1、工程項目管理規劃大綱綜合策劃部前 言本工程項目管理規劃大綱的編制，依據公司現行管理體制、各部、科室職能職責，與公司工程項目管理制度結合，以代建工程為例，編制內容主要就項目管理關鍵的環節進行布控規劃，對公司管理制度中已有內容不多綴述，偏重事前環節控制，力求實用可操作。大綱內容以工程前期到竣工整個過程為線，將重點控制點逐一展現，需項目管理團隊對大綱內容進行一系列收集資料、整理、分析后，確定思路，即而形成專項工程管理規劃。粗識淺見，只做拋磚引玉。為實現建設工程項目全局規劃、對項目管理提出方向和綱領，指導工程項目全過程管理，制定公司代建工程項目管理規劃。項目工作階段劃分為四個階段：項目的定義與決策階段

2、、項目的計劃和設計階段、項目的實施與控制階段、項目的完工與交付階段。根據我市工程項目管理程序，公司受托代建的工程，應先由使用單位辦理完成：方案審批，國土部門的用地預審意見，環保部門的環保評估預審意見，規劃建設部門的規劃選址意見，其他專項審查意見（如抗震）等，即完成前期項目論證評價工作，具備可研編制條件。建議由此環節開始著手代建工作。可研編制至工程建設項目報建這段工作由使用單位主辦，代建方協助。工程建設項目報建至竣工驗收交付使用這段工作由代建方主辦，使用單位協助。項目決策階段與使用方共同組織設計優化工作，進行可行性研究和項目建設策劃。具體工作包括：協助業主辦理工程建設實施所需的規劃、國土、環境、

3、消防等部門的報建、報批工作，參與協調工程前期工作中各相關單位之間的關系，積極協調建設用地勘測定界工作。公司接到項目代建任務后，應即刻成立項目組，由總經理或分管副總擔任項目負責人，科、部室部長或副部長擔任甲方代表，指派駐工地代表，公司各部、室按各自職能、職責配合工作，建立公司技術咨詢團隊，包括九大專業：建筑、結構、裝修、電氣、空調、給排水、消防、強弱電、造價。項目組成員明確分工，共同推動項目進程。一、召集使用方、各參建單位召開代建工程對接會議會議內容：邀請使用方及各行政主管參建方對接工程前期情況。由使用方闡述項目方案，土地預審情況，規劃選址意見，項目的規模、定位，使用和工期要求。并向發改、土地等

4、行政審批職能部門匯報工程情況，預備報建、報批工作。了解使用方所有已辦理獲批的相關文件和電子文書，請使用方提供參于確定方案的領導、專家及工作人員名單，以便多方面溝通。參會方：發改、土地、規劃、環保、財政、建委、消防、電力、市政設施所、園林局等二、參與可行性研究報告編制工作編制建筑工程可行性報告是項目建設程序中十分重要的階段，是運用多學科專業知識的綜合性復雜系統工程，對項目發展意義重大。項目組要收集資料對項目進行全面預估，充分考慮項目建設的標準、檔次、設備配備、配套工程及各成本費用，領會市政府和使用方對項目要求的重點,有針對性的建議調整投資估算表，力保工程決算不突破立項投資數。目前可研編制的情況是

5、：由于部分工程咨詢從業人員對項目工程建設方案應研究的范圍和內容缺乏實踐性的了解和掌握，致使可行性研究報告不能滿足深度要求，影響了項目決策、工程建設方案的可行性和投資估算的準確性。針對這一問題，根據建筑工程可行性報告的主要內容（詳見附表一），大綱制定了項目組在可研編制階段需主動向使用方提出并探討解決的5個問題：1、 場址現狀及建設條件場址現狀：包括總占地面積、建設用地面積、地面附著物情況、地勢地貌等情況。如果有地面附著物，必須對征拆工作、征拆資金落實情況等進行全面了解，將拆遷、土地成本計入到項目總成本中。建設條件：包括氣候、地質條件、基礎設施條件（道路交通、給排水、供電、供熱、電訊等）、建設材料

6、及運輸條件。根據本地實際情況，項目組要協助使用單位下發和收集地下管線調查與計劃表（詳見附表二），全面了解項目地下、地上管線情況，提前協調排干或留用，并根據各管線單位預埋管線計劃，統籌考慮管線需求和走向。保證可研中建設內容全面、投資額有可靠依據。這一工作將根據設計深度的逐漸加深而越來越具體，地下管線調查與計劃表將始終做為重要設計依據傳達給設計方。2、建設方案分兩個部分：工程方案：根據已確定的方案，項目組應與使用方共同確定建筑主要材料，如屋面、外墻、門窗等部位材料，最終以表格的形式反映各單體建筑的建筑特征。還需要明確是否計劃二次裝修，暫擬投資數計入工程總價中。配套設施：即總圖工程。主要研究的范圍及

7、內容包括:室外給水、排水 (包括污水處理設施)、消防、供配電系統以及弱電管道、燃氣、道路廣場、停車場、室外照明、圍墻及大門、景觀及綠化等。根據之前完成的地下管線調查與計劃表，項目組協助使用方，咨詢專家共同確定：給水、排水、消防、燃氣、弱電管道的接頭位置、走向、管徑、管材、埋深和工程量。室外供配電系統電源方案、用電負荷、負荷等級、供電方式。改擴建項目應根據場區內現有電源，用電負荷等提出增加供電方案。以此確定供配電設備設施、電力管道走向、型號和工程量。道路、廣場、停車場、綠化、夜景照明等方案根據使用方要求研究確定。（參考文獻：公共和民用建筑類建設項目工程建設方案研究范圍及內容初探）3、計劃進度根據

