1、房地產企業成本費用類科目設置一、開發成本（一）土地征用及拆遷補償費：土地征用費、土地出讓金 、 土地有關稅 費 、 拆遷補償費 . （二）前期項目費1 、勘察丈量費 ：地質勘察費、文物勘察費、地基勘察費、 水文勘察費、 沉降觀測費 、日照測試費、 環境評估費、交通影響分析費、基礎樁應變費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、 復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費 .2、規劃設計費、 總規設計費、 可行性研究費、 方案評審費、 效果圖設計費、 規劃設計模型制作費、地質勘察設計費、施工圖設計費、景觀設計費、智能化 設計費、綜合管網設計費、排水方案設計費、制圖曬圖費、其他規劃設計費 .3、行政規費及規

2、劃報建費：項目報建費、施工許可證費、規劃管理費、拆 遷管理費、辦證費、安全監督費、項目質量監督費、項目造價管理費、交易中 心手續費、消防配套設施費、人防報建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、 市政設施配套費、園林綠化費、墻改專項基金、招標代理費、質量監督費、施 工圖紙審查費、勞動保險基金、預算編制費 （ 審核費）、購航測圖費、定位放線 費、渣土費、檢測費、勘察測量費、可行性研究費、抗震審查費、消防審查費、 防雷檢測費、房屋測繪費、房屋所有權登記工本費、項目交易費、地名費、地 籍地形圖核地、新材料基金、其他行政規費及規劃報建費 .4、招標費 ： 招標費 .5 、三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨

3、時用水、場地平整費 .6、臨時設施費 ：臨時圍墻、臨時辦公室、 臨時場費1、建安項目費（土建項目）：（1）基礎項目：包括土石方、樁基、護壁 / 坡項目費 , 基礎處理費、樁基咨 詢及檢測費、降水等（2）主體項目 ：主要包括砼框架、 砌體、找平及抹灰、 防水、垂直運 輸、 腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（3）甲供材料2、安裝項目費：門窗項目、室內水暖氣電管線安裝、空調及通風項目、 消防安裝項目、火災報警項目、電梯項目、公共部位裝修、室內裝修、避雷接 地項目、停車設備及安裝項目、其他安裝項目費 .3、樣板房/售樓處裝修 ：樣板房裝修、售樓處裝修 .4、建安項目監理費 ：建設監

4、理費、安全監理費 .5、檢驗檢測費 ：基坑監測、樁基檢測費、項目主體沉降觀測費、其他 .6、項目造價咨詢費 ：項目施工招標代理費、項目設備招標代理費、項目預算編審咨 詢費、項目結算編審咨詢費 .7、人防設施：人防監理費、人防設施費 .8、項目管理費： （1） 、監理費：支付給聘請地監理單位地費用 ,包括設 計監理、項目監理、造價、監理、質量監理、安全監理等各種監理費 ;（2）、預結算編審費：支付給造價咨詢公司地預結算地編制、審核費用 ;(3)、施工合同外獎 金：趕工獎、進度獎； (4)、項目質量監督費：建設主管部門地質監費 ; (5)、安 全監督費：建設主管部門地安監費 ;(6)、項目保險費

5、; (7)、項目咨詢費；( 8)、 項目驗收費 .(四)、基礎設施費1、市政配套費2、給水系統費 ：管道系統、水泵房、用水增容.3、雨污水系統費：管道系統、雨污水泵站、4、供電系統費 ：設備安裝、管道及電纜系統、配電房、用電增容 .5、有線電視項目費 ：管道預埋、檢查井等費用.6、電話通訊項目費 ：管道預埋、檢查井等費用 .7、寬帶項目費 ：管道預埋、檢查井等費用.8、智能化系統費：停車管理系統、小區閉路監控系統、周界紅外防越、小區門禁系統、電子巡更系統、電子公告屏、室外背景音樂.9、園林環境項目費 ：綠化建設費、建筑小品、道路及廣場建設費、圍墻建造費、室外照明、室外其他設施 . (五)公共配

6、套設施費：游泳池、幼兒園 、學校 、消防、公廁 、自行車棚、露天停車場或停車設備、水塔、室外游樂設施、球場指房屋開發過程中 ,根據有關法規 ,產權及收益權不屬于開發商 ,開發商不能 有償轉讓也不能轉作自留固定資產地公共配套設施支出 . 主要包括以下幾類：A、在開發小區內發生地不會產生經營收入地不可經營性公共配套設施支出包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等B、在開發小區內發生地根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業 委會地可經營性公共配套設施地支出 , 如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場等設施地支出 ;C、開發小區內城市規劃中規定地大配套設施項目不能有償轉讓

