1、題目： 三亞旅游房地產開發研究 Title：A Research on the Development of Sanyas Tourism Real Estate 摘 要本文主要采用了“必要性研究分析問題提出對策”這樣層層遞進的方式來進行論述， 以三亞市旅游房地產項目開發為具體研究對象，運用大量實際案例，對三亞市旅游房地產項目開發的現狀進行了梳理，針對不同主體提出了提高三亞市旅游房地產項目開發水平的具體思路，為綜合型旅游、房產企業特別是西部地區同類企業，進行旅游房產項目開發提供初步的理論支持和實踐分析，對企業的旅游房產項目開發和相關的管理部門起到一定的指導和參考作用。關鍵字：三亞； 旅游房地產

2、； 項目開發AbstractThis essay adopts the procedure of “analyzing the necessities analyzing the questions raising measures” to make a discussion on the concrete analyzed subject, the development of Sanyas tourism real estate project. In this essay, a lot of actual cases are cited and the situations of the

3、 development of Sanyas tourism real estate project are summarized. Precise perspections are raised to improve the levels of development of the project, basing on different subjects. What is more, for the comprehensive tourism real estate, especially the western enterprises of the same kinds, primary

4、 theoretical support and practical analysis are provided for conducting the development of tourism real estate project, which serve as directive and referential functions for the development of tourism real estate project of enterprises and some relevant management departments. Key words: Sanya; tou

5、rism real estate; project development 目 錄一、引言1二、三亞旅游房地產項目開發的模式與狀況2(一)三亞旅游房地產項目開發的主要模式2(二)三亞景觀住宅項目開發狀況3(三)三亞產權酒店項目開發狀況4(四)三亞主題公園項目開發狀況4三、三亞旅游房地產在項目開發中的弊端5(一)法律法規不健全，誠信缺失5(二)破壞景區景觀，污染景區環境6(三)房地產商在項目開發中缺少戰略和規劃6四、三亞旅游房地產項目開發的有效措施7(一)樹立正確的旅游房地產的觀念，完善法律法規7(二)培養高素質的旅游房地產項目管理人才8(三)制訂科學的規劃，完善監管體系8(四)找準項目定位，加

6、強開發商內部管理9五、結束語9參考文獻112三亞旅游房地產開發研究一、引言房地產業參與旅游業的開發建設，使旅游基礎設施配套完善，可以增強旅游接待能力，而旅游業的發展又可以創造更多的房地產商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。現代旅游行業發展朝著高級的消費模式以情景化、體驗化為特征，融高品位吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗旅游”方向發展，這就勢必要求旅游點內擁有完善的商業、餐飲、休閑、游玩設施。同時，旅游點內高密度的人流量和旅游人群的巨大購買力將成為旅游房產中商業項目的有力支撐。隨著市場經濟的發展，國內急需拉動內需盤活滯銷房產和閑置酒店客房，帶動相關產業的發展；通過建立國內包括國外的交

7、換平臺，將自身納入到一個更大的系統中擴展客源空間。這樣，不僅能夠增加房產開發企業的收益，同時也提升了酒店(公寓)的潛力，提高了行業間的競爭力，進而滿足消費者新的需求。通過交換吸引旅游消費，延長旅游地的度假住宿時間，建立旅游地長期穩定的度假消費模式，推動休閑度假市場的發展。同時根據外部性理論，可以得出旅游房地產項目開發具有外部性，主要體現在環境質量、基礎設施負荷和社會文化效應等方面。旅游房地產創造環境的外部性具有潛在的經濟價值，對旅游城市經濟的影響很大。若有意識地利用旅游房地產的外部性，可以增加原有旅游資源的吸引力，甚至形成新的旅游資源。隨著三亞旅游產業的不斷發展，多行業關聯性的加強，旅游房地產

8、項目的開發必將促進三亞房地產業乃至三亞市經濟的發展。而對旅游房地產基本概念、項目開發的系統性研究，將拓展三亞市旅游產業鏈的新領域，有助于三亞市旅游產業和房地產整體協調健康發展。二、三亞旅游房地產項目開發的模式與狀況(一) 三亞旅游房地產項目開發的主要模式目前旅游房地產項目開發依據其功能的不同，可以分為娛樂類旅游房地產開發、觀光類旅游房地產開發、接待類旅游房地產開發、景觀型住宅區開發和以大盤形式出現的綜合型旅游房地產開發五大基本模式。娛樂類旅游房地產開發是市場主導型模式，其發展取決于旅游地的區域人口、宏觀經濟發展條件與潛力、城市腹地非農人口比例、區域人均收入、市場消費預期等因素，還受到旅游者的興

