1、從全球經濟形勢看來，一些產業向成本更有優勢區域轉移。許多中小企業度日艱難。園區在招商前應該就有所規劃顯得更為重要。工業園區的專業化、產業集中、政策優惠、配套齊全、人員優勢、技術優勢、交通便利等等，都是可以利用的因素。（產業園區招商策劃專家中工招商網編輯提供）xx中小企業科技園策劃案第一部分成都市工業園區發展狀況全市范圍內的各類開發區共有14個，即成都高新技術產業開發區（含西區、四川成都出口加工區）成都經濟技術開發區、成都xx科技產業開發園等3個國家級開發區；西南航空港經濟開發區、成都市新都衛星城工業區、金堂三中園區（四川中美/外中小企業發展園區）、都江堰工業開發區、成都現代工業港（鄲縣）、邛峽

2、經濟開發區、成都華僑經濟技術開發區（青羊區）、成都彭州工業開發區、成都錦江工業開發區等9個省級開發區；成都鳳凰山第三產業開發區、成都牧馬山旅游度假區等2個市級開發區。第二部分項目概況一項目簡介xx中小企業科技園是國家級工業園區一一成都xx科技產業開發區專為xx中小企業開辟的創業起步區，科技園利用孵化器的政策和功能優勢，為中小企業提供創業空間和資源，幫助企業降低創業成本和風險，促進科研技術成果商品化、產業化，推動中小企業的快速成長。項目總規劃面積300畝，一期占地73畝，其中待征地13畝，總建筑面積33000平方米，將建成五層孵化中心大樓10000平方米，工業廠房23000平方米，容積率為0.8

3、25。二項目用地描述（一）地理位置項目位于成都西郊溫江區國家級海峽科技產業開發區腹心地帶，蓉臺大道與柳臺大道交匯處的502廣場，兩面臨路，交通十分便利。距成都外環高速路16km,距火車西站13km,距火車北站約25km,距雙流國際機場18km。連通溫江與成都的光華大道建成后，從溫江到成都市區僅需8分鐘，成溫邛高速公路的全面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的竣工將溫江和開發區納入大成都四通八達的交通網絡中。（二）土地面積及規劃使用性質園區規劃面積300畝，目前已征地73畝，其中代征地13畝。用地規劃使用性質為工業用地。主要用于建設工業廠房、孵化樓及園區配套設施（食堂、宿舍）等。（三）項

4、目進展情況目前土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫，原用地內溝渠已改，可以進行場平工作。新成立項目公司名稱已注冊，公司組織機構已初步建立，整個項目開發工作沿兩條線同時推進，一條是項目規劃、基建，一條是項目策劃、招商。第三部分項目策劃方案一項目SWOT分析（一）項目優勢（S）1、成都市工業發展核心地帶圈溫江是成都市城市的第二層次地帶和經濟發展的第一產業圈。開發區是成都市工業經濟的增長，是全市發展生物制藥、食品加工的重要基地，在發展工業上區域優勢突出2、國家級開發區優勢入駐企業可享受國家級開發區享有的政策、稅收優惠等，可享受開發區工業基礎配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優勢3、

5、孵化器優勢科技園實際是開發區的“園中園”，入駐企業不僅享受開發區的資源優勢同時可享受科技園獨特的孵化器功能優勢。4、位于江澤民視察過的502廣場，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產權證6、具有成功招商的經驗，有一定的招商網絡和渠道。（二）項目劣勢（W）1、公司整體、自主開發將面臨一定的資金壓力和風險2、公司在工業地產領域實力不突出，品牌不夠響亮3、一期和二期土地未連成片，難以整體規劃。4、距離成都市區較遠，給企業增加了運輸成本。（三）項目機會（O）1、開發區的亞東、蓉臺兩工業園項目進展緩慢，招商效果差2、開發區入駐企業數量、規模發展勢頭好，對園區招商工作有帶動效應。3、成都市區及周邊

6、郊縣定位于中小企業工業園的不多4、項目用地位置優越，將成為開發區的形象工程之一，開發區管委會可能為園區招商提供幫助。（四）項目威脅（T）1、各類工業園區，競爭激烈，尤其是亞東、蓉臺兩工業園如果進入開發將帶來直接威脅。2、如開發力度不夠將面臨開發區管委會壓力，對二期拿地不利3、開發區內的孵化中心、區外其他各類孵化器構成競爭SWOT分析結論：1、面對競爭，明確定位，專為中小企業量身定作。2、充分利用低成本優勢，樹立形象，為二期做鋪墊。3、充分發揮國家級開發區金字招牌的優勢。4、創新開發模式，招商先行，以招商帶動開發。5、利用孵化器功能，打造工業地產科技概念。二項目開發策略（一）項目開發總體目標1）

