1、資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估程序評估程序講講 解解主講人：張 梅 主要內容： 第一部分 相關背景介紹 第二部分 準則的內容講解第一部分第一部分 相關背景介紹相關背景介紹 一、基本準則第三章中有關程序的要求一、基本準則第三章中有關程序的要求 第十二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務，應當根據(jù)業(yè)務的具體情況履行適當?shù)脑u估程序。 第十三條評估程序包括八項內容：明確評估業(yè)務基本事項 簽訂業(yè)務約定書編制評估計劃 現(xiàn)場調查收集評估資料 評定估算編制和提交評估報告 工作底稿歸檔 二、相關問題分析二、相關問題分析我國評估行業(yè)缺乏對評估程序的研究與規(guī)范評估實踐發(fā)展對規(guī)范程序提出更高要求評估準則有利于法律責任的界定（行

2、業(yè)進入高法律風險階段）評估程序準則是評估質量的基礎保證資產(chǎn)評估基本準則的制定基礎 三、國內外有關評估程序要求三、國內外有關評估程序要求RICS評估和估價標準（2006年）有關程序 指南為特定的專業(yè)任務推薦了工作程序，其目的是將“最佳執(zhí)業(yè)慣例”具體化。正常情況下會員應采納這些程序，以體現(xiàn)必要的專業(yè)能力水準。 4.1 勘查和調查 會員必須始終將勘查和調查進行到必要的程度以便作出對于估價目的的有適當專業(yè)水準的估價。 4.2 信息的驗證 成員必須采取合理的步驟來驗證估價準備過程中所依賴的信息，要求估價師必須判斷所提供信息的可靠程度，如果沒有別的選擇只能接受有可能不可靠的信息，將需要在約定條款中列出一項

3、適當?shù)募僭O。 四、本準則與四、本準則與資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）有關有關比較和變化說明比較和變化說明 （1）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見的第三章資產(chǎn)評估操作程序中對評估機構自接受評估項目委托起至完成評估項目、建立項目檔案止的操作程序規(guī)定了15項，本準則根據(jù)基本準則的要求將有關內容進行了歸納，例如將第5項指導資產(chǎn)占有單位清查、填報，搜集準備資料，第6項檢查核實資產(chǎn)，驗證資料；第7項檢測鑒定資產(chǎn)，的相關內容歸納為“現(xiàn)場調查程序”。增加“收集評估資料程序”，將第8項選擇評估方法和計算公式；第9項針對具體對象進行評定估算合并為“評估估算程序”。 （2）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見中第25

4、條規(guī)定：評估機構必須派出足夠數(shù)量、富有經(jīng)驗的專職業(yè)務人員到現(xiàn)場檢查核實資產(chǎn)占有單位進行的清查情況，驗證所提供的資料。要逐項核查建筑物、機器設備、在建工程；逐筆檢查長期投資、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和貨幣資金、應收及預付款項、短期投資等資產(chǎn)及負債。 第十七條 應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行適當?shù)默F(xiàn)場調查。 第十八條 要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。要求委托方或者產(chǎn)權持有者對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認。 第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象

5、法律權屬。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調查時無法或者不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關內容進行逐項調查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調查。 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充或者調整現(xiàn)場調查工作。 （3）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見第22條規(guī)定一個評估項目只能有一個評估基準日。在征求委托方意見的基礎上，評估機構選定評估基準日-在本準則明確評估業(yè)務基本事項中，提示評估基準日由委托方確定。 （4）增加了風險評價程序；第十二條規(guī)定 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構決

6、定是否承接評估業(yè)務。第二部分第二部分 準則的內容講解準則的內容講解 本準則為四章三十三條 第一章總則1-4條 第二章基本要求 5-10條 第三章評估程序要求 11-32條 第四章附則33條 第一條第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則基本準則基本準則，制定本準，制定本準則。則。 “資產(chǎn)評估各方當事人”具體指代對象包括注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關當事人。 第二條第二條 本準則所稱評估程序，是指注冊資產(chǎn)評本準則所稱評估程序，是指注

7、冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 第三條第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本準則。當遵守本準則。 準則所稱程序涵蓋評估業(yè)務全過程，按照評估業(yè)務的進展步驟闡述具體程序。只有履行了合理有效的評估程序，才能出具評估報告。 評估程序的要求既是對注冊資產(chǎn)評估師的要求，也是對評估機構的要求。本準則中仍以“注冊資產(chǎn)評估師”為規(guī)范主體，對其執(zhí)行評估業(yè)務提出要求。 第五條第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的相關規(guī)定，履行適當遵守

