1、東莞石龍金沙灣公園項目總體策劃方案2003年12月9日報告一：東莞石龍鎮房地產發展研究報告報告二：石龍金沙灣公園項目開發總體策劃方案報告三：石龍金沙灣公園項目宣銷整體策劃方案“東莞石龍金沙灣公園項目總體策劃方案”之一東莞石龍鎮房地產發展研究報告第一部分石龍鎮社會與經濟發展總體形勢分析一、歷史上：綜合實力為華南四大鎮二、改革開發前和初期：綜合實力為東莞大鎮三、現今：綜合實力為東莞中游城鎮第二部分石龍鎮城市發展趨勢分析一、石龍再不拓大行政區域將面臨無法發展的危機石龍鎮行政區域面積在國內鎮中特別狹小，已無法再發展；石龍必須拓大發展區域，否則將面臨被周邊鎮全面超越的局面。二、石龍現規劃是短暫、無奈的規

2、劃政府向東暫時的、一廂情愿地規劃新城市中心區，偏離了經濟地理必然的向中心城市靠近的規律：石龍的發展前途，必須向莞城和廣州。三、石龍現城鎮規劃的要點解讀（一）、一軸一環（二）、幾個發展區域的規劃都不得已、不明晰、不確切、不一定對四、石龍城市發展的必然方向石龍城鎮的總體發展前途：必然是向西和向南。第三部分石龍鎮房地產發展現狀分析第一章、石龍鎮城區板塊分析一、老城區板塊同中國大多急劇發展的城鎮一樣，石龍存在著一個地域和居住非常分明的老成區，老城區生活方便、商業文化發達，更是戀舊心理較濃的中國小城鎮人解不了的情結。石龍老城區沒有現代的住宅房地產。二、西湖區板塊西湖區因城市向南走向莞城的天然動力，這幾年

3、短時間內產生了一個凌亂的、嘈雜的工業和城鄉結合部似的道路邊批發商業地帶，并趨勢愈演愈烈，長此必使城市南拓。所以，西湖區的商業和房地產趨勢將在未來有更大空間。但因西湖作為結合部和工業區而構成的一個臟亂區域，不能在城市主要功能中的商貿和居住領域里扮演重要角色，所以，短時間內城市的房地產不會往這里發展是必然，會維持現狀，西湖區暫沒有現代的住宅房地產。如果石龍并鎮，必首先加快發展這一區域。三、新城區板塊以政府中心和居住定位，實際上是石龍新的CBD（中央商務區）和CLD（中央居住區）的結合體，新城區是目前唯一主要的住宅房地產區域。但如果并鎮，向東的動力和驅使力就會大大減弱。所以，在新城區從事地產項目一定

4、要知道這個宏觀分析，并做出相應對策。第二章、石龍鎮房地產市場分析、石龍房地產樓盤綜合分析樓盤正龍豪園聚龍灣新世紀麗江豪園龍升商住樓石碣盈翠豪園石排錦繡江南總規概況別墅、小高層復式洋房小高層、高層洋房別墅、小高層洋房一般公寓小高層洋房別墅戶型設計一梯二復式一梯四，四期一梯二、三一梯四為主，少量一梯二一梯四一梯四為主規模概況占地10。5萬平米，總建筑面積4。68萬總建筑面積18o76萬平米占地45萬平米，總建筑面積40萬總建筑面積7o9萬平米占地4萬平米，總建面8o7萬占地23萬平米銷售良好良好優良一半良好一般市場來源石龍為主石龍為主石龍及周邊鎮為主石龍石碣石排顧客身份老板生意人等老板、生意人等普

5、通居民生意人等老板產品綜合園林一般、立面過沉園林、立面一般園林較好、立面不夠無園林、立面不錯園林一般營銷推廣較低水準較低水準一般水準無水準較低水準差物業管理有有有無有有價位評估大別墅不合理合理合理合理不足軟肋已開發完畢戶型均好性不夠產品綜合性不夠專做路邊住宅綜合水準低其它不在評價之列、石龍房地產各主要競爭樓盤定位分析樓盤總體定位定位差異顧客差異形象體現規劃體現之差異正龍豪園頂級別墅最尊貴居所本地大、中老板景觀優良綜合一般水平，歐陸風:聚龍灣局檔社區高檔居家本地中、小老板，其他綜合優良綜合一般水平新世紀麗江豪園郊外度假社區第一居所、周末居所本地老板們，其它郊外居家郊外自造景觀大盤龍升商住樓普通住