8、確定的工程建設內容，劃分項目實施階段：按土木建筑工程、線路、管道及設備安裝工程、建筑裝修裝飾工程劃分，每個工程又分施工準備階段、施工階段、竣工階段。施工準備階段分為工程建設項目報建、委托建設監理、招標投標、施工合同簽訂；施工階段分為建設工程施工許可證領取、施工；竣工階段分為竣工驗收及保修。工程建設項目報建表示項目前期工作結束，施工準備階段開始；取得工程建設項目施工許可證表示施工準備階段結束，施工階段開始；竣工驗收表示施工階段結束，竣工階段開始；保修期限屆滿，全部工程建設項目實施階段程序結束。項目組按照上述施工階段劃分辦法，協助使用方合理計劃進度，將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃

9、，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。 4、工程招投標根據招投標法，招標方式分公開招標和邀請招標兩種。招標組織形式有委托招標和自行招標兩種。另外還有根據政府采購法采取單一來源采購方式確定供應商。項目組協助使用方對項目內容進行初步劃分，選擇適合的招標組織形式和招標方式。5、投資估算及資金籌措大綱選取了兩個較全面的投資估算表項目，供項目組和使用方對比、參考（見附表三）。對比參考的重點是橫向比較項目投資額度、規模大小，縱向比較項目內容是否齊全。另外，建議項目組尋找與代建工程類似的、規模相當且近期實施的項目，學習考察并帶回成果參考。6、銀行貸款項目可研編制：對于要申請銀行貸款的項目可研，要考慮可研投資

10、額與擬貸款意向匹配，項目內容文本表述盡量與銀行貸款資金投向吻合，重點關注投資估算表，保證資本金可以靈活、足額的投入，貸款使用投向充裕，避免貸轉存。 項目的計劃和設計階段在這一階段中，首先展開項目初步設計工作，根據初步設計成果為項目編制各種方案、計劃，全面策劃和界定項目，提出項目管理的任務和要求。具體工作包括：繼續協助使用方辦理立項、用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等要件，工作重點是1、進行勘察、設計招標，著力控制初步設計階段，提出項目的全面要求和規定。2、對項目的工程招標、發包模式進行策劃。一、初步設計控制初步設計工作相當于項目設計草圖，這項工作首先解決了各個專業的配合問題，

11、通過概算更好的控制了投資，還可以提前發現并解決掉一些技術難點。項目組在這一環節中有一項重要的工作就是：要與使用方反復溝通項目的功能劃分、使用要求和發展思路。必要時要組織使用方和設計方對方案確定的過程再回憶一遍，沿著考察、借鑒項目路線再走一遍，重新審視和更細致的觀察，會使初步設計有更廣闊的思路和更周密更多細節的考慮。把對項目的需求通過初步設計全部反映出來，由使用方在初步設計評審報告上簽字認可后，再進行施工圖設計，最大程度的避免施工圖設計返工和設計變更。初步設計環節如能認真把控，下一步的施工圖設計必將進度快且質量高。在初步設計和擴初設計階段，項目組要逐漸從協助使用方轉向主動管理，由公司技術部組織專

12、家對初步設計內容進行全面審查（詳見附件四：初步設計文件審查要點），避免設計中的錯、漏、碰、缺，將大部分設計問題都解決在施工圖設計之前。二、劃分工程標段和選擇發包模式初步設計完成后，項目組及公司各部室對工程已有了較清晰、全面的了解，接下來就要依據初步設計成果，對工程進行工程標段劃分和選擇發包模式及總分包界定兩方面的策劃，這兩項決策對于工程建設效率乃至成敗有重大影響。1、施工標段的劃分根據建設工程的投資規模、建設周期、工程性質等具體情況，可將建設工程分段分期實施，以達到縮短工期的目的。1.1分標段實施的必要性與可行性分析投資規模的大小直接決定分標段實施的可行性，對于投資規模較小的工程建議考慮一次性

13、實施，因為分標段實施可能會使招標缺乏競爭性，也不利于工程管理，同時還會造成不必要的財力浪費，對工期的影響也不明顯，也較難做到清晰劃分標段界面。標段的劃分還應考慮設計方案，必須滿足設計上單體建設物的獨立性和可分割性，以保證施工分標段實施后不會產生質量隱患。現場場地的大小、平面布置、臨時設施的安排、場地道口的位置等條件也是考慮因素，因為如果現場條件較差，分標段實施可能會帶來相互間的交叉干擾。建設單位對建設工期是否有所壓縮、建設資金是否基本到位也是要進行綜合分析的。因為分標段實施會帶來投資的增加、資金運作的調整。所以必須對此進行全面分析。我們還可根據工程性質，對不同專業分標段進行實施。如在施工現場允

14、許的情況下，可將那些專業技術復雜且工程量較大的需專業施工資質的特殊工程作為單獨的標段進行招標施工。1.2常見分標段實施的工程有：體量較大的群體工程。由于其具有建筑單體多，占地面積大，平面分割容易的特點，若由一個施工企業承擔施工任務，會受到施工機械、勞動力及管理力量的限制，可分標段實施，這樣雖然會造成投資的相對增加，但是可以縮短工期，加快資金周轉，收益提前，整體建設成本可以得到控制。投資規模巨大的單體工程，將工程按土木建筑工程、線路、管道及設備安裝工程、建筑裝修裝飾工程等劃分標段，這樣分容易造成建設單位管理工作量的增加，組織協調的工作也隨之增加。但也符合我們這樣一個三線城市的實際情況：大隊伍招不

