1、房地產基礎知識大綱基 礎 篇 第一章 土地知識一 獲得方式1. 通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得； 2. 通過國家出讓方式取得；3. 通過房地產轉讓方式取得（如買賣、贈與或其他合法方式）；4. 通過土地或房地產租賃方式取得。二 性 質全部土地都為社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。三 分類及使用年限1. 居住用地70年；2. 工業用地50年； 3. 教育、科技、文化衛生、體育用地50年； 4. 商業、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或其他用地50年。第二章 城市規劃知識一 城市功能區概念中心商務區(CBD)-指大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、文娛

2、、服務等配套設施的城市綜合經濟活動的核心地區。商業區-指城市中市級或區級商業設施比較集中的地區。居住區-泛指不同居住人口規模的和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（3000050000人、1000016000戶）相對應，配套建設較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住區組成要素主要有住宅、公共服務設施、道路和綠地。工業區- 指城市中工業企業比較集中的地區。倉儲區- 指城市中為儲藏城市生活或生產資料而比較集中布置倉庫、儲料棚或儲存場地的獨立地區或地段。文教區-指城市中大專院校及科研機構比較集中的地區。風景區-指城市范圍內自然景物、人文景物比較集

3、中，以自然景物為主體，環境優美，具有一定規模，可供人們瀏覽、休息的地區。綜合區-指城市中根據規劃可以兼容多種不同使用功能的地區。衛星城-指在大城市市區外圍興建的、與市區既有一定距離又相互間密切聯系的城市。開發區-指由國務院和省級人民政府確定設立的實行國家特定優惠政策的各類開發建設地區。二 城市規劃常用術語和指標用地性質- 指規劃用地的使用功能。用地面積- 指規劃地塊劃定的面積。用地紅線- 指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。容積率- 是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指一定地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。建筑控制高度-又稱建

4、筑限高。指一定地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度- 指一定地塊內所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率（），即：建筑密度建筑基底總面積建筑用地面積道路紅線- 指城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。綠地率- 指城市一定地區內個類綠化用地總面積占該地區總面積的比率（）得房率- 套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積 交通出入口方位- 指規劃地塊內允許設置機動車和行人出入口的方向和位置。停車泊位 - 指地塊內應配置的停車位數量。建筑間距 - 指兩

5、棟建筑物外墻之間的水平距離。日照標準- 根據地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規定的日照標準日獲得的日照量，是編制居住區規劃，確定居住建筑間距的主要依據。日照間距系數- 根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋屋檐高的比值。城市綠線- 城市各類綠地范圍的控制性。城市居住區規劃設計- 是為城市居民經濟合理地創造一個滿足其日常物質與文化生活需要的安全、方便、衛生、舒適和優美的居住生活環境。第三章 建筑知識一建筑物概念建 筑- 建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建造建筑物的活動；二是作為名詞，指這種建造活動的成果，即建筑物。建筑物- 有廣義和狹義兩種含義：廣義的建筑物指人工建筑

6、而成的所有東西，既包括房屋，也包括構筑物，如房屋、橋梁、隧道、水壩等；狹義的建筑物僅指房屋，而不包括構筑物。房 屋- 指有基礎、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所。構筑物- 指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。二建筑物分類按使用性質分類- 可分為居住建筑、公共建筑、工業建筑和農業建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常同稱為民用建筑。按建筑物層數或高度分類- 可分為低層住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅和超高層住宅。其中，13層的住宅為低層住宅；48層的住宅為多層住宅；8

7、16層的住宅為小高層住宅；1629層住宅為高層住宅；30層以上為超高層住宅。公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24m的為高層，但不包括總高度超過24m的單層建筑。建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。按建筑結構分類- 建筑結構指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑、其他結構建筑。按施工方法分類-可分為現澆、現砌式建筑；預制、裝配式建筑；部分現澆現砌、部分裝配式建筑。 三建筑構造一幢建筑物一般是由豎向建筑構件（如基礎、墻體、柱等）、水平建筑構件（如地面、樓面、梁

8、、屋頂等）及解決上下層交通聯系用的樓梯等組成。基礎-是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基（承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層）。基礎必須堅固、穩定而可靠。墻體-是承重、圍護、分隔、裝飾作用。柱 - 是建筑物中直立的起支持作用。它承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。地面- 主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板- 是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎。梁 - 是跨過空間的橫向構件。起結構承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。 屋