6、宅一般居住本地普通人雜、差石碣盈翠豪園中檔社區良好居住本地居民臨街社區樓距曠達石排錦繡江南別墅社區休閑居家本地老板們郊外村屋三、石龍房地產價位分析樓盤價位正龍豪園別墅8千-1萬，復式洋房3千二聚龍灣2400-3500新世紀麗江豪園別墅5000;洋房3000龍升商住樓1600-2250石碣盈翠豪園石排錦繡江南其它1千多四、石龍房地產需求分析從正龍、聚龍、龍升商住樓三樓盤近兩年銷量判斷分析，石龍住宅地產每年消化量在10萬平米以上，有效需求在15萬平米左右，尚不包括優秀開發商對市場誘導式地深入啟動。五、石龍房地產顧客分析（一）、石龍房地產顧客五個階層分析老板階層生意人階層政府、企事業單位干部階層政府

7、、企事業單位管理階層最低可購房階層外籍人士大老板中老板小老板各行業生意人長官、經理、領導者公務員、白領本地窮人和其他有購房能力的外來人香港人等年收入百萬年入幾十萬年入十萬年入幾萬年入十萬到百萬年入幾萬到幾十萬年入幾千到幾萬中等富裕以上（二）、石龍房地產五個階層顧客的購房企圖分析石龍購房潛在階層購房類型價格承受力企圖選擇意愿其它要求老板階層大老板大別墅幾百萬顯赫產品、景觀、安全運動、兒童老人、文化設施:中老板中別墅二百萬左右尊貴產品、景觀、安全運動、兒童老人、文化設施，小老板小別墅或大復式一百多萬豪華產品、園林、景觀運動、兒童老人、文化設施生意人階層各行業生意人小別墅或大復式幾十萬舒適產品、園林

8、、配套運動、兒童老人、配套設施政府、企事業單位干部階層長官經理領導者別墅、復式、洋房幾十到百萬都有皆有運動、兒童老人、配套設施政府、企事業單位管理階層公務員、白領復式、洋房幾十萬實用實用運動、兒童老人、配套設施最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力外來人遮風擋雨就行十幾萬住便宜運動、兒童老人、配套設施外籍人士香港人等皆有皆有皆有皆有運動、兒童老人、配套設施（三）、石龍房地產顧客家庭及置業特征分析石龍購房潛在階層|家庭組合置業特征石龍購房潛在階層|家庭組合置業特征老板階層大老板一家人或三代同堂二次置業（嚴格意義上的一次置業）中老板一家人或三代同堂二次置業（嚴格意義上的一次置業）小老板一家人或三代

9、同堂二次置業（嚴格意義上的一次置業）生意人階層各行業生意人一家人或三代同堂二次置業（嚴格意義上的一次置業）政府、企事業單位干部階層長官、經理、領導者一家人一家人或三代同堂或三代同堂一、二次置業政府、企事業單位管理階層公務員、白領一家人或三代同堂一、二次置業最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力的外來人一家人或三代同堂一次置業外籍人士香港人等一家人一、二次置業六、石龍房地產各主要競爭樓盤購買動因分析景觀、環境、產品、會所。七、石龍房地產各主要競爭樓盤銷售分析綜合水平較低。銷售率良好。八、石龍房地產各主要競爭樓盤配套分析樓盤小區外城市配套小區外社區配套正龍豪園爵城區，商業、運動、休閑、文化、學校無

10、豪華會所聚龍灣爵城區，商業、運動、休閑、文化、學校無一般會所；內部商鋪；兩用超市新世紀麗江豪園無一般會所；內部商業；臨街商鋪龍升商住樓況城區，商業、運動、休閑、文化、學校無雜貨商鋪石碣盈翠豪園處在鎮中心，有商業-般會所石排錦繡江南1無-般會所九、石龍房地產各主要競爭樓盤區位交通分析樓盤區位父通正龍豪園優良市區內聚龍灣良好市區內新世紀麗江豪園農村郊外龍升商住樓臟亂市區內石碣盈翠豪園嘈雜市區內石排錦繡江南農村郊外十、石龍房地產各主要競爭樓盤物業管理分析樓盤物業管理正龍豪園專業管理聚龍灣專業管理新世紀麗江豪園專業管理龍升商住樓無石碣盈翠豪園專業管理石排錦繡江南專業管理卜一、石龍房地產各主要競爭企業分