15、來，只好用多個較好的聯合完成。大體量的精裝修工程，可根據樓層位置及使用功能的不同，分標段實施。這樣既可根據功能的不同發揮各精裝修單位的專長，同時又促進競爭，縮短工期。根據資金的運作計劃，市政道路工程也往往可分標段實施。園區大型綠化工程，由于其與主體工程施工的聯系較少，專業特點明顯且計價依據也有所不同，可建議與主體工程分標段實施。13分標段實施的利弊分析分標段實施的優點：(1)分標段實施施工可以縮短工期。由于分標段選擇不同的施工承包單位同時施工，可以投入足夠的人力、物力、財力，這為工期的縮短提供了保證。(2)分標段實施施工有利于競爭。由于施工現場有多個施工承包單位進行施工，建設單位對各標段的工程

16、質量、施工進度、安全文明及總包的組織管理水平、協調組織能力等有一個較直觀的比較，所以它為各施工承包單位創造了一個公平競爭的舞臺。(3)分期分標段實施，資金也可相應逐步到位，可以緩解資金壓力。分標段實施的弊端：分標段實施施工，由于現場有多個獨立的施工企業同時作業會增加臨時生產生活設施、材料堆場，容易造成對現場場地使用產生交叉干擾。分標段實施施工會造成建設單位管理工作量的增加，招標的工作量也增大，由于管理對象增多，現場各標段間的組織協調的工作也隨之增加。分標段實施施工會造成投資的相應增加。由于有多個施工企業分標段施工，所以會造成進場費、大型臨時設施費、措施費的增加。14針對分標段施工方案。項目組在

17、編制招標文件時應明確的問題(1)標段的劃分必須以施工企業可以獨立施工為原則。標段劃分的大小，既要有利于競爭，又要有利于管理，標段過小、過多，有較強實力的大型施工企業來參加投標的可能性就小，且會造成財力浪費，管理協調工作量增加；標段過大，只有少數大型企業的競爭，容易引起高價競標。同時，不能以分標段實施施工為由而肢解工程，也不得以不合理的標段或工期限制排斥潛在投標人。(2)合理確定施工工期，由于標段劃分的大小不同，所以根據工程特點，合理制定各標段的開竣工日期，平衡好現場的總體建設目標，既要避免現場的交叉干擾，又要確保工期的縮短。（3)招標文件中應明確施工內容，特別是在各標段交接部位的施工界面應明確

18、各自的責任。例如：群體工程中的總體工程由誰負責施工：綠化園林工程與室外總體施工單位區域劃分，水電安裝的交接位置等。(4)對現場的平面布局，應作好統一規劃，既要相對獨立，又能便于管理：既要考慮空間上的相對獨立，又要考慮布置的合理性與安全性，對現場的臨水臨電、接線、道口位置等都應明確相應的責任方。2、發包模式及總分包界定工程發包模式的界定，取決于工程技術復雜程度，建設周期的要求以及設計圖紙的深度。21 我國目前主要采用的發包模式及相應的適用特點211平行發包模式這種發包模式的特點是業主方在總體統籌規劃的前提下，將整個工程劃分為若干個可獨立發包的單元，形成相對獨立的標段，并分別進行招標發包，在平行發

19、包模式中，各施工單位之間是獨立和平行的，不存在從屬關系或者管理與被管理的關系。業主方可以根據設計進度，結合其他施工發包條件的落實情況，進行施工招標和簽訂合同，因而組織方式較靈活。但業主方要組織多次招標，招標工程量大，成本也高，而且在施工過程中，各施工單位之間的組織、協調工作也都需要由業主方來承擔，這種模式適用于業主有很強的技術管理力量。212施工總承包模式 這種發包模式的特點是業主方把一個項目的全部施工任務發包給一家資質符合要求的施工總承包單位，作為總承包商，再由該承包單位將部分施工任務發包給其他施工企業。這種模式業主方相對比較超脫，曰常管理的工作量會有所減輕。但由于增加了中間管理層次，業主方

20、對整個項目的管理力度和管理效率將會降低，有時會出現指揮不動或反應遲緩的情況。213 總包+特別認可分包模式這種發包模式的特點是業主方把一個建設工程項目發包給一家資質符合要求的施工單位總包，其項目的主體結構由總包方負責施工；部分重要專業工程及系統設備的采購(或采購+安裝)則由業主方特別認可分包，并納入總包的管理范疇。整個項目的質量、進度由總包方向業主方負責。這種發包模式實際上是前面所述的“平行發包模式”與“施工總承包模式”的組合。采用這種發包模式時，由于業主方保留了部分認為有必要加強管理和控制的專業工程及重要系統設備采購(或采購+安裝)分包人的自主選擇權利，對整個項目的進度、質量的投資控制是比較

21、有利的。因而在合同履約過程中，業主方的直接管理工作也不會像平行發包模式那樣大，可通過突出管理重點，提高管理效率。這也是目前一些大型建設項目較多采用這一模式的原因所在。214 設計施工一體化的發包模式這種承包方式的特點是建設單位把項目或某一標段的建設任務委托給一家既承擔(深化)設計又承擔施工的承包單位。這一承包單位可以是臨時性的設計、施工聯合體，也可以是永久性的綜合承包單位。這種模式評標難度較大，對承發包雙方的風險也相應增大。這種模式適用較特殊的專業工程。22 對目前較常用的分包模式公司在招標時應著重考慮的問題(1)在總包招標時必須就總包的施工承包范圍、總包自行施工的內容、業主特別認可的分包工程