8、法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的相關規(guī)定，履行適當?shù)脑u估程序。的評估程序。 第七條第七條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)本準則，結合評注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)本準則，結合評估業(yè)務情況，制定并實施適當?shù)木唧w評估程序。估業(yè)務情況，制定并實施適當?shù)木唧w評估程序。 本準則將基本評估程序與具體評估步驟在要求上進行了區(qū)分。基本評估程序是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行一項完整評估業(yè)務時應該做的主要重點工作步驟及要求，針對每一基本程序還應有具體的實施安排或步驟，評估師應當根據(jù)評估對象、評估范圍、業(yè)務規(guī)模的不同，在制定評估計劃時落實現(xiàn)場調查、收集評估資料、確定估算方法的具體實施步驟，并確信所制定和實施的具體步驟是合理有效的，能夠支持形成的

9、評估結論。 具體評估步驟可按照不同評估對象、不同評估方法分別確定。 第八條第八條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務過程中，注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務過程中，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評估程序，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補程序缺失和是否對評估可以根據(jù)能否采取必要措施彌補程序缺失和是否對評估結論產(chǎn)生重大影響，決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務或者終止評結論產(chǎn)生重大影響，決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務或者終止評估業(yè)務。估業(yè)務。 1、主觀限制與客觀限制。 2、如果重大限制將對報告評估下的評估結論的合理性產(chǎn)生重大影響，應與委托方溝通，當委托方明知限制無法排除而又拒絕接受

10、明確充分披露下的評估結論，或評估師認為即使進行充分披露也將影響報告的合理性時，注冊資產(chǎn)評估師應提出終止評估業(yè)務的要求，解除業(yè)務約定書。 第九條第九條 注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員履行評估程序。履行評估程序。 注冊資產(chǎn)評估師應對業(yè)務助理人員進行指導，并對業(yè)務助理人員的工作結果負責。 第十條第十條 注冊資產(chǎn)評估師應當記錄評估程序履行注冊資產(chǎn)評估師應當記錄評估程序履行情況，形成工作底稿。情況，形成工作底稿。 資產(chǎn)評估基本準則與職業(yè)道德準則中指出，注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員遵守本準則，這就要求注冊資產(chǎn)評估師要有引導相關業(yè)務助理人員的工作能力，對他們的工作

11、要有控制能力與管理能力。 注冊資產(chǎn)評估師應對業(yè)務助理人員進行指導，并對業(yè)務助理人員的工作結果負責。 為規(guī)避風險、規(guī)范執(zhí)業(yè)，要求注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的調查、評定估算等工作程序與工作步驟形成書面或電子記錄，收集評估依據(jù)，形成工作底稿。形成的工作底稿應具體、詳細、完整。 第十一條第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當明確下列評估業(yè)務注冊資產(chǎn)評估師應當明確下列評估業(yè)務基本事項：基本事項：委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；評估目的；評估目的；評估對象和評估范圍；評估對象和評估范圍；價值類型；價值類型；評估基準日；評估基準日；評估報告使用限制

12、；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估報告提交時間及方式；評估服務費總額、支付時間和方式；評估服務費總額、支付時間和方式；委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。事項。 理解在評估前期明確價值類型的作用。 價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。 評估師應避免使用未經(jīng)限定的“價值”概念而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述。 價值類型影響評估方法的選擇。 明確價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。 具體按價值類型準則要求。 第十二條第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具

13、注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構決定是否承接評估行綜合分析和評價，并由評估機構決定是否承接評估業(yè)務。業(yè)務。 第十三條評估機構在決定承接評估業(yè)務后，應第十三條評估機構在決定承接評估業(yè)務后，應當與委托方簽訂業(yè)務約定書。評估目的、評估對象、當與委托方簽訂業(yè)務約定書。評估目的、評估對象、評估基準日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估基準日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機構應當與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)評估機構應當與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務約定書。務約

14、定書。 1、評估項目風險。一般業(yè)務風險主要有來自委托方的風險，來自產(chǎn)權持有者（資產(chǎn)占有方）的風險，來自評估對象的風險，評估報告使用中的風險等等。 2、專業(yè)勝任能力。評估機構和評估師應當根據(jù)所了解的評估業(yè)務的基礎情況和復雜性，分析本機構和評估人員是否具有與該項目相適應的專業(yè)勝任能力及相關經(jīng)驗，判斷是否有來自注冊資產(chǎn)評估師及助理人員執(zhí)業(yè)能力不足而帶來的風險。 3、判斷項目是否存在明顯或潛在的利益沖突，確認與委托人或相關當事方是否存在現(xiàn)實或潛在的利害關系。 第十四條注冊資產(chǎn)評估師應當編制評估計劃。第十四條注冊資產(chǎn)評估師應當編制評估計劃。評估計劃的內容涵蓋現(xiàn)場調查、收集評估資料、評定評估計劃的內容涵蓋

