1、ORIENT AUCTION 流程設計與拍賣流程再造ORIENT AUCTION從兩個最常見的詞談起什么是顧客？什么是訂單？ 顧客就是那些我們為之做事的人，每個人都有顧客，顧客就是那些我們為之做事的人，每個人都有顧客，只是名稱或許不同而已，但他們都是顧客；只是名稱或許不同而已，但他們都是顧客； 訂單無外乎是來自顧客的一個請求，即顧客需要我訂單無外乎是來自顧客的一個請求，即顧客需要我們為他做些什么。們為他做些什么。 ORIENT AUCTION你清楚你所處的組織環境嗎？ 在你的企業里，從你接受一個訂單開始到在你的企業里，從你接受一個訂單開始到這個訂單被滿足并完結到客戶止，其間有多少這個訂單被滿足

2、并完結到客戶止，其間有多少不同的職能、組織或部門插手？不同的職能、組織或部門插手？ 換句話說，就是為了滿足這個訂單究竟有換句話說，就是為了滿足這個訂單究竟有多少人介入呢？多少人介入呢？ ORIENT AUCTION你知道客戶有哪些要求嗎？ 第一點，客戶要求 要快要快（fastfast） 第二點，客戶要求 要正確（要正確（right）第三點，客戶要求 要便宜（要便宜（cheap）第四點，客戶要求 要容易（要容易（easy） ORIENT AUCTION流程在傳統組織中的陷阱 一個常用公式計算被浪費掉的時間，就是VT除以ET，即有價值時間除以流逝的時間。在一個順利運行的流程操作中，它應該等于1。那

3、么，在一個典型的組織中VT除以ET是多少呢？ 提示：它不是1。通常，它小于0.05。也就是有超過95的時間被白白的流逝掉了。 一個拍賣公司，其處理一個新委托的VT是26分鐘，那么流逝的時間呢（ET）？2626天。也就是花了近一個月的時間做了一個約半小時的工作。其標的物運作的VT與ET之比是0.001，即99.9是浪費掉的時間。 ORIENT AUCTION在傳統組織中 為什么會這樣？ 因因為為存在組織之間的隔墻存在組織之間的隔墻。我們想讓它快速，。我們想讓它快速，但是它很慢地才流動到我們這里，我們想它正確，但是它很慢地才流動到我們這里，我們想它正確，但是我們拿到它時卻是錯誤的。為什么？還是那一

4、但是我們拿到它時卻是錯誤的。為什么？還是那一道道無形的墻，一個組織到另一個組織或者組織內道道無形的墻，一個組織到另一個組織或者組織內部一個部門到另一個部門，其間的部一個部門到另一個部門，其間的隔墻就是錯誤的隔墻就是錯誤的滋生地滋生地。為什么？。為什么？誤解、錯誤傳達和溝通誤解、錯誤傳達和溝通。 信息不對稱信息不對稱ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-概述概述概述流程流程拍賣拍賣流程流程流程流程設計設計流程流程管理管理小結小結識識別別目目標標流程優化流程優化流程再造流程再造提升素質提升素質實現目的實現目的ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理基本要求概述概述ORIEN

5、T AUCTION流程設計與拍賣流程管理-概念流程流程流程的基本概念流程的基本概念 狹義理解狹義理解 流程是一種工作流，表現為工作的上下流程是一種工作流，表現為工作的上下和前后銜接，又是一種業務流，表現為一些強制性活動規和前后銜接，又是一種業務流，表現為一些強制性活動規則、規定、規范。則、規定、規范。 廣義理解廣義理解企業的所有活動可以看作是業務流程；企業的所有活動可以看作是業務流程；企業的所有業務也都可以看成是有上下和前后邏輯、有投企業的所有業務也都可以看成是有上下和前后邏輯、有投入和產出的活動；企業的所有活動必須要有意義，要為顧入和產出的活動；企業的所有活動必須要有意義，要為顧客（包括企業

