1、一、土地手續(xù)：1土地出讓 合同：通過出讓的 方式取得土地使用權(quán)并簽訂土地出讓合同。2 土地用地勘測圖。3建設(shè)用地批準(zhǔn)書。4.土地契稅、地稅完稅證實(shí)（財(cái)政局、地稅局）。5土地登記申請，審核發(fā)土地使用權(quán)證。二、規(guī)劃手續(xù)：1.項(xiàng)目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)經(jīng)規(guī)劃委員會通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文 理建設(shè)用地規(guī)劃證。時間需 2-3周。2建設(shè)工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)工程單體初步設(shè)計(jì)，申報(bào)單體工 程規(guī)劃許可。時間需 2-3周。3交納規(guī)劃 技術(shù)服務(wù)費(fèi)、配套費(fèi)等，辦理城建檔案移交合同。三、項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)：1項(xiàng)目申請報(bào)告（工程咨詢院）。2項(xiàng)目規(guī)劃批文、總平面圖。3 環(huán)境影響評價（環(huán)保局）

2、。4抗震設(shè)防（地震局）。5 無線電委員會等部門意見。6 辦理完以上材料后報(bào)經(jīng)發(fā)改委審批后發(fā)立項(xiàng)批文。四、工程施工手續(xù)：1場地三通一平，達(dá)到場地平整，水、電、路通具備施工條件。2工程勘察、設(shè)計(jì)。根據(jù)單體工程規(guī)劃詳細(xì)要求進(jìn)行勘察，勘察單位出具體勘察報(bào)告后， 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)出施工圖。時間需6-7周。，防雷3圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查：工程施工圖紙審查（建設(shè)局圖審中央），消防設(shè)計(jì)審核（消防局）設(shè)計(jì)審核（氣象局），人防手續(xù)（人防局）。時間需2-3周。4工程報(bào)建，察看現(xiàn)場。5辦理工程施工、監(jiān)理招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位，發(fā)中標(biāo)通知書，簽訂施工、監(jiān)理合同。 時間需4-5周。6 前期綠化設(shè)計(jì)，辦理綠化審批手續(xù)。7 建設(shè)工程

3、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)及建設(shè)工程安全監(jiān)督手續(xù)。&建筑垃圾處置、商混供給合同。9交納相關(guān)費(fèi)用，社會勞動保障費(fèi)、開發(fā)治理費(fèi)等。10申辦建筑工程施工許可證。11簽訂開發(fā)項(xiàng)目合同、項(xiàng)目手冊，辦理開發(fā)經(jīng)營許可證。五、工程建設(shè)階段：1臨時設(shè)施規(guī)劃許可，規(guī)劃放驗(yàn)線工作。（規(guī)劃局）2開工建設(shè)，進(jìn)行工程質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制。3 配套工程施工建設(shè)。4房屋面積測繪，辦理房屋銷售手續(xù)（房管局）。5簽訂銷售合同，回收資金。六、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用：1建設(shè)項(xiàng)目單體工程驗(yàn)收。2 建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。3 辦理建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。4 物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)住管理、服務(wù)。5 業(yè)主交接裝修入住。6辦理建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記備案

4、手續(xù)，業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)證。個人工作經(jīng)驗(yàn)，大家分享。共同學(xué)習(xí)，共同發(fā)展。每個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程,對于報(bào)建/報(bào)批/取證工作規(guī)程經(jīng)驗(yàn) 分析是非常必要的。1.0目的明確開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建/報(bào)批、取證范圍、條件、 法律、法規(guī)依據(jù)，以利開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行2.0適用范圍適用于開發(fā)項(xiàng)目全過程的報(bào)建 /報(bào)批、取證工作的管理。3.0職責(zé)公司相關(guān)部門及各開發(fā)公司按職責(zé)/業(yè)務(wù)的劃分，分別負(fù)責(zé)組織辦理相關(guān)的報(bào)建/報(bào)批、取證工作。3.1管理中心負(fù)責(zé)：a）公司注冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、資質(zhì)評定申報(bào)；b）公司備案申報(bào)。3.2綜合部負(fù)責(zé)：a）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊的辦理；b）土地使用證書辦理；c）建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦；d）建

