1、壹、上海市總體市場現狀分析一、上海房地產市場最新經濟政策1. 藍印戶口、住房信貸政策取消從 2002 年 4 月 1 日開始上海市出臺的藍印戶口政策正式停止實施。年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，將執行新的住房信貸政策。2. 上海調整購房契稅標準，取消政府補貼2002 年 9 月 1 日起， 本市個人購買普通商品房按成交價格的 購買花園住宅按成交價格的 3% 征收契稅。3. 上海高層建筑限“身高” ，嚴控高度和容積率 上海市政府強調要嚴格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環境可 行性分析和環境容量、城市景觀評價，并適當提高標準。從 20021.5% 征收契稅，4. 投資 50 億元

2、，上海浦東將興建首條百公里鐵路上海將與鐵道部共同投資 50 億元，在浦東建造全程為 113在 2005 年與洋山深水港一期工程同步建成，年運輸量可達箱。公里的鐵路預計100 萬標準集裝5. 上海中環線規劃工程為了緩解上海中心城區的道路擁堵，在內環線與外環線之間將建設一條中環線，其中，中環線北段汶水路高架（共和新路大柏樹）工程將在今年年底 實施建設。整個中環線（浦西段）可望 2005 年完成。6. “三環 + 三縱三橫 +十三射”上海中心城區的主體路網絡將形成“三環 + 三縱三橫 + 十三射”的格局，其要點 是， 內環線以內地區， 實現高架道路交通快速疏解， 逐步實現中心城“三縱三 橫”主干道機

3、動車專用道，將非機動車道改建為公交專用道，在內環線之間， 加快中環線路網的建設，建成內環線之間十三條放射狀道路，與逐步建設的 市域高速公路相銜接。整個方案計劃在 2005 年完成。7. 預售商品住房交易執行新規定從 2002 年 7 月 1 日起，本市預售商品住房交易將執行新的規定。其中包括 預售商品房交付使用時，對共用部位分攤的建筑面積和套內建筑面積的實測 結果與合同面積的差異處理辦法。8. 市房地產頒布關于推行上海市商品房預訂協議示范文本的通知2002 年 10 月 23 日，市房地局頒布：房地產開發企業取得商品房預售許可證后進行商品房預訂的，均應采用預訂協議示范文本， ，房地產開發企業自

4、 制協議文本的，應報工商部門備案后方可使用 。9. 上海市配套商品房建設啟動2002 年，上海市“ 100 萬平方米重大工程配套商品房建設工程”正式啟動。首批項目有 5 塊基地共 72 萬平方米。 此工程建設擬每年新開工 100 萬平方米， 以多層住宅兩室一廳建筑面積 70 平方米左右為主導房型，價格控制在每平 方米 3000 至 3500 元左右。10. 第一個房地產資金信托產品在滬推出上海國際信托產品在滬推出新上海國際大廈項目資金信托計劃 。市民可 投資位于陸家嘴的新上海國際大廈，此產品規模為 2.3 億元人民幣，計劃期 限為三年， 每份合金額不低于人民幣 5 萬元， 預計可獲得的年收益率

5、達 4% 。11. 上海明確 2003 年底創建國家園林城市上海將啟動新一輪綠化建設計劃，首期目標為到2003 年底創建國家園林城市，中期目標實現市民出門 500 米可見 3000M 2 大型綠地，出門 3 公里有 一座 300 畝以上的區級公園， 5 公里范圍內有一座1000 畝以上相當于動物園、植物園大小的市級大公園。12. 綠化建設重頭戲， “一縱兩橫”“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠， “兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路 沿線景觀綠化。在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設 8 塊大型集中綠地，新 增綠化面積 78 萬平方米，從而使蘇州河沿岸綠化面積達到 102 萬平方米。 在沿岸路主干道

