1、天安地產投融資決策制度更多精品源自 制度 安永地產投融資決策制度1.投資流程：房地產投資是一項有序、科學的投資經濟活動，是由一系列環節有機構成的。一項房地產投資要想獲得勝利，首先必需遵循合理的投資程序，任何一個環節的失誤或疏漏都可能給投資帶來巨大損失。安永房產的決策者們必需首先認清各個程序才能把握好不同階段存在的風險，進而實行防范措施。詳細流程如下：第一階段：項目可行性分析。包括查找投資機會、篩選投資機會、可行性分析、投資決策等四個步驟。其次階段：前期工作階段。詳細包括獵取土地使用權、規劃設計與方案報批、查找合作伙伴、在談判的基礎上與各有關方面簽署合作協議等。第三階段：建設驗收階段。包括施工建

2、設與竣工驗收。第四階段：營銷管理階段。包括物業出售或出租以及實施物業管理。在實踐中，由于開發項目和詳細運作方式的差異，某些階段在運作的時間上可能會有肯定的交叉。例如依據現行法規，房地產開發投資達到肯定比率后，開發商可以進行房屋預售。這樣三、四兩階段就會有肯定程度的交叉。2.投資風險及其防范房地產投資的周期性、程序性很強，在投資的不同階段，投資者所遭受的風險在類型和程度上是有區分的，風險防范的重點也是有異的。這些風險的特別性要求安永決策者們必需從多種途徑以特別的措施、手段來防范投資風險。房地產投資風險：所謂房地產投資風險是指房地產投資的實際收益與期望收益的偏差程度及其量值。房地產投資是一種特別的

3、投資方式，投資周期長、投資量大、投資的物體具有不行移動性、投資易受政策影響等特點，都可能是形成房地產投資風險的緣由。主要風險類型有九種：投資支出風險：由于房地產具有不行移動性，且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，完工后很難改建。假如投資者推斷失誤就會蒙受損失。經營風險：在房地產開發建設及生產與出租、出售的流程過程中的經營管理可能面臨的風險。如售價、租金和空置。商業風險：即房地產投資在房地產置業投資和由于經營費用超過經營收入而引起的投資損失。融資風險：房地產的價值隨著市場利率的變化而變化。依據投資價值預期年純收益?收益還原利率?收益還原率是與市場利率呈同方向變化的，預期年純收益

4、肯定的狀況下，市場利率越低，房地產投資價值越大。購買力風險：由于社會物價總水平上升而使投資者將來實際收益削減，即購買力降低，而形成的風險。市場風險：房地產市場價格水平的波動、消費市場的局限等引起投資損失。政策風險：由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。法律風險：投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。其他風險：如政治、經濟因素、社會習俗等造成的社會風險，自然災難導致的自然風險等。房地產投資風險的掌握：把握房地產周期波動，合理選擇入市的時期。受宏觀經濟運行周期的影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰、衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向全都。依

5、據房地產周期的特點和房地產開發的時滯性特征，房地產的投資時機應選在周期復蘇階段的前期。此時比較簡單籌集到資金且售價高，投資者擔當的風險低；分析房地產市場，合理猜測市場需求類型和需求量。猜測房地產市場需求應從宏觀上分析社會經濟進展水平，尤其是工業化水平和城市化水平；從微觀上分析市場上一些相關因素如收入水平、人口增長、消費者愛好和供應狀況等。項目現金流量中不確定因素的掌握。如房地產價格、工程建設費用、建設工期、融資成本、銷售成本等都是項目本身引起的，與市場體制無關。要提高項目收益，就必需提高對這些因素的掌握。房地產開發的投資組合。在某一房地產投資項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業

6、的不同檔次的各種組合能夠降低風險。加強建筑質量管理。施工圖紙的設計必需經各級技術負責人審定簽字才能交付使用；施工企業必需有與施工項目要求相適應的資質等級證書或資質審查證書，施工隊伍素養必需符合要求；對建筑材料、各項施工設備、儀器進行檢查、校準，保證材料合格和測量、計量方面不消失嚴峻誤差；對施工工藝規程進行監督，掌握混凝土質量，對砌體工程、裝飾工程、水電安裝工程等實行詳細、有效的質量檢查和評定方法；確立有關質量文件的檔案制度，包括全部質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告的匯合，以便追蹤監督、管理。房地產投資風險的轉移包括契約性轉移和項目資金證券化。契約性轉移：預售、預租：將價格下降、租金下降和物業空

7、置帶來的風險轉移給客戶、承租人；出售肯定年限的物業使用權：出售肯定年限的物業使用權可以把在出售期間因物業租金下跌、空置率增加的風險轉移出去；項目工程出包與分包：這是指投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設。投資者使用這種方法可 以把因工期延長、建筑施工質量低下引起的風險轉移給承包商。要留意的三個問題：承包合同中必需明確規定雙方權利和義務，承包費用因合同必需是經過公證的具有法律效力的協議；選擇適當的合同形式，嚴格掌握承包費用因形式不恰當、或詳細條款不嚴密而不合理的追加，避開因此產生的建筑成本上升而引起的風險；明確經濟責任，規定延誤工期、建筑施工質

8、量低下或其他違約狀況的懲罰方法。項目資金證券化：隨著進展，安永房產可發行證券。項目資金證券化是指房地產項目的直接投資資金轉化為有價證券的形態，使.投資者與標的物之間由直接的物權關系轉變為以有價證券為擔當形式的債權債務關系。發行股票、債券等有價證券籌集項目資金；成立房地產投資信托機構或投資基金；購買房地產保險。最終，值得指出的是，房地產投資風險掌握和轉移的措施并不能完全消退投資的風險。實際上，并非每一風險因素引起的風險都是可以消退的，沒有風險的房地產是不存在的。這些措施只能在投資者目標收益肯定的條件下把風險降到盡可能低的限度，或在風險程度肯定的條件下使投資者獲得盡可能多的利潤。3.融資決策房地產業是典型的資金密集型產業，在生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開