1、文正（中國）投資管理有限公司 江蘇省南通市海安縣523國家文化產業示范基地升級改建項目計劃書第一章 總論一、項目背景和項目現狀地方文化產業要以創造性思想為核心，以弘揚文化為原則，以文化藝術與經濟的全面結合為自身特征，以創意資產為基礎，以高新技術手段為支撐，以網絡等新傳播方式為主導的新型產業集群，把獨特的傳統文化融入到現代文明的大市場，促進地區經濟發展的創新性產業，包含經濟、文化、科技和社會等各個層面。它是以民族文化為基礎，集觀光、購物、消費、娛樂、辦公、生活為一體的綜合經濟活動，消費者以感知文化藝術的牽引力及建筑風情、環境藝術、新消費新思潮等，通過購物消費和體驗消費直接為當地帶來經濟收入，是文

2、化與經濟的統一體。海安“523”文化產業主題公園，是海安縣傾力打造的一個以油畫創作、油畫商品生產和銷售為抓手，集美學教育、景觀藝術展示、休閑旅游、外貿出口于一體的大型綜合性文化產業項目。海安523文化產業主題公園，2010年被評為江蘇省文化產業示范基地，2011年被評為南通市現代服務業集聚區及南通市文化產業示范園區，2012年被評為第五批國家文化產業示范基地。2012年 “中國青年藝術人才孵化工程”孵化基地和國家級AAA旅游景區二、項目概況1、項目名稱江蘇海安523國家文化產業示范基地2、項目選址江蘇省海安縣城東鎮迎賓路205號523號3、總體定位在項目原總體規劃基礎上，項目按照“整體規劃、分

3、片開發、滾動發展、高效運行、穩步推進”的原則，整合行業資源和社會資源，以完善功能和配套為支撐，以規范的管理和優質的服務為核心，以旅游觀光式的要求打造優美街區環境為亮點，融藝術創作、創意研發、文化集會、藝術教育、整體推廣銷售、O2O藝術體驗為整體的思路，組合優秀文化企業形成品牌推廣、進駐互聯網企業打造藝術科技營銷網絡、引入金融+藝術的運作手段，面向全世界文化藝術服務聚集地。由中國文化管理協會文化經濟專業委員會指導，整合內外部資源；浙江義烏迪泰文化發展有限公司、浙江文正投資管理有限公司負責項目改造發展籌備運作工作。第二章 宏觀環境分析一、文化產業宏觀狀況在時代發展的必然趨勢中，在政府政策力度的推動

4、下，中國文化產業市場呈現全面開花之局面，形成了各種地方文化產業市場，但由于缺乏有力、成熟的市場管理機制，各地文化產業運營呈現以下四種狀態：開發呈混戰狀態，甚至是盲目性的開發；市場管理呈混亂狀態，除了簡單的物業管理外，幾乎沒有任何組織進行有效的監督管理；品牌價值呈低廉狀態，市場管理者缺乏品牌打造與推廣意識；經營管理呈被動狀態，由于沒有專業的文化市場運營商進行運作管理，市場一度自發組織生產、自主經營、自主管理，產、供、銷沒有形成有效互動，市場調控嚴重缺乏。近年來，海安深入文化、旅游統籌、“四位一體”科學發展戰略，為推進海安523文化產業園新一輪發展打下了良好基礎。海安的總體旅游規劃及發展戰略實施，

5、更有距項目3分鐘的高鐵站即將投入運營，項面臨諸多的發展機遇和有利條件。一級客源市場：海安縣周邊的蘇中市場，上海以及無錫、蘇州、南京等蘇南城市文化市場。二級客源市場：定位于長江三角地區一級客源市場以外的其他城市和蘇北市場。三級客源市場的主要地區有：一是江蘇省周邊的省份如山東、浙江、安徽的游客市場，二是京冀唐、鄭州中原城市群為核心的文化市場。對于一個縣城的文化產業發展而言，只有加速項目改造建設，提升文化產業核心力；擴大宣傳影響，提升影響力；實現高質服務，優化文化發展軟環境，才能推動當地的文化產業發展。對現有的產業園項目進行提檔升級。海安縣的地理位置概況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如