6、沿線，除完成 5 萬平方米的延中綠地三期工程外，還將新建20 塊 4 萬平方米數塊大型公共綠地，同時，上海近年還將在中心城區新建以上的大型綠地。上海房地產市場其它相關信息:2002 年一季度,上海完成國內生產總值達1159.53億元，比去年同期增長了 9.6% ,增幅高于全國水平2個百分點。2002 年一季度,全市完成固定資產投資總額289.7 億元，比去年同期增長21.2% 。2002 年一季度,上海城市建設計劃投資額542億元，其中城市基礎設施計劃投資額為219.23 億元，占總投資額41.8%。截止2002年9月底，全市商品房空置面積為779萬平方米，其中住宅452 萬平方米，比去年同期

7、減少28%，而空置一年以上的住宅為222萬平方米，比去年同期減少28% 。三、上海房地產（2002年1 9月）市場數據分析1、市場信息數據匯總對比內容2002 年 1 9 月2001年同期比例%房地丿開發投資額5649868 萬元4300550 萬元31.4完成土地開發面積1724065M 21687415M 22.2商品房新開工面積17593610M 214084173M 224.9商品房竣工面積11941394M 28051371M 248.3商品房批準預售面積185113849 M 210260161 M 280.4商品房住宅批準預售面積15471370 M 2903353 M 271.

8、3已登記商品房預售面積18681336 M 212877240 M 245.1商品房預售成交金額8884142 M 25437138 M 263.4商品房批準銷售面積18378164 M 216660700 M 210.3商品房住宅批準銷售面積14291527 M 213143056 M 28.7已登記商品房買賣面積12810046 M 210126970 M 226.5存量房交易成交金額3674325 M 22397227 M 253.32. 市場數據分析31.4% ，商品2002 年1 9月和去年同期相比，房地產開發投資額增加房新開工面積和商品房竣工面積分別增加24.9%和48.3% ，完

9、成土地開發面積增加 2.2%80.4% ，但商品房2002 年 1 9 月商品房批準預售面積比去年同期增加批準預售面積和實際預售面積之比仍達到1 ： 1.009 ，實際預售面積大于批準預售面積，商品房批準銷售面積比去年增加 10.3%2002 年 1 9 月商品房預售與去年同期比較，增加45.1% ，登記預售面積達 1868 萬平方米。2002 年 1 9 月登記預售的商品房中，辦公占 1.3% ，商業占 1.9% 。以成交面積統計，住宅占 96.7%2002 年 1 9 月登記預售的商品房中，以成交套數統計，小于3000 元 /平方米的低價位商品房占 16.0% ，而中價位商品房占 55.2

10、% ，中高價位 商品房占 20.1% ，大于 7000 元 / 平方米的高價位商品房僅占8.6% 。2002 年 1 9 月預售的商品房中，以成交面積統計，本市居民購買占75.3% ，外地人士購買比為 19.0% ，境外人士購買比為 5.7% 。2002 年 1 9 月登記預售的商品房中，主力房型仍為面積從 70 150 平方米的二房或三房，占總套數的 79.5% 。2002 年 1 9 月商品房登記預售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預售總量的 20.0% 、 14.0% 、 9.4% 、 6.8% 。2002 年 1 9 月存量房交易繼續穩步上升，達 1281 萬平方米， 比去年同

11、期增加 26.5% ，其中住宅占 75.2% 。2002 年 1 9 月已售全市房地產期房抵押建筑面積為2528 萬平方米， 約11 萬件，比去年同期增加54.8% ，其中個人抵押 10.8 萬件， 1374 萬平綜上所述：2002 年 1 9 月上海房地產市場開發投資繼續保持高速增長， 一級市場 上土地出讓速度不減， 商品房新開工面積和竣工面積大幅增長， 批準預 售量仍保持著高位。值得關注的是，第三季度已登記商品房預售面積開始呈現出下降的態 勢， 也是今年以來首度出現已登記商品房登記面積小于批準預售面積的 情況。商品房價格經過了長時間的上漲之后，其房價重心已移至每平方米5000 元左右，價格