7、以溫江項目為契機，實施“工業地產規模化”戰略2）以溫江項目樹形象，亮品牌。3）兼顧效益的基礎上，追求開發速度，探索開發新模式，建立和鞏固招商網絡。（二）項目開發策略1、自主開發+入園企業開發這種方式下我們把入園企業分為兩類，一類是租用標準廠房（不排除買斷）；二類是企業征用土地自行建廠。采取這種開發策略，整個園區開發要把握開發節奏，招商要先行。公司在開發標準廠房的同時或之前就開展對征地企業、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業招商工作進展順利的情況下（招租達到6080%,引進企業56家），方可開展孵化大樓的開發建設。因此招商是否成功是此種開發策略成功的關鍵。利：1）公司資金壓力小，資金占用少，財務

8、風險小2）投資風險小。弊：1）開發周期拉長，影響二期拿地和開發，同時可能面臨管委會壓力2）因整個園區配套不到位，企業對服務、園區管理乃至公司實力信心不足，招商工作難度大。3）投資回報較低。2、引入新投資商聯合開發以項目土地使用權作股，引進新的投資商對海峽教育科技公司增資擴股，進行聯合開發。新投資商可以優先考慮皎龍等運作工業園區較成功的工業地產商，因為他們一方面對工業地產有較深入的理解和認識，另一方面資金實力強，現金流量充足，再者有較成熟的招商網絡和渠道可以共享。引入新的投資商后即可對園區進行整體啟動，孵化樓和標準廠房可以先建起來，同時整個園區的設計和規劃標準也可以有所提高。非標準廠房區仍可向企

9、業出售土地，由企業自己開發。利：1）開發周期短，資金壓力小，風險分散2）有利于樹立公司和園區形象，對二期拿地有幫助。3）利于招商4）如果能引入工業地產商則可以利用對方的網絡推進招商工作。弊：1）尋找理想的新投資商較困難2）利潤空間壓縮三項目市場定位（一）同類工業園區考察情況龍騰工業城由宏杰置業（臺資）投資，位于成都龍泉國家經濟技術開發區中心位置世紀大道旁，占地1000畝，分A、B區開發，預計5年內完成整體開發。目前已完成一期開發，含11棟標準框架結構廠房和1棟員工宿舍，二期三棟廠房6月前可交付，9月前完成二期建設。工業城只租不售，03年開始招商，目前一期除兩棟廠房共約2000平米外已完成大部分

10、招商入駐率達92%，租賃價為10-13.5元/平米（含物管費），員工宿舍每間可容納16人，含基本設施650元/月，不含基本設施580元/月。園區用水為自來水，噸水價約0.50元；每1000平米廠房配電60KW，超出部分按500元/KVA加收電力增容服務費。折合后動力電價約0.70元，照明電約0.90元。目前入駐企業主要是制造業、機械加工、包裝和電子。成都青羊工業集中發展區由成都青羊工業建設發展有限公司投資，是成都市21個工業集中發展區之一，園區位于青羊區蘇坡、文家交界處，東臨火車西站、三環路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路。總占地面積3057畝，規劃總建筑面積220萬平方米，主要規劃為兩大區

11、域：2593畝市工業發展區、464畝集中發展區農民拆遷安置新居工程，整個工業集中發展區的概念設計和300畝科技創新起步區的規劃設計方案設計已委托日本大廠株式會設計完成，464畝發展區農民拆遷安置新居工程一一“英國小城”的概念設計和規劃方案已委托英國和樂集團設計完成。園區主導產業定位于精密機械加工與電子電器，發展現代制造工業與信息工業。據報載，3月16日舉行了發展區啟動暨首批入區企業（項目）簽約儀式，首批18家中外企業（項目）與青羊發展簽署了入區協議，項目總投資額達8.28億元。一期300畝科技創新起步區正在建設中，預計明年上半年可交付使用。工業區全部由投資商開發建設，對外出售，擬售價為2980

12、-3500元/平米，需一次性付款。園區對入駐企業沒有特別要求（污染性產業除外）。目前招商政策正在制定中。龍潭都市工業園成華區政府政府投資，由成都三益投資有限公司招商、管理，是三環沿線規劃最大的都市型工業園區，規劃面積11000余畝（一期開發5800余畝），其中中小企業創業園（30畝以下）200畝。園區以售為主，兼帶出租。投資企業征用土地價格為（20萬凈地價+5萬配套）/畝，征地后可自建或委建，但廠房水電等由企業自己申請。代征地是否分攤因位置而定。租賃價格為10-15元/月*平米。30畝以上大園區土地已基本征用完畢，主導產業為服裝、信息電子、新材料、汽車及零配件，但園區開工建設的少。中小企業創業

