1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)過(guò)橋資金投資的意義及相關(guān)流程案例2011年被稱為房地產(chǎn)私募股權(quán)基金“元年”，這一年來(lái)，擎著“私募股權(quán)投資”大旗的基金管理公司、資產(chǎn)管理公司如雨后春筍般搶灘資本市場(chǎng)，更有雄心勃勃的大地產(chǎn)商也強(qiáng)力躋身此列。“廟堂之上”有褒貶之論不絕于耳，“江湖之遠(yuǎn)”自有踐行者大膽試水。私募股權(quán)投資基金是指以私募方式向特定對(duì)象籌集資金，并主要投資于企業(yè)股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)類權(quán)益的集合投資形式。目前我國(guó)的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金并未完全建立起與股權(quán)投資模式相符的投資結(jié)構(gòu)，與國(guó)外成熟的地產(chǎn)基金相比，目前國(guó)內(nèi)投資者隊(duì)伍中，機(jī)構(gòu)投資者力量不足，而個(gè)體投資者或部分利用閑散資金投資的開發(fā)商，由于對(duì)于股權(quán)投

2、資的認(rèn)識(shí)和把握不足，接受程度尚低，所以實(shí)踐中常見(jiàn)投資的模式是基金采用“股權(quán)+債權(quán)”的“夾層投資”方式，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，以該項(xiàng)目的收益來(lái)獲取回報(bào)。房地產(chǎn)過(guò)橋投資就是一種夾層投資，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展意義重大。一、“救命稻草”式投資產(chǎn)品“過(guò)橋資金”的定義是彌補(bǔ)融資方在時(shí)間缺口上所需要的資金(bridge the gap between times)，其重要特點(diǎn)是投資期限短、融資成本高。以往常見(jiàn)的過(guò)橋資金需求包括注冊(cè)公司的資金需求，管理層收購(gòu)或股權(quán)收購(gòu)的資金需求等。傳統(tǒng)意義上的“過(guò)橋投資”，投資對(duì)象主要是過(guò)渡期企業(yè)或上市前企業(yè)，用于解決目標(biāo)企業(yè)的短期資金問(wèn)題，或滿足目標(biāo)企業(yè)在上市前改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的融資需求

3、。但房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的過(guò)橋投資有其特殊之處，房地產(chǎn)企業(yè)借助過(guò)橋投資通常用于補(bǔ)充拿地資金、項(xiàng)目開發(fā)資金、項(xiàng)目收購(gòu)資金、大宗物業(yè)收購(gòu)資金、爛尾樓項(xiàng)目收購(gòu)資金、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金等。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要大量資金，但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，大致有銀行貸款、信托、銷售回款和民間借貸幾種渠道。 最近幾年，由于樓市調(diào)控、銀根持續(xù)緊縮、限購(gòu)、限貸等多重因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢，在資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行的背景下，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨多難選擇，尋找房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的過(guò)橋投資系部分中小開發(fā)商的首選。近一段時(shí)期，房地產(chǎn)私

4、募股權(quán)投資基金的過(guò)橋投資已成為國(guó)內(nèi)眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)用以支撐項(xiàng)目、撬動(dòng)資金的重要融資工具之一。資本逐利，很多曾聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)銷售節(jié)點(diǎn)的民間資本也紛紛涌入開發(fā)節(jié)點(diǎn)，參與私募股權(quán)投資基金的“過(guò)橋投資”。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資令資金鏈緊張的房地產(chǎn)公司與民間寬裕的資本流動(dòng)性實(shí)現(xiàn)了有效對(duì)接，近幾年據(jù)中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)居案例數(shù)量和投資金額的榜首。二、過(guò)橋投資投資模式過(guò)橋投資中，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金對(duì)于融資方的投資方式具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：首先基金作為投資方通過(guò)股權(quán)受讓或增資獲持目標(biāo)公司股權(quán)。為了減小原股東回購(gòu)股權(quán)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，基金通常要求對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行大比例持股甚至控股。對(duì)

