1、1保利公園九里別墅銷售技巧別墅銷售技巧2別墅的理解別墅的理解別墅物業曾經作為別墅物業曾經作為“成功、富有成功、富有”的象征，代表了生活的的象征，代表了生活的“最高境界最高境界”。現在，國民收入已達到中等發達國家水平，。現在，國民收入已達到中等發達國家水平，城市白領階層的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。城市白領階層的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。如果說，如果說，“擴大居住面積，改善居住條件擴大居住面積，改善居住條件”是是“第一波第一波”，“優化居住環境，講究生活質量優化居住環境，講究生活質量”是是“第二波第二波”的話，那的話，那么么目前已經目前已經進入進入“第三波第三波”“”“追求回歸

2、自然，提高生追求回歸自然，提高生活品位活品位”。3別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）運用不要成本的運用不要成本的“投資投資”什么是不要成本的什么是不要成本的“投資投資”？微笑、贊美和持久的問候，這些都是不需要花費任何成本，微笑、贊美和持久的問候，這些都是不需要花費任何成本，但卻可以幫助你獲取豐厚回報的但卻可以幫助你獲取豐厚回報的“投資投資”。對客戶保持真誠的微笑：記住，忌職業微笑，微笑一定要對客戶保持真誠的微笑：記住，忌職業微笑，微笑一定要真誠，職業的微笑讓人看起來很假，也很不舒服。真誠，職業的微笑讓人看起來很假，也很不舒服。4別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧

3、篇）運用不要成本的運用不要成本的“投資投資”給客戶一些善意的贊美：人好奉承神好拜，沒有人會給客戶一些善意的贊美：人好奉承神好拜，沒有人會討厭贊美，贊美是對他人的一種肯定與認可，每個人討厭贊美，贊美是對他人的一種肯定與認可，每個人都希望自己得到別人的肯定與認可。都希望自己得到別人的肯定與認可。5別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）運用不要成本的運用不要成本的“投資投資”經常性問候客戶：在問候客戶時，忌功利性，有些人經常性問候客戶：在問候客戶時，忌功利性，有些人在客戶買房時就經常地問候，一旦客戶不買了，這種在客戶買房時就經常地問候，一旦客戶不買了，這種問候就問候就突然突然而止。還有

4、一種情況，在問候客戶時，總而止。還有一種情況，在問候客戶時，總是要是要“順便順便”問問客戶考慮得如何了，很功利的，會問問客戶考慮得如何了，很功利的，會讓客戶感覺你是目的性很明確的人。讓客戶感覺你是目的性很明確的人。6別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）保持保持必勝的心態必勝的心態自信是必勝的前提，做任何事情，你必須具有足夠的自信是必勝的前提，做任何事情，你必須具有足夠的自信，要抱著必勝的心態與意念，如果不自信，對成自信，要抱著必勝的心態與意念，如果不自信，對成功缺乏信心，那么就可能沒有人會買你的功缺乏信心，那么就可能沒有人會買你的房房子。自信子。自信像流感一樣，具有傳染性，當你

5、充滿自信時，也會給像流感一樣，具有傳染性，當你充滿自信時，也會給你的客戶帶去陽光，帶去自信。你的客戶帶去陽光，帶去自信。7別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）描寫產品而不是介紹產品描寫產品而不是介紹產品介紹是死板的、僵硬的，是沒有感情和激情的，就像介紹是死板的、僵硬的，是沒有感情和激情的，就像例行公事，但是描寫就不一樣，描寫可以引發客戶的例行公事，但是描寫就不一樣，描寫可以引發客戶的許多聯想。描寫是生動的、想象的、豐富的、充滿聯許多聯想。描寫是生動的、想象的、豐富的、充滿聯想的、富于情感的。想的、富于情感的。8別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）讓客戶做講師，自