15、現(xiàn)場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務實施全過程。估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務實施全過程。 評估計劃通常包括評估的具體步驟、時間進度、人員評估計劃通常包括評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術方案等內容。安排和技術方案等內容。 注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務具體情況確定評估注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務具體情況確定評估計劃的繁簡程度。計劃的繁簡程度。 評估計劃一般在項目開展前編制，為保證各種資源最有效的配置并合理利用，需要對未來可能進行的所有主要評估工作進行規(guī)劃，依照評估工作程序的要求對現(xiàn)場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估工作的各個具體環(huán)節(jié)

16、進行規(guī)劃，具體對評估步驟、工作進度安排、專業(yè)人員、時間、重點關注的事項等內容加以明確。 首先，應明確評估項目的背景,即包括評估目的、評估對象和評估范圍，價值類型，本次評估操作的重點、難點，評估基準日，項目組織形式和組織結構，明確項目負責人。 其次，應明確資產(chǎn)清查的工作重點及具體要求，清查工作目標、清查工作總體時間安排、資產(chǎn)清查主要工作內容、調查的現(xiàn)場協(xié)調方式等內容。 再次，要明確評估方法，根據(jù)項目的具體情況制定評估方法。 最后，大型評估項目應明確與審計、律師等其他中介機構對接要求及注意事項。 對于復雜、龐大的項目，需要動用大量的人力、物力及財力，需要協(xié)調不同的評估人員、設備工程師、建筑工程師、

17、會計師、律師等各行業(yè)專業(yè)人員，也就需要詳盡的評估計劃，盡可能考慮到各種重大的不確定性因素并加以防范；而對于簡單的項目，本身不需要牽扯太多的人力、物力及財力，預計過程也比較簡單，為降低成本，評估計劃也可以相應進行簡化。 第十五條第十五條 注冊資產(chǎn)評估師編制的評估計劃，應注冊資產(chǎn)評估師編制的評估計劃，應當根據(jù)評估業(yè)務實施過程中的情況變化進行必要調整。當根據(jù)評估業(yè)務實施過程中的情況變化進行必要調整。 第十六條第十六條 注冊資產(chǎn)評估師應當將編制的評估計注冊資產(chǎn)評估師應當將編制的評估計劃報評估機構相關負責人審核、批準。劃報評估機構相關負責人審核、批準。一般評估計劃審核的內容有：（1） 評估目的、評估對象

18、及范圍的確定是否恰當；（2） 評估基準日的選取是否恰當；（3） 評估的價值類型是否與評估目的相吻合；（4） 重點評估范圍的確定是否恰當；（5） 重要評估程序的確定是否恰當；（6） 主要評估方法的選取是否恰當；（7） 評估人員（包括專家和其他評估人員）的選派與分工 是否恰當；（8） 時間進度及人員安排是否合理；（9） 時間、費用預算是否合理；（10）對評估風險的評價是否恰當，控制手段是否合理等。 第十七條第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行適當?shù)膽敻鶕?jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行適當?shù)默F(xiàn)場調查。現(xiàn)場調查。 現(xiàn)場調查是

19、對評估對象相關情況的調查，是注冊資產(chǎn)評估師為獲得被評估對象的基礎資料，核實評估對象的存在性和完整性，勘查評估對象的品質和使用狀況，查驗評估對象的法律權屬資料，通過詢問、核對、勘查、函證等方式進行的一系列盡職調查工作。 一般包括：（1）獲得需要評估的資產(chǎn)清單；（2）核實評估對象的存在性及完整性；（3）對評估對象品質、使用狀況的現(xiàn)場勘查；（4）對評估對象的法律權屬資料的查驗等，應涵蓋了解所有評估對象各種信息的工作。 現(xiàn)場調查應當在評估對象或評估業(yè)務涉及的主要資產(chǎn)所在地進行。 注冊資產(chǎn)評估師通常應當對評估業(yè)務涉及的主要資產(chǎn)進行資產(chǎn)勘查。 資產(chǎn)勘查的方法主要包括：對評估對象存在的數(shù)量和金額所做的抽查、

