1、房地產金融與投資現金流與資金的時間價值管善來目錄第一部分第一部分 概述概述第二部分第二部分 基礎理論基礎理論第三部分第三部分 重點理論重點理論第四部分第四部分 案例分析案例分析第一章房地產投資與投資風險第二章房地產項目開發程序與管理第三章 房地產投資環境和市場分析第一章 現金流與資金的時間價值第二章 房地產開發項目可行性研究第一章 房地產投資估算與融資第二章 財務評價第三章 不確定性與風險分析第四章 投資決策分析第一章 房地產金融與項目融資第二章 各類型的房地產開發項目案例分析第二部分 基礎理論 第一章 現金流與資金的時間價值 第二章 房地產開發項目可行性研究第二部分 基礎理論 第一章 現金流

2、與資金的時間價值 第一節 現金流量第二節 資金時間價值第三節 資金等效值與復利計算第二部分 基礎理論 第一章 現金流與資金的時間價值 第一節第一節現金流量現金流量 1. 現金流量的概念2. 現金流量圖3. 房地產投資活動中的現金流量 1.現金流量的概念第二部分 基礎理論 第二部分 基礎理論2. 現金注量圖 2.1 現金流量圖的含義2.2 現金流量圖的畫法2.3 現金流量的三要素2.4 有關規則說明2.1 現金流量圖的含義現金流量圖是用以反映項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系第二部分 基礎理論2.1 現金

3、流量圖的含義現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系2.2 現金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續軸上每一刻度表示一個時間單位（時間點）兩個刻度之間的時間長度為計息周期相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量箭線向上表示正現金流量（現金流入）箭線向下表示負現金流量（現金流出）箭線的長短一般與現金流大小成正比第二部分 基礎理論2.1 現金流量圖的含義現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系2.2 現金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續軸上每一刻度表示一個時間單位（時間點）兩個刻度之間的時間長度為計息

4、周期相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量箭線向上表示正現金流量（現金流入）箭線向下表示負現金流量（現金流出）箭線的長短一般與現金流大小成正比第二部分 基礎理論2.3 現金流量的三要素大小（現金數額）方向（現金流入或流出）作用點（發生的時間點）2.4 有關規則說明【0點是何意】（三個含義）第二部分 基礎理論2.3 現金流量的三要素大小（現金數額）方向（現金流入或流出）作用點（發生的時間點）2.4 有關規則說明【0點是何意】（三個含義）第二部分 基礎理論【0點是何意】（三個含義）當前時點資金運動的時間始點某一基準時刻【除0以外的其它時刻點】表示該計息周期的期末，1為第一期期末，2為第二期

5、末【重點難點】期末慣例法現金流量一般在計息周期內隨意發生，不一定正好發生在計算周期的期初或期末，但為了簡化計算，都要假設將本計息周期內發生的現金流量的代數和都發生在期末第二部分 基礎理論【期初與期末的關系】第n期的期末代表下一周期的期初第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末如果題中明確告訴現金流發生在N期的期初，則我們畫現金流量圖時，不能畫在N的位置上，而必須畫在N-1期的位置上，因為期末慣例法第二部分 基礎理論3.房地產投資活動中的現金流量 （五種基本模式）序號序號 模式模式形象理解形象理解3.1開發銷售開發商買地建房后出售3.2開發持有出租出售開發商買地建成酒店后，出租

6、給一家酒店公司，10年后把酒店賣掉3.3購買持有出租出售某國外基金公司購買某市一寫字樓，出租經營10年后賣掉3.4購買更新改造出售某國外基金公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后賣掉3.5購買更新改造出租出售某外資公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后，租給一家酒店經營公司，5年后將酒店賣掉第二部分 基礎理論3.1 開發銷售型 3.2 開發持有出租出售型第二部分 基礎理論3.3 購買持有出租出售型 3.4 購買更新改造出售型第二部分 基礎理論3.5 購買更新發行持有出租出售型【記憶要點】第一步是開發的，一定有土地成本和建安成本第一步即購買的，直接就是購買成本，再加上裝修成本出售的一定有銷售收入，出