22、的內容及業方另行發包的工程內容在招標文件中明確告知，以便投標單位據此編制施工方案、合理報價。(2)某些專業工程及重要系統設備的采購(或采購+安裝)分包是由業主方特別認可的，在施工配合過程中可能會出現一些矛盾，一旦工程中出現質量、進度問題時，盡管在總包合同中約定將由總包方就整個項目的質量、進度對業主方負責，但有時在總包方與分包人之間還是會發生相互扯皮和推卸責任的現象。為了盡量避免發生這類現象，就必須在總包與分包的招標文件中明確各自的施工界面，事先約定相互之間的協調配合關系，明確各自的工作職責，并將這些內容分別納入到各自的合同中去。需特別說明的是：在專業分包工程招標時，必須在招標文件中將總包合同中

23、約定的相關違約條款明確告知各投標單位，且在分包合同時也應當響應。(3)由于在工程實施過程中，總包方需要承擔起對業主方特別認可的分包單位的協調管理職能(包括人員、設備及材料進場，前后工序的搭接，臨時供水、供電以及現場安全與文明施工的統一管理等)，而且為了節省費用，各指定分包人在履行自己的合同義務時還會不同程度地使用總包方現成的垂直運輸機械和腳手架等設施，所以在招標文件中必須明確總包單位對業主特別認可的分包工程收取總包管理費及配合費的計價原則、付款的方式及管理要求。(4)公司必須依據建設部第124號向業主做好對分包工程采購管理的法律法規的宣傳工作。23 實例 對于一個較大型工程的發包，可能會選用多

24、種發包模式，所以在發包前，公司必須作好發包模式及總分包界定的策劃工作。例如：某項目施工招標時，根據工程性質、建設目標及實施要求，就其發包模式及總分包界定的作了以下策劃： (1)根據工程的實施情況，將整個工程劃分為兩大標段，主體建設工程和綠化景觀工程，采用平行發包模式，合同關系獨立，由建設單位與相應的施工單位直接簽訂，施工單位就承包內容直接對建設單位負責，不發生總包管理費。在招標文件詳細界定施工范圍，以防施工單位在界面上的交叉。 (2)對列入總體工程施工總承包范圍內的部分專業工程，如樁基工程、精裝飾工程、幕墻工程、機房工程、弱電系統、燃氣工程、變配電工程等，由于需專業施工資質，且工程量大、計價方

25、式較特殊，因此可以設為由建設單位特別認可的分包工程，合同模式為專業分包合同，合同主體為施工總承包單位(即分包合同發包人)和專業分包單位(即分包合同承包人)，建設單位為分包合同的鑒證方。總包方根據施工總承包合同的約定收取相應的總包管理配合費。(3)對幕墻工程、機房工程，由于其專業特點強，結構體系獨立，建議采用深化設計施工一體化的模式。項目的實施與控制階段在這一階段中，開始項目的實施。在項目實施的同時，要開展各種各樣的控制工作，以保證項目實施的結果與項目設計、計劃的要求和目標相一致。項目組要進行招標管理、采購管理、施工管理和竣工驗收等，并對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制

26、。項目實施階段管理大部分內容都可以參照公司的工程管理制度，本章只對一些關鍵控制點給予提示：1、縱向比較可研估算、初設概算、施工圖預算，其中概算是預算工作的核心內容。根據初步設計文件編制的總概算，能夠具體地確定概算列項和掌握工程涉及的設備訂貨、進行施工前的準備和控制施工圖預算。通過對比投資估算、概算書和預算書，發現有無設計缺項和工程漏項。分析工程項目從估算到概算到預算的數據，預估工程管理造價風險。2、發揮財政評審結論最大作用根據我市項目管理規定，工程項目招標前需先由市財政評審中心對項目進行預算審查，給出招標最高限價。由公司上報要求財政評審中心的評審的項目，應指派負責工程預算的專人予以跟蹤、討論、

27、積極溝通，如有必要可請造價咨詢公司復算后再簽字認可，以此保證合理招標，不落項或因誤解而錯算。3、根據施工圖和財政評審中心結論，還需做以下施工準備工作：3.1分析出項目主材清單及計價表，招標時提供給投標人。對于價格風險較大的材料，可先以暫定價計入招標、投標價中，再從合同中條款中約定其調整辦法。對于甲方著重關注質量、品牌的材料，可約定為“發包人供應材料設備”，走政府采購；也可在招標時直接約定型號、品牌、價格（需有上報請示領導同意的文件），由投標人報價時計入。3.2通過與財政評審中心溝通和研究評審結論，再次對圖紙內容進行補遺和更正，明確招標內容和二次設計的界線，公司招標負責人要保證將財政評審遇到的問

28、題及時、明確的補充答疑，并在招標答疑時傳達給投標人，保證評審結論與投標報價的可比性。4、 再次確認管線調查結果和管線鋪設計劃將施工圖相關內容請各管線單位確認、審查，如管線走向、壓力、負荷等因素有變化，則需盡早調整施工圖。5、對照初設概算書、預算書、財政評審結論，對不招標的分項工程，由公司內部招標、定價、委托。項目組需對這一部分工程做個統籌考慮，提出公司委托項目明細，盡早著手，與招標工程配合、銜接。6、招標、采購招標管理6.1招標文件編制保證招標文件嚴格規范，符合相關法律、法規和建設單位要求。對招標文件的審查要點：符合法規要求，體現工程特點。其中，答疑補充文件盡可能完整、準確、不留盲區和活口，且

