1、1物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南第七部分 房屋的接管、維護(hù)與裝修管理2第30章 房屋接管、維護(hù)的概述第31章 房屋的接管驗(yàn)收第33章 房屋的裝修管理第32 章 房屋的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修 3第一講、房屋建筑管理的簡(jiǎn)述房屋建筑的分類：從使用類別分為民用建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑從物業(yè)管理分為住宅、商務(wù)、酒店、辦公、廠房、公共從結(jié)構(gòu)上分為磚混、框架、剪力墻、筒體及組合結(jié)構(gòu)從材料上分為木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)房屋建筑構(gòu)成部分： 由地基與基礎(chǔ)、墻或柱、梁板與地面、樓梯、門窗、 屋頂?shù)冉M成房屋承重的基本原理： 地基-基礎(chǔ)-墻或柱-梁-板（框架結(jié)構(gòu)）4第二講、接管驗(yàn)收第一節(jié) 接管驗(yàn)收的工

2、作依據(jù) 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收，特約項(xiàng)目除外，業(yè)主自用部位僅為協(xié)助。依據(jù)國(guó)家、部頒、行業(yè)、地方有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 需注意房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法建設(shè)部（2000）第80號(hào) 5 第七條 在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 一、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 三、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 四、電氣管線、給排水管線、設(shè)備安裝為2年； 五、中修工程為2年； 其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 地方相

3、關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程（北京）DB11/641-2009節(jié)選6第二節(jié) 接管驗(yàn)收的范圍 全套圖紙及資料（隱蔽工程驗(yàn)收記錄、土建工程事故處理記錄）規(guī)劃圖紙（六圖二書(shū)）許可證、批復(fù)文件（政府相關(guān)部門的文件）；四、 建筑設(shè)施接管驗(yàn)收范圍內(nèi)的內(nèi)容：結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻；圍護(hù)、裝修：地面、墻面、頂棚、內(nèi)、外裝修、防水、門窗；地下空間、共用部位、共用建筑物、構(gòu)筑物、規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施7第三節(jié) 接管驗(yàn)收的流程 成立接管驗(yàn)收小組成立接管驗(yàn)收小組制定方案，專業(yè)分項(xiàng)分工制定方案，專業(yè)分項(xiàng)分工接管前的人員培訓(xùn)、檢驗(yàn)工具準(zhǔn)備接管前的人員培訓(xùn)、檢驗(yàn)工具準(zhǔn)備對(duì)房屋接管驗(yàn)收范圍、內(nèi)容的查驗(yàn)對(duì)房屋接管驗(yàn)收

4、范圍、內(nèi)容的查驗(yàn)問(wèn)題的記錄問(wèn)題的記錄匯總問(wèn)題交甲方匯總問(wèn)題交甲方問(wèn)題整問(wèn)題整改改辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，接收檔案資料辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，接收檔案資料不合格不合格遺留問(wèn)題甩項(xiàng)遺留問(wèn)題甩項(xiàng)合格合格8整改問(wèn)題的匯總整改問(wèn)題的匯總提交甲方提交甲方問(wèn)題整改實(shí)施問(wèn)題整改實(shí)施接管驗(yàn)收的檢查接管驗(yàn)收的檢查合格合格不合格不合格接管接管移交移交對(duì)遺留問(wèn)題整改的時(shí)間要求：一般情況為一個(gè)月之內(nèi)，屬于分項(xiàng)問(wèn)題并且在不影響整體接管驗(yàn)收情況下須三個(gè)月之內(nèi)，獨(dú)立分項(xiàng)問(wèn)題并且在不影響接管驗(yàn)收情況下須六個(gè)月之內(nèi)完成。9檔案資料的驗(yàn)收土建工程資料交接清單 10遺留問(wèn)題登記確認(rèn)接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表 11接管驗(yàn)收工程項(xiàng)目遺留問(wèn)題登記表