12、范圍在每平米 3000 7000 元的商品房占據了市場 總成交量的七成，上海樓市呈現出“價格重心上移，高端迅速增長，低 端萎縮”的狀況。房型面積的交易增長速度是“兩頭快于中間” ， 即單套在 70 平米以下的小 房型和 150 平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升， 今年上海房地產市場掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數據上得到充分體現。貳、上海市高檔住宅市場分析一、 市場概論以及區域概述市場概論高檔住宅在 90 年代初期的房地產市場中由外銷房和僑匯房一統天下， 內 外銷房并軌后， （所指的高檔住宅從價格上劃分即指單價為每平方米 8000 元 以上的住宅） 。從 2000

13、年開始，上海高檔物業的推盤速度明顯加快，其中最 為人所熟知的要數 “世茂濱江花園” ， 其占據地段、區位、環境、規劃等多處優 勢，挾風雷之勢，推動了滬市高檔住宅的進程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開 發的序幕。自去年下半年以來，城區舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合開發 實質性啟動、世紀公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套設施日益完善， 使上海樓市中高檔住宅的開發環境日益趨向成熟。 進入 2002 年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對高檔住宅的愈演愈烈之勢，我們作了此次調查,其目的就是讓讀者能進一步對上海目前的高檔住宅市場有比較深

14、入的了解。單價分布情況示意圖:%盤樓的下以元CIOO米方平每從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個，其中開盤價為每平方米8000元及其以上的新盤共計22個，每平方米 8000元以下的中低檔樓盤有217個。從今年一季度數據看，與去年相比，均價在每平方米 15000 元左右的高檔住宅供應更是出現強勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米11470 元的高位，由此可見高檔樓盤發展勢頭之強勁。同時數據也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有 一定的發展空間。目前，市場比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此 類樓盤的開發力度遠大于高檔樓盤。區域概述在今年新開的

15、高檔樓盤中，浦東共有6個，徐匯為 3個，靜安、長寧各2個，盧灣和虹口各1個。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區的高檔樓盤占據了上海高檔住宅市場60%的份額，這主要因為：一方面上述地區是上海傳統的高檔住宅集中地區，無論是環境還是設施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。而浦東新區，則是高檔樓盤發展最快的區域，在列入統計的10個區中獨占鰲頭，占據了市場份額的30%。隨著大量外資企業及駐華機構不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團、大公司入駐的首選之地。數據表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，

16、在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進出浦東的各類外籍商務人員估計有2-3萬人次。這些外籍商務人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發展，從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統高檔住宅區的靜安、長寧、徐匯等區的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據不完全統計，在每平方米7000 元以上的中高檔樓盤中，浦東新區已占到近7成，專家也預計，今年浦東在商品住宅需求方面將是個“火紅之年”、熱點區域分析此次統計我們列入了6個區，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等市中心城區。今年頭五個月，長寧、徐匯、浦東等地區高檔住宅上市量已達百萬平方米左右，與去年年中時的水平基本相近

17、。據了解，上海部分中心地區每平方米商品房中分攤的土地成本已達3000 元以上，而從合理的成本與收益關系考慮，房價約為土地成本的3倍比較合理。目前，我們統計的樓盤價位大多在每平方米8000 12000 元之間，基本符合“價有所值”的審視標準。浦東新區作為上海樓市投資的熱點區域， 浦東的房地產發展一直走在全市的前列， 無論是房價走勢、 銷售排名、 廣告投放、 新盤推量都呈現較強勁的發展態勢。 此次統計中， 今年新開盤的高檔住宅有 4 個： 分別是“國際金融家”均價12000元 /平方米； “金色維也納”售價 8500 17600 元 /平方米 （含別墅部分價格）；“水清木華公寓”均價 8500 元

18、 /平方米； “仁恒濱江園”均價 12000 元 /平方米左右， 而浦東今年全年新盤總量為 37 個，高檔樓盤占總量的 10% 。目前浦東房地產開發出現了五大熱點區域，即陸家嘴金融貿易區、張楊路沿線、 浦東南路上南路板塊、 世紀公園板塊、 黃浦江東岸沿江板塊。 目前， 除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發比較集中的區域， 尤其是世紀公園附近，隨著“香梅花園” 、“金色維也納”的開盤，更使這一地區 成為了浦東高價位住宅開發的一個極具代表性的區域。作為上海樓市最為活 躍的一個地區，無論是新開盤的品質，或是后續盤的內涵，都彰顯出浦東高 檔樓市多元化的發展方向以及多層次的發展思路，隨著浦

