1、黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)題目：學(xué)生：指導(dǎo)老師：專(zhuān)業(yè)：建筑設(shè)備工程技術(shù)班級(jí)：2016年5月答辯委員會(huì)意見(jiàn) :答辯委員會(huì) ( 教師姓名、職稱(chēng) ) ：畢業(yè)設(shè)計(jì)成績(jī)：摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的重要產(chǎn)業(yè) , 是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè) ; 房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家 金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。其上漲原因主要有: 供求矛盾逐步凸顯 ; 開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡; 經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小, 無(wú)法影響供給、平抑房?jī)r(jià) ; 流動(dòng)性過(guò)剩下的被動(dòng)投機(jī); 戶(hù)籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫, 增加金融風(fēng)險(xiǎn) , 不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。對(duì)于調(diào)整我

2、國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是: 調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu) , 增加低價(jià)位住房供應(yīng); 控制開(kāi)發(fā)成本 , 降低房地產(chǎn) 企業(yè)的期望利潤(rùn) ; 加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度, 維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)價(jià)格 ; 原因分析 ; 調(diào)控政策一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格可以用“房?jī)r(jià)收入比”和“價(jià)格租金比” 兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。房?jī)r(jià)收入比即住房總價(jià)與居民年收入的比值 , 該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性 , 國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在 4 6倍之間較為適當(dāng) , 這是 20世紀(jì) 90年代初世界銀行專(zhuān)家黑馬提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房?jī)r(jià)收入比。黑馬指出,房?jī)r(jià)收入比高于 6倍 , 就難以形成買(mǎi)方

3、市場(chǎng) , 要使人們買(mǎi)得起房 , 房?jī)r(jià)收入比要在 5以下。而中國(guó)全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比在 710倍左右 , 在一些城市已超過(guò)或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 10倍 , 北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò) 14倍。這反映了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)過(guò)快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價(jià)格租金比”反映房?jī)r(jià)與租價(jià)的背離程度, 也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否理性增長(zhǎng)的重要因素。 “價(jià)格租金比”是國(guó)際上通常用來(lái)表示房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制 , 這里我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來(lái)表示房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化: 如果比值大于 1, 說(shuō)明價(jià)格租金比較高 , 投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大; 反之 , 如果比值小于 1, 則說(shuō)明價(jià)格

4、租金比較低,市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來(lái), 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”不斷提高 ,2003 年全國(guó)為 1.03,2004 2008年一直在 1.04 以上 ,2009 年上半年雖然有所回落 ,但依然大于 1的臨界值。說(shuō)明隨著房?jī)r(jià)的不斷上升 , 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在不斷增大。二、房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,中國(guó)的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們討論的焦點(diǎn)。日本在 20世紀(jì) 90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟(jì),造成了其近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。國(guó)內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對(duì)比研究,并得出了有價(jià)值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的

5、一面,它是在特定的 歷史 環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的背景和環(huán)境與我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似20世紀(jì) 90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的真正原因,才能有效地采用相關(guān)政策來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有:( 一 ) 供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因1. 政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng), 需求增加并且供給減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家所有, 使

6、土地供應(yīng)完全處于國(guó)家壟斷狀態(tài) , 土地的相對(duì)供給不足 , 必然造成價(jià)格的上漲。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈組成中有兩個(gè)環(huán)節(jié)存在著壟斷行為 : 一是在土地獲得階段 , 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度 , 即土地使用權(quán)批租一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷 ; 二是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段 , 房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng) , 房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)均是在一定的地理空間上進(jìn)行的 , 占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開(kāi)發(fā)商形成了對(duì)該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性 , 導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商擁有了市場(chǎng)壟斷力量 , 形成壟斷價(jià)格。可以看出 , 雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲及消費(fèi)者剩余被剝奪的重要原因。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本包括

7、 : 土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等 , 土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲 , 使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高 , 對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。(1) 土地交易價(jià)格不斷上漲。首先 , 土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體 , 隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn) , 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求 , 大量的土地資源被占用 , 土地供需矛盾緊張 , 土地交易價(jià)格不斷上漲。其次 , 土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。目前 , 土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。2003年上海的賣(mài)地收入為 216億元 , 相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲 , 有助于地方政府獲取更多的收入 ,