5、于其他類型的私募股權(quán)投資而言，投資方通常要求持有目標(biāo)公司30%左右的股權(quán)，有時(shí)也要求擁有特殊表決權(quán)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)橋投資具有其特殊性，投資方通常要求占有目標(biāo)公司較大比例股權(quán)甚至控股權(quán)。其次，基金會(huì)出借部分款項(xiàng)給實(shí)際控制人，并要求借款人提供擔(dān)保。過(guò)橋投資中加入基金給目標(biāo)公司實(shí)際控制人的借款形式，主要考慮現(xiàn)階段投資人尚不能接受完全股權(quán)投資模式，而且“股權(quán)投資+借款”還有一些結(jié)構(gòu)性擔(dān)保作用，另外也可以滿足投資人投資期間要求得到一些回報(bào)的訴求。在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，過(guò)橋貸款機(jī)制也被廣泛運(yùn)用于開發(fā)商融資。由于開發(fā)商在拍賣獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，就無(wú)法取得國(guó)有土地使用權(quán)證，進(jìn)而無(wú)法通過(guò)抵押土地

6、向商業(yè)銀行融資。投融資專家張雪奎教授認(rèn)為，利用金融領(lǐng)域過(guò)橋貸款機(jī)制，開發(fā)商通過(guò)向非銀行的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金借貸，以此借款付清土地出讓款，并利用隨后將土地抵押給商業(yè)銀行的貸款償付這部分過(guò)橋貸款，形成“拆東墻補(bǔ)西墻”的格局，避免資金鏈的斷裂。過(guò)橋資金是一種短期資金的融通，期限以六個(gè)月為限，是一種與長(zhǎng)期資金相對(duì)接的資金。提供過(guò)橋資金的目的是通過(guò)橋資金的融通，達(dá)到與長(zhǎng)期資金對(duì)接的條件，然后以長(zhǎng)期資金替代過(guò)橋資金。過(guò)橋只是一種暫時(shí)狀態(tài)。三、過(guò)橋資金的特點(diǎn)：、期限短，通常不超過(guò)六個(gè)月、含金量高。對(duì)于資金運(yùn)作而言，對(duì)使用方相當(dāng)重要，起支撐和撬動(dòng)的作用、資金回報(bào)高。因其重要性，給予資金提供者的回報(bào)相當(dāng)要高、風(fēng)險(xiǎn)

7、較容易控制。由于過(guò)橋資金不是長(zhǎng)期占用資金，只是一種臨時(shí)需要，往往有后續(xù)資金來(lái)替代，因此風(fēng)險(xiǎn)較易控制。房地產(chǎn)類過(guò)橋資金業(yè)務(wù)有：(1)補(bǔ)交地價(jià)類房地產(chǎn)企業(yè)使用過(guò)橋資金補(bǔ)交地價(jià)款，再用相關(guān)土地使用證申請(qǐng)銀行貸款用于償還過(guò)橋資金。(2)再抵押衍生的過(guò)橋資金業(yè)務(wù)。假如某一企業(yè)的房產(chǎn)在A銀行抵押的成數(shù)較低，B銀行愿意給予較高的抵押成數(shù)，使企業(yè)能夠獲得更多的貸款。于是企業(yè)需要先償還A銀行的貸款，從而產(chǎn)生過(guò)橋資金的需求。(3)贖樓業(yè)務(wù)在房產(chǎn)買賣中，因大部分房產(chǎn)都處于按揭狀態(tài)，在過(guò)戶前需把房產(chǎn)證從銀行贖出才能完成過(guò)戶。因而在房產(chǎn)交易活躍時(shí)產(chǎn)生大量的贖樓資金的需求。四、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)橋貸款操作流程一）、基本流程遞交

8、申請(qǐng)受理審查項(xiàng)目評(píng)估核查審批發(fā)放貸款資料歸檔貸后管理收貸撤保二）、借款人資格借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)橋貸款必須具備“四證”建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證。三）、申請(qǐng)貸款資料在申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，開發(fā)商必須提供如下資料：?jiǎn)挝毁Y料包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、貸款申請(qǐng)報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、保證人的相關(guān)材料。項(xiàng)目資料包括項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證；地價(jià)繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；房地產(chǎn)預(yù)售許可

9、證；合作項(xiàng)目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。四）、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)橋貸款調(diào)查1.對(duì)借款人資格的核查調(diào)查借款人的基本情況；了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子真實(shí)情況；審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息；了解借款人的誠(chéng)意和過(guò)往的合作情況。2.調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況；了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“四證”是否齊全；審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力；審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí)；項(xiàng)目市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)與敏感性分析。3.核實(shí)確定擔(dān)保方式擔(dān)保者是否真實(shí)、承諾是否真實(shí)可信，抵押物是否真實(shí)，質(zhì)押物是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的資信是否真實(shí)、有效等等。五）、核定信用等級(jí)，提出審查意見(jiàn)貸款調(diào)查部

