1、金碧物業分公司物業維保修管理制度第一章 組織框架、崗位職責。1、組織框架2、崗位職責。3、結算方式。第二章人事管理。1、入職、離職管理。2、考勤管理。第三章維修管理。1、維修過程管理。2、入戶維修規3、入戶維修規考核。第四章倉庫管理。oooooooo1、2、3、4、5、6、7、8、9、目錄ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo

2、oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo10ooooooooooooooooooooooooooooooo設置專人對倉庫進行管理入庫管理。材料的儲存保管。出倉管理。材料物品盤點管理。材料物品借用管理。倉庫衛生管理。剩余物資管理。工具管理。1111111213131313141410、

3、倉庫巡查抽檢制度。14第五章材料采購管理。15第六章工程量確認及轉扣手續辦理管理。15第七章工資發放流程。oooooooooooooo16附表2：因故未打卡單18附表3：維修隊加班審批表。18附表4：維修派工單19附表5：維修隊維修臺賬。20附表6：倉庫臺賬。ooooooooooo21附表7：入倉單。22附表8：出倉單。23附表9：公司甲供材料物資計劃表24附表10：月度材料計劃申請表。25附表11：請假單。oooooooooooo27附表12：罰款單。27附表13：工程進度款申請表。28附表14：施工用水、用電確認單。29第一早組織架構、崗位職責、管理方式一、組織架構1根據集團文件關于進一步

4、規交樓維保修工作的規定（恒地司管監字2013第240號），地區物業公司驗收合格后的樓棟交樓維保 修工作由物業公司代替施工單位全權負責，地區物業公司設專職維保 修副總經理，并根據交樓時間和交樓量組建強大、專業的維保修隊伍。公司各物業項目維保修隊伍管理人員暫時設置物業維保修隊長 （客服中心工程部負責人兼任）、維修工程師、業核算員、倉庫管理員 崗位，維修技工設置瓦工、理石工、大白壁紙工、窗工、木工、木飾 面技工、電工、水暖工、力工、保潔工等工種。相關人員數量隨著任 務量變化增減。項目物業維保修隊組織架構如下：物業維保修隊長維修工程師內業核算員倉庫管理員水 電 技 工 組土建技工組裝修技工組崗位職責1

5、、物業公司專職維保修副總經理對各項目維保修隊伍的管理全面負責，包括但不限于人事管理、 材料管理、施工管理、計劃管理、業主接待服務、責任區分認定等。2、物業維保修隊長（1）制定項目維保修計劃并跟進落實，調度維保修人員，考核維 修工程師及維保修技工工作完成情況。（2）監督倉庫管理員做好材料、工具出入庫管理工作，抽查材料 、工具臺賬，根據維修工程師、倉庫管理員提報材料采購計劃每月三 次向地區公司采購部提報一次材料采購計劃，并跟進材料采購進展。（3）核對維保修工程量，施工前、施工中、施工后拍照及業主書 面確認工作，每月 5 日前匯總上月完成施工過程拍照圖片、業主簽字 維修工程簽證單 （見附表 1）、材

6、料出倉單（見附表 8）報物業 維保修副總經理審核后，報地區公司預決算部審核登記。（4）每月 5 日前向物業專職維保修副總經理匯總上報維保修隊 伍工資明細、維保修隊伍工資表 、維保修隊伍打卡考勤單 、請 假單（見附表 11）、因故未打卡單（見附表 2）、加班審批表（見 附表 3）、罰款單（見附表 12），物業專職維保修副總經理審核簽字 后，每月 7 日前將將上述材料上報地區公司預決算部審核。（5）負責招聘物業維保修隊伍相關人員。3、維修工程師（1）接到客服中心前臺任務指令 5 分鐘到達業主報修現場，立即 拍照取證，進行責任分析，落實整改措施，限定維修工期，對維修技 工派發維修派工單 （見附表 4