6、內部的員工，企業外部的供應商、合作伙伴）客（包括企業內部的員工，企業外部的供應商、合作伙伴）形成價值增值。形成價值增值。 流程管理不等于管理全部，流程管理不等于管理全部，是管理叢林中的一棵樹，而一是管理叢林中的一棵樹，而一棵樹替代不了整個森林。棵樹替代不了整個森林。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-特點流程流程流程的特點流程的特點目標性。目標性。流程有核心的對象、流程有核心的對象、明確的目標和任務。明確的目標和任務。內在性。內在性。流程由輸入的資源、流程由輸入的資源、輸出的結果，中間是一系列活動。輸出的結果，中間是一系列活動。整體性。整體性。流程至少有兩個以流程至少有兩個以上

7、活動組成，往往是跨部門展開。上活動組成，往往是跨部門展開。動態性。動態性。流程從一個活動到流程從一個活動到另一個活動，不是靜態的和按照另一個活動，不是靜態的和按照一定時序開展。一定時序開展。層次性。層次性。流程中的若干活動流程中的若干活動是是“子流程子流程”，可以分解成若干活可以分解成若干活動。動。結構性。結構性。流程的形式有串聯、流程的形式有串聯、并聯、反饋，不同形式會影響流并聯、反饋，不同形式會影響流程輸出結果。程輸出結果。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-分類流程流程ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-要素拍賣流程的要素拍賣流程的要素 第一、以客戶為關注

8、焦點，努力滿足客戶的需求。 第二、以固化經驗創建范式為手段，不斷強化員工責任意識。 第三、以提高效益為目標，不斷提升市場競爭力。拍賣拍賣流程流程 明晰各部門、各崗位的權責關系，明確各項工作內容是什么？為什么要做？在哪里做？怎么做？誰來做？誰負責？什么時候做？要花多少時間或多少資源？誰檢查考核？優化人力資源結構，注重團隊的整體作用，建設以流程中心的-流程導向型企業。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-目的流程流程設計設計 流程設計的目的工作任務的流動責任的流動目標和績效指標的流動時間的流動相關資源的流動信息的流動ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-任務流程流程設計

9、設計 流程設計的任務A、貫徹企業方針，整合內部資源，打通價值鏈。B、識別客戶需求，提高客戶滿意度。C、上下聯動，充分交流，發揮每個人潛能。D、注重流程的連續性和關聯性，理順結構，信息共享。E、設計完整、清晰、有效的授權，明確、責任明確的流程。工作事項相關文件判斷選擇審核決策ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-描述流程流程設計設計 流程描述方法管理目的適用范圍角色職責管理程序ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-要求流程流程設計設計 流程設計的要求準備階段任務1檢查終結階段任務2階段任務3并行任務1并行任務2方向目標串行流程，并行流程反饋流程，跨部門流程由上而下，從

10、左到右主輔明辨，各層閉合ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理拍賣流程拍賣流程的含義拍賣流程的含義 拍賣流程拍賣流程是一組為客戶創造價值的相關活動，是一組為客戶創造價值的相關活動，是為了實現拍賣企業戰略目標、體現價值觀、優化是為了實現拍賣企業戰略目標、體現價值觀、優化業務結構、評價拍賣成果而制定的，為保障拍賣業業務結構、評價拍賣成果而制定的，為保障拍賣業務運作、需領導者和被領導者共同遵循的規范。務運作、需領導者和被領導者共同遵循的規范。拍賣拍賣流程流程 拍賣企業的拍賣企業的業務流程主要是業務流程主要是業務邏輯、業務業務邏輯、業務規則。規則。 拍賣企業的管理拍賣企業的管理流程主要是控

11、制風險、流程主要是控制風險、降低成本、提高服務降低成本、提高服務質量、提高顧客滿意質量、提高顧客滿意度、提高工作效率。度、提高工作效率。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-流程分類拍賣拍賣流程流程拍賣拍賣業務業務流程流程分類分類ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理業務流程分類ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-應用拍賣拍賣流程流程 流程在拍賣業務中的應用方式流程圖-實現輸入輸出、關系邏輯、節點責任的可視化ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-體系流程流程設計設計 拍賣流程體系ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理優化要求目