6、己當聽眾讓客戶做講師，自己當聽眾我們知道，每個人最關心的就是自己，并且每個人都我們知道，每個人最關心的就是自己，并且每個人都不同程度地存在有表現的欲望。不同程度地存在有表現的欲望。置業顧問置業顧問應該把表現應該把表現的機會讓給客戶，學會傾聽是銷售員的一項基本功。的機會讓給客戶，學會傾聽是銷售員的一項基本功。9別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）善意的欺騙善意的欺騙什么是善意的欺騙？比如，有個小孩病了，去醫院開什么是善意的欺騙？比如，有個小孩病了，去醫院開藥，藥很苦，小孩怕吃苦的東西藥，藥很苦，小孩怕吃苦的東西。在吃藥時小孩就問在吃藥時小孩就問媽媽媽媽：“這藥苦嗎？這藥苦嗎？”

7、媽媽說：媽媽說：“不苦，不苦，你你把藥把藥全全部部吃了，病就好了。吃了，病就好了。”這就是善意的欺騙。善意的欺這就是善意的欺騙。善意的欺騙以不傷害對方為前提，孫子兵法云：兵不厭詐。在騙以不傷害對方為前提，孫子兵法云：兵不厭詐。在銷售過程中，偶爾銷售過程中，偶爾“詐一詐詐一詐”是完全有必要的。但是是完全有必要的。但是要巧妙運用，不能讓對方感覺你明顯在欺騙他。要巧妙運用，不能讓對方感覺你明顯在欺騙他。10別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）將細節行動化將細節行動化成功在于成功在于細節細節，失敗源于細節。尤其是銷售工作，失敗源于細節。尤其是銷售工作。我我們發現，許多客戶往往忽視房子大

8、的方面，而卻專注們發現，許多客戶往往忽視房子大的方面，而卻專注于細節。在介紹產品時，如果你能把產品的某一個細于細節。在介紹產品時，如果你能把產品的某一個細節介紹得非常生動，就可以激發客戶興趣與購買沖動。節介紹得非常生動，就可以激發客戶興趣與購買沖動。11別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）為客戶做購買方案為客戶做購買方案許多許多置業顧問置業顧問在銷售時，僅僅停留在一些常規的銷售在銷售時，僅僅停留在一些常規的銷售方法上，當客戶提出異議時，也僅停留在口頭的說服方法上，當客戶提出異議時，也僅停留在口頭的說服上上。這里我提醒大家做一項工作這里我提醒大家做一項工作：給：給客戶客戶制定一份

9、制定一份購購房方案，根據客戶房方案，根據客戶實際實際的收入狀況、的收入狀況、家庭家庭結構、興趣結構、興趣愛好、個性特征，站在客戶的角度，為客戶制定一份愛好、個性特征，站在客戶的角度，為客戶制定一份購房方案，這是很有說服力的一種銷售策略。購房方案，這是很有說服力的一種銷售策略。12別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）把異議當信息把異議當信息挑剔就是接受，當客戶對你的樓盤提出挑剔時，就說挑剔就是接受，當客戶對你的樓盤提出挑剔時，就說明客戶已經對你的樓盤產生了興趣，如果沒有興趣他明客戶已經對你的樓盤產生了興趣，如果沒有興趣他是懶得答理的，更不會去挑剔。異議是客戶反饋給你是懶得答理的，

10、更不會去挑剔。異議是客戶反饋給你的一種有效信息，當客戶提出異議時，你應該高興才的一種有效信息，當客戶提出異議時，你應該高興才對，然后應該巧妙化解異議。對，然后應該巧妙化解異議。13別墅銷售技巧（接待技巧篇）別墅銷售技巧（接待技巧篇）正確理解被拒絕正確理解被拒絕絕大多數的絕大多數的置業顧問置業顧問，一旦客戶表明不買時，臉上立，一旦客戶表明不買時，臉上立即晴轉多云即晴轉多云再轉陰再轉陰，以前的那種友好、熱情，立即，以前的那種友好、熱情，立即全全部消失部消失。這樣。這樣類型類型的的置業顧問很難置業顧問很難做好銷售做好銷售。因為他因為他太現實，大多數人都不喜歡與太現實的人打交道。即太現實，大多數人都不