10、門經(jīng)實(shí)地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交調(diào)查報(bào)告，由貸款審查部門進(jìn)一步的審查核實(shí)，最后由公司決策部門作出決定。六）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款審查的主要內(nèi)容：審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查貸款投向是否符合規(guī)定。審查項(xiàng)目的評(píng)估情況。審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。審查貸款期限。審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)*企業(yè)信用等級(jí)*（Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)*YY=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*1.3+呆滯貸款金額

11、*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*1.8+呆賬貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*2.5）/貸款總額審查有無(wú)超規(guī)模貸款。按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。五、貸款的發(fā)放經(jīng)過(guò)一系列的審查手續(xù)后，最后由公司授權(quán)資金托管銀行發(fā)放貸款，經(jīng)借款人認(rèn)定，并公司、銀行逐級(jí)審批簽發(fā)后，扣除貸款利息后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在托管銀行開立的專戶。七）、貸后管理1.貸款資金使用管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計(jì)劃進(jìn)行的，資金使用應(yīng)該有明細(xì)帳目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。2.貸款企業(yè)和貸款項(xiàng)目的貸后跟蹤檢查3.項(xiàng)目與銷售回籠資金的監(jiān)督管理監(jiān)管人貸款人自身或受托機(jī)構(gòu)。預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管在

12、托管行設(shè)立專戶預(yù)銷售款使用的監(jiān)管預(yù)先安排約定4.保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理5.貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定借款人未如約還貸則該項(xiàng)貸款就可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體情形多種多樣，應(yīng)分別對(duì)待，嚴(yán)格規(guī)管。6.利率調(diào)整利率調(diào)整是指國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整所產(chǎn)生的直接影響，必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應(yīng)重新簽訂貸款合同或補(bǔ)充合同。八）、收貸撤保托管銀行從借款人回款專戶中資金逐筆扣除償清貸款本金后，全部還清后，托管銀行通知委托貸款人、借款人辦理撤保事宜。案例分析：案例1：北京某投資公司，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金借貸的投資公司，具有良好的銀行合作背景，充足的資金儲(chǔ)備，放款速度較快（20-30天即可放款）。本公司除開展過(guò)橋貸款

13、業(yè)務(wù)外，也有以土地或房地產(chǎn)抵押方式的貸款業(yè)務(wù)。 本公司資金來(lái)源是自有資金、銀行資金、民間資金、信托資金等。要求項(xiàng)目真實(shí)可靠，借款主體手續(xù)資料齊全，并具實(shí)力，信用良好。本投資公司房地產(chǎn)過(guò)橋貸款基本條件及操作程序如下：一、本投資公司目前針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)橋貸款重點(diǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域：浙江、江蘇、廣東、福建、山東、河北所屬重點(diǎn)城市（一、二級(jí)城市為宜），全國(guó)其它省會(huì)城市及沿海開放城市，北京、上海、天津、重慶市； 二、過(guò)橋貸款期限：一般情況下3-12個(gè)月； 三、過(guò)橋貸款額度：0.5-3億人民幣為宜； 四、貸款利息：月息1.5-2%；五、 顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)（按實(shí)際貸款總額的-，面洽）； 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目方先期一般應(yīng)提供如下基本資

14、料（電子版）：1、貸款申請(qǐng)書（寫明地產(chǎn)項(xiàng)目概況，貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源、還款計(jì)劃） 2、法人簡(jiǎn)介及法人身份證3、企業(yè)“三證”（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證）4、公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)表）和年審報(bào)告5、近三年納稅證明 6、地產(chǎn)項(xiàng)目資料（如：拆遷許可證、土地證、土地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證等） 7、土地拍賣資料七、所報(bào)房地產(chǎn)資料經(jīng)本投資公司審核同意后，房地產(chǎn)項(xiàng)目方負(fù)責(zé)人預(yù)約北京投資公司有關(guān)人員面洽，由操作人員帶投資公司人員一起考察核實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目資料與實(shí)際相符。八、北京投資公司與房地產(chǎn)項(xiàng)目方關(guān)于過(guò)橋貸款的合作方式是： 一是專門就此地產(chǎn)購(gòu)置或房地產(chǎn)開發(fā)組建相應(yīng)的“項(xiàng)目公

