1、12016年1月地產集團2015年度工作報告2目 錄2015年經營概況1當前存在的不足2016年工作目標23320152015年經營情況13 15年是地產集團多項目、多業態、跨區域發展的一年，是組織年是地產集團多項目、多業態、跨區域發展的一年，是組織管控不斷完善的一年。去年銷售收入管控不斷完善的一年。去年銷售收入27.5億，位列本地第十四億，位列本地第十四名，銷售面積名，銷售面積35.5萬平，位居前十名，在本土房企中逆勢崛起萬平，位居前十名，在本土房企中逆勢崛起，嶄露頭角。，嶄露頭角。4* * *地產銷售面積十四位5* * *地產本市銷售金額第十位6整體經營情況13 15年自主開發在建項目共八

2、個，已獲取土地1239畝，總規劃面積214萬方，在建面積132萬方，已竣工面積52萬方；儲備項目三個，儲備土地面積2585畝；代建項目二個，在建面積10.2萬方。 *地產逆勢崛起，打造由單項目到多項目、多業態、跨區域的地產逆勢崛起，打造由單項目到多項目、多業態、跨區域的開發局面開發局面7項目經營情況tj項目效果圖項目項目1從剛需大盤向品質大盤過渡，實現10.8億簽約額，2號、1號地塊分別于15年6月、12月實現交房，代建的*小學于15年7月正式招生，6號地塊小高層經過價值挖掘，以洋房形象重新定位，實現成交均價6850元/平，成為區域價值標桿。調整了8號地產品定位，使產品更加合理。8項目經營情況

3、產業園效果圖產業園項目產業園項目以“企業公館”形象面向市場，實現首期認購1.46億，確定建設中日韓服務貿易示范園區。根據北區的銷售情況對南區產品定位進行了調整，使南區產品更接近市場。9項目經營情況cfgc項目鳥瞰圖cfgc項目項目以優質施工質量和高效施工速度彰顯*地產企業形象與實力，實現6號樓整棟簽約，年度簽約額在本市寫字樓市場名列前茅。10項目經營情況YF公館鳥瞰圖YF公館公館二、三期成交均價5524元/平，較一期售價提高450元/平，超額完成全年6億簽約任務，在長清贏得良好口碑并樹立了標桿企業形象。11項目經營情況YF雅園效果圖Yy項目項目作為集團首個走出本市的項目，扭轉開局不利局面，有針

4、對性的采取措施，實現住宅76%的去化，為三線城市投資提供了經驗。12hf公司公司成功獲得某區域土地熟化投資人資格并簽訂熟化投資協議書，優化土地熟化投資，降低土地起拍總價3.27億。與政府簽訂安置房工程代建框架協議。項目拆遷簽約率達到90%。完成差異化的項目定位和方案規劃。作為我公司首個一二級聯動項目，成功按當初設計路線與方案順利落地，該項目的成功為后期新項目獲取開拓新的思路。項目經營情況HFB區效果圖13青島公司青島公司完成QDLNL、QDYKL項目定位、規劃設計并實現土地摘牌，跟蹤多年的SDT項目進入項目整體策劃、定位，擬于16年全面啟動。項目經營情況QDYKL效果圖QDLNL效果圖“SDT

5、”效果圖14項目經營情況JY開發開發項目獲得130畝土地。15項目經營情況JY安置房效果圖代建的JY安置房、安置房、GXP產業樓產業樓建設正常進行；HY羽毛球館完成車位改造86個，貨值1309萬，當年車位去化41個，銷售金額636萬。GXP產業樓效果圖16工程公司在工程公司在做好集團裝修業務外，嘗試向消防及景觀施工方向拓展，全年實現產值1億，其中裝修業務0.72億，消防業務0.28億。引入競爭機制，成立銀青裝飾公司，骨干人員已到位。科技公司科技公司集中采購業務完成戰略采購1.08億，節省造價879萬，基本實現集團戰略采購初始目的。物業公司物業公司新增物管面積44.8萬平，完成一級資質升級，開展