8、地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力 , 土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 , 推動(dòng)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。(2) 建材價(jià)格上漲。我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段 , 投資需求旺盛 , 生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化 , 對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大 , 而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段 , 這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。2004年, 建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到 105.1, 生產(chǎn)成本增大 , 必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。3.需求具有剛性帶動(dòng)投資性資本介入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來(lái)居住 , 是其實(shí)用性 ; 另一方面 , 商品房可以用來(lái)投資 , 其價(jià)值相對(duì)較高 , 風(fēng)

9、險(xiǎn)相對(duì)較小。(1) 投資性需求。從 20世紀(jì) 90年代至今 , 我國(guó)儲(chǔ)蓄率大體維持在 38%至40%左右 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界 25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識(shí)的逐漸上升, 投資理財(cái)逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于股票和期貨風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高 , 需要大量的操作經(jīng)驗(yàn) , 人們的了解和接受程度還相對(duì)比較低 , 加上金融市場(chǎng)的不健全 , 打擊了潛在投資者的投資信心 , 所以房地產(chǎn)投資以相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對(duì)象。很多城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象 , 就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格 , 這也間接說(shuō)明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì) , 截至 2

10、007年6月底 , 全國(guó)商品房空置面積為 1.24 億平方米 , 其中空置商品住宅 6 563 萬(wàn)平方米 , 空置辦公樓 758萬(wàn)平方米 , 空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 3 806 萬(wàn)平方米。(2) 實(shí)用性需求。商品房最終的用途是用來(lái)居住。由于我國(guó)人口基數(shù)大 , 新增人口多 , 同時(shí)城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低 , 所以人們改善居住條件的要求也十分迫切 ,對(duì)于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性, 而投資性需求具有彈性 , 隨著資產(chǎn)價(jià)格的上升 , 使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期 , 可以得出短期需求曲線(xiàn) DS。在資產(chǎn)價(jià)格比較低的時(shí)候 , 房產(chǎn)的投資價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn) , 由于人們對(duì)居住空間的習(xí)慣 ,

11、 短期需求呈現(xiàn)剛性 , 不會(huì)因價(jià)格的上升而出現(xiàn)改變 , 為 DE曲線(xiàn)。當(dāng)價(jià)格高于 P0, 消費(fèi)者出現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期 , 房地產(chǎn)投資價(jià)值和資產(chǎn)保值功能逐漸得到認(rèn)可 , 隨著價(jià)格的上升 , 需求出現(xiàn)邊際遞增的上升 , 此時(shí)為泡沫的出現(xiàn)期 , 在 EF段上 , 斜率越大 , 表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的 , 價(jià)格 P0以上的短期需求曲線(xiàn)呈現(xiàn)隨價(jià)格的上漲需求量增加的趨勢(shì) , 并且無(wú)限接近。由于房地產(chǎn)的特性 , 導(dǎo)致房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需求量逐漸下降的趨勢(shì)。這是因?yàn)樵诙唐趦?nèi)由于生活習(xí)慣或者社會(huì)風(fēng)俗等的原因 , 人們來(lái)不及改變其消費(fèi)習(xí)慣 , 所以短期需求具有相對(duì)剛性 ,

12、當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定程度后 , 由于信息不完全 , 人們的跟風(fēng)以及非理性因素 , 導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)反常波動(dòng) , 即隨著價(jià)格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長(zhǎng)期范圍內(nèi) , 人們可以通過(guò)換小戶(hù)型或者通過(guò)遷移到地價(jià)相對(duì)低的地方來(lái)避免過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)生活造成的壓力 , 所以房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求符合正常的需求曲線(xiàn)的模型 , 隨著價(jià)格的上漲需求量相應(yīng)下降 , 房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求曲線(xiàn)富有彈性。短期需求曲線(xiàn)的變化過(guò)程為中的 CE曲線(xiàn)到 EF曲線(xiàn), 當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)某個(gè)價(jià)格的時(shí)候 , 人們?cè)诜康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期 , 同時(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大 , 此時(shí)隨著價(jià)格的上升 , 需求曲線(xiàn)會(huì)按照長(zhǎng)期需求曲線(xiàn) DL的方向運(yùn)

13、行 , 即按照 FB曲線(xiàn)運(yùn)行。此時(shí) ,即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過(guò)程。(二 ) 開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有兩個(gè)明顯的特征 , 即產(chǎn)品的差異性和信息不對(duì)稱(chēng)性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件各不相同 , 以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別 , 形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性以及市場(chǎng)的完善性大打折扣 , “道德風(fēng)險(xiǎn)”降低了市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng) , 而是一個(gè)交易費(fèi)用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場(chǎng) , 加之我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多 ,

