1、珠海市物業服務合同示文本 （試用）市建設局印制二00三年十月說明1、本合同文本為示文本，也可作為簽約使用文本。適用于 各類物業的業主委員會代表業主大會、 或經全體業主同意決定不 成立業主大會面履行業主大會職責的， 與物業管理公司簽訂。 使 用之前， 雙方應當仔細閱讀本示文本的容， 對本示文本條款或專 業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規 為準，也可向市建設局、市物業管理處咨詢。2、為體現合同雙方自愿的原則，雙方當事人可以對本示文 本的容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。合同簽訂生效后， 未被修改的文本印刷文字視為雙方同意的容。3、本合同文本中有【 】符號的為選擇項，選用【

2、】容的， 以劃"方式表示；對于實際情況未發生或雙方不作約定的，應在【】中及其它留有空格的部位打X,以示刪除。物業服務合同（編號： ）第一章總則甲方（業主委員會或履行業主大會職責的）：地址：代表人：聯系：乙方（物業管理公司）：注冊地址：營業執照注冊號：企業資質證書號：法定代表人：聯系：根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上， 雙方就物業（以下簡稱“本物業”）實行物業管理的有關問題達成一致意見， 特訂立本合同，雙方共同遵 守。第一條本物業基本情況物業名稱：物業類型：坐落位置：市區路（街道）號四至：東南西北占地面積：平方米，其中綠地面積平方米。建筑面積：平方米，其中：住宅

3、平方米（多層，高層）;物業管理區域圍示意圖見附件一。物業管理區域房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目見附件二。第二條 甲方代表本物業業主大會簽訂本合同，本物業全體業主 和非業主使用人均應遵守本合同；乙方為本物業的業主大會選聘的物 業管理企業。第三條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。第二早物業服務事項第四條 乙方向業主或非業主使用人提供以下服務容及達到以 下服務質量：一、基本服務（一）日常服務1、公共環境衛生服務圍：物業管理區域圍，業主戶門以外。人員配備：服務要求及質量:【】有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工 和責任圍；【】房屋共用部位保持清潔，無亂貼，無擅自占用和堆放雜物 現

4、象；【】設定垃圾集納地點，并每日將服務圍的垃圾歸集到垃圾房、 池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進行管理；【】按政府有關規定在服務圍區域定期進行衛生消毒滅殺；【】在雨季應及時對區主路、干路積水進行清掃；【】每日對保潔服務圍的區域進行次清掃，做到服務圍無廢棄雜物；【】公共衛生間每天清潔次；【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、 欄桿、墻壁等，日進行一次清潔；【】2、綠化與建筑小品的維修養護與管理服務圍：物業管理區域圍的中心綠地和房前、屋后、道路兩側區間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林 小品】、【綠籬】

5、等。人員配備：O服務要求及質量：【】制定維修養護管理制度并實施；【】無改變使用用途；【】無破壞、踐踏、占用現象；【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；【】無病蟲害，無折損現象，無斑禿；【】合理控制水肥，無雜草；【】應綠化地綠化覆蓋率達100%無黃土裸露現象;【】【】3、治安防服務圍：物業管理區域，業主戶門以外，公共區域的秩序維護和公共財產的看管。人員配備：門崗個共 人；巡邏崗個共人；大堂崗個共人；。服務要求及質量:【】有專業治安防隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；【】制定突發事件應急方案；【】相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行 駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防措施；【】看管公

6、共財產：小區公共設施、設備的看管；【】夜間對服務圍重點部位，道路進行不少于次的防檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；【】發生治安案件，刑事案件，交通事故時，及時報警，并配合公安部門進行處理。【】4、交通、車輛停放秩序、及停車場的管理服務圍：物業管理區域交通秩序的維護及對車輛停放秩序的管人員配備：停車場崗個共人；巡邏崗個共 人；。服務要求及質量：【】維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進行管理；【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案;【】對進出本區的機動車輛進行登記；【】保證車輛停放有序，定時巡邏；【】使用固定車位及長期停放的車輛，建立車輛檔案；【】車輛被盜的經確