5、注：對(duì)長(zhǎng)期解決不了，影響物業(yè)后期服務(wù)的，必須書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商（建設(shè)方）12檔案資料的管理進(jìn)行檔案接收、分類、編制目錄的管理制定檔案管理規(guī)章制度房屋日常管理中工作計(jì)劃、記錄、資料的收集檔案修改、整理和借用工作檔案管理的作用：反映房屋建筑及公共設(shè)施客觀狀態(tài)的原始性反映房屋建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、功能狀況的真實(shí)性為房屋使用、維修提供可靠、準(zhǔn)確的保障性記錄房屋使用中運(yùn)行維護(hù)的連續(xù)性、系統(tǒng)性保持房屋建筑體系的完整性13第三講 房屋的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修 第一節(jié) 房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修的部位 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中房屋的公共部位、公共設(shè)施、市政公用設(shè)施和附屬物、構(gòu)筑物的維修養(yǎng)護(hù)。（規(guī)劃紅線以內(nèi)）建筑物的公共部位主要包括主體承重結(jié)

6、構(gòu)部位（含基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。建筑物的公共設(shè)施主要包括風(fēng)道、煙囪、供暖鍋爐房、熱力站、高壓水泵房、消防泵房、中水機(jī)房等。市政公用設(shè)施主要包括道路、化糞池、溝渠、池、井、園林綠化小品、自行車棚、停車場(chǎng)等。 14第三節(jié) 崗位的設(shè)置及職責(zé)崗位設(shè)置注意房屋的實(shí)際情況（新舊不同、要求不同）崗位職責(zé)從日常維修、管理上（注意隨時(shí)掌握業(yè)主和房屋使用單位對(duì)房屋使用功能及性質(zhì)的變化，及時(shí)改造和維護(hù)）從周期性上（巡檢、回訪）從年度檢查、匯總上，制定中大修計(jì)劃從記錄、檔案管理上從上述4個(gè)方面上來(lái)制定崗位職責(zé)和要求第二節(jié) 房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)家、行業(yè)

7、、地方標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同約定的要求15第四節(jié) 房屋的維修及養(yǎng)護(hù)依據(jù)國(guó)家、行業(yè)、地方法規(guī)規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、要求一 維修養(yǎng)護(hù)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單體房屋完損評(píng)定表 16物業(yè)小區(qū)房屋完損評(píng)定統(tǒng)計(jì)表17房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表18 維修養(yǎng)護(hù)工作安排日常維修任務(wù)單 19房屋本體及公共設(shè)施維修記錄表 通過(guò)上述2張表，直接反映出維修人員的崗位職責(zé)和要求20維修養(yǎng)護(hù)流程 房屋建筑及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄主要反映年度、季度計(jì)劃性維修養(yǎng)護(hù)，綜合性維修注意：一般性問(wèn)題，安排、維修、檢查、糾正、記錄專項(xiàng)問(wèn)題，上報(bào)、提交甲方、批準(zhǔn)、下達(dá)任務(wù)21維修養(yǎng)護(hù)的要求維修養(yǎng)護(hù)管理制度（檢查監(jiān)督工作要求） 注意：裝修單位和業(yè)主對(duì)成品的保護(hù)及公共

8、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)空間的暢通房屋建筑及公共設(shè)施維修保養(yǎng)管理的規(guī)定按照行業(yè)、合同約定（進(jìn)行周期性維護(hù)）房屋建筑及公共設(shè)施維修的規(guī)程注意：根據(jù)結(jié)構(gòu)破損的程度來(lái)確定維修方案和措施22第五節(jié) 公共設(shè)施大中修公共設(shè)施大中修的目標(biāo)維修目標(biāo)大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求一 綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求房屋完損等級(jí)評(píng)定方法鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法完好房屋、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)構(gòu)特點(diǎn)23公共設(shè)施大中修的項(xiàng)目?jī)?nèi)容由于各地區(qū)地理位置、區(qū)域環(huán)境的不同，對(duì)于房