6、多種經營，推出“日間照料中心”，并取得50萬財政資金支持。積極探索互聯網+概念，社區服務APP試運行上線。為促進物業管理水平提升，引入競爭機制，將物業公司拆分為兩個中心，拆分工作平穩有序，兩個中心形成競合局面。項目經營情況17企業管理狀況3 地產集團631管控思路（即管控思路（即60%精力放在前期、精力放在前期、30%精力放在實施精力放在實施、10%精力放在后評估）精力放在后評估）和運營體系初步建立，搭建以項目全周期計劃管理、基于報告的月度運營會議管理、項目階段性成果、項目后評估為主線的運營管理體系。項目啟動會階段明確項目成功標尺，完成項目全生命周期計劃排布，產品定位、規劃方案、目標成本等階段

7、性成果以專題會議決策通過，鎖定目標客戶、目標售價、設計及建造標準、目標成本、目標利潤率等關鍵指標，先算賬后干活，充分體現“勝軍先勝而后求戰”的操盤思路，按月召開運營會議對項目運營狀態進行過程把控，輔以由部門秘書系統運行的日、周、月報告系統構成地產集團運營體系，建立系統的管控思路。明確集團職能部門定位，理順集團與子公司權責，下發集團業務管理制度，各業務條線均構建了系統的管控體系，形成業務管控的“高速路”。 理順集團與項目公司管理權責，明確集團理順集團與項目公司管理權責，明確集團“定戰略、定方向、定戰略、定方向、定規則、定標準、定流程、抓考核定規則、定標準、定流程、抓考核”的管理原則；建立的管理原

8、則；建立“管目標、管目標、控進度、防風險控進度、防風險”的運營體系；通過成本優化與提高產品溢價能力的運營體系；通過成本優化與提高產品溢價能力，實現項目利潤率提升，實現項目利潤率提升18企業管理狀況3各項目截至2015年12月份動態成本統計序號項目名稱目標成本(萬元)動態成本(萬元)規劃余量1tj項目32019531617440212WCG51055 50934 1213HF0 0 04青島5982 4995 9875cfgc項目16379316119525986JY13295 12709 5867CQDR1020149927727378LYML12631123882439合計668965 65

9、7672 11293成本管控體系建設：成本管控體系建設：在優化的基礎上重新梳理并確立了項目的目標成本，實施動態成本管控，完善招投標機制，控制設計變更，簽證與批價實時報備，引進第三方成本優化單位，通過項目價值點挖掘，提高項目售價，實現項目利潤率提升。 截止截止2015年底，各項目目標成本規劃余量合計約年底，各項目目標成本規劃余量合計約1.13億元。億元。19企業管理狀況3營銷體系：營銷體系：搭建集項目管理（指標、費用、策略）、專業管理（策劃、銷售）、品牌維護（品牌推廣、官微運營、客戶服務、媒體維護）、簽約管理（合同、特要、數據）及創新研發（產品創新、客儲創新、市場研究）為一體的管控體系，重點對項

10、目指標、費用、定位、定價、推售、重大節點把控及各項目團隊核心人員督導，定均價、控底價，實施效果初見成效。20企業管理狀況3 完成住宅產品線調整及車庫、辦公、配套等產品線的編制、培訓。加強設計階段成本優化，形成明確的限額標準及審核要點標準，各項標準達到行業較優水平，全年設計優化成果約1億元。完成保溫體系、屋面噴灑、防霾紗窗及新風、地庫等專項研究，并在產業園、LZY、tj項目實施。其中屋面噴灑正申請專利。 工程管理修訂了甲供材管理制度、標準工期模板，建立以周為單位的巡檢制度，加大對材料的檢查，全年巡檢39次，出具巡檢及預警報告39份，對發現的問題進行督導處理，工程建設全年無安全事故。 人力資源提升

11、了選人標準，全年篩選簡歷3539份，面試673人，復試465人，到崗位473人（含物業268人）；加大內訓頻次，全年培訓220次；重視員工關系溝通，榮獲“2015年度最佳雇主”。21企業管理狀況3 較好地完成集團資金平衡工作，較好地完成集團資金平衡工作，合理調配資金，從嚴從緊把握資金撥付，全年實現凈現金流入5.8億。全年審核撥付資金3300余筆，往來資金32億，支付承兌匯票5000萬，重點對cfgc項目、LZY、WCG項目進行多輪稅務籌劃；在充分調研基礎上完善了年度經營計劃和預算模板，嚴控費用標準。 縱觀15年地產集團的整體工作，在工作標準、業務體系建設、人力資源儲備、風險把控等方面取得了長足