7、認后，協助車主向當地公安機關報案;【】區發生交通事故，及時報警并保護好現場;【】【】【】5、裝飾裝修管理人員配備：O服務要求及質量：1、有健全的裝飾裝修管理服務制度；2、按國家有關規定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當事人提交的各項申報材料、與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協 議；3、按照裝飾裝修管理服務協議實施管理；4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務協議進行現場檢 查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，責成當事人糾正, 拒不改正的及時報告有關部門，并將檢查記錄存檔。【】 。6、消防管理服務圍：物業管理圍公共區域消防設施的維護和消防管理，包括:【中控室】、【自動噴淋系統】、

8、【煙感系統】、【廣播系統】、【消防栓】、。人員配備：服務要求及質量:【】健全消防管理制度，建立消防責任制；【】建立消防設施設備臺帳；【】制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖;【】照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；【】消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行例行巡視，檢查和保養;【】定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能;【】無火災安全隱患；【】消防控制中心24小時值班;7、房屋建筑共用部位、共用設施設備的維修養護和管理服務圍：物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修養護和管理，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、

9、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的 房屋】、【垃圾中轉站】、人員配備：服務要求及質量：【】確保本區域房屋建筑共用部位、共用設施設備的正常使用;【】以上共用設施設備的日常維護；【】保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公 共設施、設備正常使用；【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好通暢；【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關設施無破損;【】清洗外墻一次;8生活服務設施的維修養護和管理生活服務設施包括【商業網點】、【文化體育娛樂場】人員配備：服務要求

10、及質量：【】商業網點管理有序，符合衛生標準；【】無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;【】【】【】9、社區文化建設【】制定社區文化活動計劃并實施;【1、【日】2、【日】3、【日】4、【日】5、【日】6、【日】7、【日】（二）定期服務【月】用水清洗樓梯一次；【月】清理生活垃圾一次；【月】清洗水池一次；【月】清疏化糞池一次；【月】清疏排水系統一次；【月】清洗建筑物立面一次;【月】檢修水泵一次；&【日】【月】檢修電梯一次；9、【日】【月】檢修發電機一次；10、【日】【月】檢修中央空調一次；11、12、13、服務要求及質量：（三）綜合管理：物業管理區域涉及共用財產和公共事務的管理1、全體員工統一

11、著裝，持證上崗；2、制定物業管理服務工作計劃并組織實施；【】每年一次對房屋及設施設備進行安全普查；【】白天有管理員接待住戶，處理服務圍的公共性事務，受理 業主或非業主使用人的咨詢和投訴；【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時到現場；【】協助成立業主委員會的籌備工作；【】管理規章制度健全，服務質量標準完善；【】管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和 竣工驗收資料，物業管理檔案資料齊全；【】公開服務標準、收費依據及標準；【】用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;【】每個月進行一次物業管理服務滿意率調查， 促進管理服務工作的改進和提高，每次征求意見用戶不低于 %滿意

12、率不低于 %；【】【】【】O二、特約服務（一）房屋建筑共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新及 改造服務容：共用部位的圍，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設施設 備的圍，包括：【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝 渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管理網】、【自行車 棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾 中轉站】、O服務要求及質量：【】編制物業年度維修計劃及維修預算；【】建立并落實維修服務承諾制；【】建立維修回訪記錄；【】【】【】費用支出方式：【】保修期的，由物業建設單位承擔;【】保修期后

13、由相關產權人共同承擔;服務容：【電梯】、【中央空調】、【發電機】、【消防設施設備】、【防盜對講系統】、【智能化設備】、服務要求及質量：【】【】【】費用支出方式：【】保修期的，由物業建設單位承擔；【】保修期后由相關產權人共同承擔；【】【】（三）其他特約服務【三、有償服務業主或非業主使用人對其房屋自用部位、 自用設施設備向乙提出 維修養護服務等要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費標準 由雙方商定。四、其它服務第五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應符合 法律、法規和有關規定，并經有關業主、業主大會同意，其收益按以下方式處理：1、2、第六條物業管理區域按照規劃建設的公共建筑、共用設