7、和取得經營收益權時 , 發生地沒有投資來源地費用 ;D對于產權、收入歸屬情況較為復雜地地下室、車位等設施 ，應根據當地 政府法規、開發商地銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目 . 如開發商通 過補交地價或人防項目費等措施 , 得到政府部門認可 , 取得了該配套設施地產權 則應作為經營性項目獨立核算 .二、開發間接費：員工薪酬、社保費、福利費、辦公費、會務費、差旅費、車 輛費用、通訊費、房租支出、維修費、培訓費、資本化借款費用、水電物管費、 其他費用.開發間接費用核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節地 成本費用性支出 , 以及項目營銷設施建造費 .1、行政管理費： (1) 、工

8、資；(2) 、職工福利費； (3) 、職工社會保險； (4) 、住 房公積金及房貼； (5) 、工會經費；(6)、職工教育經費；(7)、勞動保護費；(8) 、 辦公費； (9) 、業務招待費； (10) 、差旅費； (11) 、出國費用； (12) 、租賃費； (13) 、運輸費；(14) 、折舊費；(15) 、修理費；(16) 、低值易耗品攤銷； (17)、 無形資產攤銷； (18) 、咨詢費； (29) 、勞務費； (20) 、手續費； (21) 、其他 .2、項目管理費： (1) 、監理費：支付給聘請地監理單位地費用 , 包括設計監理、 項目監理、造價、監理、質量監理、安全監理等各種監理

9、費 ;(2) 、預結算編審 費：支付給造價咨詢公司地預結算地編制、審核費用 ;(3) 、施工合同外獎金： 趕工獎、進度獎； (4) 、項目質量監督費：建設主管部門地質監費 ; (5) 、安全 監督費：建設主管部門地安監費 ;(6) 、項目保險費 ; (7) 、其他：門牌號費、 印花稅等其他費用 .3、營銷設施建造費：( 1) 、廣告設施費 ;(2) 、銷售環境改造費：會所、推出銷 售樓盤(含示范單位 )周圍等銷售區域銷售期間地現場設計、 項目、裝飾費;臨時 銷售通道地設計、項目、裝飾等費用 ;(3) 、售樓處裝修、裝飾費：設計、項目、 裝飾等 ;(4) 、樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾

10、品以及保潔、保安、 維修費. 主體外搭設地樣板間還包括建造費用 ;(5) 、其他.4、物業管理完善費： 包括按規定應由開發商承擔地由物業管理公司代管地物業 管理基金、公建維修基金或其他專項基金 ; 以及小區入住前投入地物業管理費 用.三、管理費用：職工薪酬、社保費、福利費、辦公費、業務招待費、差旅費、 車輛費用、房租支出、租賃費、運輸費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、 無形資產攤銷、咨詢費、審計和評估費、稅金、勞務費、手續費、其他 .四、銷售費用：職工薪酬 、職工福利費、辦公費、廣告費、營銷宣傳費、差旅 費、車輛費用、通訊費、業務招待費、房租支出、水電物管費、營銷物料制作 費、固定資產折舊、

11、登記費、維修費、培訓費、銷售服務費、其他費用 .4.5 成本費用地歸集與分配4.5.1 土地征用及拆遷補償費一般能分清成本核算對象地 , 可直接將土地成本計入特定地成本核算對象 中; 如果分不清成本核算對象 , 可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤成 本” 項目核算中進行歸集 ,然后再在有關成本核算對象間分配 ; 也可以不進行歸 集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象 . 有關分配方法如下：4.5.1.1 按占地面積計征土地征用及拆遷補償費時地分配方法 方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象地占地面積上 , 房屋等成本核算對象自身地占地面積加分攤地公用占地面積 , 再

12、乘以單位面積 地土地成本來分配 .方法二：也先按期（區）地占地面積將土地成本分配到各期 （區）; 再將分配到 各期（ 區）內地土地成本 , 按期（區） 內房屋等成本核算對象和道路、 廣場等公用場 所地占地面積進行直接分配 ; 然后將分配到期 （區）內道路、廣場等公用場所占地 面積地土地成本 , 按房屋等成本核算對象地占地面積進行間接分配 , 計入房屋等 成本核算對象地地開發成本 ; 房屋等成本核算對象地直接分配數加間接分配數 , 即為該房屋等成本核算對象應負擔地土地成本 .4.5.1.2 按建筑面積計征土地征用及拆遷補償費時地分配方法：按成本核 算對象地建筑面積來分攤 .4.5.2 前期項目費、建筑安裝項目費、基礎設施費、公共配套設施費、開 發間接費 （二級科目 ）能夠分清成本核算對象地 , 可直接計入成本核算對象地相應成本項目 ; 應由 兩個或兩個以上地成本核算對象負擔地費用 ,可通過各成本項目下地 “待分攤成 本”之項目核算進行歸集 , 再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象 ; 也可以不進行歸集而直接通過下表所示分攤標準分配計入有關成本核算對象 . 有 關分配方法如下：成本項目 分攤標準前期項目費 按可售面積分攤建筑安裝項目費 （1） 扣除直接費用后 , 按建筑面積分攤 ;（2） 根據經驗系數和建筑面積 , 確定標準分攤 ;基礎設施費