6、皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺市相連。東西直線最長71.1公里，南北最寬39.35公里。通揚運河橫穿東西，串場河縱貫南北，將海安分為河南、河北、河東三個不同自然區域。常住人口100萬。投資發展軟環境從海安投資發展軟環境看，海安具有較強的競爭力。縣委、縣政府高度重視投資軟環境建設，結合規范化服務型政府（機關）建設，從多方面優化投資發展環境，取得了較為明顯的成效。特別是對涉及項目立項報建環節，開通了綠色通道，采取了“并聯審批”方式，通過幾年努力，已經形成了一套較為完善的體系，形成了操作性強的機制。同時，機關作風建設進一步加強，辦理相關手續和事項十分方便，極大地提高了工作效率，縮短了報建

7、辦理時間，降低了企業入駐成本，贏得了投資者的認同，在全市投資發展軟環境測評中，海安連續位居前列。全縣形成了“人人都是投資環境，事事關系海安發展”的共識，進一步增強了投資發展的競爭力。本項目作為海安文化發展的重要組成支柱，符合土地利用規劃、城市發展規劃和產業布局規劃。二、項目區域環境概況項目位于海安的城東區，屬于海安的開發區，蒞臨海安火車站。項目東側為海迎賓路，南側為328國道。項目步行2分鐘到達專業的批發市場沿海大市場，步行5分鐘到達火車站，3分鐘車程到達開發區實驗小學。523產業園位于海安城東片區，周邊商業及生活配套一般，交通便利，去市區約10分鐘車程，周邊有教育、銀行、超市配套，醫療配套較

8、遠。以文化產業服務平臺為主體，以藝術文化和文化觀光休閑為主導，通過打造具有豐富文化風底韻的，集展示交易、創作、信息、辦公、商務、休閑、教育、美食、居住等多種功能為一體的現代化文化產業園區。第三章 現狀分析一、海安523國家文化產業示范基地存在的問題海安文化產業發展尚處于起步階段，通過對產業園的調查研究發現園區在發展過程中存在一些問題，甚至引起園區的文化產業逐漸沒落，形成孤島，園區發展流于形式，面臨“有園無業”的窘境。原因有以下幾點：1、文化產業園區的建設缺乏相應的資源稟賦、環境條件和城市各方面的持續支撐。2、面對日新月異發展的互聯網時代的新格局，園區不能及時自我完成升級和合理 規劃布局來順應城

9、市發展的需要。沒有實現科技與文化的緊密結合。3、文化產業園區缺乏客觀審視和科學定位和合理規劃，業態布局缺失。4、文化產業園區的集聚效應尚不明顯。入駐的文化產業類企業數量較少，且文化 企業或個人之見缺乏內在關聯，難以形成優勢互補、利益共享的經濟共同體。5、管理落后造成的諸多問題。523文化示范基地應當從實際出發，遵循創新競爭、產業集群規律和順應互聯網+的大時代，統籌規劃、重新合理布局、加大力度進行文化資源優化和配置及O2O大產業創新的建設。產業鏈條破碎上下游產業很不成熟，既有經紀、交易平臺等上游產業的缺位，也有配套服務、作品包裝等下游產業的缺失，致使海安的文化藝術產業無法形成一整條鏈，無法最大程