7、）進行維修施工。（2）全程對本組維修技工的施工過程、施工質量、施工工期進行 管控，并做好施工過程拍照工作。（3）維修工作完成后，完成當日報修戶維修工程簽證單工程 量統計及維修后的拍照工作，并邀約業主現場驗收。（4）審核本組維修技工需領用的材料、工具出倉單并簽字確認。（5）每天及時將所需采購維修材料計劃匯總至倉庫管理員。（6）對未嚴格按照相關工程技術規、設計要求和公司相關規定履 行職責的維修技工進行處罰。4、倉庫管理員（1）做好材料進倉管理。（2）做好材料出倉管理。（3）做好材料臺賬記錄。（4）跟進日常材料消耗情況，根據維修工程師上報的所需維修 材料，合理制定甲乙供材采購計劃，每10天將材料采購

8、計劃提報給物 業維保修隊長。（5）做好工具出倉登記回收工作，監控工具使用情況，定期檢測 工具，及時聯系維保廠家進行工具保養維修。5、業核算員（1）負責物業維保修隊伍考勤管理， 入職、離職辦理，工資核算, 資料歸檔等工作。（2）根據報修，對維修工程師下達維修派工單，根據維修 派工單、材料出倉單核算完成維修工程簽證單。（3）完成月工程進度款上報材料。三、結算方式及物業維保修隊伍工資標準1、物業維保修隊維修成本采用人工費加材料費結算方式。2、根據地區建筑市場用工行情，物業維保修隊伍工資標準標準如下:崗位管理人員大白壁紙工木工瓦工、理石工木飾面工最高限 標準5000元/月7200元/月7800元/月9

9、000元/月9000元/月市場價6000-7000 元 / 月260-270 元 / 天280-350 元 / 天300-400 元 / 天400-500 元 / 天崗位水電工窗工力工、保潔工廚師食堂幫工最高限 標準4500元/月4500元/月3500元/月4000元/月2000元/月市場價150-200 元 / 天150-200 元 / 天120-150 元 / 天4000-5000 元/ 月2000-2500 元 / 月3、其他待遇：物業維保修隊伍免費食宿，日餐費標準為15元/日第二章 人事管理1、入職管理 物業維保修隊伍維修技工經維保修隊長面試合格后進入試工期， 試工期為 7 個工作日，

10、試工合格后由維保修隊伍隊長及其主管維修工 程師根據其工作技能共同商定工資標準，經物業維保修副總經理經理 審批后辦理入職手續。2、離職管理 物業維保修隊伍維修技工離職需提出書面離職申請，主管維修工 程師、維保修隊伍隊長、物業專職維保修副總經理離職審批完畢 7 日 后方可交接離職，否則不上班按曠工處理。二、考勤管理1、物業維保修隊管理人員（維保修隊長、維修工程師、業業核算 員、倉庫管理員）每日打卡考勤兩次，具體時間為 8:30 前、 17：30 后，維修技工每日打卡考勤四次， 具體時間為 7:30 前、12:00 后、13:00 前、17：30后，遲到或早退考核責任人 100元/ 次。根據工作需要

11、，維 保修隊長同意，維修技工可在 12：:00-1:00 間同一時間打卡兩次。正 常請假減除當日工資。曠工扣罰三日工資。指紋無法錄入者可簽到考 勤，由業監管。因工作原因未及時打卡需 24 小時補簽因故未打卡單， 由主管維修工程師、物業維保修隊長共同確認。考勤管理由業核算員 負責。2、物業維保修隊維修工程師、倉庫管理員、業、核算員每月休息3 天，根據工作實際情況機動休息，維修技工無休息。3、物業維保修隊伍人員加班需填寫維保修隊伍加班審批表 。第三章 維修管理一、維修過程管理1、接報修：物業客服前臺在接到業主報修后，須在 1 分鐘將報修信息錄入物 業客服系統，并向維修工程師發出維修指令，維修工程師