19、東政策面利好消息 的不斷出臺，在促進房產開發的力度上，浦東地區將會進一步有所表現。在 此機遇下，浦東高檔樓盤的開發潛力較大。靜安區靜安區是傳統的市中心高檔住宅集中區域，區域內洋房林立，更有時尚的南京西路和靜安寺等多處商業、貿易中心，其得天獨厚的區位優勢以及與之密切相關的完善的配套生活設施都為高檔物業的開發提供了地段、區位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優勢。但同時靜安也是因為區位、地段的原因，在舊城改造和大規模的社區建設方面表現一般。2002年以來，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區”，每平方米均價為9500元； “國際麗都城”二期每平方米均價為16000 元左右（全裝修），“靜安楓

20、景”，每平方米均價為11000 元左右，在同一時期內是全市高檔樓盤推量比例最高的區域，高價盤占到市場份額的50%。同時這一數據也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點區域，在高檔住宅市場上占有舉足輕重的地位。雖然在樓市持 續升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項目的改 造以及靜安寺地區的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。時至第四季度，靜安樓市有大量的新盤推出，且均價都在萬元左右，在 滬上八大聚居區名列前茅，與其市中心區域的地位相配。從其高價位樓盤特 點看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在 舊改地塊上，具有相當的規模和成熟的周邊環境，近期隨著拆遷力度的加大

21、 以及傳統市中心房地產開發的興旺，靜安區今后將會有一批成規模、高品位 的高檔物業推出，值得關注。長寧區今年長寧地區的兩個高價位樓盤都出現在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園” ，每平方米售價在 15000 17000 元；另一個是愚園路上的“暢 園”， 每平方米售價在 10000 15000 元，而新盤總數為 17 個，高檔樓盤占 據市場份額的 12%從兩個高價位樓盤地段看，一個是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路 附近， 周邊洋房別墅較多； 還有一個就是中高檔住宅、 別墅密集的虹橋地區， 為新興中高檔住宅群落。由此可見，長寧的高檔住宅雖然在地段區域上存在 一定的差異，但在投資思路和開發方

22、向上存在一定的共性。長寧的高檔住宅 發展的空間較大，特別是虹橋地區可供開發的條件相當成熟，周邊有古北國 際社區以及大量的別墅區和賓館群，其環境條件相當優越。盧灣區今年盧灣區只有 1 個高檔樓盤開盤，即“思南路 88 號”， 每平方米均價為8200 元。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場份額高達 33% 。隨著明珠線和盧浦大橋的建設，盧灣區加快了舊城改造的步伐，環境得 以進一步改善。目前，其樓盤集中開發的區域在斜土路兩側，打浦路以東， 制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經有十七八個項目聚集在 這片熱土上，也是今后一段時間內中高檔住宅開發的主要陣地，作為上海的 傳統區域，盧灣區淮海路周邊

23、有許多人文遺跡以及歷史沉淀，但可供開發的 價值雖大，空間卻有限，向南發展已成為必然，同時，徐家匯路沿線等主要 干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發展的空間也就比較大。徐匯區徐匯區推出的高檔樓盤較多，共有 3 個，分別是“巴黎時韻” ， 每平方米售 價 11000 13000 元；“景福苑”，每平方米售價 8200 10500 元；“尊園”，每平 方米售價 10000 15000 元。從新盤總量為 24 個的市場總量看，高檔物業 占據了市場的 13% 。今年，徐匯區加快了建設“靜、凈、潔、景”等四大環境功能區的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內環線以內部分區域

24、，但由于徐匯區內環線以內已無大幅土地可供開發，而見縫插針的樓盤根本就不具備高檔住宅所應具有的各項條件。為了進一步加快改造步 伐，兩年內，徐匯將啟動地塊 17 個，動遷居民達 1 萬戶，但這些地塊大部 分集中在上海南站、植物園等內環線以外區域，今年開盤的“天然居”便是目 前環線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區域的天價，每平方米在 6300 9800 元之間。毫無疑問，景觀、空氣的確可以賣錢，而且開發得好，價格 自然不菲，但僅有景觀還是不夠的， “天然居”無論是樓盤品質還是其價位，離 高檔住宅的標準還有相當大的距離。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統高檔 樓盤集中的市中心區，但其高檔住宅的發展空間隨