7、租的一定有租金收入出租的，在一定期間內有租金收入，同時有運營成本轉售時有轉售收入，注意同時一定有轉售稅費作為現金流出第二部分 基礎理論下列現金流量圖中，能表示的房地產投資模式有（）。 A.開發銷售模式B.開發持有出租出售模式C.購買持有出租出售模式D.購買更新改造出售模式E.購買更新改造出租模式第二部分 基礎理論【答案】BC 第二節第二節資金時間價值資金時間價值 1.資金時間價值的概念2.利息與利率3.單利與復利4.名義利率與實際利率第二部分 基礎理論1. 資金資金時間價值的概念時間價值的概念 1.1 資金時間價值的含義1.2 資金具有時間價值的原因1.3 資金時間價值大小的決定因素1.4 資

8、金時間價值計算的基本原則1.1 資金時間價值的含義同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值利息、利率是資金時間價值的體現第二部分 基礎理論1.2 資金具有時間價值的原因資金增值貨幣有在一定時間內通過某些經濟活動產生增值的可能價值補償時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償1.3 資金時間價值大小的決定因素（三因素）投資利潤率單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償風險因素對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償第二部分 基礎理論1.4 資金時間價值計算的基本原則不在同一時點的資金不能比較大小，也不能直接進行代

9、數運算必須先將發生在各個不同時點的資金量換算到同一時點，才能比較大小和進行代數運算關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發生的現金流量無法直接比較第二部分 基礎理論【答案】A 2. 利息與利率 2.1 利息和利率的概念2.2 利率的類型2.3 利率的經濟功能2.4 利率的決定和影響因素2.5 影響利率的其他因素第二部分 基礎理論2.1 利息和利率的概念利息占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償本利

10、和=本金+利息利息=本利和-本金利率是在單位時間內所得的利息額與借貸金額（本金）之比2.2 利率的類型（四種）第二部分 基礎理論2.2 利率的類型（四種）我國對外籌資成本通常是在（.）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業拆放B.香港同業拆放C.倫敦同業拆放D.新加坡同業拆放第二部分 基礎理論【答案】C下列關于基礎利率的表述中，正確的有（）。A. 等于銀行存款利率B. 等于銀行貸款利率C. 是投資這所要求的最低利率D. 是銀行同業之間的短期資金借貸利率E. 一般使用無風險的國債收益率作為其代表第二部分 基礎理論【答案】CE2.3 利率的經濟功能（五種功能）積累資金的功能調整信用規模

11、的功能調節國民經濟結構的功能抵制通貨膨脹的功能平衡國際收支的功能第二部分 基礎理論2.4 利率的決定和影響因素古典學派的儲蓄投資決定理論】（倡導者馬歇爾）利率是由儲蓄和投資決定，具有自我調節功能【流動性偏好利率理論】（倡導者凱恩斯）利率是由貨幣的供給與需求決定的貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性貨幣需求取決于人們的流動性偏好，是內生變量利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平【可貸資金利率理論】利率由可貸資金的供求決定可貸資金需求由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素組成可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄三個要素構成可貸資金的需求函數是利率的遞減函數，供給函數是利率的遞增函

12、數第二部分 基礎理論【IS-LM曲線模型的利率理論】利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成貨幣需求是收入的增函數，利率與收入存在決定關系均衡利率與均衡收入同時實現關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（ ）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性第二部分 基礎理論【答案】BE 【馬克思利率理論】利息的本質利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值利率的高低取決平均利潤率總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例利率的特點平均利潤

13、率有下降趨勢，利率也同向變化上述變化是慢長過程，平均利率具有相對穩定性利率的決定具有很大的偶然性，利率無法由任何規律決定第二部分 基礎理論3.單利與復利 3.1 單利3.2 復利3.3 單利和復利的關系第二部分 基礎理論3.1 單利概念指僅按本金計算利息，利息不再生息其利息總額與借貸時間成正比目前我國存款和國庫券的利息為單利公式In=Pin Fn=P（1+im）=P+PinI：利息額 P：本金 i：利率 n：計息周期 F：本利和第二部分 基礎理論3.2 復利【公式推導】年數年數年初本金年初本金本年利息本年利息年末本利和年末本利和第一年第一年PPiP+Pi=P（1+i）第二年第二年P（1+i）P

