1、美味烘焙面包坊項目投資的可行性分析一. 項目概述隨著經濟的不斷發展，生活水平提高，人們逐漸追求健康和特色飲食的享受, 追求情調和愜意的生活。從利潤上，甜品經營擁有較高的回報率，LI前國甜品市 場還沒有形成一家獨大或者兒家獨大的壟斷態勢。我們的LI標市場是在校年輕教 師和廣大學生群體，周圉有數十所高校以及中小學學校,擁有廣大潛在消費群體。二. 項目容美味烘焙面包坊不僅提供面包蛋糕，還有日常飲品，以健康、快捷、低脂、 均衡營養為H標，隨著中國國際化步伐加快，人們飲食習慣逐漸西化，烘焙產品 所占面制食品比重逐漸升高，人們對其質量和營養要求也越來越高。面包坊總面積約100平方米，兩個柜臺，方便提高取餐

2、效率，店配備20套 桌椅方便顧客休憩放松。經過認真調查與研究，預計各項支出如下：投資前費用10000元用于周轉, 設備購置費用90000元，設備安裝費用為25000元,房屋租賃費用6個月為12000 元，宣傳費用為1500元，人工成本10000元，不可預見費用按上述總支出的5% 計算。則該項U的投資總額為148500* (1+5%) =155925元。項目金額預算說明、土地房租(6六個月)12000.0012000.00預付方式，分月付款二、營業設備烤箱40000.0040000.00用具、器具7000.007000.00柜臺5000.005000.00展示柜18000.0018000.00三

3、、交通設備配送車20000.0020000.00四、裝潢費用招牌1500.001500.00外觀1500.001500.00部裝潢17000.0017000.00水電、空調5000.005000.00五、人工成本（前三個月）10000.0010000.00六、宣傳費用1500.001500.00五、周轉金10000.0010000.00合計148500.00148500.00三. 項目運作首先去申請營業執照、衛生許可證、注冊、稅務登記等，衛生許可證：去衛 生局申請辦理衛生許可證（150元左右）；營業執照：辦好衛生許可證后帶著衛 生許可證、負責人、房產證明材料合同、照片到當地工商所辦理營業執照（

4、140 元左右）；稅務登記：辦好營業執照后三十天到稅務登記所辦理稅務登記證（100 兀左右）。期初開始時，可能會因為有許多的促銷活動及廣告費等其他的額外支出，或 是在剛開業的時候，來客數量不一定足夠、過度的浪費、管理不善或其他因素等 等，前一個月可能會有虧損的悄況發生，雖然仍有不足的地方，但有可能已達到 損益平衡的地步（并不代表已開始有收益的情況），因此，我們預計可能會在第 二個月左右（最晚三個月）達到一個收支平衡的情況。運營笫一年將按月制作現 金流動表與資金損益表，穩定后可按季制作報表。成本80% （人事20%、材 料30%、行政10%）,利潤40%。投資10000元購入一套桌椅以增加容納顧

5、客能力。現假設，每天有100人進 店消費，每個面包的價格為5元，則一個月銷售收入有15000元，一年的銷售收 入為180000元。該項LI的每年折舊額以直線計提法計算，假設設備使用年限為5年，5年后 無殘值，每年的付現成本為20000元。則該項訂的每年固定資產折舊額=100000/5=20000元該投資項目的營業現金流量表項目第一年第二年第三年第四年第五年銷售收入180000216000259200311040373248付現成本2000020000200002000020000折舊2000020000200002000020000稅前利潤140000176000219200271040333

6、248所得稅3500044000648007776093312稅后凈利105000132000154400193280239936營業凈現金流量125000152000174400213280259936投資項目的現金流量項目第0年第一年第二年第三年第四年第五年固定資產投資100000營業凈現金流量125000152000174400213280259936現金流量 合計10000125000152000174400213280259936凈現值假設資本成本率為10%年次各年的NCF現值系數PVIF現值11250000.90911362521520000.82612555231744000.7

7、51130974.442132800.683145670.2452599360.621161420.256未來現金流量的總現值677241.896減：初始投資凈現值100000NPV=577241.896凈現值法的決策規則是，在只有一個備選方案時，凈現值為正者則釆納，凈 現值為負者不釆納。本項目NPV=577241.896>0,投資方案可行凈現值法的優點是考慮了時間價值，能夠反映各種投資方案的凈收益，是一 種比較好的方法。但是它也存在這一些缺點：凈現值法并不能揭示各個方案本身 可能達到的實際報酬率是多少。含報酬率含報酬率法考慮了資金的時間價值，反映了真實的報酬率，概念也容易理解。但是訃算

8、過程比較復雜，對于每年凈流量現值不等的項訂需要多次測量才能算出。年次NCF測試11%測試30%PVIF現值PXTF現值0-1000001.00-1000001.00-10000011250000.9011126250.7699615221520000.8121234240.5928998431740000.7311271940.4557917042132800.659140551.520.3507464852599360.593154158.0590.26969930.047NPV557952.579309884.047X/5=557952.579/867836.626X=3.214以30%進

9、行第二次計算的時候，凈現值仍然大于0很多，說明此項U的含報酬率遠大于30%此方案的含報酬率=30%+3.214%=33.214%含報酬率的決策規則是，在只有一個備選方案時，含報酬率大于或等于公司 的資本成本率或必要報酬率，就采納。在這個方案中，含報酬率33.214%大于公 司的資本成本率10%,應該采納。獲利指數PI=577241.896/100000=5.77獲利指數是用相對數表示的，因此有利于在不同的投資方案之間進行比較。 缺點在于只代表獲得利益的能力而不代表實際可能得到的財富，忽略了互斥項LI 之間在投資規模上的差異。我們此次的項U只有一個方案，因此不存在比較對象。 獲利指數在這里并不能

10、說明很多問題，但是本獲利指數大于5.77>1說明這方案 還是值得投資的。投資回收期PP=初始投資額 / 每年 NCF=100000/115448.38=0.86結果說明該項投資回收期短，少于1年，前期收益高，項口可行。四. 項目風險與應對1、尊重市場，用心經營，不要從簡單的商品品質和經營現狀輕視對手，需 求帶來市場。經營者一定客觀考衡自身優劣勢，經營中的不足面應積極和更專業 團隊合作，盲D親歷親為只能導致效率的低下和效益弱勢。2、節約整體投入成本，如生產設備、場地投資。同時降低營業經營風險。3、在具體實施經營策略時應充分考慮行業功能性和企業自身需求性，避免 投入和效益不平衡和重復投資。烘

11、焙企業應在這個發展過程中不斷累積經驗，特 色經營。4、建立風險預警機制對風險進行預測，使損失降到最低。（1）招聘有經驗的員工，制定員工賞罰制度；（2）為了防止人為的破壞與偷盜可考慮安裝監控攝像；（3）隨著店面的擴或營業額的增加可考慮參保。五. 項目評價<-）投資角度： 投資時機選擇的標準可以使凈現值最大化。本項LI選擇的時機恰當，使得 項目具有較高的回報率，投資方案可行，項目較為成功。 另外本項LI進行了風險性投資分析，充分考慮到了項LI進行中的各種風險, 進行了避免和現金流量的調整，大大降低了風險程度，因此項口進行順利。 本項訂投資回收期不到1年，相對來說回收期較短，項目可行。而且投資 較小，收益穩定。（二）風險角度：從之前的經驗來看，面包坊的經營相對簡單，但壽命有限。拋開不可抗力的 出現，該項H風險低。從項目投資回收期短就可以說明，虧本風險較小。不同