29、適應市場行情，最大限度地減少招標人在工程施工及竣工結算時所帶來的不必要麻煩。在招標文件編制、合同條款擬訂時，應注意如下幾點：（1）對于涉及到招標人指定分包工程合同時，我公司造價人員及時介入。對交叉工作界面一定要劃清，列出彼此詳細的工程量清單，盡量避免以后出現界面工作的交叉或空缺，同時有利承包商準確報價和招標人日后管理。（2）對于招標人指定分包合同，明確約定總分包之間的現場配合、進度銜接、成品保護，垂直運輸、腳手架、臨時供水、供電的利用等相互間責權利。（3）在招標文件的合同條款策劃中，結合實際，加強對風險責任條款和特別條款的審查，盡量細化合同條款，減少不確定因素，防止合同漏洞與爭議。（4）針對當

30、前工程結算中材料價格波動較大等問題，根據實際事先明確材料結算方式，如供料方式、規格、數量與價格確認、價差調整方式或算式，盡量控制建設單位風險。6.2工程量清單與預算的編制：（1）成立工程量清單編制小組，抽調土建、消防、裝飾各專業的技術人員組成編制小組，小組設負責人，各專業人員明確各自的工作任務，各負其責。負責人全面負責項目的質量和進度，確保工程量清單的準確性。（2）編制預算時，充分利用清華斯維爾和廣聯達算量等計算機輔助工具，確保編制準確性，盡最大可能的減少誤差。結合本工程的實際情況，對工程上用到的材料進行充分的市場調查、確保材料價格合理，清單單價符合市場情況。（3）規范審核程序，嚴格執行造價工

31、程師、項目負責人、總工程師三級復核程序。7、施工管理編制項目進度、質量、成本控制計劃大綱推薦華園工程項目管理規劃，是一部項目實施階段的管理規劃，項目組可以借鑒。至此階段，項目組要針對整個項目的實施做一個清楚的項目管理計劃橫道圖，要求每一工作分項做一道進度計劃，再將具體工作內容標注到進度計劃中。內容參見下表：*項目總進度計劃橫道圖內容一覽表（范例）工作分項具體工作內容（審）*項目總進度設計進度計劃方案項目建議書、委托方案設計、評審、審批、土地征用、房屋拆遷可研用地預審意見、環保評估及預審意見、規劃選址意見書、其他專項審查意見、地下管線調查與計劃、委托可研、可研編制、評審初步設計勘察、設計招標、設

32、計大綱要點、委托設計、勘察，初設評審、擴初評審、項目劃分標段、選擇發包模式及總分包界定，土地、規劃、環評及其他專項報批施工圖設計設計委托、限額設計指標確定，施工圖政策性、經濟性、功能性審查，專項審查，施工圖預算編制，報建，財政評審，監理、施工招標進場物資采購及供應進度計劃電梯、空調等采購招標、采購與安裝、驗收其他設備、重要材料采購招標、采購與安裝、驗收園林小品采購招標、采購與安裝、驗收施工總進度計劃主體工程施工進度計劃一般土建施工設計交底、準備、施工、竣工鋼結構工程二次設計、審查、準備、施工、竣工玻璃幕墻工程二次設計、審查、準備、施工、竣工設備安裝工程二次設計、審查、準備、施工、竣工消防工程二

33、次設計、審查、準備、施工、竣工弱電工程二次設計、審查、準備、施工、竣工主體精裝修工程二次設計、審查、準備、施工、竣工總圖工程施工進度計劃場地通水、通電、通路、場地平整工作（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、場地平整）小型工程委托設計、內審、施工、竣工道路、廣場、停車場監理、施工招標進場、設計交底、準備、施工、竣工管線監理、施工招標進場、設計交底、準備、施工、竣工景觀及綠化監理、施工招標進場、設計交底、準備、施工、竣工照明小型工程委托設計、內審、施工、竣工圍墻及大門小型工程委托設計、內審、施工、竣工項目管理計劃橫道圖是項目實施的行動指南，建議將此圖與施工月進度報表結合，每月上報一

34、次進展情況，決策層可由此圖對項目管理情況做出直觀、科學的分析。項目的完工與交付階段項目還需要經過一個完工與交付的工作階段才能夠真正結束。竣工與交付階段在公司工程管理制度中有明確規定，不多表述。2012.7.54.6工程技術咨詢管理制度1. 目的為維護公司的利益，提供工程技術方面的決策依據，從公司的角度出發，廣泛利用社會專家資源，審查設計圖紙的實用性、經濟性、技術性、合理性、施工的可行性，對項目目標的投資、質量、進度進行有效地控制，做好工程的技術支持，特制定本制度。2. 范圍本制度適用于公司所有擬建、在建項目的結構、設備、電氣專業方案評審、施工圖紙審查、技術方案論證等技術工作。3. 專家組成及聘

35、請3.1 工程技術顧問小組專家成員由工程部組織聘請行業專家、技術權威組成，總數為8名，具體如下：結構專業：4名，電氣專業：2名，設備專業：2名。3.2 入選工程技術顧問小組須具備以下條件：3.2.1 現從事的工作，必須是與建筑工程有關的行業，且在行業當中較有影響的技術權威，如：設計、監理、質檢、施工等；3.2.2 須有在建筑及相關行業十年以上的工作經驗，具備高級工程師職稱。3.2.3 對主要負責結構專業設計評審的成員，還須具有“國家注冊結構工程師證書”。4. 成員考核工程技術顧問小組專家成員的選擇，主要采取邀請或推薦的方式，由工程部進行調查及初選后，報公司領導批準，聘任期為一年。聘期滿后，由工

36、程管理部對所有工程技術顧問小組成員的技術水平、工作狀態、配合協作進行綜合評定。評定合格的，經雙方協商，確定是否續聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建議，報公司領導批準。5. 工作內容5.1 在項目設計的方案、擴初、施工圖階段，工程技術委員會負責對結構、電氣、設備專業的方案及圖紙進行審查，建筑專業由設計部負責；5.2 對投資影響較大的分項，如：基礎、主體結構部分，大型設備，將作為重點審查內容。具體的審查內容分為：5.2.1 一般性設計問題：圖紙當中的錯、漏、碰、缺。5.2.2 一般性技術問題：在技術方面提出自己的意見或建議，同時被設計院采用，但對于成本方面無具體作用的。5.2.3 重大隱患問題：