12、 5 分鐘之到 達現場，并在 30 分鐘組織維修技工開始施工。2、派單：（ 1）維修工程師向維修技工下達維修派工單 ，派單容包括人 員安排、維修工具及材料等。維修開始仍未給維修班組下達維修派 工單考核維修工程師 50 元/ 次。維修工程師負責現場制定維保修隊 伍維修方案、與業主約定維修時間節點，能當場維修的當日維修完畢， 因派工問題而導致維保修隊伍出現滯工、待工現象的，考核維修工程 師 50 元 / 次。（2）如需準備材料或維修工期過長或業主同意另約時間的，維修 工程師經業主簽字確認后方可離開。（3）維保修過程中必須做好全過程的取證工作，對施工前、施工 中及施工后的情況進行拍照留存，并由業主進

13、行書面確認（需對維修 項目、材料、工程量、施工過程、發生費用及滿意度進行確認） 。3、委托： 如物業維保修隊無法完成施工，立即委托維修小分隊進行施工。4、維修：（1）維修技工憑維修派工單 、出倉單向倉庫管理員領取維 修材料及工具，倉庫管理員對其進行出庫登記管理。（2）維修技工在維修過程中做好成品保護工作，完成維修后清理 維修所產生的垃圾，做到工完料凈場地清。維修工程師如發現因垃圾 清運不及時或不干凈而導致的業主投訴，考核維修技工 100元/ 次。物 業維保修隊伍長發現相關問題考核維修工程師 100 元/ 次，考核維修技 工 100 元 / 次。公司領導發現相關問題考核物業維保修隊伍長 100

14、元 / 次，考核維修工程師 100 元/ 次，考核維修技工 100 元/ 次。（3）維修技工發現無法解決疑難問題， 立即上報主管維修工程師， 維修工程師無法解決立即上報物業維保修隊伍長，維保修隊伍長無法 解決立即上報物業專職維保修副總經理，并由物業專職維保修副總經 理經理協同地產公司相關部門制定解決方案。如未及時上報疑難未解 決問題，考核相關責任人 100元/ 次。5、過程控制：（1）維修技工維修過程中，維修工程師必須每日跟進維修進度、 維修質量、維修效率，否則考維修工程師 50 元/ 次。未按計劃完成閉 合戶數，考核維修工程師 50元/天.戶，維修技工 30元/ 天.戶。（2）維修工程師接待

15、維修任務后 30 分鐘向維修班組下達維修 派工單并填寫派單時間，維修人員，否則考核維修工程師 50元/ 次。（3）業核算員需于每日下午 17:00 前更新完畢維保修隊伍維修 臺賬（見附表 5）。如未更新維保修隊伍維修臺賬考核業核算員 50 元/ 日。6、驗收： 維修技工完成維修任務后反饋至主管維修工程師，維修工程師對 維修問題進行驗收，驗收合格后通知業主來復驗，否則考核相關責任 人 50 元 / 次。7、返單：經業主驗收合格簽字后的NC維修單反饋至前臺。8、存檔： 當日完成維修閉合戶維修派工單 、施工照片、錄音 等資料維修工程師需于當日歸檔至業核算員，否則考核維修工程師 50 元/ 次。二、入

16、戶維修規1、維修技工執行維修工作時，應攜帶維修所需材料、工具包及隨 身用品（ 鞋套、塑料袋或干凈帆布、干凈抹布等 ）。2、維修技工進門前，應先按門鈴，如無門鈴時可用手輕輕敲門， 見到業主時要先問好，出示工卡，簡潔說明事由征得業主同意后方可 進入室進行維修，進門須穿鞋套。3、維修技工進行維修前應先仔細檢測、判斷故障部位，向業主說 明情況并征詢意見，然后根據業主要求和需要，設計好方案。嚴禁盲 目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業主投訴。4、確定施工方案后，維修技工須將有礙操作的物品小心移開，并 把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好 （ 用床套、電視套、塑料布、廢 報紙等） ，做好相應的成品

17、保護工作后，工具和需拆卸的零件放在工具 墊上。5、施工人員必須保證每項工程質量維修一次性徹底解決；6、全部工作完成后，維修技工應及時清掃工作場地，恢復各物品 的原來狀態 （ 位置）。7、維修技工離開業主家時， 應禮貌地向業主道別， 多業主的支持、 配合與諒解。8、維修技工若遇到不能馬上解決的維修問題，須立即如實、詳細 地匯報主管維修工程師請求支援，盡快確定下步維修方案及維修完成 時間，并向業主作以解釋說明。9、維修技工工作完成后方可離開維修現場，如因工作需要暫離維 修現場，必須征得業主同意后方可離開。10、維修技工不得在業主家中吸煙、就餐等，嚴禁以任何理由收 受業主禮物。11、維修技工違反上述