11、析樓盤企業實力和整體運作素質正龍豪園發展商一般聚龍灣發展商一般新世紀麗江豪園發展商較佳龍升商住樓發展商低石碣盈翠豪園發展商一般石排錦繡江南發展商一般十二、石龍房地產消費文化分析一、石龍城市文化底蘊分析1、非常濃郁的體育健身人文氣息;2、千年商埠的商業精神;3、開放、開明、勇于接受新事物、好東西；中國傳統的小富為安思想在此不占主流；4、認可時尚并追捧，愿為此花費代價；5、生活和工作節奏緊湊，向往理想生活。二、石龍市民居住心理分析1、較信風水。特別是利用有名的風水大師做宣傳，會對樓盤銷售有莫大的好處;2、認為“水圍財”，喜歡居住有水，水景在市場上更具競爭力；3、有較強崇洋心理，樓盤標榜有外國名師規

12、劃設計，強調歐陸（美）風格，對客戶具吸引力。三、石龍市民居住習性分析1、喜歡豪華、舒適、和有身份;2、喜歡景觀環境;3、喜歡安全;4、崇尚體育運動和健康;5、喜歡老城區的戀舊心理；6、崇尚文化、高品位；7、崇尚大堂、大房、大廳、大臥室、大陽臺等大氣的房地產產品；8、喜歡但門獨戶。十、石龍房地產發展的整體不足和機會點石龍房地產巾場軟肋和提升空間產品提升空間配套提升空間營銷提升空間策略提升空間總規外立面戶型園林配套社區文化營銷推廣差異化排列朝向不足不足一梯四戶多提升空間大提升空間大空提升空間左提升空間很大創造空間很大第三章、石龍房地產發展現今所處的階段分析、中國房地產發展的三個階段中國房地產發展的

13、三個階段第一階段第二階段第三階段市場發育程度短缺市場（"平衡）過剩市場（包含結構性短缺）相對飽和（結構性過剩、全面過剩）買家認識階段認地段認家居認環境認服務管理品牌火品牌產品提升階段地段、家居環境、服務管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設計、資源整合方位全方位競爭（企業競爭）1企業狀態提升項目公司專業公司、管理公司能冠全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著不見看不見摸不著但感受得到、石龍房地產發展所處的階段分析石龍房地產發展水平，明顯處在處在剛起步的第一階段；石龍房地產綜合打造水平和市場發育水平，剛剛開始兩三年。第四部分石龍房地產發展趨勢分析（十二大趨勢預測）石龍

14、房地產八大發展趨勢預測趨勢一鎮區內地產將面臨更小的施展空間土地資源緊，地價高企，石龍城市逼迫向城東發展只是暫時，對這一不符合市場大勢的趨勢要特別留意。趨勢二虛局地價的鎮區內將不再是地產發展主故場石龍鎮短期內向黃洲發展，不符合城市發展的必然規律，黃洲地價高企，已不是很好地域。趨勢三鄰鎮空間更大，將更顯對石龍的擠壓力量石龍會面臨南面茶山和西面石碣的逼迫威脅，石龍鎮近五年內，必將面臨石碣等地的房地產直接競爭。趨勢四石龍地產將面臨內憂外患，鎮區內地產被逼迫提高和外拓石龍鎮賣完江景地塊和樓盤之后，將直接進入到自造景觀的精品盤時代或近郊大盤時代。趨勢五石龍地產商將走出去，走不出去的將死亡趨勢六外地大發展商

15、將群雄并起于各鎮、包括窮鎮，東莞各鎮房地產市場將不再封閉大石龍各鎮，房地產將全面開花，距離很近的鎮區將互相吸引人們定居，關鍵看房地產產品和服務綜合水準。趨勢七大品牌將占據東完主要市場，小企業將無生存空間大石龍地區，目前地產品牌尚未清晰、確立，必將在三年內確立，大石龍地區住宅地產將快速進入到品牌時代。趨勢八石龍地產商應提前締造自身實力，走品牌規模化道路大石龍地區優秀的房地產企業，必將勤學習、締造實力、塑建品牌，應提早謀劃、迎領新時代。趨勢九東莞地產市場將成品牌企業的取款箱東莞的房地產將在五年后真正進入到大集團、品牌和規模時代，類似于廣州的規模企業優勢效應趨勢十石龍房地產商將向“全能型企業”邁進學