37、由于原設計考慮不周，使得工程存在重大質量隱患，如：違反現行國家規范、結構可靠度不符合國家標準等。5.2.4 節約成本問題：樁基的采用型式，基礎的采用型式及造價的比較，主體結構的鋼筋及砼含量的比較等等，由于專家的意見，使工程造價與原設計相比降低很多造價的問題。5.3 審查意見形成后，由工程部整理成文并負責與設計院對接、落實。5.4 現場如發生重大質量問題或其它疑難問題，在設計院、承包商表示無法處理或無相關經驗時，工程部提出申請，經公司確認，確屬疑難問題時，工程部組織工程技術顧問小組相關專業成員進行處理。6. 報酬工程技術顧問小組專家成員審圖及處理現場疑難問題時提出的各種問題及建議，經工程部及成本

38、管理部分析、確認后，按以下標準支付報酬：6.1 對只提出“一般性設計問題及一般性技術問題”的成員，每審圖一次，付酬金人民幣：1000元整/人。6.2 對提出存在“重大隱患問題”的成員，一次性獎勵人民幣：3000元整/人（不含稅金）。6.3 對提出結構方面“節約成本問題”的成員，經設計院認可及公司成本管理部核定后，節約成本總額在100萬以內的（含100萬），按節約成本總額的5%計取報酬；節約成本總額在100萬以上的，超出部分，按節約成本總額的3%計取報酬，總額10萬元封頂。6.4 對提出設備、電氣方面“節約成本問題”的專家成員，經設計院認可及公司成本管理部核定后，按節約成本總額的5%計取報酬，總

39、額5萬元封頂。6.5 對于處理現場疑難問題的成員，在提出具體措施并經各方認可后，每人報酬人民幣：400元整。6.6 成本管理部核算的節約成本總額數，應為剔除因設計變動而引起加曬圖紙、施工難度增加、工期變化等因素所產生費用后的凈值。 4.7工程監理管理要點1. 目的對工程監理工作進行有效監控，促使監理單位切實履行合同，使工程質量、投資、進度處于受控狀態，確保工程建設順利進行。2. 范圍適用于AAAA有限公司新建、改建、擴建的各工程項目。3. 職責由工程部管理并實施，其他相關部門配合實施工作。4. 內容4.1. 檢查依據4.1.1 建設工程監理規范（建設部2000版）。4.1.2 監理合同、經審定

40、的監理規劃及監理細則。4.2. 檢查內容4.2.1 準備階段4.2.1.1在設計完成，施工圖下達后兩周內，監理單位應在開工前編寫監理規劃、專業（或分項工程、分部工程）監理實施細則，制定監理工作方法，建立監理工作報告制度等，以書面形式提交我方，并分發至各相關單位。4.2.1.2監理單位應在工程開工前及時審核施工單位提交的施工組織設計，包括施工技術方案、施工進度計劃、安全及文明生產措施，將審查結果書面答復施工單位，并抄送我公司。4.2.1.3要求監理單位審查施工單位各項施工準備工作，協助我方下達開工令。4.2.1.4要求監理單位在施工前對施工圖紙進行認真會審，如果因為審核工作不到位而引起的返工或變

41、更，監理單位應承擔部分經濟責任并進行賠償。賠償金額對我方造成的損失10。4.2.2 施工階段4.2.2.1監理單位資質及人員要求4.2.2.1.1 所有監理人員進場后，必須填寫監理人員登記表，并于2日內收回工程部進行審核。4.2.2.1.2審核監理單位確定的總監理工程師，必須是合同中確定的總監理工程師，也必須是監理單位提供考察項目的總監理工程師。否則，我方在有權終止合同，監理單位必須無條件退場，并承擔由此造成的一切損失。4.2.2.1.3要求監理單位配備的監理工程師必須專業對口，特別是綠化、河道工程監理必須配備專業的監理工程師，允許監理單位將這部分監理業務分包給更為專業的監理單位，但必須經工程

42、部項目主管確認并經工程部經理批準，報公司備案。4.2.2.1.4要求土建工程師不少于2名，配套工程師不少于2名，其中必須配備一名弱電工程師，其余的專業工程師均不得少于1名，專職資料員1名。4.2.2.1.5要求現場監理人員每周上班時間為6天（周六周日輪休，輪休期間應根據我方要求隨時到工地投入工作），每天的工作時間應為 8:3017:30（根據工程施工需要，夜間安排值班），并做到24小時現場有監理工程師值班，能及時處理發生的問題。總監每周在工地辦公時間不少于5天。4.2.2.1.6總監應制定各崗位監理人員的考核細則，定期把考核情況通報我方。同時，工程部將定期對各崗位監理人員進行考核，填寫監理工作

43、考核表，并保留對不稱職的監理人員要求調換的權力。4.2.2.1.7 所有監理人員及其組織機構經我方審定確立后，不得在中途私自更改，如有變動，應書面提前一周通知我方，并經同意后方允許變換，否則將按有關合同條款予以處罰。4.2.2.2檢查資料設備4.2.2.2.1查看辦公設施及檢測工具是否齊備。4.2.2.2.2檢查辦公室布置：崗位職責、平面圖、進度計劃等是否上墻，辦公室布置是否符合公司統一形象、觀感較好。4.2.2.2.3檢查資料記錄：崗位職責表、作業指導書、監理日記、實測記錄、沉降觀測記錄等日常資料是否完備、準確、及時記錄。4.2.2.2.4檢查資料整理和裝訂：是否及時裝訂成冊并歸檔，文件柜內