12、目標標流程優化流程優化流程再造流程再造提升素質提升素質實現目的實現目的 首先，表現為企業目標從上至下的貫通，從而使得每一層次的流程都有明確的目標。 第二，根據目標設計流程，而流程設計的過程就是思考如何有效率的達到目標的過程。 第三，流程實施的過程，通過人的努力結合系統的幫助按照設計好的流程進行操作。 第四，控制和分析目標并確保企業按所設計的流程進行操作。 這四個步驟構成了企業流程管理的生命周期，也決定著企業執行能力的強弱。流程優化的基本要求流程優化的基本要求ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理再造原則目目標標流程優化流程優化流程再造流程再造提升素質提升素質實現目的實現目的流程再造

13、的基本原則流程再造的基本原則1、目標結果的導向原則；2、活動程序組織的倒推原則；3、信息處理的現場原則；4、企業資源的集中使用原則；5、高位勢流程的統帥原則；6、下游活動的指令原則；7、員工關系的平等原則；8、責任的無極化原則。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理-流程再造目目標標流程優化流程優化流程再造流程再造提升素質提升素質實現目的實現目的流程管理的基本方法流程管理的基本方法按照拍賣前、拍賣中、拍賣后的規律要求，對原有的業務流程進行重新塑造，包括對一些資源重新進行整合。 把原有的以職能為中心的傳統管理轉變為以流程為中心的新型管理。 通過“取消-合并-重排-簡化”四項技術形成對

14、現有組織、工作流程、操作規程以及工作方法的持續改進。 ORIENT AUCTION案例一：漸進的生產流程改進 汽車配件廠的軸承生產車間，有四條生產線蜿蜒在車間里，周圍堆滿了汽車配件廠的軸承生產車間，有四條生產線蜿蜒在車間里，周圍堆滿了裝著半成品的籮筐。停工兩天后，當裝著半成品的籮筐。停工兩天后，當100100名工人來到車間，他們發現機器被分名工人來到車間，他們發現機器被分組擺在一個個組擺在一個個“小單元小單元“里，成堆的零件不見了，地面上畫滿了標志物流方向的里，成堆的零件不見了，地面上畫滿了標志物流方向的不同的線條。改造后，生產線的生產率提高了不同的線條。改造后，生產線的生產率提高了30%30

15、%，流程占用的空間縮小一半，流程占用的空間縮小一半，在制品庫存降低在制品庫存降低20%20%，部分工作合并后，多出的工人安排到其他部門。，部分工作合并后，多出的工人安排到其他部門。零件柜零件柜機床二機床二機床四機床四機床三機床三機床一機床一上上漆漆車車間間焊接焊接沖壓機原來的生產流程焊接零件柜機床四機床二機床三上漆車間 機床一沖壓機改造過的生產流程ORIENT AUCTION案例二：純凈水配送公司業務流程重組 某水業公司是一家凈水生產和配送公司。有一個生產中心，22個水站，大部分是直營的。其配送體系分兩個階段： 1.生產中心到各個水站的內部供應體系（面包車） 2.水站到客戶的配送體系（人工）

16、每個水站的服務范圍：半徑5公里 服務水平：2小時內送到 戰略目標：建立起自己的物流配送體系，在物流成本進一步降低的同時使服務水平進一步提高，讓物流網絡成為增值的網絡。 經營者認為：他們現在的服務已經是同行業領先，但距離戰略目標還很遙遠,按目前的做法，已經無法再改進了。 大家覺得：他們下一步應該怎么做？ORIENT AUCTION凈水配送公司業務流程重組前生產車間水站客 戶電話訂水電話訂水電話訂水送水送水送水送水送水送水補水ORIENT AUCTION凈水配送公司業務流程重組后生產車間水站客戶客服中心控制中心統一補水送水送水送水電話訂水送水送水送水ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管

17、理流程流程執行執行 一個企業的成功和它的組織形態無關，而是取決于這個企業的幾個關鍵核心流程。 對于21世紀的企業來說，流程將非常關鍵。優秀的流程將使成功的企業與其他競爭者區分開來。(美)哈默(Hammer,M.) 照章辦事與強化管理并舉ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理流程流程執行執行 一個事情沒有做好，85%是體系設計時就出了問題，15%是操作者個人的問題。 “流程設計是管理部門的事情，與業務部門無關，管理部門把流程建立好了，我們業務部門來執行就可以了”，這是流程執行不力的重要原因。 企業流程制度規定了企業人員業務工作要共同遵守的準則，是企業各職能部門、各崗位職責的再分配，是