9、屋大、中修的定案依據(jù)也存在差異，此處僅參考北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)公共設(shè)施大、中修的確定及項(xiàng)目?jī)?nèi)容作大致說(shuō)明。大中修的范圍大修工程適用范圍中修工程適用范圍綜合維修工程適用范圍大中修的條件大修工程確定的條件中修工程確定的條件綜合維修工程確定的條件24大中修的項(xiàng)目?jī)?nèi)容中修的項(xiàng)目?jī)?nèi)容全樓門窗油飾全樓內(nèi)外墻粉刷全部或部分門窗更換修補(bǔ)外墻裝飾層修補(bǔ)外墻板縫局部陽(yáng)臺(tái)梁、板、柱加固屋面維修修補(bǔ)或重做廚、廁間防水層修補(bǔ)地下室局部滲漏25大修的項(xiàng)目?jī)?nèi)容屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦、平頂換板、重做防水整棟樓重做外墻板縫防水抗震加固地下室重做防水主體工程綜合維修工程26公共設(shè)施的大中修

10、實(shí)施大中修的計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃的制訂房屋本體及公共部位大、中修參考周期表注意：新舊程度和使用狀況、遺留問(wèn)題27大中修的管理制度按照服務(wù)合同組織房屋年度安全檢查評(píng)定根據(jù)房屋維修日常管理記錄的分析、大中修歷史年限的參照、安全評(píng)定結(jié)果，依照大中修條件制訂計(jì)劃上報(bào)甲方審批受甲方委托組織或參與施工管理對(duì)完成的大中修項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收注意：施工過(guò)程中的檢查、監(jiān)督、隱蔽工程的查驗(yàn)28第四講 房屋的裝修管理第一節(jié) 裝修管理的概述 物業(yè)裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、使用人的裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益

11、一次裝修物業(yè)面對(duì)施工單位，是協(xié)助甲方進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，監(jiān)督整改、保修。二次裝修物業(yè)服務(wù)管理面對(duì)業(yè)主、施工單位，是過(guò)程管理控制、保障共用利益 29第二節(jié) 裝修驗(yàn)收依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的要求國(guó)家、部頒、行業(yè)有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、家庭裝飾工程質(zhì)量規(guī)范、裝修材料有害物質(zhì)限量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)注意：涉及到水、暖、電、消防、環(huán)保、設(shè)備安裝等一切建筑工程各專業(yè)的國(guó)家、行業(yè)法律法規(guī)。 第三節(jié) 裝修管理程序及相關(guān)要求1.裝修管理流程30住戶提交二次裝修申請(qǐng)、相關(guān)資質(zhì)證書(shū)、裝修圖紙、方案、消防回執(zhí)等到物業(yè)服務(wù)公司客服部合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)批復(fù)住戶開(kāi)業(yè)，辦理遷入手續(xù)客服部牽頭相關(guān)

12、專業(yè)、工程師匯總審圖意見(jiàn)（7個(gè)工作日）【物業(yè)工程部】審圖5個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)住戶施工單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交保險(xiǎn)資料、消防審核意見(jiàn)書(shū)，繳納裝修相關(guān)費(fèi)用;簽署裝修管理協(xié)議、消防安全協(xié)議等 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署施工通知書(shū)等相關(guān)批準(zhǔn)文件。施工單位到物業(yè)保安部辦理施工證等。住戶開(kāi)始裝修住戶自行向政府有關(guān)部門辦理竣工驗(yàn)收住戶提交消防、衛(wèi)生等政府驗(yàn)收批文到物業(yè)服務(wù)企業(yè)住戶提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織相關(guān)部門對(duì)租區(qū)裝修進(jìn)行竣工驗(yàn)收結(jié)算住戶裝修押金（消防驗(yàn)收合格后三個(gè)月）否是修改否是整改合格物業(yè)工程、保安部進(jìn)行裝修檢查、監(jiān)管，并對(duì)隱蔽工程封閉前進(jìn)行驗(yàn)收31審批及相關(guān)要求 所有政府、行業(yè)要求的資質(zhì)