9、趣、愛好和遷移等因素的制約。由于游客的遷移和愛好沒有固定的格式具有不確定性和隨意性，房地產開發具有隨機特征，因此，開發前的市場調查是準確定位的必要前提。開發區域主要是具有便利的交通與地理位置的城市化地區，如三亞城市公園、海口游憩帶等。觀光類房地產開發多具有非盈利性特點，屬政府主導型模式。其發展受制于先天文化傳承、歷史、特殊地域等條件，一般投資巨大，投資主體為政府或相關的宗教團體等，不適合大規模新建，往往要按照修舊如舊的原則“修復”。觀光塔類型建筑多附有其他功能，甚至以其他功能為主，旅游是其附加功能。觀光類房地產一般可以形成當地的標志性建筑。觀光類旅游房地產包括歷史遺跡、博物館、宗教建筑、標志性

10、景觀建筑、歷史修復性建筑等。三是產權酒店，即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。還有一種養老型產權酒店，投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位，委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。四是主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。主題公園最早的起源是從祭祀上的玩把式開始的，

11、這只是初級階段，后來發展到馬戲團、游樂園，最后形成了真正現代意義上的主題公園。主題公園與游樂園的區別在于，主題公園具備基本的五個要素：故事、乘騎、表演、巡游、購物，游樂園一般只具乘騎、購物等二個或三個要素，游樂園是主題公園發展的初始階段，如三亞城市樂園。五是主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。如三亞明珠廣場。(二) 三亞景觀住宅項目開發狀況海棠灣國家海岸：三亞原生海域，國際巨頭鼎力打造世界級度假天堂立體交通網絡：連貫機場市區，高速鐵路、 高速公路，多元交通銜接

12、，東線高速直達1500畝宏偉版圖：濱海旅游度假社區，攜洲際集團兩大五星級酒店、濱海SPA、繁華商業于一體西班牙風情建筑：泳池度假別墅80120平米泳池別墅，私家泳池名門奢享。項目南經鳳凰路至大東海，西南經迎賓路至三亞灣，東北走迎賓路經田獨到亞龍灣、海口，西經鳳凰路至機場、火車站。鳳凰島位于三 亞市三亞灣路，是在三亞灣海中間礁盤基礎上經圍海填石而 成的一個人工島，總面積。畝。過去年里，在三亞眾城國際客 運旅業有限公司的組織下，鳳凰島完成了填島，建港和造橋 三大工程，現已進入全面建設階段。 據了解，鳳凰 島項目是一個超高端的綜合性項目，其定位是“東方迪拜”，“海上度假天堂”，“中國首座國際超豪華旅

13、游休閑商務 度假的海上娛樂圣地”。項目預計總投資多億元，是海南建 設史上最宏大的投資項目之一，總建筑面積約萬平方米，主 要有八大項目：七星級酒店(即國際會議中心)，國際郵輪 港，國際養生度假中心，商務別墅會所，國際游艇會所，奧 運廣場公園，水上主題公園，海上熱帶風情街。 島上已建成 國際郵輪專用碼頭 目前，島上已建成了 中國第一座萬噸級國際郵輪專用碼頭，并配套了近萬平方米，設有個邊檢通道的現代化客運聯檢樓，年接待游客可達萬 人次以上。自去年月日通航以來，共接待個航次國際郵輪， 有多名國際游客通過該港口進入三亞。島上另有兩座分別為 萬噸級和萬噸級的郵輪碼頭正在規劃報建中。以上狀況主要是由旅游房地

14、產本身的特點所決定的，旅游地產主要是為了滿足人們高層次的生活需求而產生，一個重要要求就是環境優美，要營造環境需要大量土地，如果修建在寸土寸金的大城市顯然是不合算的，因此，景觀住宅項目大都選址在郊區。在今后的發展中，風景、空氣俱佳的景區、生態區、河濱將是旅游房地產項目爭奪的重點地段。(三) 三亞產權酒店項目開發狀況“產權式酒店”在中國落地生根，最早是房產開發商籍以融資的一種方式，開發商需借此盤活資產。海南及一些城市的“爛尾樓”或是位置偏僻的樓盤經此策劃后，大多定位為某星級產權式度假酒店或產權式酒店公寓，并且絕大多數項目都采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。三亞產權酒店的發展可以說是突出地反映了我國產權酒店的問題，屢次爆出投資陷阱、欺詐丑聞。雖然我國最早的旅游房地產誕生是為了消化海南的空置房，而改造成產權酒店，但三亞的產權酒店基本屬于新項目開發。主要原因是一方面房地產市場的升溫，滯銷的空置房已不多見，另一方面爛尾改造要求的開發水平更高，三亞很多房地產商對舊房改造的經驗不足，因此也只能開發新項目。(四) 三亞主題公園項目開