12、進展，鞏固了*地產品牌的知名度和美譽度，為企業可持續發展打下良好基礎。但我們也清醒意識到工作上還存在諸多不足。22目 錄2015年經營概況1當前存在的不足2016年工作目標23231當前項目業態多，庫存相對較大；（一）業態多、庫存大全員成本意識有待于進一步加強；指標意識不強，對于目標缺乏使命必達的意識，團隊的狼性意識不強，工作標準偏低；人員配備稍顯臃腫，人均產出較低；培訓質量有待提升；（二）融資主要承接集團內部業務，缺乏市場競爭意識與危機感，不具備脫離集團內部業務后的市場生存能力；隨著物業管理面積的迅速增加，物業存在管理標準下降和創新不夠的風險；（四）物業、工程裝飾、科技公司當前存在的不足（三

13、）團隊與意識融資方面仍然依賴控股集團，經營意識不強，資金運營效率有待提高；24當前存在的不足工程把控力不足，全年項目關鍵節點達成率偏低；供方管理體系建設不足，合作方資源庫質量與數量有待提升；招標采購的機制還有待進一步完善；項目后評估工作尚不能對前期開發形成有效指導。（六）供方管理及過程把控（五）營銷地產集團多數項目盈利能力較弱，利潤率較低；營銷普遍注重跑量而缺乏對溢價的認識；營銷費比例偏高（4%以上），且在精準投放方面尚有提升空間；定位過于樂觀，對市場的預判不足；專業思路差異較大，創新思維較為匱乏；客戶滿意度及全方位的體系尚未搭建；對制度理解不深，違反制度的現象仍時有發生，遵守制度的意識不強。

14、（七）制度執行25所有這些問題，都要在下一步的工作中陸續解決。所以在這里我想和大家就制所有這些問題，都要在下一步的工作中陸續解決。所以在這里我想和大家就制度的理解做個交流，度的理解做個交流，（1）制度是為了規范我們的工作而不是限制大家的工作，所以對待制度不要抵觸而是要學習和執行；（2）制度是一個系統，要從全局看，而不是從點的方向看，比如紅綠燈制度；（3）制度超越具體的經理人而存在，具有一定的剛性；（4）制度達不到的地方靠我們的文化和責任心。從這個角度來看，制度是對我們大家的最低要求，文化才是對高管的真正要求，所謂德才兼備放在 企業中來講就是把企業利益放在前頭，要有大局觀；所謂人才就是能偶實現公

15、司目標。制度=原則當前存在的不足經營指標管理舉措品牌建設目標2016年度工作計劃2016年度工作計劃 當前房地產市場供需關系發生深刻變化，已進入買方市場階段，行業整體利潤下降，競爭更加激烈。山東作為全國人口大省，房地產行業依然為經濟支柱，本市市場相對健康。面對新的形勢，地產要知難而進，發揮自身優勢，堅定不移地推進以客戶和市場為導向、利潤為核心、營銷為龍頭、經營為重點的經營思路，打造基于生活模式創新的價值地產、品質地產，抓住難得的歷史窗口期，實現*地產跨越式發展。2820162016年經營指標1235把現有項目做好，確保實現年度目標，力爭銷售業績躋身本市前五把現有項目做好，確保實現年度目標，力爭

16、銷售業績躋身本市前五29tj項目項目項目項目各項配套日益成熟，要強化客戶對品質大盤的認知，在保持適度銷售速度同時不斷提升項目溢價，針對1號地塊別墅、沿河商鋪以及地下車位等產品制定有針對性的策略實現去化。公館項目公館項目要充分利用已經形成的良好口碑和老業主優勢，不斷創新適合長清當地的營銷模式，確保住宅清盤。20162016年經營目標DBQ實現北區除公寓外的全部去化，同時南區實現銷售并加大去化。項目要加快建設進度，銷售提速，于此同時加大招商和運營力度，由15年的賣辦公樓向產業運營轉變，探索出一條YF特色的產業地產開發之路。LZY項目項目要加大拆遷力度，確保全年A1、A2、A4、A5、B4、B5地塊

17、土地出讓；高標準、高品質地推進安置房建設，充分體現YF作為品牌企業的社會責任感，創造政府、企業和安置居民的多贏局面；對于開發地塊，在前期“學院派生態公園復合大盤”定位基礎上創新售樓處和示范區的展現方式，創新產品研發，實現YF從賣房子到賣生活方式的跨越，力爭把LZY項目做成本市的現象級項目，使我們整體的操盤水平躍升到新的臺階。30LY項目項目4月底交房，要實現剩余住宅和公寓的全部去化，尤其是針對去化較難的公寓，要想盡一切辦法實現去化，避免戀戰。青島青島QDLNL、QDYKL項目項目要克服項目規模小費用緊張的劣勢，創新營銷方式實現銷售，同時實現*地產品牌在青島落地。JY重點重點推進土地拓展，實現全