13、園區已有7-8家企業簽訂意向，土地征用達60余畝。錦江（柳江）工業開發區由錦江區政府投資，柳江街道辦管理。已征地1800畝，分為A、B兩區。A區毗鄰國家級成都高新技術開發區，由府河、三環路、成仁路、繞城公路合圍而成，占地1277畝。B區位于潘家溝，占地500余畝。A區土地已征用完，入駐企業主要為印務和生物制藥。B區只租不征，企業租用土地（50年）3000元/畝*年，配套費3萬/畝（一次性付清），廠房由企業自建，企業也可租用開發區標準廠房，7元/平米。目前B區廠房多由開發區建設，另有6、70畝土地可租建。蛟龍工業港由成都蛟龍集團投資，園區總部位于青羊區文家境內成溫路與繞城高速公路交界處，成溫高速

14、公路入口旁，一期占地1400畝，二期占地400余畝（另有雙流九江4、5百余畝），企業可租用土地自建或委托開發商建設。土地租賃費每年3000元/畝（九江2000元/畝），配套費6萬/畝（一次性付清），企業委托開發商建設4個月可交房，首付10%,工程完工付20%,三年內繳清余款，開發商代辦地面產權。企業也可租賃廠房，租金8元/平米（九江7元/平米）。園區自建自來水廠，每千平米配電40KW,超出部分按500元/KW加收。園區一期已經全部入住，二期（文家）已經有10余家企業簽定意向，二期（九江）也已入駐近20家企業。四川省商會民營經濟示范基地（科創工業園）由科創藥業集團（民營）投資，位于成雅高速雙流出

15、口，雙華路與長城路交界處，西南航空港經濟開發區內，規劃面積1200畝（一期開發400畝），主要由開發商自建后對外租售，企業也可征地自建或委建，征地價為：7-12萬元另加1萬/畝土地出讓金，款項全部付清后半年內取得土地證，公共配套費8-10萬/畝，基礎設施配套費2.8萬/畝。園區另規劃100余畝土地用來修建30余棟別墅作為辦公科研樓（規劃地緊鄰錦麗園別墅區），同時可對外出售。目前園區尚未建設，正進行招商準備工作。蓉臺工業園位于成都溫江xx科技產業開發園蓉臺大道北段，占地近100畝，規劃建設20棟鋼結構標準廠房。在管委會的敦促下，已建成兩棟廠房。園區以出售為主，投資者可征用土地（12萬/畝）自建或

16、委建（未含配套費），或購買標準廠房155萬/棟，也可租賃（15元/平米），目前入駐率為0。亞東.?？苿摌I園由成都亞東投資有限公司投資，位于成都溫江xx科技產業開發園蓉臺大道南段，占地80余畝，原則上開發商統一規劃修建廠房（企業也可以征地）。園區預計四月份開工，目前尚未有任何政策。私人廠房雙流機投鎮白佛村2組，由幾個投資人共同投資建設，占地約兩畝。每套含兩棟廠房（各400平米左右）和三層樓房（共約500平米，含臨街商鋪），磚混結構。對外出租，租金約3、4元/平米*月，水電價基本一樣，但每周平均有1-2兩天停電。（二）綜合分析以上九家工業園中，青羊、龍潭、錦江三家為政府投資，其余均為民間資本投資。

17、除私人廠房外，均有規范化運作和管理。從規模上看，除蓉臺、亞東外，其余工業園規模均在千畝以上，資金實力雄厚，因此開發模式上有較大的選擇余地，可以先開發后招商。從定位上看，青羊、龍潭、錦江A區主要定位于大品牌、大投資的中大型企業（集團），其他工業園則主要定位于中小企業。蓉臺、亞東與海峽在規模、定位上相似，但前兩者開發、招商啟動進展緩慢。蛟龍在品牌、規模、價格上對海峽構成威脅，但其土地為劃撥地，企業只能拿到地面建筑產權。（三）項目定位1. 市場定位：科技園是高新技術研發實驗室，是科研成果商品化、產業化平臺；是鼓勵創新、鼓勵發展的生產力促進中心；是中小品牌產生、發展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才