10、度發揮聚集產業帶來的好處。盈利模式單一廉價出租是主要盈利模式，這種單一的盈利模式無法承擔創意產業園區新人包裝、平臺搭建等眾多職能。創業者藝術家的盈利模式也偏單一，只局限于作品零售的買賣狀態。交易平臺缺失“有工場，無市場”是523文化產業園的主要缺陷之一，交易平臺的缺失使得藝術家將其作品的交易地點放在了北京、上海等其他城市，也使得經濟拮據的青年藝術家無法發揮市場價值。新人包裝缺位對于年輕藝術家的包裝尤為重要，由于文化經紀產業缺失導致對藝術新人的培養和包裝缺位，青年藝術家的生存狀態堪憂，創意產業的持續發展受到嚴重威脅。二、發展523文化示范基地的對策分析 1、完善園區發展規劃，著眼未來、立足現實；

11、體現針對性和可操作性。2、明確作為“文化示范基地”的定位，對園區就不同的文化產業進行有 針對性的政策傾斜和資金扶持。3、改造園區基礎建設和設施優化。塑造美化園區環境。4、為園區營造良好的軟環境。把軟環境建設放在發展園區的重要位置上。5、促進互聯網與文化資源及金融的有機結合。6、加強文化人才隊伍的招募建設。引進文化產業優秀的管理人才、智力 人才和藝術人才。7、堅持特色、配套搭建O2O藝術生活聚集區。8、整合現有資源，大業態規劃布局五大文化板塊：文化辦公、藝術創作、 教育培訓、展覽展示、O2O綜合藝術生活聚集區第四章 項目改造規劃一、項目總體規劃面積規劃項目占地面積1500余畝二、本項目價值目標定

12、位根據國家級文化產業示范園區管理辦法的定義，文化產業園區是指進行文化產業資源開發、文化企業和行業集聚及相關產業鏈匯聚，對區域文化及相關產業發展起示范、帶動作用，發揮園區的經濟、社會效益的特定區域。黨的十七大報告提出，要加快文化產業基地和區域性特色文化產業集群建設，加大文化產業園區的建設。 一個成功的文化產業園區包括3個因素：環境、人物和事件，形成城市景觀、產業園區和藝術空間的復合文化空間。由于其特殊的城市功能和規模效應，還具有以下重要特征：1、多向依托；2、全產業鏈；將523打造成真正可持續發展的文化示范基地。三、項目改造規劃思路八個一簡述1、一景：3D畫水世界景觀在產業園入口處，建造以幾何圖

13、案構成的高10m、寬40m的一道水屏風，內外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個非常夢幻的童話世界，該景觀將烘托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場形成強烈對比和視覺反差，產生一種無以倫比的視覺效果。該景觀預計造價300萬元。2、一廣場：民族文化藝術展示廣場在園區廣場緊鄰水世界景觀，采用移動式半封閉圓形，其功能為舉辦全國性的民族文化藝術展演展示，民俗節慶活動。該廣場預計造價600萬元。3、一廊：油畫長廊該長廊做為文化產業園AAA旅游的配套，改造街區為油畫長廊，一二樓為藝術創作室。長廊主要概述油畫各類風格的變化和作品展示，圖文并茂；街區打造采用綠植+軟裝+石刻浮雕為展基。該長廊預計造價300萬元。4、一

14、藝術風情街區：523藝術風情街該區域以現有建筑風格的基礎上設計改造中式庭院、四合院，設護水系、牌坊、綠植等，打造該區成為藝術O2O綜合體驗區，有各類酒吧、禪茶、創意美食、特色會所等等，該區將做為一座融商業、美食、娛樂、休閑的嶄新都市不夜城。在該區所有商業內置的藝術軟裝均為展示品，消費者可體驗消費都市夜生活，也可直接購買該區各類藝術裝飾物及裝飾畫。該城預計造價1500萬元。5、一院：523藝術學院該學院以工藝美術、書法繪畫、音樂、舞蹈、國學為主，面向全國及東南亞地區招生。設各類型藝術教學機構、研究中心、學術交流中心、宿舍、食堂。 該院為園區兩棟建筑，改建招商約2000萬元。6、一樓：office