18、各角色接口關系的再明確，也是權力的再分配過程， 領導重視與全員參與并舉ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理流程流程執行執行 流程設計、執行、監督是一個閉環管理圈，這正如立法、執法、監督的三權分立方式。流程執行得比較差，與沒有人監督執行有關，沒有流程審計，流程就得不到好的執行。流程審計，就象人大的執法檢查，審計到位才能保證執行到位。 流程培訓與流程審計并舉流程培訓，就是掌握流程體系、明確流程執行要求。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理流程流程執行執行 電子信息系統是沒有情面可講的，做了第一步，第二步沒有執行，第三步的權限是不會開放的，所以想在IT固化的流程中繞道走是

19、不可行的。流程制度只有得到持續優化才會有生命力。 持續優化與電子固化并舉流程不是僵死的，要隨著公司的業務發展得到持續優化。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（拍賣委托）流程流程設計設計 拍賣委托流程設計準備階段1-調研與情報整理審核終結階段2整合拍賣項目階段3-簽訂合同并行任務1-尋找委托主體并行任務2-溝通與評價執行合同串行流程，并行流程反饋流程，跨部門流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（公告和展示）流程流程設計設計公告與展示流程設計準備階段1-選擇媒體與編制公告審核終結階段2-發布拍賣公告階段3公開展示撤展與項目整理審

20、核編制標的物展示方案競買咨詢 拍賣公告期限的規定 1、拍賣人應當于拍賣7日前發布拍賣公告；2、拍賣船舶公告期：不少于30日；3、法院拍賣股權：拍賣前十天在中國證券報，證券報或上海證券報上刊登；4、土地出讓：招、拍、掛，開始前20個工作日發布拍賣公告；5、國有產權轉讓公告期為20個工作日；6、民事執行中拍賣不動產或其它財產權的應當在拍賣15日前公告；7、中止拍賣超過15日以上要重新發布拍賣公告。ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（競買登記）流程流程設計設計 競買登記流程設計準備階段1-提交申請審核終結階段2-簽署競買登記和承諾文件階段3-發放競價號牌和競買圖錄并行任務-審核資格領

21、取號牌和文件繳納競買保證金串行流程，并行流程反饋流程，跨部門流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（拍賣實施）流程流程設計設計 拍賣實施流程設計準備階段1-擬定預案終結階段2拍賣會階段-簽訂各類文書召開預備會和布置會場拍賣會宣布結束串行流程，并行流程反饋流程，跨部門流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核拍賣師主持成交或流拍ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（成交結算）流程流程設計設計 拍賣結算流程設計準備階段1-溝通或通知終結階段2-收付款標的物驗收與核對填寫結算單或收款憑證拍賣項目宣告結束串行流程，并行流程反饋流程，跨

22、部門流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核提供或交割收付款審核與結算ORIENT AUCTION流程設計與拍賣流程管理（檔案管理）流程流程設計設計 檔案管理流程設計準備階段1-收集檔案資料終結階段2-整理分類檔案借用和更新鑒定核對檔案內容檔案銷毀串行流程，并行流程反饋流程，跨部門流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核維護保管審核ORIENT AUCTIONNoImage小結小結NoImageORIENT AUCTION延伸知識-國有土地使用權的拍賣爭取委托爭取委托 通過拍賣出讓國有土地使用權目前階段主要渠道是政府供地，各級政府的國土資源部門是主要的拍賣委托方。爭取到他們的委托是拍賣

