1、第一節第一節 概述概述F房地產投資成本的涵義房地產投資成本的涵義 房地產投資成本的概念 房地產籌資成本的概念F投資成本的概念投資成本的概念 房地產投資成本是指房地產投資者為取得和使用房地產投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關費用等。 在籌措資金過程中所支付的有關費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。 F籌資成本的直接費用：籌資成本的直接費用： 籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括： 1、借款利息及有關的手續費、管理費、承諾費等各種附加費； 2、股票、債券的發行費用； 3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、

2、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費 F籌資成本的間接費用籌資成本的間接費用 籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括： 1、籌資風險調整和風險保護費 2、由資金使用的某種限制條件引起的費用 3、籌資后企業負債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升 4、籌資的風險損失 F房地產投資成本分析的目的房地產投資成本分析的目的 通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標和方法，選擇低成本的籌資方案F房地產投資成本分析的內容房地產投資成本分析的內容 1、房地產投資資金來源分析 2、房地產投資資金籌措方案分析 3、房地產投資籌資成本分析第二節第二節 房地產投資資金來源

3、分析房地產投資資金來源分析F自有資金分析自有資金分析 企業自有資金：生產發展基金、后備基金和職工福利基金等 主管部門撥入資金：上年地方財政預算的結余、當年地方財政超收分成、地方預算預備費用、地方財政掌握的預算外資金等 聯營單位資金：設立獨立企業，可作自有資金 規定：開發公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%F銀行貸款分析銀行貸款分析1、房地產投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔保 條件：借款企業在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產流動資金得30%、健全的管理機構和財務管理機構、具備有權部門下達的年度開發計劃和經有權機關批準的開發項目規劃設計、開工前預收購房款不低于開發項目總造價的30%、有償

4、還貸款本息的能力、提供相應的開發方案或可行性研究報告 期限：2年，按流動資金貸款利率或浮動計息F銀行貸款分析銀行貸款分析2、房地產抵押貸款：借款人以抵押房地產為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發抵押、房屋開發抵押、住房抵押貸款。 抵押條件： 貸款額不超過現行房地產作價70% 利率：建筑業流動資金貸款利率，根據貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種 結算：按季從帳戶中扣除 強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設項目、重大事件可能影響貸款人的利益F集資分析集資分析 房地產投資的集資：指以房地產開發經營企業的資信和房地產項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資

5、金，主要有發行房地產股票和房地產債券兩種。1、發行房地產股票分析 發行股票的目的： 房地產股票發行的程序：申報準備工作、申報、股票發行3個階段 股票籌資的好處：F集資分析集資分析2、發行房地產債券的分析 債券的分類：記名式和無記名式 發行債券的種類：短期債券：1年 中期債券：110年 長期債券：10年以上 發行債券的好處 ：靈活、不存在中途停貸的危險、對公司進行了宣傳、信譽好F利用外資分析利用外資分析 利用政府貸款：利率低、期限長 國際金融組織貸款：利率低于商業銀行、期限也較長（25年），審查嚴格 外國商業銀行：利率根據國際金融市場行情來決定的，利率較高，期限較短 與外資合營：中方投地、外方投

6、錢 發行國際債券：通過國內大銀行和國際信托投資公司等金融機構，在國際金融市場上發行房地產債券吸收外資的方式。利率略低于銀行貸款F財政撥款分析財政撥款分析 房地產的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產項目的土地和資金。 政府撥出一定資金或地塊給國有房地產公司（微利房） 政府撥出一定資金給企事業單位為其職工建房（本企業職工居?。〧預售款分析預售款分析 房地產投資的預售款是指房地產投資者在商品房交付使用前，預先向購房者收取的房款。 好處：買主 賣主 條件：投資25%以上或基礎工程完工后 比例：不得超過房價70%，開工時40% ，建一半時30%F承包商帶資承包建設工程承包商帶資承包建設工程 房地產投

7、資的預售款是指由承包商墊資進行建設工程施工的籌資方式 好處： 合作：F資金籌措方案的涵義資金籌措方案的涵義籌措方案籌措方案：是指房地產投資者在籌措資金之前所制定的計劃方案。 方案：幣種、數量、期限、成本 方案的內容：資金籌措的幣種和數額 資金籌措的流量 資金來源結構 資金籌措的風險評價 資金籌措成本 資金籌措方式 資金籌措的步驟F投資籌措方案的制定過程投資籌措方案的制定過程 確定籌資的最終目標 調查資金需要 調查資金的來源渠道 設定所籌資金的幣種、數量、期限、成本 研究籌資風險 確定籌資方式 提出籌資資金的分階段工作計劃 準備籌措資金方案文件 形成正式的資金籌措方案F投資籌措方案中的資金流通模