15、寫字樓該樓將整合各類文化企業入駐辦公，有設計公司、品牌策劃公司、創意產品設計公司、互聯網公司、互聯網金融公司、藝術經紀公司等；該樓即可為園區的發展提供智力服務和保障，也為海安城市新型的發展提供有力支撐。該樓預計投入1000萬元。7、一島：情人島該島以回顧、體驗、特別策劃的婚慶，婚禮為主。另外對外給予婚紗攝影外場基地的功能。按改地塊原有水系及坡面進行藝術打造。該島預計投入500萬元。8、一會：商會會館聚落該聚落以省級異地商會20余家，自行建造，自行經營，以聯絡鄉黨情感，展示家鄉文化，開展商務接待，大型聯誼活動的場所。該聚落造價無法估計。兩中心簡述1、民族文化研發中心該中心以本地民族文化、藝術、非

16、遺、近現代民族文化等作為研究、開發、推廣的主要任務，面向市場，為地區經濟社會服務。該中心設置在C區主樓內。3、產業園管理服務中心該中心以公共服務配套，滾動發展，開發、招商，創意產品、知識產權申報，稅務、工商、咨詢、法律等綜合功能。此中心設置在C區裙樓內。第五章 項目運作本項目在運作上，遵循海安經濟開發片區總體運作思路，并服從海安“5個園”總體規劃，在此基礎上，項目按照“整體規劃、分片開發、滾動發展、封閉運行、穩步推進”的原則，整合行業資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規范的管理和優質的服務為核心，以旅游觀光式的優美環境為亮點，集油畫創作、藝術展覽、藝術交易平臺、藝術教育、藝術外包服務

17、、體驗互動、休閑餐飲娛樂、互聯網金融+藝術、生活配套為一體的文化產業示范基地；融創意、研發、推廣地方文化產品的聚散中心。本項目擬定建設周期為25年，在海安縣政府的指導下進行升級開發建設。由國務院文化辦公室指導牽頭，整合內外部資源，指定文正投資管理有限公司與原開發商南通鴻禧文化發展有限公司接洽，負責項目運作籌備工作，海安縣文化辦總體協調，浙江義烏商會聯盟項目協辦。共同投資打造經營“海安523文化產業園”。具體如下：工作流程工作內容實施單位第一階段負責與南通鴻禧文化有限公司和海安縣政府簽定項目框架合作協議迪泰文化發展有限公司第二階段總體規劃設計、可行性報告論證，地勘資料、景觀設計及正式立項工作義烏

18、市博雅創意設計有限公司第三階段實施街區環境、原園區項目按規劃遷址，B區藝術風情街區、523藝術學院、畫廊、office寫字樓、商會會館等文正（中國）投資管理有限公司、園區物業辦公室第四階段打造園區入口水景和廣場區、情人島外景基地文正（中國）投資管理有限公司第五階段“國家級文化產業示范基地”的樣板打造基本完成，開始進行品牌運作，全國復制國務院文化部、文正（中國）投資管理有限公司、海安縣宣傳部文正投資公司投入資金、人力，主要用于項目設計、營銷推廣、改造工程建設、園區招商建設等，建設完成后，項目由文正公司與開發區委共同組建的股份公司經營管理。文正公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付

19、10%的資金利息，作為投資者的投資回報。投資者待文正公司取得產業區剩余物業所有權，進行產業園各子項目銷售后，收回全部投資。各項目實施均有對接和運作方式，此產業園以經過多次論證，確認了它的可操作性和兩個效益的最大化。項目本身建設有完善的生活和商業配套設施、優美的生態環境，引進餐飲、娛樂、休閑等，建設公寓出租，為商家營造方便、舒適、優美工作和生活環境，吸引并留住商家。為吸引商家入駐，聚集人氣，項目爭取相應的優惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴大市場影響；借助政府力量引導商家向本項目集中。 第六章 項目管理規范的管理和優質的服務是項目的核心，文正投資管理公司，擁有豐富的人才資源，他們在多年的商業、服務