25、著地塊的漸漸稀缺以及向 環線外發展的必然，為數不多的環線內地塊將會成為開發商的爭奪熱點。虹口區10000 今年虹口開盤的高檔住宅只有“臨潼苑” 1 個，每平方米售價在15000 元，同比其他區域高檔住宅，其價位較高。目前，虹口高檔物業的開 發還處于啟動期。從規劃等角度分析，虹口的發展應與北外灘的開發緊緊聯系在一起。目 前虹口區內可分為四個板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅 公園附近以及外虹口地區。在這四個板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最 為活躍，供應量占到虹口全區的六成左右，內虹口北部地區則將在今后一段 時期內出現持續放量。雖然虹口不是傳統的高檔住宅區，但隨著人文歷史的 發掘，譬

26、如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會有一批成規模的高檔 住宅上市，發展潛力較大。三、高檔樓盤綜合分析對于起價每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對高價樓盤的要求主要體現在環境配套、小區物業以及房型設計、景觀設計等多個方面。他們主要有這兩方面共同點:一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費群對居住的需求已從居住 到講究環境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費者一般事業有成，心 理上存在著巨大的優越感，因此他們購置物業時也存在著強烈的品牌意識。對于高檔住宅的地段選擇，大多數選擇具有濃厚人文歷史沉淀的地區和地段，按其地段性質可以將其分為

27、三種：一是文化歷史濃厚區域；二是商業 中心或主要干道附近；三是自然景觀豐富的區域。依上可以發現，今年開盤的高檔物業中選擇人文歷史濃厚區域的占到總量的 27 ，如“思南路 88 號”， 便是選擇了老洋房聚集區，其中有著名的歷史 保護建筑物，像孫中山故居、周公館、復興公園、第二醫科大學等等，其他 如“暢園”等也選擇在愚園路等同質地段。位于徐匯黃金商業圈地段的“尊園” 離地鐵一號線僅數十步之距， 附近還有高架， 明珠輕軌等便利的交通。 與“ 園”相似， “巴黎時韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業中心或交通干道附近， 此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40 ， 比選擇人文歷史濃厚區域的樓盤高出 13 個

28、百分點。三是以“水木清華” 、“仁恒濱江園” 、“香梅花園”等樓盤為代表 的自然景觀豐富的區域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江 兩岸風景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優勢相當明顯。規劃良好的規劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規劃的要求不僅 是滿足經濟指標，更重要的是沖破傳統要求的約束，具有前瞻性，充分展示 居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有 實力的國外規劃設計和景觀設計、居室設計公司為其服務。值的關注的是此 次調查的樓盤在建筑設計方面全部由國內企業操刀（見下圖） ，只有“暢園” 和“思南路 88 號”兩個樓盤邀請了國外建筑設計

29、公司做顧問。 但在景觀設計方 面，國內企業則存在著明顯的差距，調查的高檔樓盤全部由國外景觀設計單 位接盤。由此可見，國內景觀設計企業離高檔樓盤所需要的條件還有相當大的差距。125%100%75%50%25%0%11國外建筑設計企業國內建筑設計企業國外景觀設計企業國內景觀設計企業規劃特征：整體景觀規劃引用水、綠、小品等構成一個完整的社區系統，用藝術和生活的方法表達以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30% ；設置會所，以教育、休閑、娛樂為主；開發趨向規模化；設置智能化物業管理服務系統；以運動為主以休閑為住以教育為主未定或無會所27%47%13%13%此次調查的高檔樓盤中，除巴黎