8、型：投資籌措方案中的資金流通模型： 指房地產投資項目在何時用多少資金的表格或圖形 1、資金投入表、資金投入表 資金投入表的依據：項目的建設進度計劃、設備材料和勞動力的投入時間要求、工程承包合同中確定的工程付款計劃 投入表的資金分類：F投資籌措方案中的資金流通模型投資籌措方案中的資金流通模型 2、資金回收表、資金回收表 資金回收表的依據：房地產租售量計劃、房地產租售價格估算和初定結果、房地產租金或售價的受款計劃 回收表的資金分類：F投資籌措方案中的資金流通模型投資籌措方案中的資金流通模型 3、資金流通表、資金流通表 資金流通表的依據：資金投入表和資金回收表 流通表的資金分類：兩種，如圖F投資籌措

9、方案中的評價選擇投資籌措方案中的評價選擇 兩種不同的觀點：利用籌資來解決所需資金；房地產投資成功要利用自有資金 籌資的目的：房地產項目的開發經營能順利完成并做到成本低廉 分級評估方法： 安全性：籌資風險盡可能低 經濟性：籌資成本盡可能小 可行性：籌資渠道和籌資方式盡可能穩妥 不同籌資方案比較 F安全性安全性 風險消除措施 金融機構資信 代理資信 意外事故A級 基本消除 等級高 等級高 可能性小B級 未完全消除 較高 較好 可能性較小C級 未消除風險大 不高 沒有代理 可能D級 沒有措施 較低 沒有代理 可能性很大F經濟性經濟性 綜合籌資成本利用率： 銀行同期貸款利率： A級級 ： 成本低成本低

10、 B級：級： 成本較低成本較低 C級：級： 成本較高成本較高 D級：級： 成本高成本高 iCR7.0iCiR7.0iCiR3.1iCR3.1MCCCR21F可行性可行性A級：完全落實 100%資金得到承諾 B級 ：基本落實 90%資金已得到承諾 C級：不太落實 80-90%資金已得到承諾 D級：沒有落實 80%資金得到承諾 分析：若有一個D級， 淘汰 都是A級最優 AC級組合，具體分析，按安全、 可行性、經濟性優先順序評價 F可行性可行性 安全安全 經濟經濟 可行可行 甲方案：甲方案： A B A 乙方案：乙方案： A A B “甲甲”優于優于“乙乙”F不同籌資方案的投資收益率比較不同籌資方案

11、的投資收益率比較 融資杠桿：指項目貸款對投資收益率的影響，即使用貸款或不是貸款在投資收益率上的差異。 收益率是投資收益（稅前收益）與投資額之比； 即： 其中，R為投資收益率； F為稅前收益；P為投資總額PFR/F不同籌資方案的投資收益率比較不同籌資方案的投資收益率比較 若項目投資為自有資金，則 當項目為若干可能狀態時，判定每種狀態的發生概率及其相應投資收益率：其中，E-投資收益率期望值 R-狀態i的投資收益率 Pi-狀態i的發生概率 Fi-狀態i的稅前凈收益 P-項目投資額DFR/ niiiPFPRE1/F例：例：某物業投資2500萬元，A方案全部由公司自有資金投資；B方案總投資70%（175

12、0萬元）靠抵押貸款解決。貸款利率6%。貸款期限20年。要求在20年內按年等額償還。假設該項目經營將面臨三種效益狀態。各狀態的發生概率及每年的經營收益如表。試據此進行該項目的投資收益率分析及融資方案決策。 狀態狀態方案方案A方案方案B概率概率經營收益經營收益概率概率經營收益經營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250F籌資成本的構成及估算籌資成本的構成及估算貸款成本 股息（或債券利息） 自有資金存款利息 籌資的直接費和間接費F 籌資成本率的另一種涵義籌資成本率的另一種涵義 基本定義： ntttkCC10)1 (0C籌資凈現值n期數 第t年投資者付款

13、 籌資成本率0)1 ()(10ntttkcCkFtCkF 籌資成本率的另一種涵義籌資成本率的另一種涵義令令K= ，記為記為F（ ）若若F（ ）0，減小減小 ，令，令 ，代入，代入求求 。若若 0， 0，則，則 1K1K1K1K12KK )(2KF)(2KF)(1KF）（）（）（）（212111KKKFKFKFRR）（）（）（211211KFKFKFKKKKF 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券 f僅考慮費用（ ） 第t年本金 第t年利息)1 (00fBC）（TIBCttt1tB)1 ( TItF 種資金來源籌資成本率的計算種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券

14、 成本率 期末一次還本iKnttitKTItfB10)1 ()1 ()1 (ninnttitKBRTIfB)1 ()1 ()1 ()1 (10F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券 期末一次還本付息：ninnKTIBfB)1 ()1 ()1 (0F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算2、優先股籌資成本率稅息凈利支付優先股股息，不減少所得稅股息利率：高于債券的利息率，因此風險大F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算3、普通股投資成本率：（1）固定股息（2）固定比例增長股息F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算4、利潤（自有資金）成本率F 綜合籌資成本率的計算綜合籌資成本率的計算綜合籌資成本率= 某種資金來源成本