5、設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理；e）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理；f）施工許可證的申辦；g）商品房預(yù)售許可證的申辦；h）房屋所有權(quán)證的辦理。3.3工程部負(fù)責(zé)辦理：開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的申報(bào)。4.0作業(yè)內(nèi)容4.1公司項(xiàng)目開發(fā)新立項(xiàng)目必須按國家法律、法規(guī)和項(xiàng)目所在地相關(guān)行政主管部門的要求， 辦理報(bào)建/報(bào)批、取證手續(xù)，獲取有效的批準(zhǔn)/注冊/許可文件。4.2各負(fù)責(zé)辦理報(bào)建/報(bào)批、取證的部門領(lǐng)導(dǎo)和具體工作人員，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)， 了解報(bào)建/報(bào)批、取證的 規(guī)定和要求，預(yù)備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、正 確、清楚。4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊及資質(zhì)等級的辦理本程序所稱項(xiàng)目，是指由公司投資或與他方共同投資

6、，從策劃、立項(xiàng)、籌資、設(shè)計(jì)、 工程建設(shè)、直至經(jīng)營的全過程。公司或與他方共同投資開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照/法人執(zhí)照。注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備下列條件；a）有明確的章程和固定的辦公地點(diǎn)；b）有獨(dú)立健全的組織管理機(jī)構(gòu)，有上級部門或理事會任命的專職總經(jīng)理/經(jīng)理，并配備與 企業(yè)資質(zhì)等級相適應(yīng)的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員；c）有不少于企業(yè)等級的自有流動資金；d）有符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理 制度。434國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，規(guī)定了不同資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)具備的條件和可承 擔(dān)的開發(fā)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司辦公室應(yīng)按規(guī)定向項(xiàng)目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設(shè) 行政主管部

7、門提報(bào)資質(zhì)認(rèn)定申請。以開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目公司，不定資質(zhì)等級，由項(xiàng)目所在 地建設(shè)行政主管部門根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性資質(zhì)證書。本程序4.3條的具體辦理按中華人民共和國公司法、中華人民共和國公司登記條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定及中華人民共和國外資企業(yè)法相關(guān)規(guī)定辦理。4.4房地產(chǎn)項(xiàng)目公司備案房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。申請備案時，應(yīng)提交下列文件：a）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；b）企業(yè)章程；c）驗(yàn)資證明；d）企業(yè)法定代表人的身份證明；e）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。4.5土地使用權(quán)證的辦理開發(fā)項(xiàng)

8、目的土地位置由經(jīng)批準(zhǔn)的初步可行性? 發(fā)表于 2009-10-09 01:02:19引用1樓?研究報(bào)告選定。初步可行性研究報(bào)告選定的位置，應(yīng)符合該位置土地使用條 件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng).?研究報(bào)告選定。初步可行性研究報(bào)告選定的位置，應(yīng)符合該位置土地使用條 件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條 件意見書的文件形式提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權(quán)出讓合 同的必備條件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書主

9、要包括以下內(nèi)容：a）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；b）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；c）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；d）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)計(jì)建成后的產(chǎn)權(quán)界定；e）項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償、安頓要求；f）項(xiàng)目經(jīng)營方式等。初步可行性研究報(bào)告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，公司（以下簡稱公司） 經(jīng)辦部門持批準(zhǔn)的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項(xiàng)目用 地申請。經(jīng)批準(zhǔn)的用地由市、縣人民政府頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。通過拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓 方簽訂合同。公司對持有使用權(quán)的土地，依法支付出讓金、地價、有關(guān)費(fèi)用和履行拆遷、 安置、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任。本程序4.5條應(yīng)按照下列法律、法規(guī)