16、習型企業必將后來居上和異軍突起；真正優秀的房地產企業在于內功的全面塑造，人財物不出色的企業如果能成功一個盤，也必將在下一個盤中被淘汰；不善于學習和體制創造的企業，將被市場的銷售冠軍迅速淘汰，企業要求“全能”。趨勢*石龍房地產，將迅速達到“全能冠軍產品”的水準要求大石龍房地產企業,將向規劃、產品、營銷、管理，各工作細部的“全能冠軍”學習上升。趨勢十二石龍房地產，將每年洗牌一次、市場快速變幻、企業應從長把握“東莞石龍金沙灣公園項目總體策劃方案”之二石龍金沙灣公園項目開發總體策劃方案序言項目開發戰略、策略思考第一部分項目開發條件分析第一章、項目開發優勢分析一、地塊區位條件優良二、地塊自然條件最優三、

17、地塊交通條件優良第二章、項目開發劣勢分析一、地價過高、地塊面積小，不利于大手筆、降低成本的操作二、項目現狀要求只有走最優秀高檔盤一條路，對售價要求高企三、整體市場供應、尤其本項目同處的聚龍灣明年投放量很大，只有快速出擊、搶先出手，才能有可能勝利。否則，必將危險出路被搶先者堵死。四、項目同在聚龍灣旁，太近距離的競爭必須更高水準的運行五、本項目發展企業在以往無操作住宅房地產的整體經驗，人才團隊和機制未形成，對項目企業運作者有很高要求和挑戰六、本項目發展企業無住宅地產的品牌力第三章、項目開發機會分析一、石龍房地產剛起步，潛在需求量很大，并處在快速、勻速放量之中二、石龍房地產，市場可接受的售價空間較高

18、，為房地產創造預留空間三、石龍舊有的老城區必須“騰籠換鳥”，新城是本鎮唯一居住地帶四、石龍周邊三鎮距離很近，優秀房地產必對周邊二鎮有一定吸附力五、石龍房地產整體發展水平不高，稍好的水平和產品必有巨大市場空間，是現代優秀房地產切入的最好時機石龍房地產自2001年被正龍、聚龍啟動，2003年現在，正剛進入到從第一階段向第二階段交替的時機，看誰能從第一階段向第二階段提升自己，達到更高的水平，誰就有更強勁的競爭力，從而站在市場高端，取得市場的勝利。房地產的決勝之道是：只領先于群體一步，從局部、最好是全局都領先于對手，必將大而快速地勝利。所以，如果現在石龍房地產企業如果不追求進步，停留在低級階段，必將失

19、敗無疑，這是時代給我們的極好契機。我們要做第二階段的領跑者，市場的制高點、領頭羊。第四章、項目開發威脅分析一、石龍城鎮空間過小，石龍市中心地價過高，造成高房價，顧客將被周邊鎮吸走、市場將被取代；石龍無廉價的土地資源，企業壓力過大，將來難以同周邊郊外樓盤放手一搏二、石龍受人口及地域限制，發展空間緩慢，隨著周邊鎮的發展，石龍整體黨爭力可能愈加降低，房地產吸引力大不如前三、石龍鄰鎮發展空間更大，土地資源廣闊，房地產項目可能后來居上，對石龍產生直接火拼式地擠壓四、石龍整體房地產水平正在提高，競爭對手隨時在學習和實踐中愈強，明天競爭會更激烈第二部分項目開發思路分析第一章、對速度的要求高企第二章、必須以效

20、率搶得市場高點和先機第三章、只能以全能高水平產品打敗競爭對手第四章、必須以營銷及品牌運作高水準取勝第五章、應該從根本的差異化高度拋開對手第六章、必須跳出石龍房地產水準、走更高思路的手筆一、學習萬科、奧林匹克花園那樣做地產，巧干制勝而走出火拼蠻干二、跳出地產做地產，不按牌理出牌，以多重殺傷力的復合手段，徹底將競爭對手一舉擊倒三、現今中國房地產取勝之道是，高端和“創新”項目開發總體策劃方案第一部分項目開發理念一、應該要創造大石龍地區新亮點二、必定要創造石龍鎮新城市面貌的新名片三、是否可創造石龍鎮新城市面貌的新客廳四、肯定可以以一個房地產項目充分結合城市規劃，展現城市新形象五、必定為東莞城市化發展展