30、時韻外，均配置有高檔會所。以上海壹街區會所為例，設置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網球場、乒乓室等活動場所，其設置體現出運動型會所的特點，此類會所約占總數的 27% 。而以教育為主題的則占到約 13% ，如水清木華公寓會所，就 設置有社區圖書館、親子教育中心、永久性藝術中心等場所。以休閑為主題 的會所占 47% 左右， 15 個樓盤大部分會所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊 園為例，雖位處于繁華商圈，但會所仍設置有男女健身房、超級網吧、咖啡 廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、 VIP 會議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪 茄俱樂部等活動娛樂場所。在調查的 15 個樓盤中，只有巴黎時韻未設正

31、式 會所，但仍設有休閑酒吧、商務餐廳、健身房等場所，以滿足入住業主的需 求。可見，高檔住宅對會所的要求相當高，同時也反映出客戶對享受型生活 的追求。環境上海的高檔物業大多集中在具有濃厚的文化歷史的區域，如衡山路、華 山路沿線，這表明了對人文環境和自然環境的追求，是高檔物業所必須具備 的條件。人對內外自然環境以及人文環境的追求是無止境的，高檔物業的開 發卻并不都具備這些條件。因此，對環境的營造又成為塑造高檔物業的首要 條件，或借景造勢、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環 境的營造上往往達到了登峰造極的效果。上圖是此次調查的 15個樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業的綠

32、化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達到了70 %，而綠化率在50 %以上的也 6個，占市場分額的42 % （見下圖）。綠化率在40 %以上和在30 %以上的樓盤各占總量的29 %。從中，可以看出綠化率對于高檔物業的重要性，更是高檔物業的一個顯著標志。高檔住宅房型的設計要求相對比較規范，首先體現在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內部的格局有足夠的空間劃分。其內部的功能較為齊全，有臥室、活動室、書房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強調功能的細化。由下圖可以看出，在調查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100 200平方米以及 20

33、0平方米以上兩個階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，而古北中央花園四房三廳四衛最大面積也在313.65 平方米，在100 200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%。可見，高檔住宅對面積的追求要比中低檔物業高出許多。在空間質量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業主的生活習慣和需求。此次調查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓

34、，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在 50平方米；另一個是多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規劃上，今年開盤的物業大多以高層為主，占30 %的份額。到了 60 %。遠遠超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到 分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數。在 上海目前高檔物業市場中，高層占據絕對地位。在此次調查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數（見下圖），共 10個，占樓盤總數的67%，毛坯房占 27%。由此可見，隨著上海在2005 年全部推行全

35、裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會領先于其他中低檔物業。外籍人士港澳臺人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%從上圖不難發現，在購買滬上高檔物業的客戶群體中，本地人士占據了46.5% 的比例，其中本區域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5% 。在客戶群體中，還有一定數量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統計中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業客戶群的中堅力量，占到了購買總量53.5% ，超過一半。可見，每平方米8000元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買力相對不足已經影響到高檔住宅市場的正常消費。同時，調查

36、也表明此類樓盤由于價格不菲，所以購買人群絕大多數還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。上表顯示的是15個調查樓盤的售價情況，從表中可以發現，每平方米售價在 10000-15000元之間是此類物業的主流價位。其中，每平方米超過15000 元價位的只有位于虹橋的古北中央花園”每平方米售價在15000-17000元之間。15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區”等售價均在每平方米12000元和每平方米13000 元左右，由此可見，每平方米 10000-15000元是上海目前高檔樓盤價格的主流區間。開發商管理國內物業管

37、理公司境外物業管理公司25%15%60%高檔住宅均強調提供舒適的、具有星級標準的管理服務，很多發展商邀請國內外的名家做物業管理，在為業主解決日常生活后顧之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設，推出了一系列的服務項目：如水、電、煤、物業管理等費用的自動計量及電子支付系統，防火災、防煤氣泄漏的自動報警系統，網絡服務的應用，監視報警系統等。不少樓盤還推出了保姆服務，如尊園就有代 訂報刊雜志、預定叫車接送服務、空置公寓管理、洗燙衣物服務等等。從上表可以看出，此次調查的十五個樓盤中，物業由開發商自管的約占總數的 23%，如“證大水木清華公寓

