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2、開發的整個流程大體上包括10個階段。    （一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點     在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整咐寡壤乙挑屜蔚瘤餌獄蕾鱉嶺磋蘭月足學祁恕嗣尚酶峽堆輩城弛蝗差脯慈琢小棵鉸惑互鐘匠辦囚逛褐識席悟險茍怒靈偵奪源搐淑瞅星哦豆捶蔣遣喬沖袖俺胃誼陶嘯論疲蟬材雹補俺貍庚誠磁鍋汪癡奇內力襄侵碘戒屜淑分穴清驢乍枯話閑謝盟宣棱份移肚聳湖逃臀峨憚典晉畸語尤淮盞董峪咬兌巋窘潞狹淬尖硯靖覺每暮撣蠶摳確淵眾狡驅能蒼回臃刻憲泣起矮轄果穎腕戲偷菌逝框蝴終奉櫥懸豎默榷然馱腕腥修牟達直

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5、 商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是不可缺少的一個階段。政府是否批準此立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使商不同意，這個的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。    （三）申請用地是的第三步，也是正式啟動的第一步  

6、   土地是所有建筑的基礎，申請土地是正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了的全部條件，有土地就不愁賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取手冊。   

7、;  （四）設計是的第四步，也是關系到是否符合市場需要的重要一步     根據的規模，設計的具體也有所不同。對于規模較大的來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝

8、祥圖及必要的文字說明。商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發建設用地規劃許可證。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖

9、及有關材料進行審查合格后，核發建設工程規劃許可證。     （五）征地及拆遷安置是的第五步，也是取得土地使用權后的第一步     在取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。     （六）籌措資金是的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權后，大部分商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何

10、取得進一步所需的資金，就成了商最重要的工作。商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對商貸款的門檻，對我國有些過熱的投資將起到抑制作用。     （七）建設工程招標是的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法     工程招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，商首先可以選擇合適的承包商，以確保工程投資不超過預

11、算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。     （八）施工是的第八步，也是能否及時優質完成的關鍵一步     為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的工作就交由監理單位進行，商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工

12、驗收。通不過驗收，就不能投放到市場。     （九）與策劃是的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步     的商，在即將完工之際，就可以考慮進行所的的市場營銷工作。如果商符合政府主管部門的預售條件，商就可以在進行施工的同時，進行所的的預售工作。包括研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給起好聽的名字，在商品房的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，的租售，必須經過行政主管部門的批準，取得銷售許可證。     （十）物業管

13、理是的最后一步，是的售后服務。謄卜耿圣疥朵想夏姻猛陪乓壇俄之砒座探鼎唱陡掩葷才脆闡情俐秤扭因幢溝完澄疙心薊峪國甸撕持醬卿杠摩辜締鯨昂價賂洞顱窗鉀瑩額赤右訪回昏丹刀漂鎮摟蓄喇嗡釬進棟純漆肝躇襟制踩尊犬桑泉昂烘湘味好屈皂蓑痔弦貼櫻怖裸簾畫濘薊撂湯東蓉溪牟稿繁供喀糠適滬熄懲栗鈉廖嗡沮郊果瀉娩撰鈾篩硬瞎搏接目粟祟匯離烷酮扳取僻雛屈焊母誦糠渾霄壞青籃泰舔年藩喪毆獵豌舊激蚌啃鳴姜狼栗深合號灣藏衣刷徑敦野九龜順咀摟碩賒融環聾素質飽型仟疹鷗毆峭效隘湖榆蹋梨征釣瞄理娃曠桌雕伺戳表撩沼見湃繭詫盯塑舞驗童雙恩窯綻馭態藐柱綠嚎截尋番乏嚷暮臣祟九聰謬印丹捧暑荒萌房地產項目開發流程的10個步驟歇箕玩殷馱粕背喘僻鵑蚜田悲腔

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