一些不銹鋼飾柱等。1 、發(fā)現(xiàn)螺栓 （ 來自 :） 松動 , 破損應(yīng)及時修復(fù)或更換 , 發(fā)現(xiàn) 玻璃松動、破損應(yīng)及時修復(fù)或更換 , 發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫 落或損壞 , 應(yīng)及時修補(bǔ)或更換。2 、定期檢查幕墻排水系統(tǒng) , 保持通暢3 、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時 , 事后應(yīng)對玻璃 幕墻進(jìn)行全面

4、檢查 , 親視損壞程度進(jìn)行維修加固。二、設(shè)備設(shè)施的運行維護(hù)與計劃（ 一 ） 給排水設(shè)備運行維護(hù)給排水設(shè)備運行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè) 施的正常運行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。對設(shè)備系統(tǒng)的了解 :自來水變頻泵自動噴灑供水泵消火栓穩(wěn)壓泵潛水泵1 、管道漏水修理2 、管道堵塞排堵3 、水龍頭與閥門的維修4 、衛(wèi)生潔具的維修5 、水泵保養(yǎng)及維修6 、壓力表的校驗7 、潛水泵的檢查保養(yǎng)8 、熱交換器的運行與維修9 、生活水箱的清洗消毒（ 二） 供電設(shè)備管理維護(hù) 供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運 行, 對供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修對設(shè)備系統(tǒng)的了解變壓器高壓柜低壓柜 日常維護(hù)要點1

5、、電氣電路故障 : 斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和 維修2 、絕緣電阻測量及損傷線更換3 、配電箱的檢查4 、照明燈具的檢查（ 三） 、電梯運行維護(hù) 電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行 的日常運行管理、維修保養(yǎng)和中修天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯 2 部（ 四） 、空調(diào)系統(tǒng)運行維護(hù)冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運行所進(jìn)行的日常運行管理和維修和保養(yǎng)工作。對設(shè)備系統(tǒng)的了解常見維修要點1 、電源電壓的檢查2 、機(jī)油溫度、壓力的檢查3 、制冷劑的檢查4 、冷凍水、冷卻水的檢查5 、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄6 、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時補(bǔ)水7 、冷卻泵、冷凍泵的檢查（ 五） 保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和

6、維護(hù)對設(shè)備系統(tǒng)的了解 :電梯對講 5 組電視監(jiān)控 30 組消防監(jiān)控 1 組局域網(wǎng)系統(tǒng) 1 組電話交接間 1 組大屏電視系統(tǒng) 1 組 常見維護(hù)要點1 、結(jié)合實際正確使用設(shè)備2 、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄3 、選擇可靠的分包方 , 按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級 等內(nèi)容的工作。（ 六 ） 消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修對設(shè)備系統(tǒng)的了解 :防排煙風(fēng)機(jī)8臺（屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī) 5.5KW8 臺）自動噴灑供水泵30KW2臺 消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺 噴灑穩(wěn)壓泵 3.7 KW1 臺 常見維護(hù)要點 : 自動噴灑系統(tǒng) 管道閥門電接點壓力表（ 七 ） 電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

7、電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天 線接收系統(tǒng)正常運行 , 對接收設(shè)施進(jìn)行的日常運行管理、養(yǎng) 護(hù)和維修。運行維護(hù)要點1 、按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理2 、按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù) 設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃序號項目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前） ，雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗每季一次高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹 每年一次4. 各種配電盤、控制柜 清掃、緊固、防銹每年一次電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期維護(hù)每年一次（夏季前）7.空調(diào)冷水循環(huán)泵清洗、換潤滑油每年一次熱力鍋爐專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質(zhì)檢測每季一次熱水循環(huán)泵 清洗、換潤滑油 每年一次11.生活水箱 清潔、二次消毒 每半年一次污水泵清潔、換潤滑油每年一次13.風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次各種管道的金屬