15、司”，雙方均有投入（房地產(chǎn)項(xiàng)目方支付所競(jìng)得土地出讓金以不低于土地出讓金總額的50%為宜），先期由北京投資公司控股，這樣無(wú)須項(xiàng)目方抵押，待項(xiàng)目方資金回籠后，屆時(shí)再由項(xiàng)目方定向回購(gòu)股份，我北京投資公司即可退出該項(xiàng)目。如項(xiàng)目方在土地“四證”辦妥后向銀行抵押貸款用以償還該過(guò)橋貸款時(shí)，必要時(shí)北京投資公司可幫助協(xié)調(diào)銀行關(guān)系。 二是房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房出售期需要過(guò)橋貸款，也可采取先以部分商品房以優(yōu)惠價(jià)出售抵押給北京投資公司，待房地產(chǎn)項(xiàng)目方償還過(guò)橋貸款后再以原價(jià)回購(gòu)房產(chǎn)的合作辦法，以解其燃眉之急。案例2：【案例】支持北京CJ3房地產(chǎn)公司資金過(guò)橋案例案例背景：北京CJ3房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年，注冊(cè)資

16、本：10000萬(wàn)元。北京CJ3房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由原來(lái)隸屬于CJ集團(tuán)的國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及北京及部分外省市，以建筑類起家的CJ3公司逐漸向地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變，其位于回龍觀地區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目，一經(jīng)推出，銷售良好，公寓項(xiàng)目目前已完成95%的銷售量，底商也正熱銷。同時(shí)企業(yè)競(jìng)拍成功的通州地塊，樓面價(jià)為8000元/平米，加上建安成本，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格能達(dá)到15000元/平米。由于通州新城的開發(fā)以及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)剛性需求旺盛，未來(lái)通州房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有一個(gè)良好的發(fā)展預(yù)期。若該公司通州項(xiàng)目能順利開盤，能為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好的前景。融資需求：憑借多年來(lái)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及良好的經(jīng)營(yíng)信譽(yù)使該企業(yè)于2010年3月17日

17、，通過(guò)掛牌交易方式以成交價(jià)4.7億元摘得位于通州區(qū)新區(qū)的一塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。北京市國(guó)土資源局通州分局要求企業(yè)在20個(gè)工作日內(nèi)交齊土地出讓補(bǔ)償款，企業(yè)經(jīng)過(guò)一番努力籌已達(dá)到自有資金4.3億元，仍缺4000萬(wàn)元，企業(yè)急需交齊土地轉(zhuǎn)讓款來(lái)確保新項(xiàng)目的啟動(dòng)，否則將會(huì)面臨該項(xiàng)目流產(chǎn)的危機(jī)和競(jìng)地保證金損失。項(xiàng)目報(bào)到銀行，銀行同意該企業(yè)土地出讓金付清之后給予貸款。但目前由于抵押物不足銀行規(guī)定不能貸款，于是銀行推薦該企業(yè)通過(guò)投資公司申請(qǐng)過(guò)橋貸款。投資公司了解到企業(yè)融資需求和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，即對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及資金需求展開評(píng)估與分析，為企業(yè)度身訂制了短期資金融資方案。此筆短資用款需求4000萬(wàn)元，用款日期4月8日，

18、期限90天，計(jì)劃還款日期不遲于2010年7月8日。融資方案：為了確保企業(yè)的正常運(yùn)作，爭(zhēng)取更大的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間，投資公司對(duì)該企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，銷售穩(wěn)定，而且作為房地產(chǎn)企業(yè)，其具有良好的發(fā)展?jié)摿Α＝Y(jié)合企業(yè)已進(jìn)入銷售樓盤剩余待銷售面積的回款預(yù)期，考慮到支持企業(yè)新競(jìng)購(gòu)地塊開發(fā)貸的信托機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的支持愿望，投資公司決定以短期融資的形式解決企業(yè)當(dāng)前面臨的現(xiàn)金流壓力，設(shè)定了“公司法人、總經(jīng)理承擔(dān)個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任；北京CJ3房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京YD房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)第三方連帶責(zé)任、辦理企業(yè)法人名下現(xiàn)值4000萬(wàn)元的3套房產(chǎn)抵押”三項(xiàng)擔(dān)保條件，于2010年4月8日為該客戶正式投放了4000