23、公司需要做到的第一步；選擇一家信譽良好、操作規范的拍賣公司也是委托方的第一需要。因此，懂得基本的市場營銷技巧是必不可少的。 拍賣人爭取委托的市場營銷主要是上門自我營銷。它首先需要拍賣公司掌握大量供、需雙方的市場信息，同時，還需要在實踐中不斷積累經驗和技巧，形成獨特的品牌，從而用實力爭取到拍賣委托。ORIENT AUCTION委托人如何選擇拍賣人從委托人的角度，選擇拍賣人主要有兩種方式：一、競爭性談判；二、招標。具體的，衡量一家拍賣公司是否是合適的拍賣人選，主要依據有：一、該公司在國有土地使用權拍賣領域的業績與品牌；二、市場推介能力（拍賣公告前后）；三、現場主持拍賣的拍賣師綜合素質；四、整體的組

24、織協調能力。 其中，市場推介能力是至關重要的因素。 國有土地使用權招標、拍賣、掛牌中市場推介的“東方模式”： 以招商啟動拍賣，以點對點推介為主，以精確定位客戶群為標準 ORIENT AUCTION我們的思考 多次國有土地使用權出讓操作經驗告訴我們，“酒香也怕巷子深”，出讓國有土地使用權，第一步需要考慮的就是買家問題。再好的土地項目，無法將信息及時傳遞到有效客戶手中，也就無法達到我們預期的出讓效果。 哪些客戶才是有效客戶？在哪里才能聯系到他們？他們為什么會對我們的項目感興趣？什么因素是最終促使他們決定投資競買的決定因素？ ORIENT AUCTION我們的方法一、詳細分析國有土地出讓部門和規劃部

25、門、環保部門等相關單位制作的材料，確定該出讓宗地在未來城市發展中的定位，以此來確定未來買家投資的性質-是房地產開發、基礎設施開發、娛樂業項目、商業開發，還是僅僅滿足風險投資家“轉手獲利”的需要就可以？確定了市場投資性質，然后才能確定我們要找的買家在哪里。 二、確定了買家投資性質后，我們開始考慮該性質投資目前在中國最活躍、資金流動量最大的區域是什么地方（大項目甚至可以考慮在世界范圍內尋找合適的投資商）。比如，我們現在需要操作一個小商品城的建設項目，經過分析，我們認為它的投資方首先應該是商業地產開發企業或投資企業，同時，考慮到開發成功后的運作，投資方還應該是熟悉小商品流通情況的行家里手，知道他將來

26、的客戶喜歡什么樣的房子或商鋪類型，最終我們確定我們的意向客戶在江蘇、浙江一帶可能性最大，我們就重點向該地區招商推介。 ORIENT AUCTION我們的方法展開招商活動，確定招商形式 ： 推介會 點對點招商 其他方式 一般，土地項目比較大，或多個項目同時出讓，可以采用專門舉辦一次推介會的方式來招商，重點突出，效果也比較好。如果項目規模較小，可以采用“點對點招商”的辦法，即利用我公司多年積累的客戶資源，將可能投資的客戶全部列為意向客戶-電話、傳真，電子郵件通知，然后篩選有效客戶。 “東方模式”，其實是建立在掌握強大客戶資源前提上的招商運作模式，它強調在啟動拍賣程序的同時就啟動招商程序，強調市場細

27、分，首先根據土地開發性質確定投資性質，然后開展點對點招商。ORIENT AUCTION簽訂委托拍賣合同爭取到委托之后應該盡快簽定委托合同。1、委托人、拍賣人的姓名和住所；2、拍賣標的的名稱、規格、數量、質量；3、委托人提出的保留價（一般在拍賣會當場向拍賣師提供密封報價單）；4、拍賣的時間、地點；5、拍賣標的的交付或者轉移的時間，方式；6、傭金及支付的方式、期限（拍賣會當天）；7、價款的支付方式、期眼；8、違約資任；9、雙方約定的其他事項。 一事一簽，盡量避免使用格式合同。ORIENT AUCTION編制拍賣文件一、國有土地使用權拍賣（招標、掛牌）公告的編制。公告包括以下主要內容：1、出讓人的名