20、業、旅游、文化和物業管理實踐中，積累了豐富的經驗，匯集了一大批具有“高水準、高效率、高素質”的專業化管理人員。本項目建成后將由文正投資管理公司進行的管理。公司將參照ISO9001質量管理體系，結合項目特點，制定符合實際的管理標準和規范。通過專業化的管理，營造良好的商業氛圍，實現物業的保值增值。由文正公司與海安經濟開發區委共同組建的股份公司組織架構及部門職能如下：股份公司財務部信息中心物業管理部綜合管理部客戶服務部市場部市場部：項目營銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務部：客戶關系管理、受理投訴、客戶溝通、租務管理、相關費用代收代繳等；物業管理部：市場建筑、設施、設備運行維護管理、環境衛

21、生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場經營計劃，品質管理、監督控制、行政、人力資源、公共關系、物流中心管理；信息中心：市場、行業、產品信息的收集、處理、發布，電子商務平臺的管理，網絡、設備的更新維護；財務部：負責編制資金計劃，籌措資金，調控資金，監督資金使用并評價資金使用效果，以確保資金的合理運用，提高經濟效益；協調相關內部部門及財政、稅收、銀行等外部單位的關系。第七章 項目實施計劃為減小風險和資金壓力，本項目分2-5期實施，第一期實施計劃如下：時間段工作計劃2015年11月2016年2月1、上報縣政府，明確政策、立項；2、各子項目調查；3、營銷策劃；4、規劃設計；5、尋找、確定項目投資者

22、及施工方。2016年3月2017年10月1、523藝術風情街；2、油畫長廊；3、民族文化藝術展示廣場；4、523藝術學院；5、互聯網+藝術+金融6、工藝品、藝術體驗區2017年11月2020年12月1、入口3D畫藝術水景；2、情人島外景基地；3、地方非遺館；4、商會會館群落5、民族文化研究中心。2015年1月，藝術人才單身公寓建成投入使用，尚余183套已經可以進行銷售。第八章 財務分析與評價一、分析的原則和依據1、遵循重要性、謹慎性原則；2、建設部房地產開發項目經濟評價方法；3、國家有關財稅制度。二、基礎數據1、項目主要技術經濟指標總 項 目單位數量備 注。2、主要建筑物及配套設施項 目占地面

23、積（畝）備 注3、有關稅費率稅 種稅 率備 注營業稅5%城市維護建設稅7%營業稅的7%計教育附加費3%營業稅的3%計房產稅12%土地增值稅30%累進稅率，30-60%，本項目為30%所得稅33%三、投資估算項目建筑面積共 平米，總投資 萬元，單位成本為 元/平米。其中規劃設計成本 萬元，占投入的%，工程建設費用 萬元，占總投入的 %。四、投資計劃與資金籌措項目總投資 億元，自有資金投入 萬元，施工方墊支或其他投資者投資共 萬元，租金或銷售收入再投入萬元。2016年2月以前投入 萬，2016年3月-2017年10月投入 萬元，2020年前投入 萬元。單位：萬元序號項目名稱合計建設期 2015、1

24、1 2016、3 2017、11、-2016、2-2017、10-2020、121項目總投資1.1建設開發投資其中：物業轉讓費用規劃設計費及提成報建費工程費管理費用營銷費用財務費用其他費用1.2經營資金2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售、租金收入再投入五、盈利能力分析1、收入預測1）價格：根據市場行情，項目園區前兩年租金價格為 元/平米/月， 低于沿海大市場現在的市場轉租價。為有效吸引藝術類商家入駐，除生活配套區商鋪外，所有物業政府相關出臺租金補貼政策，兩年以后根據市場情況適當上調租金，2015年項目平均出租價格為 元/平米/月，經營期5年項目平均租金 元/平米/月。根據市場發展趨勢