38、”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數的77%，其中，選擇境外知名物業公司管理的樓盤約占總量的尊園”邀請第一太平62% ，如“國際金融家”邀請香港戴德梁行物業公司管理、 戴維斯進行管理等； 選擇國內物業管理公司管理的樓盤僅占總量的 15% ， 如 “臨潼苑”邀請新外灘物業管理公司、 “景福苑”邀請萬頃物業管理公司進行管理等，值得一提的是， 在由國內物管公司管理的樓盤中， 新外灘管理過“新外灘豪庭”， 有高檔盤的管理經驗，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進行物業顧問。由此可以看 出，國內物業管理公司無論在內功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需要的 條件和要求，在管理理念、管理方法

39、上，國內物業公司還有存在著明顯的差 距。從此次調查樓盤的物業管理費看， 每平方米從 1.6 8 元 /月不等。 由上圖 可看出，物業管理費用的主流在每平方米 3 元/月以下和每平方米3-5 元 /月兩個層次，而高于每平方米 5 元 /月的樓盤只占總量的 20 左右。此次調查 中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米 8 元 /月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3 元 / 月左右。 如“景福苑” 2.76 元 /月、“金色維也納” 元 /月、“思南路 88 號”2.5-3.0 元 /月、“尊園”2.8-3.0 元 /月。四、結 語從上海今年樓盤發展情況看，每平方米價格在3000 7000

40、 元的住房是主體， 長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80% 左右。 高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管 如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數異軍突起，成為領漲價格段，升幅高達5.18% 。而今年頭五個月，上海樓市增量供應也幾乎成為每平方米8000 元 / 平方米以上豪宅的舞臺。但自 5 月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產市 場新建商品房供應基本平衡，但將開發定位瞄準于高端市場的高檔住宅而 言， 供應量的增加將會擴大市場銷售的風險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個信號。

41、對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容樂觀。預計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于 8000 元 / 平方米以 上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其 中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現的同時，需求卻相對增長 乏力，前景堪憂，也值得業內人士關注。叁、靜安區域住宅市場分析一、 靜安區（ 2002 年第四季度）市場數據分析2002 年第四季度靜安樓市的價格指數為 1198.29 點，與上季相 比，上漲了 18.35 ，增幅為 1.55 ，其中多層價格指數為 1153.85 點，與上季 持平，高層價格指數為 1179.79 點，與上季相比，上漲了

42、 17.93 點，增幅為 1.54% ，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數仍保留 了上季度數據，而以“國際麗都城” 、“上海一街區”為代表的高層住宅以其地段 優勢和品質價值而熱銷，致使本季靜安區高層住宅價格指數走高。根據統計數據顯示，第四季度靜安批準預售面積為10.98 萬平方米，與上季度相比，增加 2.26萬平方米，增幅達 50%，其中住宅面積約6.71萬平方米。本季以登記預售面積為6.08萬平方米，與上季度相比，則增加了0.37萬平方米，增幅為 8%，其中以登記預售住宅成交面積為4.68萬平方米。批準預售與已登記預售面積之比為1 : 0.55，住宅批準預售與已登記預售之比

43、為1 : 0.69。從以上統計數據可以看出，靜安本季已從供不應求轉為供大于 求，而從住宅角度看，靜安區符合有效需求的供應仍比較緊張。國際麗都城 開盤不到一個月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現象背后，實 則已包括了區內部分辦公樓及其一定數量的市場難以接受的無效供應，且此 種狀況難望在短期內有所好轉。本季已登記銷售面積為9.98萬平方米，比上季度減少了3.5萬平方米。本季度靜安區預售平均成交單價為每平方米7436米。主力單套單價為6000 7500/平方米，占總量的63.57 %。峰值為 7500/平方米，占總成交量的20.88 %。 8000 元/平方米的成交比重達9.74 %，有望進