13、證書(shū)齊全，消防、環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)和保證金圖紙和設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)符合國(guó)家規(guī)范和行業(yè)要求入場(chǎng)及施工時(shí)間限制 按照物業(yè)管理相關(guān)要求裝修施工及裝修驗(yàn)收按照國(guó)家規(guī)范和物業(yè)管理規(guī)定要求 裝修期間停電及送電送、停電提出書(shū)面申請(qǐng)，電工到場(chǎng)送、停電（下面是補(bǔ)充內(nèi)容）32補(bǔ)充內(nèi)容之一補(bǔ)充內(nèi)容之一: :建筑物的裂縫原因及處理方法建筑物的裂縫原因及處理方法331 、分析結(jié)構(gòu)問(wèn)題五個(gè)要素、分析結(jié)構(gòu)問(wèn)題五個(gè)要素 荷載 布置 截面 材料 構(gòu)造342 、建筑物常見(jiàn)裂縫、建筑物常見(jiàn)裂縫板上裂縫:板角裂縫、板底裂縫砧混結(jié)構(gòu)中頂層圈梁底裂縫陽(yáng)臺(tái)根部裂縫353 、裂縫原因、裂縫原因裂縫

14、 力 力 實(shí)力:各種荷載 虛力:收縮應(yīng)力、溫度應(yīng)力364 、裂縫危害、裂縫危害 滲水 鋼筋銹蝕375 、裂縫處理原則、裂縫處理原則分析原因有效修補(bǔ)專業(yè)隊(duì)伍386 、裂縫修補(bǔ)方法、裂縫修補(bǔ)方法表面封閉法開(kāi)槽填充法深層注漿法39圖9-2 表面密封修補(bǔ)法40圖9-3 開(kāi)槽填充法41圖9-4 注漿管與密封帶的布置427 、實(shí)例、實(shí)例某教師宿舍陽(yáng)臺(tái)裂縫43萬(wàn)佳四分店中庭邊梁裂縫44補(bǔ)充內(nèi)容之二補(bǔ)充內(nèi)容之二: :建筑物的滲漏建筑物的滲漏原因及處理方法原因及處理方法451 、建筑物容易發(fā)生滲漏的部位、建筑物容易發(fā)生滲漏的部位屋頂滲漏墻體及窗邊滲漏 (圈梁底,窗扇、窗邊、窗臺(tái))廚房及衛(wèi)生間滲漏地下室滲漏(側(cè)壁

15、,底板)462 、滲漏原因、滲漏原因兩大因素:水源、滲漏點(diǎn)原因:A外因:氣候(高溫、冷熱變化),臺(tái)風(fēng),雨水, 地下水.B內(nèi)因:設(shè)計(jì)(有缺點(diǎn),考慮不周,如窗邊) 材料(選材不當(dāng),如外墻用空心磚) 施工(水平不高,馬虎,民工為主) 裝修(人為破壞)473 、解決方法、解決方法分析原因,找準(zhǔn)漏點(diǎn);有效修補(bǔ)(局部、徹底),防排結(jié)合;專業(yè)隊(duì)伍.484 、對(duì)滲漏的處理方法、對(duì)滲漏的處理方法屋 頂: a局部處理(封閉裂縫,灌漿) b整體處理(翻修)墻 面: a處理面砧縫 b對(duì)空心砧外墻可“多次灌漿,多點(diǎn)灌 漿,多種材料灌漿” c面砧外涂刷防水材料 d對(duì)高層建筑外墻分段設(shè)(排水) 、隔水帶.窗: a窗邊嵌縫

16、b窗軌打孔(排水) c窗臺(tái)灌漿衛(wèi)生間:a對(duì)已建成衛(wèi)生間管道口出灌漿 b對(duì)未建成衛(wèi)生間采用“后排水方式”地下室:a側(cè)壁:裂縫修補(bǔ) b底版:裂縫修補(bǔ),疏導(dǎo)至排水溝4950補(bǔ)充材料之三補(bǔ)充材料之三:建筑物中結(jié)構(gòu)建筑物中結(jié)構(gòu)部分的改造加固部分的改造加固51一、住宅建筑、住宅建筑1 、承重墻上開(kāi)洞(多層磚混結(jié)構(gòu)磚墻、高層 剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻)2 、樓板開(kāi)洞3 、樓內(nèi)加層或復(fù)式封板4 、陽(yáng)臺(tái)下垂加固52二、公共建筑、公共建筑1 、因板上荷載變化,加固樓板及梁2 、承重墻上開(kāi)洞3 、加樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯4 、為加大空間撥去柱子53三、工業(yè)建筑、工業(yè)建筑1 、因設(shè)備變化,增加荷載加固樓板、梁或柱、基礎(chǔ);2 、