20、全面盤點等，對資產(chǎn)的物理屬性、技術屬性所做的觀察、運用專門儀器所做的檢測、獲取資產(chǎn)占有方的運行記錄和資產(chǎn)的定期檢測專業(yè)報告等。注冊資產(chǎn)評估師的資產(chǎn)勘查應達到以下要求： 確信或證明評估對象是存在的、數(shù)量是正確的； 確信對評估對象的技術狀況和物理狀況有充分的了解； 對評估對象的運用或使用狀況有充分的了解。 第十八條第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方提供注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。 注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方或產(chǎn)權持有者對注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方或產(chǎn)權持有者對填制的評估明細表及相關證明材料以簽字蓋章或者其填制的評估明細

21、表及相關證明材料以簽字蓋章或者其他方式進行確認。他方式進行確認。 第十九條第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當通過詢問、函證、注冊資產(chǎn)評估師應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲取評估核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。對象法律權屬。 本條款是重點針對注冊資產(chǎn)評估師現(xiàn)場調查中評估基礎資料確認程序提出的要求。 在我國資產(chǎn)評估實踐中特別是大量的國有資產(chǎn)管理項目中，委托方和產(chǎn)權持有者不是同一個企業(yè)或組織，根據(jù)國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定，產(chǎn)權持有者有義務提供相關資料并保證資料的

22、真實、合法和完整，委托方也有義務督促產(chǎn)權持有者提供相關資料。產(chǎn)權持有者必須對評估對象進行核實明確，填寫資產(chǎn)清查評估申報明細表，注冊資產(chǎn)評估師要給予必要的指導，并提出具體要求。 需要蓋章確認的資料一般為評估對象或評估范圍明細表、有關證明材料等。 對委托方和相關當事方提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行的查閱工作，是指對有關當事方提供的合同、發(fā)票、結算單、報關單、商檢報告、房屋所有權證、國有土地使用權證、竣工驗收報告、建設規(guī)劃許可證、車輛行駛證及資產(chǎn)的抵押、質押等他項權利情況等權屬資料進行查閱，如有必要可以與原件核對，向有關管理登記機構查閱登記記錄、函證等。 第二十條第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在

23、執(zhí)行現(xiàn)場調查時無法注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調查時無法或者不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關內容進行或者不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關內容進行逐項調查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調逐項調查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調查。查。 第二十一條第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務需注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充或者調整要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充或者調整現(xiàn)場調查工作。現(xiàn)場調查工作。 注冊資產(chǎn)評估師實施抽查方法，是從評估對象總體中選取一定數(shù)量的樣本進行測試，并根據(jù)測試結果，推斷總體特征的方法。 注冊資產(chǎn)評估師在設計與

24、選擇樣本、評價抽樣結果時，應當運用專業(yè)判斷。 在采用成本法評估時，資產(chǎn)的勘查應當重點關注資產(chǎn)的物理屬性和技術屬性，同時對資產(chǎn)的運行和使用進行適當關注； 在采用收益法時，資產(chǎn)的勘查應當重點關注資產(chǎn)的運行和使用情況、經(jīng)營財務狀況、行業(yè)發(fā)展狀況等，同時對資產(chǎn)的物理屬性和技術屬性進行適當關注； 在采用市場法時，資產(chǎn)的勘查應當包括關注資產(chǎn)的物理屬性和技術屬性及資產(chǎn)的運行和使用情況，同時對參照物進行適當?shù)默F(xiàn)場調查。 注冊資產(chǎn)評估師在選取樣本時，應使評估對象總體內所有項目均有被選取的機會，以使樣本能夠代表總體。 注冊資產(chǎn)評估師可以采用下列方法選取樣本： (一) 隨機選樣。隨機選樣是指對評估對象總體或次級總體

25、的所有項目，按隨機規(guī)則選取樣本。 (二) 系統(tǒng)選樣。系統(tǒng)選樣是指首先計算選樣間隔，確定選擇起點，然后按照間隔，順序選取樣本。 (三) 隨意選樣。隨意選樣是不考慮金額大小、資料取得的難易程度及個人偏好，以隨意的方式選取樣本。 注冊資產(chǎn)評估師對樣本實施必要的勘查程序后，應按下列步驟評價抽樣結果： (一) 分析樣本誤差； (二) 推斷總體誤差； (三) 重估抽樣風險； (四) 形成勘查結論。 注冊資產(chǎn)評估師應根據(jù)樣本誤差，采用適當?shù)姆椒ǎ茢嘣u估對象總體誤差。 如總體誤差不足以證實某一評估對象總體特征時，應擴大樣本的抽查面。 注冊資產(chǎn)評估師應根據(jù)抽樣結果的評價，確定是否足以證實某一評估對象總體特征。