14、施及建筑共用部分，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施 用途的，應當在依法辦理有關手續后告知乙方。 乙方確需改變公共建筑、共用設施及建筑共用部分用途的，應當提請業主大會討論決定同 意后，由業主依法辦理有關手續第三早物業服務費用第七條本物業服務總收入包括如下項目:1、物業服務費；2、3、5、第八條本物業服務總支出包括如下項目：1、服務成本；取酬金：1、按每月每平方米一定標準收取物業服務費，包括共用水費、 電費。乙方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為乙方酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入 【下一年度物業服務總收入】、屬全

15、體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作 日向乙方提出。2、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、 另行分攤。乙 方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為乙方酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入 【下一年度物業服務 總收入】、屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日向乙方提出。3、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費， 包括共用水費、 電費。乙方在年終決

16、算物業服務總收入和服務總成本， 總收入減去總 成本，結余歸乙方。4、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、 另行分攤。乙 方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸乙方。5、第十條 乙方按本合同第四條第一項約定的容及要求提供服務， 按以下標準向業主或非業主使用人收取物業服務費：1、 住宅按【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收取；寫字樓按【建筑面積】每月每平方米元收取；工業廠房按【建筑面積】每月每平方米元收 取；。2、已竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表 的時間為準）但

17、尚未售出或尚未交給物業買受人的物業， 由乙方按本 條第1點約定的標準向建設單位【全額】【半價】收取物業服務費。第十一條 乙方應在本合同生效后的年 月 日開始實施物業服務工作。并從年 月日起計收物業服務費，以后每次收取物業服務費的時間為。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非 業主使用人變更或物業服務合同終止時，如業主或非業主使用人不欠 乙方物業服務費，乙方應在一個月將預期收的物業服務費本金退回給 業主或非業主使用人。第十二條物業服務費的調整和違約責任1、物業服務費收取標準在合同期【不作調整】【可作調整】；2、業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下第 項處理

18、：（1） 從逾期之日起每天元交納滯納金；（2） 從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納 滯納金；（3）。3、業主或非業主使用人無正當理由連續 3個月不交物業服務費 的，甲方將欠繳的予以公布，并督促其繳交，乙方可采取。當物業服務費收繳率低于 % 時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止物業服務合同，退出物業管理區域，并保留對業主或非業主使 用人所欠交管理費的追收權和向人民法院起訴權。非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。第十三條 車位使用管理費或停車保管費由乙方按下列標準向 車位使用人收取：一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費； 未購買車位的，收取車位

19、使用管理費）。（一）露天車位：1、車位管理費：【小型車輛】元/月；【中型車輛】元/月；【大型車輛】元/月；【摩托車】元/月。2、車位使用管理費：【小型車輛】元/月；【中型車輛】元/月；【大型車輛】元/月；【摩托車】元/月。3、 臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。4、（二）車庫或停車場：1、車位管理費：【小型車輛】元/月；【中型車輛】元/月；【大型車輛】元/月；【摩托車】元/月。2、車位使用管理費：【小型車輛】元/月；【中型車輛】元/月；【大型車輛】元/月；【摩托車】元/月。丿元。3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取二、停車保管費1、元/月；2、。車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行簽訂

20、車輛保管合同并約定保管責任。發生車輛損壞或車輛丟失事故的，由責任方按約定承 擔相應責任。第十四條 物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。第十五條本物業按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。1、2、3、4、 。第十六條 專項維修資金的使用與管理，由甲乙雙方按照法律、 法規和有關規定另行約定物業需要使用專項維修資金時，如專項維修資金已籌集部分不足 以支付的，經業主大會同意，按該工程的預算向全體業主進行一次性 籌集，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。在緊急情況下，甲方 可決定臨時一次性籌集專項維修資金， 以該工程預算為基數，業主應 當按其業權建筑面積的比例分攤