21、現一個示范項目六、必須為東莞房地產開發提供一個樣板項目七、能夠為東石龍群眾提供一個最優居住：有最優景觀、文化、健身康體、休閑公園的人居社區八、最終為國家發達地區小城鎮改造，提供一個新標本第二部分項目發展定位第一章、項目總體定位一、小城鎮城市化建設高度的開發定位“21世紀中國發達地區的小城鎮房地產發展示范”“21世紀中國小城鎮城市化標本”理由和解釋：1、國家需要城市化建設中小城鎮的改造范例；2、東莞需要規劃臟亂差小鎮的規劃建設實物；3、石龍需要建設新的城市中心面貌和亮點；4、老百姓需要城市生活中的娛樂休閑實惠；5、充分優化、創造更優的城市環境6、充分體現、貢獻更美的城市形象7、為小城鎮發展提供可

22、操作、效果佳的市場實驗8、為小城鎮發展，創造更廉價而豐富的城市功能9、為城市化進程中的群眾市民，提供一個實實在在的享受空間二、新石龍面貌標志和旅游景點的開發定位新石龍“黃金海岸旅游公園”三、房地產發展的開發定位“大石龍首席主題名宅”。解釋：1、以多重實物滿足購房者需要的復合功能特色主題名宅；2、最優的江景景觀；3、相比最佳的規劃設計；4、相比最有創意、最有特色、最符合居住、最人性化高度的時尚生態社區。第二章、項目產品定位一、規劃產品的貢獻定位二、城市產品的奉獻定位石龍旅游景點、石龍城市公園、石龍文化走廊廣場、石龍健身休閑公園、石龍城市形象客廳、石龍城市社交名園。二、房地產住宅產品的創造定位主題

23、公園、旅游景點和居住，互為一體的濱江別墅、疊拼別墅、豪華復式、一梯兩戶洋房的幸福人家。第三章、項目顧客定位一、項目規劃產品的顧客政府、學界和公眾。二、項目城市產品的顧客所有石龍本地群眾、外來游客。二、項目住宅產品的顧客大石龍地區的可購房人士。第四章、項目效應定位一、老白姓擁護效應二、城市增值效應使城市增值，使石龍增加旅游產業和產值增值的效應。三、城市品牌、臉譜效應四、政府政績效應五、社會綜合效應六、企業經濟、快速可持續發展的效應第三部分項目策劃即概念性總體規劃建設方案項目以運動（和休閑）為主題內涵的策劃方案（項目策劃和總體規劃方案一）第一章、項目命名石龍奧運花園、奧運名園、五環花園、五環名園注

24、：樓盤名前綴“四方”，以宣傳和樹立企業品牌。第二章、項目策劃即概念性總體規劃示意圖第三章、項目總體規劃講解一、為什么要用五環或奧運主題？（一）、金沙灣公園有絕佳的天然景觀條件和已建成的環境（二）、房地產發展在于充分借助和利用地塊內外一切資源，包括近、中、遠的資源優勢（三）、運動健康是富裕的現代人的第一需要（四）、石龍是中國鎮級機構中罕有的奧運冠軍重鎮和舉重體育名鎮，市民有體育健康的天然傳統，本策劃高度符合于本地資源、本地文化（五）、樓盤開發呼應最大的國家奧運主題，是最好的資源合一、賣點和主旨突出，主題很大（六）、以上開發建設主題定位，特別符合東莞政府急于打造名鎮，擺脫城鎮凌亂的惡名，樹立文化名

25、鎮的品牌形象的心理、政策（七）、以上開發建設主題定位，特別符合石龍政府著眼于塑造城市名片、打出城市牌的憂患心理和需要（八）、以上開發建設模式，可謂一舉多贏，老白姓更喜歡，終于有一個可以免費的健身玩的地方，而不是只能眼看、不能來多次、不能親歷享受的中國所有城市內公園（九）、以上開發建設模式，企業可在多贏的同時，政府開心，必予以政策支持和扶持；而由企業建設、由政府以其它資源返還（十）、以上開發建設模式，必能形成一個中國少有、效益無窮、鎮級地產第一名牌項目（十一）、以上開發建設模式，其實投入的成本很少，很多只是概念，而重在具體規劃落實時畫龍點睛、巧妙設計而已二、講解三、項目如此策劃和規劃主題的意義項

26、目超常規發展和高端開發定位方式，由此得到極佳體現：項目的綜合競爭力和影響力一舉沖上很高高度，讓競爭對手無法可比，而企業迅速以一個項目走上名牌企業的高端陣營，獲取最廣泛的社會影響力、品牌力資源。（一）、品牌意義（二）、可持續發展的意義1、獲得發展和二次創業的更大空間2、獲得品牌輸出和模式擴張的空間在東莞推廣，注冊和申請專利，打造鎮級地產新模式。第四章、項目規劃建設風格現代風格住宅、現代風格商業街項目策劃和規劃主題定位方案二第一章、項目命名四方黃金海岸四方蔚藍海岸四方東莞第一海岸四方海岸花園注：樓盤名前綴“四方”，案名時可靈活取舍。第二章、項目策劃即概念性總體規劃設想構思一、強調體驗和參與，讓市民

