1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的成本控制成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)空 間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展， 因此每一個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)重視成本控制， 下面就對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段如何進(jìn) 行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。一、可行性研究階段該階段需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段工作實(shí)施所需投資進(jìn)行分析， 即投資 估算，主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、 建筑安裝工程費(fèi)用和其他的行政性收 費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用具體內(nèi)容不再贅述， 造價(jià)人員可以根據(jù)成本的歷史資料， 結(jié)合當(dāng)前的成本市場(chǎng)的趨勢(shì)和影響成本的其他因素， 提出一些有用的 建議，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季 時(shí)間、工期及其他

2、一些不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。二、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查階段設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制就是事前控制， 這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資 比重較大的建安費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)，通常占項(xiàng)目總成本的 70%左右。設(shè) 計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量 過(guò)程而不能改變?cè)靸r(jià)， 因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿(mǎn)足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合 理、最大限度的降低成本， 設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把 工程造價(jià)放在首位，主要追求設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀(guān)耐用，在這里提 出了“限額設(shè)計(jì)”的概念。首先，在滿(mǎn)足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要 求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施： 壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門(mén)允許的范圍內(nèi)最大

3、限度的提高容積率； 提高住宅層數(shù)或高低層搭配； 適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L(zhǎng)度； 提高公共建筑的 層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積； 合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀(guān)設(shè) 計(jì)；其次， 造價(jià)人員通過(guò)對(duì)建安成本的分析， 確定各分部分項(xiàng)的概算 指標(biāo)，將建安部分的投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以?xún)?nèi)， 不發(fā)生超 額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)， 以完整、 準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和 意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時(shí)價(jià)格水平的原則，提出新材料、新工藝、新 技術(shù)對(duì)工程造價(jià)的影響和使用限制， 編制出初步設(shè)計(jì)概算， 其組成內(nèi) 容應(yīng)包括各單位工程的下列各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)：1 、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀(guān)；給排水、消防、 供熱、燃?xì)夤艿?；室外?qiáng)弱

4、電供電線(xiàn)路、變配電站；各種設(shè)備、站類(lèi) 用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工 程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機(jī)械設(shè)備 安裝工程 （ 水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等 ） 、電氣設(shè)備安裝工程 （變壓器、發(fā)電 機(jī)、高低壓配電柜等 ） 、熱力設(shè)備安裝工程 （ 熱交換機(jī)組、鍋爐、空調(diào) 機(jī)組等） 、動(dòng)力照明工程、弱電工程 （ 電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)、門(mén)禁對(duì)講、 防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報(bào)警、漏電火災(zāi)報(bào)警、停車(chē)場(chǎng)管理、背景 音樂(lè)、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng) ） 、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、 消防工程 （ 消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)） ；5、器具、設(shè)備

5、購(gòu)置費(fèi)用設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)， 對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行 審核，擇優(yōu)選擇， 編制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以 內(nèi)。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的 70%，但是要達(dá)到這個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)要花費(fèi)大量的精力和時(shí)間， 反復(fù)的修改設(shè)計(jì)方案， 還要各個(gè)相關(guān) 部門(mén)密切配合，主要原因是： 1、設(shè)計(jì)單位不重視限額設(shè)計(jì)，他們不 會(huì)花大量的資源配合開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷地修改方案， 他們的出發(fā)點(diǎn)是安全 可靠、美觀(guān)耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理 人員實(shí)力較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反應(yīng)，很快編制出施工圖預(yù)算， 發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計(jì)單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時(shí)間， 會(huì)拖延房地產(chǎn)企業(yè)接下

6、來(lái)的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)售等工作，所以很 多開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在后面圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)優(yōu)化上花較大的精力。由于各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接， 甚至可 能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤， 這就要求審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙進(jìn)行審查， 對(duì)圖紙上的一 些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單 位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)， 減少圖紙問(wèn)題引發(fā)不平衡報(bào)價(jià) 所帶來(lái)的損失，尤其造價(jià)人員要對(duì)明確專(zhuān)家提出的意見(jiàn)，理清意圖。三、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段 這個(gè)階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程成本控制 的核心，招標(biāo)文件的起草對(duì)以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng) 情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工

7、、水電使用與結(jié)算方法、措 施費(fèi)用、安全文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌等都應(yīng)做出最清晰的說(shuō)明；對(duì) 甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對(duì)變更索賠、簽證洽商的處理方 法要明確時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合 理，工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際。工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞決定開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和后續(xù)開(kāi)發(fā)，所以選擇一個(gè)好的施工單位也很重要， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首選邀請(qǐng)招標(biāo)，建立長(zhǎng)期合作伙伴，知己知彼、互利共贏； 在合同中要明確風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)、甲 供材保管費(fèi)等問(wèn)題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。四、施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化在施工組織設(shè)計(jì)中