18、入戶維修規每條考核相關責任人50元/ 次。三、入戶維修規考核1、物業維保修隊施工人員有違反以下情況之一者，每次按50 元的標準扣罰責任人：（1）不按照規定時間的上門維修時間開工的；（2）不佩帶統一工牌、不統一著裝或衣衫不整進入小區的；（3）浪費業主水電、在業主家看電視的；（4）維修期間瞌睡、偷懶、在業主家抽煙、喝業主水或吃業主贈 與食品的。2、物業維保修隊施工人員有違反以下情況之一者，每次按100 元的標準扣罰責任人：（1）向業主索要紅包或小費的；（2）在業主家睡覺，使用業主衛生間，使用業主物品用具的；（3）在業主家中喧嘩，嬉戲打鬧，翻動業主物品的；（4）不按規定時間施工或未完工早退的；（5）

19、不按規定施工，噪音擾民的。（6）違反樓盤客服中心管理物業區域業主公約的；3、物業維保修隊施工人員有違反以下情況之一者，每次按 200 元 的標準扣罰責任人：（1）不按國家現行維修規標準和樓盤客服中心確定的維修方案施 工、驗收的；（2）未關閉門、窗、水、電開關；（3）未作成品保護施工的，導致成品保護出現問題的；（4）頂撞業主、與業主爭執、吵架的；（5）施工材料、垃圾不按規定堆放，占用電梯、電梯前室、樓道、 路面的；施工垃圾未及時處理，污損業主私家環境、公共場地、設施 的；（6）言談不慎引起業主對甲方誤解或泄露甲方秘密的；（7）施工期間引起業主投訴的； 。（8）工作完成后不及時匯報返單的；（9）維

20、修完成后不保潔的；（10）為業主進行裝修、改造；（11）故意浪費材料的。4、物業維保修隊伍施工人員有違反以下情況之一者，給予開除 處分，并承擔所有損失：（1）損壞業主財物、公共設施、設備的；（2）偷竊業主財產的；（3）和業主打架或辱罵業主的；（4）違反安全操作規程施工的；（5）酒后上崗或上班期間飲酒的。（6）不服從維修工程師安排或管理的。第四章 倉庫管理一、設置專人對倉庫進行管理；二、入庫管理：1、倉管員根據提報的甲供材清單， 核對材料的名稱、 規格、數量、 單價、金額等，并對物品的質量是否合格進行驗證，驗證容包括：檢 查物品的外觀與包裝是否有損壞，是否有合格證，某些專業用品應請 專業人員進行

21、產品在質量的檢驗或試驗。2、驗收合格后，按物資分類存放 ，倉管員及時填寫 入倉單（見 附表 7），及時更新倉庫臺帳 （見附表 6），入倉單單據的簽名應 完整。3、未經驗收或驗收不合格的材料不準進入倉庫。三、材料的儲存保管：1、材料的儲存，根據材料的屬性、特點和用途安排合適存放的位 置，凡進出量大并無防潮要求的材料落地堆放，周轉量小的材料用貨 架存放。2、材料存放位置設置庫存實物卡 （ 容包括：材料名稱、型號、規 格、數量；同時材料數量應包括：入庫數、出庫數和結存 ） ，以方便查 找，起到指引作用，所有材料上應貼有標識 （ 包括名稱、型號、規格等 ）。3、物品的堆放原則：材料的堆放按照倉庫管理“