27、充分享受到城市發展帶來的直接好處二、此主題定位，策劃和規劃上要以文化、參與、體驗、健身和交流為主旨，讓市民下班了在這里充分地休閑放松，也讓業主放松三、海洋、風景和休閑幸福，是現代生活缺少的東西，是人類恒久不變追求的境界，本主題旨在締造這種現實人生境界，可謂至高四、健身、休閑和放松，是石龍人最缺、最渴望的東西，此定位可一舉抓住市場主題五、突出稀缺景觀和項目要素，充分利用項目周邊公園并加以策劃改建，使項目“黃金海岸”的“黃金海岸體驗文化公園”策劃建設得更圓滿，產生城市亮點六、此主題，可部分借用上一個奧運主題模式的創意第三章、項目規劃建設風格歐陸古典風格住宅、歐陸古典風格的騎樓商業街。“東莞石龍金沙

28、灣公園項目總體策劃方案”之三石龍奧運花園營銷整體策劃方案序言：營銷總綱領充分認識和運用，本項目的和“國家住宅工程中心”合作，進行國家“健康住宅”試點的意義：一、充分運用國家“健康住宅”示范工程的各項產品素質，進行宣傳和營銷推廣；二、充分運用“國家住宅工程中心”這個緊密合作者的身份、品牌和政治資源，進行營銷的配合和巧妙利用；三、充分運用本企業和“國家住宅工程中心”簽訂的戰略合作協議，利用這種戰略伙伴關系，來拓展自身的品牌，創造一種新的房地產開發模式；四、充分認識到，中國房地產的最高境界，是創新一種開發模式、掌控這種模式的話語權，尤其是和國家權威機構的聯姻。第一部分項目整體推廣思路確立以“新聞推廣

29、”、“事件推廣”、“廣告推廣”三結合的戰略。第一章、名詞解釋一、“新聞推廣”“新聞推廣”，就是以媒體新聞為宣傳手段，推廣營銷的一種方式，本項目與國家住宅中心合作，項目中有大量新聞價值的東西需去開掘。所以，本項目進入營銷進程中的第一思路是以新聞價值的宣傳為賣點，從而啟動全面的宣傳。本項目的“新聞推廣”就是假借中山及珠三角的大量媒體，開展推廣工作。比如，假借國家權威部門和機構在中山的會議等，本項目作為國家試點和樣板工程的各項新聞意義等。“新聞推廣”的技巧和本質在于善于策劃，善于尋找和發現并策劃出相關的新聞意義，使媒體順其自然地為本項目進行宣傳，而新聞性的宣傳的可信度和價值度高于一切，是最佳、最有效

30、果、最高境界營銷手段。所以，本項目的營銷，要先以“新聞推廣”為要領進行策劃，并輔助以其它手段的推廣方式，以巧妙獨到的營銷避開別的樓盤的競爭，使本項目高人一籌地進行營銷開展。二、“事件推廣”“事件推廣”，就是根據項目的各種特色和各項賣點，所策劃的一系列推廣活動，該推廣的要領是策劃，通過策劃各種各樣的事件、活動，為項目營銷服務。并且，這些可以被人策劃而出的事件活動，緊密圍繞本項目的銷售進程和賣點。“事件推廣”的特色是花費少，緊緊扣住項目營銷，主題鮮明，意義重大。“事件推廣”是本項目的核心重點，“新聞推廣”其實是“事件推廣”中的一部分，是“事件推廣”中有新聞價值意義的延伸。三、“廣告推廣”“廣告推廣”，廣告營銷的意義不需言，但本項目的重點是推廣我們項目中獨到的地方，包括營銷方式也要創新。所以，廣告在本項目營銷助推的意義上，將較少。本項目在找到獨特的定位之后，整個營銷賣點和方式的獨特性，將是本項目的最重要戰略要旨。第二章、本項目的營銷總戰略確立以“新聞推廣”、“事件推廣”為主，“廣告推廣”輔助的營銷戰略。第二部分中山“陽光康城'整體宣銷策劃方案項目整體營銷推廣時間表一、導入期：2003年10月下旬一