1、第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征 （一）定義（一）定義 投資性房地產(chǎn)，是指為投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金賺取租金或或資本增值資本增值，或者兩者兼有而持，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)有的房地產(chǎn) （二）特征（二）特征 1、是一種經(jīng)營(yíng)是一種經(jīng)營(yíng)性性活動(dòng)活動(dòng)；（圈定在其他業(yè)務(wù)范疇內(nèi)）（圈定在其他業(yè)務(wù)范疇內(nèi)） 2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。

2、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。 3、有兩種后續(xù)計(jì)量模式、有兩種后續(xù)計(jì)量模式成本模式（成本模式（照抄固定資產(chǎn)和無形資照抄固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)產(chǎn)）、公允價(jià)值模式、公允價(jià)值模式（基本照抄交易性金融資產(chǎn)基本照抄交易性金融資產(chǎn)）第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）已出租的建筑物（一）已出租的建筑物 1、用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物 2、 已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物；約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租

3、的建筑物； （二二）已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) （三）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（三）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目： 1、自用房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。 如出租給本企業(yè)職工居住的宿舍（因間接服務(wù)于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）如出租給本企業(yè)職工居住的宿舍（因間接服務(wù)

4、于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 2、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) （一）（一）符合定義的前提下，滿足兩個(gè)條件符合定義的前提下，滿足兩個(gè)條件 1、 企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；值收益； 2、 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量 （二二）確認(rèn)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 1、已出租的土地使用權(quán)、建筑物、已出租的土地使用權(quán)、建筑物租賃期開始日租賃期開始日 2、以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物、以備經(jīng)營(yíng)出租的空

5、置建筑物管理當(dāng)局正式管理當(dāng)局正式書面決議日期書面決議日期 3、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)停止自用、準(zhǔn)備增值后停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期轉(zhuǎn)讓的日期 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 練習(xí)練習(xí)1、下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。、下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A、已出租的建筑物、已出租的建筑物;B、已出租的土地使用權(quán)、已出租的土地使用權(quán)C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 E、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物、

6、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 2、下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（、下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（ ）。）。 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租 B、企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)、企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn) C、企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) D、房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店、房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（一）總的原則：（一）總的原則： 歷史成本歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，

7、應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。 （二）不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成（二）不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成 （1 1）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。費(fèi)作為其入賬價(jià)值。（2 2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值

8、。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。（3 3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。確定。 四、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量四、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 由于投資性房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)由于投資性房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品，其入賬成本的確認(rèn)環(huán)節(jié)與其原屬資

9、產(chǎn)無異，因此應(yīng)產(chǎn)品，其入賬成本的確認(rèn)環(huán)節(jié)與其原屬資產(chǎn)無異，因此應(yīng)依據(jù)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品入賬原則來推定投資依據(jù)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品入賬原則來推定投資性房地產(chǎn)的入賬成本性房地產(chǎn)的入賬成本。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款貸：銀行存款初始計(jì)量的會(huì)計(jì)分錄：初始計(jì)量的會(huì)計(jì)分錄：第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)例例:20:208 8年年3 3月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。3 3月月1515日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將這棟寫字樓

10、出租給乙企業(yè)，為期樓購(gòu)買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5 5年。年。4 4月月5 5日，日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)l 200l 200萬(wàn)元（假設(shè)不考萬(wàn)元（假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量）。慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量）。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓12 000 000 貸：銀行存款12 000 000 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 后續(xù)計(jì)量原則：后續(xù)計(jì)量原則： 同一企業(yè)只能采用同一企業(yè)只能采用一種模式一種模式 對(duì)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)所有

11、投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量進(jìn)行計(jì)量，一般情，一般情況下只能采用成本模式計(jì)量，況下只能采用成本模式計(jì)量，只有在滿足特定條件只有在滿足特定條件下可以采用公允價(jià)值模下可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，或者允許企業(yè)從成本模式變更為公允價(jià)值模式式計(jì)量，或者允許企業(yè)從成本模式變更為公允價(jià)值模式 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式換為成本模式（一）以（一）以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（二）以（二）以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（三）后續(xù)（三）后續(xù)計(jì)量模式的變更計(jì)量模式的變更第七章第七章 投資性房

12、地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（一）、（一）、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（一）（一） 對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷 （二二）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備 如存在減值跡象如存在減值跡象， 應(yīng)進(jìn)行減值測(cè)試，應(yīng)進(jìn)行減值測(cè)試， 并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備，如已計(jì)提減，如已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性