22、 ABC法則”進行, （A類材料為經常使用的；B類材料為一般經常使用；C類為不需要經常使用的材料）。4、倉庫要嚴格保衛制度，禁止非倉庫人員擅自入庫。倉庫嚴禁煙 火，并備齊所需消防器材。5、未按照公司制度進行入庫管理，考核責任人 100 元/ 次。四、出倉管理1、材料出倉須遵循“推儲新，先進先出”的原則，堅持一盤點、 二核對、三發料、四減數的原則。2、領料時應按規定填寫出倉單（見附表 8），出倉單上須有 維保修隊伍隊長、維修工程師、領料人和倉管員的簽名。3、材料出倉時， 倉管員須與領料人當面點交清楚， 防止差錯出門， 所有出倉憑證，倉管員應妥善保管，不可丟失。4、未按照公司制度進行出庫管理，考核

23、責任人 100 元/ 次。五、材料物品盤點管理1、倉庫材料必須每半月進行一次盤點， 做到帳、 卡、料三樣相符， 盤點記錄須反映出消耗、 庫存等情況， 并保持相關記錄， 及時更新 倉 庫臺帳。2、倉管員記帳須字跡清楚，做到日清月結不積壓。3、發現未按照制度對倉庫進行日常盤點情況發生， 考核責任人 100 元/ 次。六、材料物品借用管理1、倉庫材料一律不外借。2、發現因管理不善導致物品外借、丟失或者賬實不符，考核責任 人 200 元 / 次，并按原價賠償丟失物品。七、倉庫衛生管理1、倉管員每周打掃一次灰塵，保持倉庫環境衛生。2、發現倉庫衛生情況較差，不能達到公司標準化管理標準的，考 核責任人 50

24、 元/次。八、剩余物資管理1、領用物資使用結束時，分管維修工程師負責組織使用人、倉庫 管理員對物資進行盤點回收入庫，校對剩余量后填寫入倉單 ；2、剩余物資禁止人為流失（包括無退回手續，直接轉移到不同使 用地點），經發現人為流失、無手續轉移，將追究直接使用人責任，同 時追究分管維修工程師的監督管理責任；3、發現剩余物資未入庫考核相關責任人 50 元/ 次，造成資產流失 考核責任人 200元/ 次。九、工具管理1、工具使用需履行使用人登記手續，倉管員每周檢查一次工具使 用情況并做好檢查記錄，同時做好工具回收工作。2、使用人如發現工具使用異常或故障需立即與倉管員共同鑒定返 庫維修保養。3、因人為損壞

25、工具或丟失工具，使用人按價賠償。4、未執行公司工具使用制度考核責任人 50 元/ 次。十、倉庫巡查抽檢制度1 、倉庫管理人員每日下班前巡查所有物品完好程度、庫存量、出 入庫、各類表格填寫等情況是否正常。發現問題及時反應匯報。2 、物業維保修隊長按倉庫臺帳每周巡查 1 次倉庫管理情況， 確保倉庫管理制度正常執行，并做好巡查記錄。3、物業專職維保修副總經理每月按倉庫臺帳至少巡查 1 次倉 庫使用管理情況，對巡查制度進行檢查，并做好巡查記錄。4、倉庫巡檢需核實材料去向是否與維修派工單 、維修工程簽 證單問題具有一致性。5、未按規定進行巡檢抽查，考核責任人 100 元/ 次。第五章 材料采購管理一、集

26、團統一采購的維保修類材料物資由物業維保修隊長提前 30 日填報月度材料計劃申請表 （ 見附表 10），物業專職維保修副總經 理審核后提請地區公司項目工程部審核， 地區公司工程技術部復核后， 材料設備公司負責于 10-15 日供應。此類材料原則每半月提報一次。二、非集團統一采購的維保修類材料物資由物業維保修隊長提前15 日填報公司甲供材料物資計劃表 （見附表 9），物業專職維保修 副總經理審核后提請地區公司項目工程部審核，地區公司工程技術部 復核后，地區公司采購部負責于 7-10 天采購。此類材料原則每月提報 三次采購計劃。三、物業維保修隊長按規定提前 30 日向地區公司采購部提報年度 材料采購