21、。乙方發現危險情況但專項維修資金 不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導致物業損害的， 應當免除乙方的責任。第十七條 業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合 法權益的，責任人應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。 存在安全隱患的業主不履行維修養護責任的，經業主大會同意可委托 乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。造成公共利益或他人合法權 益受損的，責任人應當承擔相應賠償責任。第十八條 本物業區域新增設的公共設施設備其費用由全體業 主按其業權建筑面積的比例分攤。第十九條本物業按以下第種方式籌集購買物業共用部位、共用設施設備的保險費用。1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業

22、權建筑面積比例 分攤；2、由乙方代辦，保險費用從物業服務總收入中支出，計入成本；3、。具體投保的保險險種為 。附加險險種為業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險， 由業主或非業 主使用人自行辦理。第四早雙方責任第二十條甲乙雙方責任一、甲方責任1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及 本合同約定，協助乙方做好物業管理工作。2、向業主公布業主公約，督促業主或非業主使用人遵守。 非業主使用人不履行業主公約的，由業主承擔連帶責任。3、審議乙方制定的各項物業管理制度，沒有異議的應當督促業 主或非業主使用人遵守各項物業管理制度。4、交給乙方管理的房屋、設施、設備應當符合國家規定的驗收

23、標準。如存在質量問題，雙方應當以書面形式確認并按以下第 種方式處理：(1) 由甲方負責返修；(2) 委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用；返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。5、 在合同生效之日起日向乙方提供物業管理用房建筑面積平方米；保安宿舍建筑面積平方米,由乙方按下列第項約定使用：（1）無償使用；（2）6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日向乙方移交；前款所述的資料包括：（1）竣工驗收資料，包括物業竣工總平面圖；單體建筑、結構、 設備竣工圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等；（2）技術資料，包括設施設備安裝、使用和維護保養等資料；（3）物業質量保修文件和物業

24、使用說明文件；（4）物業管理所必需的其他資料。由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。7、業主或非業主使用人不按合同約定繳交物業服務費的，甲方應當催收&協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題:(2)；(3) 。9、10、二、乙方責任1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及 本合同的約定，制定物業管理制度，開展物業管理活動；2、將制定的物業管理制度送甲方審議， 有異議的應當進行協商；3、編制物業年度維修養護計劃及維修預算，送甲方審定后組織 實施；4、向業主或非業主使用人告知使用物業的有關規定，業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知

25、有關禁止行為和注意事項，與裝飾 裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議，并實施管理；5、按本合同第九條第1種或第2種收費方式執行的，每個月向業主或非業主使用人公布一次物業服務總收入和總支出帳目；6、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物 業管理整體服務容一并轉讓或委托給第三方；7、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能&本合同終止時，應當向甲方移交各種用房及物業的全部檔案 資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務， 與新的物業管理 公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主或非業主使用人欠交物 業服務費等費用的，乙方可依法追討，甲方應當予以協助，但乙方不 得以此為理由不

26、移交物業管理權和退出物業管理區域；9、10、第二十一條 乙方未能履行本合同的約定，導致業主或非業主使 用人人身、財產安全受到損害的，業主或非業主使用人可依法向法院 提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。第五早違約責任第二十二條 甲方違反本合同第二十條第一項約定的，乙方有權 要求甲方在合理的期限整改，逾期未整改的，乙方有權終止合同；造 成乙方經濟損失的，甲方應給予經濟賠償。第二十三條 乙方違反本合同第四條和第二十條第二項約定， 甲 方有權要求乙方在合理的期限整改， 逾期未整改的，甲方有權終止合 同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。第二十四條 乙方違反本合同第三章約定，擅自增加收費項目或 提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用； 造成甲方經濟 損失的，乙方應給予經濟賠償。第二十五條甲方根據第二十三條或乙方根據第二十二條行使 終止合同權利的，應當