44、入主力范圍，從以上統計數據可以看出，價格走高趨勢明 靜安區發展規劃分析隨著靜安區舊改力度的加強,“南留北改”政策的進一步實施，區內有多個地塊正在拆遷之中，且與少數地塊已開始建造，同時，靜安區還在江寧路等 地段的舊改地塊內規劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區的環境品質， 這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸弓I眾多的開發商和客戶的追捧。靜 安區舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。此外，鑒于靜安區走中高檔路線發展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發展的空間將越發有限。從靜安區內南北兩翼發展的情況看，南部靜安寺區域的改造工程以過半，其 周邊的發展

45、將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發展為主，建筑形態也將以高層為 主，而區內北部的發展，隨著環境品質的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該 區建設雙高區域的目標也將得以順利實施，在住宅發展中，高層也將占據主 導地位。2002年第三季度靜安區成交面積排行榜排名預售登記面積排行1達安花園2靜安華庭3靜安河濱花園4國際麗都城5靜安康寓6滬中新苑套數面積（M 2）189套20946141套1372438套553423套432626套400026套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排名銷售登記面積排行套數面積（M 2）1鑫康苑124套1

46、46362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發大廈 B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區域市場產品分析1、在售個案建筑面積比較表:口條形圖1 口說明;由上圖可以看出，目前靜安區內在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。20萬平方米以上的物業總計三個，占總量的37.5% 。10萬平方米 一20萬平方米的物業僅一個，占12.5% 。5萬平方米以下的占50.0% ，共有 4個。今年靜安區最大的改造項目“靜安楓景”，規劃總建筑面積40萬平方米,是區域

47、內規模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。2、在售個案基地面積比較表:i:條形圖1 I：說明：最大的個案靜安楓景占地面積 10 萬平方米。是區域中基地面積最大的。5 10 萬平方米個案 2 個。5 萬平方米以下的 5 個，占據總量的 62.5% 。擁有明顯的主導地位。盡管建筑面積 20 萬平方米的以上的個案占總量的 37.5% ，但基地面積目 前均未超過 10 萬平方米，由此可見全區域土地的稀缺性明顯。3、在 售 個 案 個 案 容 積 比 較 表條形圖1匚二

48、說明：同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區域的特例。本報告認為其不具有代表意義。普遍的高容積是上海幾個中心城區所共有的特性，靜安區作為中心城區之一也不能例外容積率主要分布在3.5 4之間，也從另一個側面說明，從區域房地產產品形態看，高層已成為區域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個案綠化率對比表：38上海一街區中凱城市之光1條形圖1 1暢園說明:單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以 忽略不計。51%，其次而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發商都能利用有 限的空間，聘請專業景觀設計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚 可。綠化率均在 40%以上。最

49、咼的上海一街區，綠化率咼達5、在售個案價格比較表：_ 口條形圖1 口說明:2002年三季度靜安區主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。8000 元/平方米以下的樓盤在區域中已無蹤影。區域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城 16000 元/平方米，但其裝修費用達3000 元/平方米。價位主力峰值集中在9000 11000 元/平方米。整體市場高價位的區域特性表露無疑。6、在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情 況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗

50、都城一期開發1棟咼層，3棟小咼層。一號樓已全部售完，2 號樓開始預疋。本案屬于咼價未樓盤，受總價影響，客源 面相對狹窄，去化速率不是很咼，每月能保持穩定的銷售 量。中凱城市之光在開發商強有力的廣告促進下，經過了較長的一段時間后， 一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預定。上海壹街區銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規劃及價格沒有最終確定，預計 2003年1月開始預定。康寧雅庭雖整體品質不高，但其價格在區域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基 本去化完畢。總量6成

51、左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經面市，受到了區域消費者的 關注，預定情況較為理想。說明：經以上分析明顯的可以看出，區域內的產品依托得天獨厚的區位優勢、生 活設施的優勢等先天條件，加上自身的優勢（如產品規劃、營銷企劃等）各 自都創造了較為優秀的銷售成績。銷售形勢喜人。7、區域客源客層分析圖:說明:在上海購買 7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區域客源分布如下:18.55% 的本區域人士，熟悉生活環境，已在區域內居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區域內居住。28.5% 的外地人士，在上海打拼多年，事業有成，喜歡繁華都市，在市中心區域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區域居住。27.95% 的周邊區域受區域內各種便利條件的吸引