18、年462畝土地拓展任務并完成項目定位規劃，同時做好安置房順利交付。SDT項目項目是16年土地拓展的重中之重，要在前期工作基礎上取得實質性推進，完成安置地塊和開發地塊的土地手續、設計及報批報建手續。HY項目項目的車位和剩余商鋪要采取靈活的銷售手段和資源整合措施實現徹底去化。物業物業在不斷完善基礎性服務、將基礎性服務標準的同時，要不斷傾聽業主需求，創新性的探索新的服務模式，通過點滴改進，扎扎實實的提升我們的各項工作，提升我們的服務標準，維護YF物業品牌和榮譽，讓YF物業成為*地產核心競爭力的重要組成部分。20162016年經營目標3120162016年管理舉措1235進一步優化各業務單元團隊，狠抓

19、班子建設進一步優化各業務單元團隊，狠抓班子建設，讓符合企業文化、執行力強讓符合企業文化、執行力強的人承擔更大職責，在組織層面保證的人承擔更大職責，在組織層面保證16年經營目標實現。年經營目標實現。致力于培養一支具有企業家精神的經理人團隊，培養一支高標準、敢于創造溢價、勇于承擔責任的團隊，培養一支注重承諾、使命必達的團隊，培養一支創新思維、客戶導向的團隊。我們深信精彩的產品背后是精彩的人，是精彩的團隊。充分調動員工的聰明才智和積極性，從被動式管理走向主動管理。在目標一致的情況下形成地產本部和項目公司的能力組合，發揮各自優勢在目標一致的情況下形成地產本部和項目公司的能力組合，發揮各自優勢。不斷優化

20、YF特色的項目管理體系，既要充分授權和信任，又要做好過程把控與監督，不斷提升組織能力和整體效率。16年地產集團將逐步改變“管理過度領導不足”的情況，通過更加智慧的方法引領企業走向新的高度。管理是如何變復雜的？2016年要加大土地拓展力度，創新機制，不斷完善地產集團管年要加大土地拓展力度，創新機制，不斷完善地產集團管控思路，化被動管理為主動式管理控思路，化被動管理為主動式管理3220162016年管理舉措1235不斷完善團隊的前置思維，不斷完善團隊的前置思維，加強項目定位研究和全周期模擬，盡可能在前期解決將來銷售可能遇到的車位銷售、位置較差產品的去化等問題；通過預算管理使管理費用可控；通過營銷費

21、用和營銷指標的季度配比使營銷費用可控；通過目標成本的剛性、動態成本的動態監控和合約規劃分解實施使成本可控；通過一戶一價的底價保護機制使收入可控；通過上述措施的有力執行使目標利潤和目標收益率得到保證。通過月度、季度、節點的指標管控，強化指標剛性，并借助考核與激勵等管理手段，保證年度經營目標的實現。推動價格營銷向價值營銷轉型，不斷優化營銷模式，堅持推動價格營銷向價值營銷轉型，不斷優化營銷模式，堅持“降本不降品，降本不降品，提品不增本提品不增本”的成本控制和品質保障理念的成本控制和品質保障理念，比如用一般的材料、更好的工藝，比如更合理的成本結構；不斷完善公開公正的招采機制，提升供方資源庫的數量與質量，建立健康共贏的甲乙方關系，并與部分優質資源形成戰略合作關系；加大土地拓展力度，對本市乃至山東的土地展開地毯式搜索，力爭全年拓展兩個以上新項目。-33-20162016年管理舉措-34-20162016年管理舉措35客戶敏感點分析客戶敏感度客戶敏感度成本敏感度成本敏感度層高層高外立面外立面綜合管網綜合管網精裝修色彩搭配精裝修色彩搭配門窗門窗大堂大堂軟硬景比例軟硬景比例智能化設備安裝高度智能化設備安裝高度消防設施位置消防設施位置陽臺內墻涂料陽臺內墻涂料寫字樓窗材寫字樓窗材基礎、地下室基礎、地下室36項