8、，施工單位總會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠 的內(nèi)容，如挖土方式、運(yùn)土距離、模板攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)、電線(xiàn)電纜、橋架等; 另外，還要注意施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo) 準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是和施工 組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織 設(shè)計(jì)吻合；這個(gè)階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握， 需要造價(jià)人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會(huì) 造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員應(yīng)積極地參與。圖紙會(huì)審是由各專(zhuān)業(yè)的具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)， 對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審 核

9、，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的設(shè)計(jì)變更文件， 作為對(duì)工程造價(jià)的一種 事前控制，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)階段 對(duì)成本控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加實(shí)際， 可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外 要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì)變更建議， 因?yàn)槭┕挝煌鶑淖?身的利益出發(fā)，提出對(duì)其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須 判斷是否會(huì)對(duì)本公司造成損失，圖紙會(huì)審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確 認(rèn)無(wú)誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門(mén)報(bào)送。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場(chǎng)上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變 更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿(mǎn)足使用功能、符

10、合法 規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證 成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社會(huì)效益和開(kāi)發(fā) 層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對(duì)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的影響程度，更好的把握成本。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集， 開(kāi)發(fā)商從節(jié)約成本 的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng) 工程，對(duì)于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇具有專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)的單位， 最好在行業(yè)內(nèi)具有很強(qiáng)實(shí)力的公司， 并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工 期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問(wèn)題發(fā)生無(wú)法澄清的扯皮現(xiàn)象； 另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工期拖延等造成

11、經(jīng)濟(jì)損失 的情況，這就要求分包工程必須做很長(zhǎng)時(shí)間的提前量，根據(jù)施工組織計(jì)劃安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分包分項(xiàng)的施工單位，及時(shí) 安排進(jìn)場(chǎng)施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致， 每個(gè)進(jìn)度周期的報(bào)量審 核都要嚴(yán)格以成本計(jì)劃來(lái)控制， 發(fā)生超限要及時(shí)尋找原因， 上報(bào)決策 層，提出切實(shí)可行的措施進(jìn)行整改， 盡量避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離， 實(shí)施有效主動(dòng)地控制； 施工階段增減合同造價(jià)部分的管理也是一個(gè)重 要的環(huán)節(jié)，主要就是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽 證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗(yàn)收資料等，定額或投 標(biāo)綜合單價(jià)沒(méi)有的分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理

12、。另外，材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)的掌握也是影響工程造價(jià)控制的重要因 素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費(fèi)用要占整個(gè)工程造價(jià)的 70%以上， 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)， 材料價(jià)格在這個(gè)周期中會(huì)波動(dòng)較大， 比如 這兩年的鋼材和有色金屬的價(jià)格， 宛如坐著過(guò)山車(chē)一般， 造價(jià)管理部 門(mén)出臺(tái)的建筑工程材料信息價(jià)周期長(zhǎng)、品種不全、時(shí)效不及時(shí)，而且 主要以材料供應(yīng)商的報(bào)價(jià)刊登， 與實(shí)際市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)有很大的脫節(jié)， 不 能真實(shí)準(zhǔn)確的反映材料的實(shí)際價(jià)格， 造價(jià)人員不能依靠信息價(jià)來(lái)進(jìn)行 成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪(fǎng)市場(chǎng)，了解各種材料參數(shù)；收集整 理經(jīng)銷(xiāo)商信息和生產(chǎn)信息，對(duì)比政府信息價(jià)，尋找差異；深入施工現(xiàn) 場(chǎng)，詢(xún)問(wèn)一線(xiàn)工人，了解市場(chǎng)

13、人工單價(jià)和工日消耗量，確定某些分項(xiàng) 工程的市場(chǎng)承包價(jià)；貨比三家，多多聯(lián)系誠(chéng)實(shí)守信的商家；掌握第一 手的材料市場(chǎng)行情信息，對(duì)做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計(jì)階段 結(jié)算審核是造價(jià)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程所有成本的匯總， 要反映出準(zhǔn)確、完整的工程費(fèi)用，造價(jià)人員要秉承的原則是:1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性（國(guó)家文件、法規(guī)失效或變 動(dòng)）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完整性（簽字蓋章等）；2、矛盾問(wèn)題解釋的一致性（所有文件資料對(duì)于同一問(wèn)題的解釋是 否統(tǒng)一）；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或雙方重復(fù)計(jì)算；4、分析計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無(wú)中生有，虛報(bào)、冒報(bào)；5、確保問(wèn)題的責(zé)任清晰，施工單