28、稱和地址；2、出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年限、用途、規劃設計要求；3、競買人（投標人）的資格要求及申請取得競買（投標）資格的辦法；4、索取拍賣（招標、掛牌）文件的時間、地點及方式；5、拍賣（招標、掛牌）時間、地點（投標掛牌的期限）、競價方式和投標等；6、確定競得人（中標人）的標準和方法；7、競買（投標）保證金；8、其他需要公告的事項（拍賣傭金收取的標準）。ORIENT AUCTION編制拍賣文件二、國有土地使用權競買須知的編制。競買須知的主要內容：1、土地拍賣時間、地點；2、競買資格及形式；3、交付土地條件；4、參與競買應提交的文件及履約保證金說明；5、競買資格審查條件；6、拍賣出讓土地

29、使用權程序及現場競買注意事項；7、拍賣成交確認書的簽定；8、土地出讓合同書的簽定；9、違約處罰條款；10、辦理拍賣競得地塊的土地登記條件。特別說明：拍賣會開始后，競買須知應該自動轉為拍賣規則。ORIENT AUCTION編制拍賣文件 三、國有土地使用權競買申請書的編制。 拍賣人應編制統一格式的競買申請書供競買人填寫，競買申請書 要求競買人認真審閱拍賣文件，并在實地踏勘拍賣地塊的基礎上，愿意遵守土 地使用權拍賣文件的要求和規定，對拍賣文件無異議并參與競買。競買人應在 競買申請書后附上營業法人執照副本、法定代表人身份證明書、法人代表身份證影印件（競買人為自然人的只須提供身份證影印件）、委托代理人身

30、份證影印件以及參加競買的履約保證金（支票或匯票），并承諾如能競得，將按照拍賣文件的要求付清全部成交價款，否則履約保證金可以不予返還，并承擔由此產生的法律貴任。ORIENT AUCTION編制拍賣文件四、國有土地使用權拍賣成交確認書的編制。拍賣成交確認書的主要內容：1、拍賣人、競得人和委托人（出讓人）的名稱或姓名、地址；2、拍賣成交時間、地點；3、拍賣標的狀況；4、傭金、費用和稅款及其支付方式、期限；5、拍賣價款及其支付方式、期限6、拍賣標的的交付時間、地點和方式7、違約責任及爭議解決方式；8、其他需要約定的事項。ORIENT AUCTION編制拍賣文件五、土地使用權出讓合同及建設用地批準書的編

31、制。 拍賣地塊土地使用權出讓合同及建設用地批準書均可使用標準文本，在標準文本中事先填印上地塊的規劃設計要點、開工竣工時間等條款。宗地圖作為土地出讓合同的附件可一并印制在合同書最后一頁，土地出讓合同書中土地利用要求一欄則填上規劃設計要點內容。ORIENT AUCTION拍賣前的準備 一、發布拍賣公告。 至少在拍賣（招標、掛牌）前二十日發布拍賣（招標、掛牌）公告。 一般性拍賣標的發布拍賣公告時間為拍賣前7日；司法強制拍賣房地產的在拍賣會前15日發布拍賣公告。 二、組織踏勘土地和自行踏勘土地（標的物展示）。 三、接受咨詢、辦理競買手續并交納保證金。 保證金數額可定在標的物評估值的5%20%。通過銀行

32、轉帳的須在公告規定的時間如數到達指定帳戶。ORIENT AUCTION舉辦拍賣會一、主持人應熟悉土地方面拍賣的基本知識： 1、概念性知識： （1）建筑容積率：是指建筑總面積與建筑用地面積之比它反映建筑用地空間的利用程度。例：總建筑面積800平方米，用地面積200平方米、那么容積率是800200 = 4 。 （2）綠化率：是規劃建設用地內的綠化用地面積與規劃建設用地面積之比。 （3）土地利用率：土地利用率是指已利用的土地面積與土地總面積之比。它反映土地的利用程度。 （4）土地使用年限的不同規定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化衛生、體育用地50年：商業、旅游娛樂用地40年；綜合和其他用地50年。ORIENT AUCTION拍賣競價方式 二、遞增性的競價階梯250、258。 （1）250式競價階梯： 5000 元以下，每次均加200元；200、400、600、 800、1000、1 200、1 400 5000； 500010000元，每次加500元；5500、 6000、6500、 7000、7500、