25、和物業租金價格，2015年銷售價格為：產業園區和生活配套商鋪售價 元/平米，公寓售價 元/平米，商務辦公售價 元/平米，物流倉儲售價 元/平米，所有物業銷售均價為 萬元。2）收入：到2015年，項目在3年內總收入 萬元，其中銷售收入 萬元，出租收 萬元；此外，保證金收入 萬。收入估算表序號項 目 2016、1 2017、1 2018、1 2019、1合計2016、122017、122018、122020、12一產業園區合 計出租面積（平米）出租率出租價格(元/平米/月）出租收入（萬元）銷售面積（平米）銷售價格(元/平米）銷售收入（萬元）二生活配套合 計2.1公寓小 計出租面積（平米）出租率出租

26、價格(元/平米/月）出租收入（萬元）銷售面積（平米）銷售價格(元/平米）銷售收入（萬元）2.2商鋪小 計出租面積（平米）出租率出租價格(元/平米/月）出租收入（萬元）銷售面積（平米）銷售價格(元/平米）銷售收入（萬元）三商務辦公合 計出租面積（平米）出租率出租價格(元/平米/月）出租收入（萬元） 銷售面積（平米）銷售價格(元/平米）銷售收入（萬元）四自營項目合 計藝術教育培訓互聯網+藝術+金融藝術風情酒吧品牌策劃公司藝術品銷售公司旅游門票慢生活特色會館五總 計注：1、除生活配套區商鋪外，所有物業第一年租金政策補貼100%；2、產業園區、商務辦公區按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保

27、證金，共計： 萬2、成本費用及稅金：2016年2月以前為項目籌建期，這期間的投入作為項目啟動的部分投資。建設期、經營期的成本費用主要為建設投資及營運維護費用和財務費用，不考慮資產折舊，項目計算期內，經營成本 萬，其中：營運維護費用 萬，財務費用 萬。項目計算期內，共上繳稅金 萬元，其中：營業稅金及附加費 萬元，房產稅 萬元，土地增值稅 萬元，所得稅 萬元。3、盈利能力分析項目在計算期6年內經營總收入 萬元，凈利潤 萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）67.44%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）45.18%。若取折現率12%，全部投資稅前財務凈現值NPV為 萬元，內部收益率IRR為20.43%，稅

28、后財務凈現值NPV為 萬元，內部收益率IRR為14.94%。通過以上財務數據，說明項目具有較強的盈利能力。六、清償能力分析項目借款共 萬元，建設期發生的財務費用 萬由自有資金支付。經營期每年須支付 萬元的財務費用，除第一年經營收入無法滿足外，其余各年支付財務費用后還有大量資金節余。本項目方案假定2020年全部銷售完成，還清全部借款，如果提前賣結，則償還期將隨之提前。從項目盈利能力來看，項目具有較強的清償能力。七、不確定性分析1、盈虧平衡分析經測算，在出租價格和出租率不變的情況下，項目盈虧平衡點銷售面積 平米，銷售均價為 元/平米（基本方案均價為 元/平米），說明項目銷售率或銷售均價只要不低于預

29、期的52.6%，即可保本，具有較強的抗風險能力。2、敏感性分析將土地價格、工程費用、銷售均價、租金均價等作為不確定性因素，進行單因素敏感性分析，結果表明：銷售均價對項目影響最大，其次是工程費用，再次是租金價格，土地價格影響最小。改造建設費用在總投資占的比重最大，大部分款在2017年之前支付，所以對項目IRR（內部收益率）影響較小。如果項目土地款在前期支付，則對項目的影響會加大，IRR會大幅下降。當銷售價格降低20%時， 稅后IRR為10.3%，說明項目具有較強的抗風險能力。十、財務評價結論通過對項目的財務分析，本項目投資利潤率67.44%，投資凈利潤率45.18%；全部投資5年后稅后財務凈現值 萬元，內部收益率 %，大于基準收益率12%；在計算期內項目資金來源與運用平衡有余，只要取得完全銷售便可還清全部借款；項目在銷售均價降低10%時，IRR為12.7%，仍大于基準收益率，當降低20%時，IRR大于10%