14、 其在相鄰地域開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性 , 因此房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線(xiàn) , 具有壟斷勢(shì)力 , 在市場(chǎng)交易中處于優(yōu)勢(shì)地位 , 能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價(jià)原則獲得超額利潤(rùn)。同時(shí) , 房地產(chǎn)商比消費(fèi)者和投資者都可以獲得更多的市場(chǎng)信息 , 這種信息不對(duì)稱(chēng)進(jìn)一步增強(qiáng)了其優(yōu)勢(shì)地位 , 加之行業(yè)洗牌加劇帶來(lái)的地產(chǎn)寡頭進(jìn)程加速以及銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件 , 使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大的程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定 , 即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位 , 默契配合 , 結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟 , 通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告來(lái)夸大需求 , 通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給

15、緊張 , 從而達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的 , 炒作的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。金融經(jīng)濟(jì) 自改革開(kāi)放以來(lái) , 我國(guó)加工貿(mào)易增長(zhǎng)顯著高于非加工貿(mào)易 ,2006 年我國(guó)加工貿(mào)易實(shí)現(xiàn)順差 1 888.8 億美元 , 而我國(guó)非加工貿(mào)易基本保持逆差 ,2006 年逆差為 114.2 億美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡 , 導(dǎo)致了我國(guó)連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 ,外匯儲(chǔ)備快速增加。我國(guó)對(duì)資本流動(dòng)控制嚴(yán)格 , 維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立 , 管理的浮動(dòng)匯率制度雖然可以避免國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響 , 可以排除貨幣大規(guī)模投機(jī)沖擊的可能 , 但結(jié)售匯制度使資本流動(dòng)呈現(xiàn)單向自由化 , 外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)帶來(lái)了基礎(chǔ)貨幣的大

16、幅增加。此外 ,2002 年下半年 , 人民幣開(kāi)始出現(xiàn)升值壓力 , 境外熱錢(qián)在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下大量涌入 , 中央銀行通過(guò)外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加 , 通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)的加大 , 造成了流動(dòng)性過(guò)剩現(xiàn)象。(五 ) 戶(hù)籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)有的戶(hù)籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動(dòng)力的自由流動(dòng) , 使我國(guó)形成了典型的“二元經(jīng)濟(jì)” 。由于限制了以勞動(dòng)力為主的各種生產(chǎn)要素的流動(dòng) , 降低了社會(huì)對(duì)資源配置的效率 , 因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象 , 而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房?jī)r(jià)。學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)往往是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度 , 對(duì)教育資源

17、 , 尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶(hù)口所在區(qū)片劃分 , 從而產(chǎn)生了對(duì)相關(guān)社會(huì)資金的吸引作用 , 進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體性上升。同時(shí) , 在保障性住房購(gòu)買(mǎi)條件中 ,幾乎都有戶(hù)口限制 , 這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無(wú)法買(mǎi)到適合這一購(gòu)買(mǎi)力層次的保障性住房 , 增加了社會(huì)壓力。同時(shí) , 由于現(xiàn)有戶(hù)籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制 , 公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制 , 加上中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的原因 , 更加強(qiáng)化了國(guó)民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一個(gè)流動(dòng)性強(qiáng)的社會(huì) , 人們會(huì)更多地傾向于租房 , 傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券 , 而不是不動(dòng)產(chǎn)。鼓勵(lì)公民自由遷徙、流動(dòng)的戶(hù)籍

18、制度 , 有利于增加房地產(chǎn)的租賃 , 減少購(gòu)買(mǎi)的需求 , 進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。三、房?jī)r(jià)快速上漲的危害1. 不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì), 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問(wèn)題 , 要求在“住”這個(gè)問(wèn)題上能做到“居者有其屋”但是 , 中國(guó)部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲太快 , 價(jià)格太貴 , 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L(zhǎng)幅度 , 超過(guò)了人們的支付能力 , 導(dǎo)致住房矛盾比較突出 , 產(chǎn)生很多社會(huì)問(wèn)題。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高于收入增漲幅度時(shí) , 人們?yōu)榱速I(mǎi)房不得不減少其他方面的開(kāi)支 , 這對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng) , 降低了社會(huì)、個(gè)人的福利 , 影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。