19、萬(wàn)使用期60-90天的短期資金，企業(yè)將在借款期內(nèi)通過(guò)信托機(jī)構(gòu)發(fā)放的開發(fā)款(即第一還款來(lái)源)或企業(yè)現(xiàn)銷項(xiàng)目的收款(即第二還款來(lái)源)陸續(xù)歸還投資公司。通過(guò)這一業(yè)務(wù)合作，企業(yè)及時(shí)交齊了土地出讓金，有效地保證了新項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)。通過(guò)投資公司提供的短期資金業(yè)務(wù)，使得企業(yè)抓住了又一次發(fā)展機(jī)遇。目前，新項(xiàng)目按照總體規(guī)劃分步實(shí)施，企業(yè)已辦出土地證，用于項(xiàng)目開發(fā)的資金來(lái)源也如期獲得銀行的審批，3億的項(xiàng)目開發(fā)資金到位，企業(yè)已做好開工前的準(zhǔn)備，新機(jī)遇的獲得使企業(yè)又處在了新一輪大發(fā)展的起點(diǎn)。下面舉例說(shuō)明過(guò)橋投資和“變相放高利貸”的區(qū)別例一：1、投資方向融資方提供人民幣4000萬(wàn)元，年化收益率42%;2、擔(dān)保方式如下：

20、融資方將編號(hào)為01、02的兩塊國(guó)有土地和已建成還未售出部分房產(chǎn)設(shè)定抵押給投資方，用于擔(dān)保融資款和收益等;在投資方持股期滿3個(gè)月后的第一個(gè)營(yíng)業(yè)日，融資方向投資方指定賬戶支付回購(gòu)股權(quán)定金840萬(wàn)元;3、投資方向融資方增資1000萬(wàn)元，持有融資方25%的股權(quán);投資方以股東負(fù)債的方式，向融資方投入3000萬(wàn)元;4、某地產(chǎn)公司及其股東為投資方投資到位的本金安全及收益提供連帶擔(dān)保責(zé)任。在投資方實(shí)施上述投資時(shí)，同時(shí)簽署協(xié)議約定：投資期滿，投資方收回全部投資收益后，融資方保證對(duì)投資方持有的25%的股權(quán)進(jìn)行平價(jià)回購(gòu);同時(shí)，融資方支付投資方3000萬(wàn)借款本金。債權(quán)債務(wù)清償完畢，投資方解除所有土地抵押和房產(chǎn)質(zhì)押。上

21、述條款為“融資款和收益”、“本金安全及收益”設(shè)定了定金、抵押擔(dān)保和連帶保證擔(dān)保，并將融資方的回購(gòu)股權(quán)行為設(shè)定為一項(xiàng)合同義務(wù)，這種條款的設(shè)計(jì)雖煞費(fèi)苦心地規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，但是投資行為正是因?yàn)槭找娴牟淮_定性而存在風(fēng)險(xiǎn)，如果收益確定，實(shí)質(zhì)上是提供貸款收取利息，是一種變相的借貸。例一的條款設(shè)計(jì)使股權(quán)投資名存實(shí)亡，整筆投資將難逃“名為投資實(shí)為放高借貸”的嫌疑，屬于違法行為，將不存在法律效力。例二：Y先生和/或S女士(即原股東)享有特別權(quán)，即按照約定的條件購(gòu)買投資方股權(quán)的權(quán)利，投資方有義務(wù)按照約定的條件履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓義務(wù)，行權(quán)條件如下：1、有權(quán)向投資方提出受讓股權(quán)申請(qǐng)，但申請(qǐng)必須系書面方式;2、將合計(jì)不低于【股權(quán)轉(zhuǎn)讓款+實(shí)際投資總額M%】的股權(quán)購(gòu)買價(jià)款一次性匯入投資方指定賬戶;3、融資方(原股東)與投資方之間不存在未清償債權(quán)債務(wù)關(guān)系和其他糾紛。Y先生和/或S女士行權(quán)同時(shí)滿足如上三個(gè)條件，視為行權(quán)方已受讓取得投資方所持有的A房地產(chǎn)公司N%的股權(quán);同時(shí)也視為融資方(原股東)認(rèn)同與投資方相互不承擔(dān)任何約定或法定的責(zé)任。該條款將股權(quán)回購(gòu)設(shè)定為融資方的權(quán)利，投資方有義務(wù)按照合同約定配合股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利義務(wù)的設(shè)計(jì)使股權(quán)投資要承擔(dān)融資方股權(quán)回購(gòu)不確定性風(fēng)險(xiǎn)，符合股權(quán)投資的要義。總之，過(guò)橋投資產(chǎn)品應(yīng)針對(duì)投資行為的不同屬性來(lái)設(shè)定投融資雙方的權(quán)利義務(wù)，擬定關(guān)鍵條款，方能使過(guò)橋投資