44、圖紙和資料擺放整齊。4.2.2.3檢查監理單位對工程進度的控制4.2.2.3.1 要求監理單位審核施工單位提出的工程總進度計劃，對總進度計劃是否滿足規定的竣工日期的要求提出意見。4.2.2.3.2監理單位要在總進度計劃的前提下，審核施工單位月、周進度計劃的可行性，如發現執行過程中不能完成工程計劃時，應檢查分析原因，督促施工單位及時調整計劃和采取補救措施，以保證工程進度的實現。4.2.2.3.3要求監理單位每周定期主持與設計院、各施工單位間的有關施工進度、質量及安全的協調會議并做好會議記錄，及時協調處理相關的問題。若情況特殊，監理單位應能立即研究并提出召開現場會議，協調解決有關問題，同時報我方簽

45、字認可。4.2.2.3.4監理單位必須建立工程監理日記制度，詳細記錄工程進度、質量、設計修改、工地洽商等問題和其它有關施工過程中必須記錄的問題。4.2.2.3.5監理單位應于每月25日前向我方提交當月監理報告，監理報告內容包括：本月工程情況（含質量、進度、簽證、文明施工、配合銷售等等），工期滯后或質量達不到要求等問題的原因分析及處理措施，下月工程計劃（包括報建、工程分包、材料采購、預計下月進度款、工程施工等），以及其它規定內容。4.2.2.3.6監理單位有權利和義務督促施工單位按照施工合同控制工期完成工程施工，如工程不能按控制工期完成（因甲方原因或不可抗力造成的除外），罰監理單位每項每天100

46、0元。4.2.2.4檢查監理單位對工程質量的控制4.2.2.4.1要求監理單位根據施工圖紙、國家及江蘇省相關施工規范和施工承包合同中的施工技術操作規范的要求嚴格監理施工質量，督促施工單位，確保工程合格率為100% 。同時配合我方進行施工質量100細部檢查工作，經我方批準的檢查表單須完整、真實填寫，該分部工程結束10天內將表單提交給我方備查。4.2.2.4.2監理單位應分基礎、主體、裝飾、總體配套、細部檢查四個階段制訂詳細的、有針對性的現場監理實施細則和相應的檢查表單（按分項工程寫），并嚴格按此進行操作。每個分部工程開工前須提交一份該分部工程的質量通病或可能產生的質量問題、采取的預防措施和施工過

47、程中有針對性的辦法。4.2.2.4.3實行分項工程樣板引路制。監理單位必須在各分項工程、特殊的工藝、重要的部位及新材料新工藝的應用等方面把好樣板審核關，明確工藝流程和質量標準，經審查合格后方可大面積展開。4.2.2.4.4要求監理單位必須用激光經緯儀、測距儀等復核、驗收單體工程角點的定位放線。做好沉降觀測等的復核工作。4.2.2.4.5監理單位在開工后，應及時制定施工單位管理人員及工程質量的考核細則提交甲方。并定期（半月）進行一次考核，將考核情況上報給我方。4.2.2.5檢查監理單位對安全和文明施工的監督4.2.2.5.1要求監理單位監督和定期（每周一次）檢查施工總包單位現場施工的安全、文明措

48、施并作好記錄。4.2.2.5.2要求監理單位督促施工單位施工管理制度和質量、安全、文明施工保證體系的建立、健全與實施。4.2.2.6監理單位對工程投資的控制4.2.2.6.1 監理單位要審核施工單位已完工程數量（月報、工程簽證），準確率應達到90%以上，如不能滿足要求，每發現一次，罰款1000元。4.2.2.6.2負責現場技術核定及工程簽證，對超出承包合同之外的設計修改、工地洽商，如涉及費用的須提醒我方并征得我方簽證認可方為有效。4.2.2.6.3監理單位會簽有關各種設計變更，應側重審查對工程質量、進度、投資是否有不利影響，如發現有不利影響時，應明確提出監理意見，及時向我方反映。4.2.2.7

49、監理單位工程驗收及工程質量事故處理4.2.2.7.1監理單位負責隱蔽工程驗收、中間驗收和竣工初驗，對存在問題要督促施工單位整改。對工程施工質量、安全、文明施工提出評估意見。4.2.2.7.2 監理單位要配合我方進行單位工程竣工驗收工作。4.2.2.7.3 監理單位要提供專業檢測儀器和工具，協助我方在中間驗收、竣工驗收、每月的例行檢查時對工程實體進行實測實量。4.2.2.7.4要求監理單位審查總包單位編制的竣工圖，保證其正確無誤，并及時提交我方。4.2.2.7.5監理要負責工程監理文件的整理和歸檔，經我方認可后移交我方。4.2.2.7.6要求監理單位協助我方組織施工總包單位、設計單位研究處理工程

50、質量、安全事故，監督整改方案的實施，并監督檢查整改工作實施。4.2.2.7.7施工期間由于施工單位違反安全操作規范，而監理單位又沒有及時指出整改，被政府有關部門處罰，如通報批評、警告和罰款等，將給予監理單位1500元/次的罰款。施工期間未受處罰，待施工單位人、機、物退場后將給予一次性獎勵5000元4.2.3 保修階段4.2.3.1要求監理單位負責工程保修期內工程量的確認和施工質量監督。4.2.3.2從入住開始后1個月內，監理單位應留土建監理工程師、水電監理工程師共2人，配合我方做好入住工作。4.2.3.3在工程交付使用時，要求監理單位對住戶提出的質量問題進行技術解答，督促施工單位對發現的質量問