10、的規(guī)定實(shí)施；a）中華人民共和國土地管理法；b）中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；c）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；d）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例；e）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；f）城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法；g）城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法。4.6土地使用證書的辦理公司獲得土地使用一一建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，應(yīng)依法辦理土地登記。委托代理人辦理土地登記的，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。申請土地登記時應(yīng)向土地管理部門提交下列文件：a）土地登記申請表；b）單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明；c）土地權(quán)屬來源證明；d）地上附著物權(quán)屬證明。經(jīng)土地管理行政部審定后

11、發(fā)給“土地使用證書”。4.6.5 土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記及變更登記按相關(guān)法規(guī)規(guī)定辦理。公司經(jīng)辦/管理部門應(yīng)按當(dāng)?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理土地使用 證書，定期查驗(yàn)手續(xù)。本程序4.6條的具體實(shí)施按土地登記規(guī)則辦理。4.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊的辦理房地產(chǎn)公司應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后或 建設(shè)用地批準(zhǔn)書下達(dá)后 的十五日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門備案， 并領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手 冊。房地產(chǎn)公司應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)管理部 門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、 批準(zhǔn)、處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 中。房地產(chǎn)公司應(yīng)每半年和按項(xiàng)目各實(shí)施階段，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊送主管

12、部門驗(yàn)核。4.8建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)合同簽訂后或建設(shè)用地批準(zhǔn)書下達(dá)后，項(xiàng)目策劃部應(yīng)向項(xiàng)目 所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。申報(bào)時應(yīng)提交下列文件：a）土地使用證書；b）紅線圖；c）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）；d）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；e）其他規(guī)定應(yīng)提報(bào)的文件。房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才答應(yīng)對項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)工作，并按規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。4.9建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建 設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有在獲取此證后才允許進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。申

13、辦時應(yīng)提交下列文件：a）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b）初步設(shè)計(jì)文件（含圖紙、資料、說明，必要時應(yīng)提供勘察設(shè)計(jì)文件/報(bào)告）；c）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件；d）設(shè)計(jì)合同；e）紅線圖；f）其他規(guī)定應(yīng)提交的文件。本程序4.9條的具體辦理，按中華人民共和國城市規(guī)劃法執(zhí)行。4.10施工許可證的辦理房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)乜h級及以上建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證申請。申請施工許可證時，應(yīng)提交下列文件；a）建筑工程用地批準(zhǔn)文件/合同；b）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c）需拆遷的，拆遷進(jìn)度符合施工要求的證明文件；d）確定的施工/承包合同；e）滿意施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；f）建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)；g）建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)；h）法

14、律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。經(jīng)核準(zhǔn)并領(lǐng)取了施工許可證后，開發(fā)項(xiàng)目工程方允許開工。本程序4.10條的具體辦理按中華人民共和國建筑法及建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理 規(guī)定文件執(zhí)行。4.11商品房預(yù)售許可證的辦理商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：a）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；b）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；c）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；d）已辦理商品房預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可證登記，應(yīng)提交下列文件；a）本程序款所列a）、b）、c）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；b）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；c）工程施工合同；

15、d）預(yù)售商品房分層平面圖；e）商品房預(yù)售方案；f）需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時提交允許銷售的批準(zhǔn)文件。本程序4.11條應(yīng)按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法執(zhí)行。4.12開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收報(bào)告批件的辦理開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，經(jīng)集團(tuán)公司組織的預(yù)驗(yàn)收合格后，按集團(tuán)公司竣工綜合驗(yàn)收組織程序規(guī)定，由開發(fā)公司工程部向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申報(bào)竣工綜合驗(yàn)收。4.12.2 竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列條件；a) 所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)，并滿足使用要求；b) 住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單位工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；c) 各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃的設(shè)計(jì)要求；d) 施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地平；e) 拆遷居民已合理安置。4.12.3 申請竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)提交下列文件：a) 申請書；b) 商品受置人身份證明；c) 土地使用權(quán)屬證明；d) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；e) 竣工驗(yàn)收證明；f) 交付使用證明；g) 總平面圖和分層平面圖h) 具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出人的勘測報(bào)告；i) 規(guī)定其他應(yīng)提交的文件。4.13.3 房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實(shí)后頒發(fā)房屋所有權(quán)證書 。房地產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)責(zé)及時將 證書送交房