18、匯集的創業天堂。2. 目標客戶定位成都市區及周邊種子型高科技企業和中小型企業；省內外企業在溫江的分支機構、子（分）公司、生產基地。四項目營銷策略產品篇從“產品”角度，一方面要塑造“科技園區”概念，使園區獲得科技增值，另一方面推出“金牌貼身物管”提升園區服務增值。1. 科技園區項目實質是工業地產，但為凸顯項目特色，應著力提升地產附加價值，促進工業地產與科技房產的結合，營造“科技型，知識型”工業地產概念，通過孵化器來形成園區的比較競爭優勢。為此要放大、強化的資源共享、創新、培訓咨詢和融資功能。資源共享：通過通訊、網絡等公共設施實現資源共享。培訓/咨詢：建立與科研院所的聯系，聘請技術專家、教授、學術

19、帶頭人為名譽顧問，對企業研發中心的困難進行點對點幫扶，定期舉辦園區企業技術、管理專題講座和培訓。創新：除幫助企業申請各類科學基金外，園區可設立“創新基金”和“風險投資基金”，鼓勵企業創新，緩解資金瓶頸。2. 金牌貼身物管：為園區企業創業發展解決后顧之憂。價格篇從租金上看，海峽的租金標準同位于國家級開發區的龍騰、蓉臺相比，價格居于中位，相比蛟龍、龍潭、錦江則價格優勢較弱。廠房土地售價上，蛟龍折合售價21萬/畝，錦江18萬/畝，相比而言，海峽的售價有一定價格優勢。大樓售價上，相比青羊工業集中發展區，具有絕對優勢，但考慮到兩者的區位差別（溫江vs成都），優勢并不明顯，但基本可比溫江本地寫字樓售價。考

20、慮到xx的開發策略是為了盡快收回投資，因此應運用價格和政策杠桿向銷售傾斜，一方面突出買樓、買地的價格優勢、所有權優勢和政策傾斜，另一方面適當保持租賃的“高位”且實行租金每3-5年上浮，使投資者有買比租合算的感覺。因此，租金方案可考慮不變，但因土地售價結構中，配套費所占比例較高（達到10萬/畝，而蛟龍、錦江、龍潭配套費在3-8萬之間），可以考慮適當壓縮配套費使綜合地價壓縮到18萬/畝左右，這樣價格將成為園區最大的比較優勢。租金售價備注龍騰工業城1013.5元/m2標準廠房，只租不售青羊工業集中區29803500元/m2科研辦公大樓售價（只售不租），工業廠房尚未開發科創工業園18.825.8萬/畝

21、征地價蛟龍工業港78元/m2（含物管）20003000元/畝*年+6萬/畝土地使用價龍潭都市工業園1015元/m225萬/畝售價中不含水、電、氣等配套費蓉臺工業園15元/m212萬/畝，155萬/棟售價中不含配套費亞東創業園錦江開發區7元/m2（柳江）3000元/畝*年+3萬仙土地使用費私人廠房34元/m2海峽12元/m219.77萬臨（含配套）1200元/m2（廠房）2020元/m2（孵化樓）均價招商篇1.招商目標無論哪一種開發策略，招商都應先開發而行。招商的短期目標（35個月）是確定23家有一定品牌知名度，征地面積在10-20畝的中型企業，5-6家征地面積在510畝的小型企業，以盡快推動大

22、樓及園區配套設施的開發，長期目標（11.5年）是完成整個園區的招商工作。2. 招商對象： 大成都范圍內中小企業。 省內外大型企業、集團成都分支機構、子（分）公司、生產基地 大成都范圍內高校實驗室、專利持有人 民間投資者（產權式工業物業）其中以、為主要推介對象，這部分客戶里，力爭園區企業：社會企業達到3:7。3. 推介主題賣點和二級賣點：主題賣點：6年租金+銀行按揭幫您輕松置業270元/平方米土地費（18萬/畝）+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米二級賣點：強大的孵化器優勢園中園金牌貼身服務產權式商鋪、產權式工業物業：三權分離，50年穩定的投資回報民間投資者買斷物業產權后，自交房之日起獲取穩定的租金回報，由園區代為招租、管理，省去招租和維護成本。投資回報率高達8%-10%。十年即可收回投資。穩定回報期限長達50年。靈活的銷售方式：分期付款墊付建設資金售后返租（專門針對產權式物業投資者）主題賣點和二級賣點互相構成園區價值點和利益點體系，全面系統同時又突出重點地展示園區的優勢和特色。4. 招商步驟整個招商過程分為三階段：（1）招商準備階段：（4.14前）1. 園區規劃圖、效果圖、平面圖；2. 招商計劃擬訂；3. 成立招商