51、題進行整改修復。監理單位應對入住時所發現的問題作好匯總，并在一個月內向我方提交這項工作的評估分析報告。4.2.3.4要求監理單位參加工程保維修期內的質量回訪，并將回訪記錄提交我方。4.2.3.5監理單位應對工程維修工作量進行確認，審核維修方案，對維修過程進行監督，以書面形式向我方匯報維修工作結果。4.2.3.6為加強監理單位對房屋滲漏問題的重視，將以監理費用的3作為質保金。如今后發生客戶因為滲漏原因而退房，我方將從中扣除1000元/戶作為補償。質保金在保修期結束后返還。如在工程保修期內發生滲漏維修，監理單位必須按該次維修費用5賠償給甲方，作為我方處理投訴的管理費及名譽補償費。4.2.3.7若在

52、國家規定的滲漏保修期內房屋沒有發生的滲漏維修，我方將按監理費總額的一定比例對監理單位進行獎勵。5. 支持表單5.1 BBGC-B1 監理人員登記表5.2 BBGC-B2 監理工作考核表 4.1施工總進度計劃編制要點1. 目的為便于工程施工總進度控制計劃的編制，使計劃具有可行性,并對工作進行前瞻性控制。2. 范圍AAAA有限公司范圍內的各工程項目的施工總進度計劃。3. 職責工程部編寫：項目施工總進度控制計劃、階段性施工進度控制計劃、圖紙交付計劃、樣板確認計劃、分包工程進場計劃、甲供物資進場計劃、項目工程分包計劃和甲供物資采購計劃；營銷策劃部編寫：項目發展計劃；設計部編寫：項目出圖計劃；成本管理部

53、編寫：項目材料限價計劃、材料限價計劃及資金使用計劃、。各相關部門對有關計劃進行會審。4. 內容4.1. 計劃的分類4.1.1 發展計劃：由策劃部根據公司對項目總體的發展要求制定，它提出項目從最初策劃到入伙各階段的時間要求，是項目實施工期的總的控制目標。4.1.2 項目總施工進度控制計劃：初步設計或規劃批準后由工程部在項目發展計劃的基礎上編制，主要目的是確定項目實施及與項目經理部組織施工有關的各項工作的開始和完成時間。具體為：前期準備工作時間、基礎施工圖出圖、基礎部分承建商進場施工、基礎驗收、上部工程施工出圖、主分包單位進場、主體工程施工及驗收、裝修樣板房施工、裝修工程施工、室外及園建出圖、室外

54、及園建施工單位進場、外架拆除、室外工程施工、工程驗收及入伙等時間。該計劃在編制時應注意綜合考慮各種因素，科學安排分部工程之間的搭接關系，留有一定余量，保證經過有效的組織和努力能夠達到。同時該計劃將作為公司相關部門開展工作的時間參考依據，應有一定的提前量。編制時采用甘特圖或網絡圖。4.1.3 階段性施工進度控制計劃：在施工圖確定、主包單位進場后，根據項目建設計劃分階段編制。該計劃應明確主要分項工程的起止時間，確定分項工程之間銜接，應能夠對施工單位的合同工期進行有效控制，便于監理工程師在施工過程中隨時對照檢查，分析施工單位施工進度計劃安排和設備、周轉材料和勞動力等資源的投入是否能保證合同工期的實現

55、。編制時采用甘特圖或網絡圖。4.1.4 在項目總施工進度計劃的基礎上設計管理部編寫：項目出圖計劃；工程管理部編寫：項目工程分包計劃和甲供物資采購計劃；成本管理部編寫：項目材料限價計劃。圖紙交付計劃、分包商進場計劃、樣品確認計劃、甲供設備材料進場計劃、資金使用計劃由項目經理部根據項目發展計劃及施工總進度控制計劃和階段性施工進度控制計劃分批提出。4.2. 計劃編制依據4.2.1 項目總施工進度控制計劃：規劃設計或初步設計；項目發展計劃；工期經驗資料（應注意參考本地區及公司以前做過的同類工程施工周期）；施工季節性；材料采購及訂貨周期；工程所在地理環境等。除此之外還要考慮到國家及政府部門的法律法規，政

56、府部門辦事效率等進行編制。4.2.2 階段性施工進度控制計劃：項目總施工進度控制計劃；施工合同和施工圖紙；項目建設計劃；建設地區原始資料（水、電、路、地質地形、水文、氣象及當地社會環境等）；工程概算和預算資料；施工單位提出的施工進度控制計劃，充分考慮施工單位各階段資源投入情況等進行編制。4.2.3 出圖計劃：根據項目總施工進度控制計劃；分包商進場計劃，充分考慮好招標所需時間。4.2.4 分包商進場計劃：根據項目總施工進度控制計劃進行編制。4.2.5 樣品確認計劃：根據項目總施工進度控制計劃；設計管理部編制的樣品確認范圍及要求編制。4.2.6 甲供材料設備進場計劃：根據階段性施工進度控制計劃；施工合同編制。4.2.7 資金使用計劃：根據階段性施工進度控制計劃及成本指導書編制。4.2.8 甲供物資采購計劃：工程部根據樣品確認計劃，考慮采購周期，及必要的生產周期編制。4.2.9 工程分包計劃：工程部根據分包商進場計劃，項目出圖計劃，招投標周期編制。4.3. 編制步驟4.3.1 項目總施工進度控制計劃4.3.1.1 研究發展計劃、規劃方案報建圖及其它相關資料，根據發展計劃要求，分析細化實現發展計劃所需的各項工作及需