26、 注冊資產(chǎn)評估師對資產(chǎn)的物理屬性、技術屬性未采用適當方法進行檢測而采用觀察法時，應當確信其觀察結果不會與資產(chǎn)的實際情況帶來重大差異。 當無法采用常規(guī)方法進行現(xiàn)場調查時，注冊資產(chǎn)評估師可采用適當?shù)奶娲椒ǎ鐚τ嘘P當事方提供的有關資產(chǎn)數(shù)量、質量的資料進行確認。一般當出現(xiàn)以下情況時必須補充或調整現(xiàn)場調查： 1、注冊資產(chǎn)評估師發(fā)現(xiàn)按原有的調查計劃無法達到預期和滿意的調查結果，并可能對評估結論產(chǎn)生實質性影響； 2、調查中發(fā)現(xiàn)存在大量賬外資產(chǎn)、不良資產(chǎn)等事先未預計到的情況； 3、由于發(fā)生評估基準日的調整、評估對象數(shù)量改變、資產(chǎn)特征發(fā)生較大變化等情況。 第二十二條第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務

27、注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務需要和評估具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。 第二十三條第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師收集的評估資料包注冊資產(chǎn)評估師收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)權持有者等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門權持有者等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和其他相關部門獲取的資料。、各類專業(yè)機構和其他相關部門獲取的資料。 評估資料包括查詢記錄、詢價結果、檢查

28、記錄、行業(yè)評估資料包括查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等形式。形式。 本條所指收集評估資料主要是規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務過程中根據(jù)評估業(yè)務具體情況收集評定估算需要的評估相關資料。本條所指的評估工作資料是評估師在現(xiàn)場調查后，進行評估時的必備資料，與現(xiàn)場調查所收集的相關資料是不同的。注冊資產(chǎn)評估師需要進一步了解獲取與判斷評估對象價值相關的其他資料，如市場調查資料、政府部門的有關規(guī)定、相關專業(yè)機構的分析報告或文件等，作為評估作價的依據(jù)。 第二十四條第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務注冊資產(chǎn)評估

29、師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。理，形成評定估算的依據(jù)。 第二十五條第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估對象注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當選擇評估方法。當選擇評估方法。 第二十六條第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)所采用的注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和評估方法，選

30、取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結論。判斷，形成初步評估結論。 資產(chǎn)信息資料的分析，指對資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的識別。 信息資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證，必要時也可以進行適當?shù)恼{查驗證。 1、評估方法的選擇應當與評估目的、評估時的市場條件、評估對象所處狀態(tài)以及評估的價值類型相適應。 2、評估方法的選擇應當與評估對象的類型、現(xiàn)實狀態(tài)等相適應。 3、評估方法的選擇也應當與占有資料的情況相適應。 選取評估方法包括選擇評估技術思路、實現(xiàn)評估技術思路的具體方法以及選擇技術經(jīng)濟參數(shù)三個內容。計算公式形成的評估結論是初步結論，還需要進一步分析、判斷。 第二十七條第二十七條

31、注冊資產(chǎn)評估師應當對形成的初注冊資產(chǎn)評估師應當對形成的初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象需要同時采用注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象需要同時采用多種評估方法的，應當對采用各種方法評估形成的多種評估方法的，應當對采用各種方法評估形成的初步評估結論進行分析比較，確定最終評估結論。初步評估結論進行分析比較，確定最終評估結論。（一）注冊資產(chǎn)評估師應當正確地對一種評估方法下的初步結論進行分析，判斷評估結論的合理性。 1、注冊資產(chǎn)評估師應當對評估資料的全面性、客觀性及適時性，參數(shù)選取的合理性及適時性，計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進行分析； 2、將評估結論再次核實是否與明確評估目的及價值類型相適應。進行相關增減值分析判斷評估結論的合理性。（二）注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，如果采用了多種評估方法，不僅要確保滿足各種評估方法適用的條件要求和程序要求，還要對各種評估方法取得的各種價值結論進行比較，最終確定評估結論。 第二十八條第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當在執(zhí)行評定估算程序注冊資產(chǎn)評估師應當在執(zhí)行評定估算程序后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的要求編制評估報告。后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的要求編制評估報告。 通過編制評估報告，評估機構、注冊資產(chǎn)評估師可以告知報告使用者評估結論