14、（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年第三年P（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。第第N年年P（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n第二部分 基礎理論3.3 單利與復利的關系本金、利率和計息期相同時，按復利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高4. 名義利率與實際利率 4.1 名義利率與實際利率的概念4.2 名義利率與實際利率的換算公式4.3 名義利率與實際利率的關系4.4 名義利率、實際利率和通貨膨脹的關系第二部分 基礎理論4.1 名義利率與實際利率的概念當利率標明的

15、時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區別4.2 名義利率與實際利率的公式實際利率=e名義利率-1（當計息周期數趨于無窮大時）名義利率=周期利率每年的計算周期數第二部分 基礎理論4.3 名義利率與實際利率的關系實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大當每年的計算周期數為1時，名義利率等于實際利率當每年的計算周期數大于1時，實際利率大于名義利率當每年的計算周期數小于1時，實際利率小于名義利率【形象理解】1000元錢，按月計息復利，和按季計算復利，哪個本利和大。復利俗稱“驢打滾兒”，利率越高，本利和越大；滾復利

16、的次數（計息次數）越頻繁，本利和越大，則名義利率和實際利率的差距越大。某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲第二部分 基礎理論【答案】B4.4 名義利率、實際利率和通貨膨脹的關系名義利率包含了通貨膨脹因素實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率第二部分 基礎理論 第三節第三節資金等效值與復利計算資金等效值與復利計算1.資金等效值 2. 復利計算 3. 復利系數的應用4. 資金時間價值計算公式的假定條件（補充）5. 題型分析第

17、二部分 基礎理論 1.資金等效值1.1 資金等效值的概念1.2 資金等效中的符號1.3 復利系數 1.資金等效值的概念在考慮資金時間價值的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金，具有相同的價值第二部分 基礎理論1.2 資金等效中的符號（七個符號）P現值，發生在資金運動起點或現在時點的值F終值（未來值），發生在資金運動終點或將來時點的值A年值，連續出現在各計息周期期末的等額支付金額G每一時間間隔收入或支出的等差變化值s每一時間間隔收入或支出的等比變化值n計息周期數i每個計算周期的利率1.3 復利系數用來在P、F、A三個值之間換算的系數系數只與利率和計息期數有關，可以直接與一個值相乘求出另一個值的

18、因數系數可以直接計算或查表取得【復利系數的標準表示方法】第二部分 基礎理論2.資金等效值換算（3+2+6+4）第二部分 基礎理論2.資金等效值換算（3+2+6+4）第二部分 基礎理論第二部分 基礎理論2.1 現值換算為終值 PF（一次支付終值）形象理解 （存款）一次存錢，到期本利合計多少系數名稱 一次支付終值系數（/，i， n）公式第二部分 基礎理論2.2 終值換算為現值 FP （一次支付現值）公式形象記憶 （存款）已知到期本利合計數，求最初本金。 系數名稱 一次支付現值系數（/，i, n）第二部分 基礎理論2.3 年值換算為終值 AF（等額序列）公式形象記憶（存款）等額零存整取，一次性支取的

19、養老金系數名稱等額序列支付終值系數（/，i, n），也叫等額序列支付資金回收系數第二部分 基礎理論2.4 終值換算為年值 FA公式形象記憶（存款、養老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應等額存入多少錢 。年青時定期等額支付養老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數，問年青時每月或每月應存入多少錢。系數名稱等額序列支付儲存基金系數（/，i, n）第二部分 基礎理論2.5 年值換算為現值 AP 公式形象記憶（養老金,房地產估價收益法，房奴的法寶之一；按揭算貸款額度）一次性存入一得筆錢，以后每年可獲得等額的養老金，如已知養老金的數額，問最初一次性需存入多少錢。系數名稱等額支付序列現值系數（/，i, n）第二部分 基礎理論【特殊情況】永續年值（n趨于無窮時）概念如果年值一直持續到永遠，是相同時間間隔的無限期等額收付款項公式【永續年值的應用】第二部分 基礎理論2.6 現值換算為年值 PA公式 形象記憶（房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供系數名稱等額序列支付資金回