11、喜歡與太現實的人打交道。即使客戶使客戶現在現在拒絕購買，今天拒絕了不等于明天還會拒拒絕購買，今天拒絕了不等于明天還會拒絕，開始表示不買，過段時間后又回來的客戶并不少。絕，開始表示不買，過段時間后又回來的客戶并不少。14電話回訪技巧及說辭電話回訪技巧及說辭現場接待結束客戶離開售樓處之后，現場接待結束客戶離開售樓處之后，及時及時利用電話回利用電話回訪進行跟蹤、維系客戶訪進行跟蹤、維系客戶成為成為置業顧問重要工作之一。置業顧問重要工作之一。別墅銷售技巧（電話回訪篇）別墅銷售技巧（電話回訪篇）15別墅銷售技巧（電話回訪篇）別墅銷售技巧（電話回訪篇）開場白（互惠互利）開場白（互惠互利）電話回訪中很多置業

12、顧問一開口就是電話回訪中很多置業顧問一開口就是：“某某先生，某某先生，您上次看的那房子現在考慮得怎么樣了您上次看的那房子現在考慮得怎么樣了”這種生硬的這種生硬的問話算不上好的開端，起到的效果也自然不好。開場問話算不上好的開端，起到的效果也自然不好。開場白最常見的就是利用白最常見的就是利用“互惠互惠”原理寒暄。原理寒暄。 “互惠互惠”是真理，核心內容是給予、索取、再索取。我們寄賀是真理，核心內容是給予、索取、再索取。我們寄賀卡，往往就會收到回復的賀卡，發短信送祝福，往往卡，往往就會收到回復的賀卡，發短信送祝福，往往就會得到祝福。就是這樣很簡單的原理和道理。就會得到祝福。就是這樣很簡單的原理和道理

13、。16別墅銷售技巧（電話回訪篇）別墅銷售技巧（電話回訪篇）常見問題常見問題電話回訪過程中，置業顧問經常遇到客戶電話回訪過程中，置業顧問經常遇到客戶：“我要考我要考慮一下慮一下”、“我是喜歡這個房子，但還是看看吧我是喜歡這個房子，但還是看看吧”、“最近市場不景氣，現在買房不合適最近市場不景氣，現在買房不合適”。此時置業顧。此時置業顧問必須及時采取合適的話語去應對。如：問必須及時采取合適的話語去應對。如：“先生，先生，可不可以讓我了解一下，您要考慮一下的到底是什么可不可以讓我了解一下，您要考慮一下的到底是什么呢？是項目品質，還是物業服務，還是我剛才漏講了呢？是項目品質，還是物業服務，還是我剛才漏講

14、了什么？什么？先生，老實說會不會因為錢的問題吧？先生，老實說會不會因為錢的問題吧？”17別墅銷售技巧（電話回訪篇）別墅銷售技巧（電話回訪篇）要求（客戶）承諾要求（客戶）承諾電話回訪結束前有電話回訪結束前有一定要一定要“要求客戶承諾要求客戶承諾”。回訪的。回訪的目的是邀請客戶二次到訪，與客戶確認具體時間。目的是邀請客戶二次到訪，與客戶確認具體時間。雖雖然然客戶答應了，但客戶答應了，但不不一定會兌現，將客戶答應的事情一定會兌現，將客戶答應的事情落實到具體的時間。如：落實到具體的時間。如：“您說的是下周一下午兩點，您說的是下周一下午兩點，對嗎？對嗎？”、“我周一休息，我原本的計劃是和朋友一我周一休息，我原本的計劃是和朋友一起看電影，約了我一個月了。不過沒有關系，我不去起看電影，約了我一個月了。不過沒有關系，我不去了。那說好了，我就在售樓處等您了。了。那說好了，我就在售樓處等您了。”18別墅銷售技巧（總結篇）別