13、房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) （四）計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅四）計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入（三）取得租金收入三）取得租金收入借：營(yíng)業(yè)稅金及附加借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（二）、（二）、以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式的前提條件采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允

14、價(jià)值模式對(duì)價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：同時(shí)滿足下列條件：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2、企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 第七章

15、第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（二）、（二）、以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，不提減值。不提減值。 應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投

16、資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（二）、（二）、以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量一般分錄一般分錄A.A.期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益B.B.期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)C.C.收取租金時(shí)收取租金時(shí)借：銀行存款借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入另外，

17、采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成成本本”。D.D.計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。20208 8年年1010月月1 1日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營(yíng)租賃給乙公司使用，完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營(yíng)租賃給乙公司使用，租賃期為租

18、賃期為1010年。該寫字樓的造價(jià)為年。該寫字樓的造價(jià)為9 0009 000萬(wàn)元。萬(wàn)元。20208 8年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 2009 200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司采用公萬(wàn)元。假設(shè)甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。允價(jià)值計(jì)量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （1 1）20208 8年年1010月月1 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本90 000 00090 000 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本90 000 00090 000 000 （2 2）20208 8年年

19、1212月月3131日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值；公允價(jià)日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值；公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)2 000 0002 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2 000 0002 000 000 例題例題第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（三）、（三）、后續(xù)計(jì)量模式的變更后續(xù)計(jì)量模式的變更 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 只能從成本

20、模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式只能從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式 作為作為會(huì)計(jì)政策變更（會(huì)計(jì)政策變更（追溯調(diào)整追溯調(diào)整），按計(jì)量模式變更時(shí)），按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額 調(diào)調(diào)整整期初留存收益期初留存收益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 賬面余額賬面余額 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 207年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后

21、續(xù)計(jì)量。計(jì)量。209年年2月月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)該寫字樓進(jìn)行后續(xù)價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量。209年年2月月1日，該寫字樓的原價(jià)為日，該寫字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元，公允價(jià)值為萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的的10%計(jì)提盈余公積計(jì)提盈余公積借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 9500 9500 累計(jì)折舊累計(jì)折舊2

22、70 270 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 9000 9000 利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 693 693盈余公積盈余公積 77 77第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）（一） 轉(zhuǎn)換條件轉(zhuǎn)換條件 在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： l 投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

23、其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；資性房地產(chǎn)；l 自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；l 自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)l房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。 第七章第七

24、章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（二）（二） 轉(zhuǎn)換時(shí)入賬口徑的選擇轉(zhuǎn)換時(shí)入賬口徑的選擇 1.1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定前的賬面價(jià)值確定。會(huì)計(jì)分錄為： A.A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時(shí)的（按轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面原價(jià)賬面原價(jià)計(jì)量）計(jì)量）累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

25、（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)：由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時(shí)的按轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面原賬面原價(jià)價(jià)計(jì)量）計(jì)量）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 208年年8月

26、月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3765萬(wàn)元，其中，萬(wàn)元，其中，原價(jià)原價(jià)5 000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊1 235萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。成本計(jì)量模式。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)50 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 000累計(jì)折舊累計(jì)折舊12 350 000 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)

27、2. 以以公允價(jià)值計(jì)價(jià)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)分錄為會(huì)計(jì)分錄為：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量）值計(jì)量）公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為

28、損失）損失）貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)）（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益）益）第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 208年年10月月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。208年年1O月月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為4 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值

29、模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬(wàn)元，其萬(wàn)元，其中，成本為中，成本為4 500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。萬(wàn)元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本45 000 000公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益500 000 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄為：會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量）計(jì)量）累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（

30、攤銷）公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失）額列為損失）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備）貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）資本公積資本公積（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）得列為收益，而是追加資本公積） 3.3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)

31、當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入資本公積差額計(jì)入資本公積 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)七、七、投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置以成本模式計(jì)量的資產(chǎn)的處置以成本模式計(jì)量的資產(chǎn)的處置以公允價(jià)值模式計(jì)量的資產(chǎn)的處置以公允價(jià)值模式計(jì)量的資產(chǎn)的處置1、取得收入：、取得收入： 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入1、取得收入、取得收入2、計(jì)算稅金、計(jì)算稅

32、金 同左同左2、計(jì)算稅金：、計(jì)算稅金： 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：、結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（或借）（或借）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：、結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)4、將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本 （ 或反之）或反之）5、將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分