27、明細。第六章 工程量確認及轉扣手續辦理管理一、物業維保修隊長每月 5 日前向物業維保修副總匯總下列審批 上報材料：（1）進度款申請表（見附表 13）（2）水電確認單（見附表 14）（3）維修竣工驗收表 （見附表 15）（4）業主簽字確認的維修工程簽證單（5）施工過程拍照圖片（6）材料出倉單（7）材料清單（8）物業維保修隊工資表（9）物業維保修隊打卡考勤單（10）請假單（11）因故未打卡單（12）加班審批表（13）罰款單上述材料物業維保修副總經理審核后，物業維保修隊長每月 8 號 前報地區公司預決算部審核登記，預決算部審核完畢后填寫申請使 用資金審批表交合同管理部審核，合同管理部審核完畢后交財務

28、部 審核提請公司領導審批付款。七、物業維保修隊長每月10日前向地區公司財務部提供掛靠公司 開具的發票。第七章工資發放流程物業維保修隊伍采用掛靠或勞務派遣的用工方式。1、財務部審核申請使用資金審批表通過后提請公司領導審批, 每月15日以現金形式發放物業維保修隊工資款。2、每月15日物業維保修隊長帶領物業維保修隊全體人員本人憑 到地區公司財務部指定地點領取工資。3、工資發放完畢后三日物業維保修隊長到掛靠公司開具現金收 據交予地區公司財務部。附表1:維修工程簽證單NO.00001維修工程簽證單年月日工程名稱跟辦人責任施工單位承接單位維修工稈量業主驗收意見簽名：年 月曰維修費用承接單位物業公司地產工程

29、部會簽意見簽字蓋章：簽字蓋章：簽字蓋章：年 月日年 月日年 月日備注附表2:因故未打卡單因故未打卡單申請人未打卡時間未打卡事由主管維修工程師意見物業維保修隊長意見附表3:維保修隊伍加班審批表維保修隊伍加班審批表申請人加班時間年 月日時至年 月曰時，共天時加班事由維修工程師意見物業維保修隊長意見維保修副總經理 審批附表4:維修派工單維修派工單派工單號:接單人派單時間地點/房號責任單位使用材料維修容維修其他問題:成品保護及衛生清掃：（1）成品保護措施是否到位口（ 2）穿鞋套（ 3）衛生清掃口維修人工人:維修工程師： 維保修隊伍隊長：備注：1、請于規定時間完成，并請分管維修工程師驗收確認后此單返回給

30、維修工程師。2 、不能完成，請在此單的處理結果一欄中寫明原因，并將此單返回給分管維修工程師 核實確認。附表5:維保修隊伍維修臺賬維保修隊伍維修臺賬序號派工單單號房號維修技工派單時間完工時間維修工程師備注1234567891011121314附表6:倉庫臺賬倉庫臺帳類別:提報 單號物料名稱規格型號單位單價合價購置/調入 日期入倉數量出倉數量結存數量備注12345678910111213附表7:入倉單入倉單提報計劃 單號物料名稱規格型號單位入倉數量單價金額備注123456789101112附表8:出倉單出倉單序號物料名稱規格型號單位出倉數量單價金額派工單號簡要說明12345678910111213

31、領用人:維修工程師:物業維保修負責人:發貨人:附表9:公司甲供材料物資計劃表公司甲供材料物資計劃表樓盤名稱：恒大綠洲（隆基）本計劃編號：施工單位：隆基房地產開發收貨人及聯系方式：送貨地點：高新技術開發區乙四路以南、乙五路以北、超凡大街以西、超然街以東骨口. 序號品名規格與型號顏色單位使用部位數量要求到貨時間備注123施工單位經辦人：年 月日工程部經辦人：年月日工程部經理：年 月 日工程技術部經理：年 月日聯系：聯系：聯系：聯系：施工單位（蓋章簽字）：地區公司主管領導年月日說明:此表用于地區公司甲供材料物資申報使用，由施工單位填報，經主管領導批示后下發至公司采購部；各單位在申報材料時數量須準確無誤， 所有余料不予退貨，由申報單位自行處理；對材料品名、規格型號等不明確的將不予執行；附表10:月度材料計劃申請表月度材料計劃申報