1、商業街運營管理知識商業街分類商業街是指眾多不同規模，不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業區等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。目前，國內的商業街有如下幾種分類方式：按規模分類大型商業街：在長度為1000米的標準基點上進行的商鋪的有序布局，如上海的南京路和淮海路兩大商業街，北京王府井大街和西單北大街兩個大型商業街，目前全國最長的

2、步行街是全長為1210米的武漢江漢路商業街。中小型商業街：如深圳華強北路商業街和北京275米的大柵欄袖珍商業街。按功能分類綜合型商業街：如南北總長度為1600米的北京西單商業街、烏魯木齊中山路商業街、昆明青年路商業街。專業型商業街：如杭州健康路絲綢特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。按等級分類市級商業街：如哈爾濱中央大街、天津和平路商業街。區級商業街：如天津濱江道商業街、北京地安門商業街和方莊小區餐飲一條街。除此之外還有按照不同性質來劃分的，如商品性一條街、服務性一條街，如北京中關村電子一條街、北京西二環東側的北京金融街。商業街經營類別商業街項目生存發展所依賴的是專業化的管理，包括對

3、進駐商鋪、業主、企業等權利義務的限制。由于其所管理的范圍大、行業跨度大，要保證商業街朝著預期的目標前進，就需要更為細致的經營策略。按照業主的經營行為分類投資經營：商鋪業主購買商鋪后自己直接經營。委托經營：商鋪業主出于保險起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經營。租賃經營：業主為規避風險或沒有足夠的資金時，以租賃方式獲取商鋪的經營權。按照商業街的營銷方式分類一次性賣出：商業街完成招商工作后，將整個項目賣出。租賃經營：照顧中小投資者的需求，不賣出商鋪產權，提供使用權租賃的管理方式。直接經營：商業街的管理公司直接引入產品，自行經營。混合經營模式：將以上三種方式按照一定的比例混合經營。選擇經營模式要

4、根據商業街管理公司的能力來確定，直接經營模式和混合經營模式的難度要比單純的租賃和買賣要復雜得多.商業街運營管理基礎知識運營管理是商業街運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從商業管理”蛻變成物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中統一招商管理”又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業房

5、地產項目商業運營的管理能否成功。隨著商業街的發展，服務性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經營主題的選擇。需要商業街開發商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策，對微觀商業經營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業經營主體在商業上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業房地產開發能夠獲得效益。商業街項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。商業

6、街的業態規劃商圈里業態越豐富，商圈經濟也就越成熟，各業態根據商圈的特點，可以做到資源共享、優勢互補。同樣在商業街這樣一個完整的生態系統內部，各業態也應相互補充、協調發展，這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯商業街的整體定位。一般來說，商業街的行業結構呈現土足鼎立”狀：具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當然，這個結構并非放之四海而皆準的經典定律”，主題不同的商業街在業態構成上將會形成不同的比重。但是，在業態組合方面必須有主次之分，通常商業街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業街的補充形式出現。商業街

7、的空間布局國際流行的街景構造是，商業街內街景全為內置環廊式，內街的人流、物流暢通無阻，主體結構有三種形態，全開放式、全封閉式、半封閉式。在內街的各式人行步道上將裝配眾多的公共服務設施，如休閑桌椅、公用電話、ATM取款機、自助銀行、環保公廁、兒童樂園、園林景觀、城市雕塑等。而目前中國城市的商業街大多數是借市成街的模式，近年來才開始注意到街道景觀園林的建設。大量的人流意味著復雜交通流線的設計，交通網絡的搭建特別是立體交通網絡的設計越來越重要。例如上海南京路商業街，擁有24條地面公交線路、兩條地鐵線、市內環線高架路、市內鐵路線以及黃浦江水運線，從而保障了南京路商業街的客流吞吐需求。中、小型商業街，在

8、不具備立體交通網狀的情況下，可采取平面互動交通網設計。條件再差，也要具備一側、一面、兩端交通疏導型交通網絡條件。商業街規劃設計要點一、尺度近人建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是以勢壓人商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是視而不見而橫向關注范圍一般也就在10米一一20米之間，而超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內之”字前行。這恰好說明了商業街建筑外觀設計的重點

9、應該在建筑外觀設計的第三個層面上。建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內。這一層面上的設計重點應該是建筑的細部和材質的運用。商業街的設計重點也應在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等等。建筑師的設計

10、深度不應僅僅停留在第一個層面上，缺少細部的設計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會空洞沒有人情味。國外商業街經常被作為設計樣板，這與國外商業街的小體量、小尺度的人性化設計分不開。國內的設計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業街設計的尺度把握應該以人為本。二、空間的限定人在商業街內的活動和感知空間是三維的。所以設計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應有針對性地設計。首先商業街的長度隨商業的規模而定，沒有一定之規。但室外建筑空間根據心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的枳極空間”和發散的、通過性的、難以聚合人氣的消極空間”。作為商業街這樣一個有聚合要求。需要行人購物休息能

11、夠駐足停留、感受觀賞環境的空間，它必須是一個通過建筑手段塑形成的積極空間也就是在商業街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志著商業街的起和終。同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業街設計中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業街結束也標示著小區的中心。寬間范圍，購物人能隨時感知自身在這一空間內的位置，購物者在大市場內常有的混亂與迷失感。從人的行為模式來看，一般步行商業街的寬度宜在兩端標志的建立確立了商業街的預知未走的路程。這一手法避免了10道

12、難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的度也與商業規模有關，但不等于說街越長樓越高，街應該越寬。的。若寬于20米，街”的感覺則可能被廣場”的感覺取代。商業街空間的高度方向的限定應遵循以行人為模數的原則，宅區的商業街經常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業。因與商業建筑個性不同，與商業街的建筑設計手法不必相同。尺度和色彩上適當加以商業特點能提高商業街與住宅的整體性。20米之間，超過20米寬的街1/31/4。商業街的寬空間的舒適度也是必須考慮并考慮二次空間的應用。住頂部住宅，特別是高層建筑多層、低層住宅如有可能，在在首層商業與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業空間與居住空

13、間在室外區分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個性有一個明確的區分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩定的舒適感。三、風格色彩的多元化自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統一的繁華效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。不同風格的建筑單元拼在一起使人聯想起小鎮風情。

14、即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。商業街的魅力就在于繁雜多樣立面形態的共生。這也是商業街與大型百貨商廈的區別。四、面材的軟化與精化商業街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據自身商業的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近裝修裝飾設計、也要求設計師不能停留在建筑框架的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。換句話說，商業街的外觀設計已經很室內化。五、重視非建筑元素商業街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態和立面形式，但也取決于其它一些建筑元