19、2. 不利于經(jīng)濟(jì)良性、 持續(xù)的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、 冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 , 房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲 , 從短期來(lái)看 , 開(kāi)發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤(rùn)會(huì)顯著增加 , 但是 , 從長(zhǎng)期來(lái)看 , 大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè) ,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期得不到資金的投入, 對(duì)這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響,不利于經(jīng)濟(jì)的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快, 近年來(lái)居民購(gòu)房的首付款和月供不斷增加 , 月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購(gòu)房支出增加 , 占比提高 , 擠出了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出 , 嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的

20、大背景下 , 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲擠出了居民消費(fèi) , 扭曲著社會(huì)資源配置 , 成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石” 。3. 容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面 ,80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 , 都直接或間接地來(lái)自銀行信貸 , 據(jù)中國(guó)央行 2010年 1月 20日公布數(shù)據(jù)稱(chēng) :2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款增速明顯加快 , 全年房地產(chǎn)貸款超 2萬(wàn)億 , 個(gè)人住房貸款的占比超過(guò)了 75%。過(guò)度投機(jī)而非真正意義的居住消費(fèi)推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲 , 已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時(shí) , 大量的貸款變成壞賬 , 銀行可能遭遇流動(dòng)性危機(jī) , 這樣房地

21、產(chǎn)業(yè)的危機(jī)由此波及金融業(yè) , 使局部危機(jī)可能演變成全局性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī) , 對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生惡劣影響。四、調(diào)整房?jī)r(jià)快速上漲的對(duì)策與建議1. 增加土地的供給、加強(qiáng)土地的有效監(jiān)管 , 創(chuàng)新土地的出讓制度。中國(guó)自 2004年 8月 31日后 , 經(jīng)營(yíng)性商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)行“招拍掛”土地供應(yīng)方式 , 對(duì)于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為 , 以及國(guó)有資產(chǎn)的流失 , 是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競(jìng)價(jià)“價(jià)高者得”的結(jié)果 , 就產(chǎn)生了很多地王 , 而且現(xiàn)階段 , 大部分城市都是靠出讓土地來(lái)增加地方的財(cái)政收入 , 以武漢市為例 ,2007 年的土地收益占財(cái)政收入的比例高達(dá) 40 %, 全國(guó)其他城市甚

22、有更高者。這樣的情況下 , 政府當(dāng)然更樂(lè)意采用競(jìng)拍的方式來(lái)出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重 , 我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來(lái)加以解決。一是采用“招標(biāo)式 , 價(jià)低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式 , 價(jià)低者得”辦法 , 即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法 , 由城市政府規(guī)劃整理好土地 , 并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案 , 再經(jīng)專(zhuān)家評(píng)選出最佳方案后 , 公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商招標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中 , 列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等 , 同時(shí) , 列明每平方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí) , 哪家開(kāi)發(fā)商報(bào)出的售房?jī)r(jià)格最低 , 則項(xiàng)目出讓給哪家開(kāi)發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競(jìng)價(jià)”的競(jìng)價(jià)規(guī)則。它是指拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高

23、到低依次遞減直到第一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)價(jià) ( 達(dá)到或超過(guò)底價(jià) ) 時(shí)擊槌成交的一種拍賣(mài) , 亦稱(chēng)“減價(jià)拍賣(mài)”。通常將增價(jià)和減價(jià)拍賣(mài)相互銜接 , 交替進(jìn)行 , 有人稱(chēng)之為 “混合拍賣(mài)” 或“荷蘭式拍賣(mài)” , 即在減價(jià)拍賣(mài)出現(xiàn)兩個(gè)以上應(yīng)價(jià)人時(shí) , 立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣(mài)。相比增價(jià)式拍賣(mài) , 減價(jià)拍賣(mài)可以有效地抑制競(jìng)買(mǎi)人非理性的沖動(dòng) , 使土地成交價(jià)格的更理性化。三是“一次書(shū)面報(bào)價(jià)的方式” , 即現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)應(yīng)采取競(jìng)買(mǎi)人一次書(shū)面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行 , 按照價(jià)高者得原則最后確定競(jìng)買(mǎi)人。這種做法強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后的“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”行為 , 可以有效的避免多次競(jìng)價(jià)帶來(lái)的非理性現(xiàn)象。在這種情況下, 對(duì)掛牌土地的底價(jià)的制定就顯得尤為重要。土地是人類(lèi)生存的根基 , 合理利用土地對(duì)人類(lèi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此 , 不