9、頂- 是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件（由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成），又是建筑物頂部的承重構件，承受著積雪、積灰和人所產生的荷載，并將這些荷載傳給承重墻或梁、柱。四建筑設備建筑設備是建筑物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風、空調、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等設施設備。常用供水方式-有四種：A）直接供水；B）設置水箱供水；C）設置水泵、水箱供水；D）分區、分壓供水排水系統- 分為生活污水、生產廢水、雨水三類排水系統。常用采暖方式-有三種：集中采暖、局部采暖、區域供熱。采暖系統分熱水采暖和蒸汽采暖兩種系統。通風系統- 按動力，分為自然通風和機械通風；按作用范圍分為全面通風和

10、局部通風；按特征，分為進氣式通風和排氣式通風。空調系統- 按空氣處理的設置，可分為集中式系統、分布式系統、半集中式系統。電梯 - 按使用性質可分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯；按行駛速度可分為高速、中速、低速電梯。設備層- 指將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調、給排水、電梯機房等設備的樓層。建筑高度在30m以下的建筑，設備層通常設在地下室或頂層。管道井- 指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。樓宇智能化- 是以綜合布線系統為基礎，綜合利用現代4C技術（現代計算機技術、現代通信技術、現代控制技術、現代圖形顯示技術），在建筑物內建立一個由計算機系統統一管

11、理的一元化集成系統，全面實現對通信系統、辦公自動化系統和各種建筑設備（空調、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全）等的綜合管理。 第四章 房屋面積知識房屋面積主要有建筑面積、使用面積、套內建筑面積、預售面積、竣工面積、居住面積、公用分攤面積等。房屋建筑面積-指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m，下同）的永久性建筑。套內建筑面積- 指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。房屋使用面積- 指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算（陽臺

12、全封閉的算全部面積，半封閉的算一半面積）。預售面積-指在商品房預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積竣工面積-指房屋竣工后實測的房屋面積。竣工面積有時與預售面積不一致，主要施工過程會有誤差。居住面積- 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。公用分攤面積- 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平

13、投影面積的50%。綠化率- 項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。第五章 房地產交易知識一 房地產市場分類房地產一級市場- 又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是國家壟斷的市場。房地產二級市場- 是房地產開發市場，其經營主體為各房地產公司，其經營內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃，對土地進行初級開發和再次開發。然后將開發出來的房地產出售給用地、用房單位或個人。房地產三級市場

14、- 購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或轉租的市場，也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。 四 房地產轉讓方式房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。它主要有房地產買賣、交換、贈與、以房地產抵債、以房地產作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產權利發生轉移、因企業兼并或者合并房地產權屬之轉移等六種方式。 五 房地產權屬登記的種類房地產權屬登記分為七個種類：總登記- 也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。土地使用權初始登記- 以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用初始登記。土地使用權初

15、始登記，申請人應提交批準用地或土地使用合同等證明文件。房屋所有權初始登記- 指新建房屋申請人或原有但未進行過登記的房屋申請人，原始取得所有權而進行的登記。4）轉移登記-房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。變更登記- 房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記。；他項權利登記- 設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。注銷登記- 房屋權利因房屋或土地滅失，房屋所有權不復存在而進行的登記。 A）房屋滅失 B）土地使用權年限屆滿 C）他項權利終止。 第六章 房地產金融知識一 個

16、人住房貸款類型貸款- 指貸款人對借款人提供的并按約定利率和期限還本付息的貨幣資金。個人住房貸款分類：1）商業性貸款- 貸款人以營利為目的的貸款。2）公積金貸款- 用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，貸款利率比商業性貸款的貸款利率低。3）組合貸款- 借款人所需資金先申請公積金貸款，不足部分申請商業性貸款，即貸款總金額由公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。申請個人住房貸款的條件：1）具有完全民事行為能力的自然人；2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；3）有穩定職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款能力；4）具有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同或協議；5）以不低于所購買（建造、大修）住房全部價款的

17、一定比率作為所購買（建造、大修）住房的首期付款；6）貸款人規定的其他條件。申請個人住房貸款所需提供的資料：1）個人住房借款申請； 2）身份證件（指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件）；3）有關借款人家庭穩定的經濟收入證明；4）符合規定的購買（建造、大修）住房合同、協議或其他批準文件；5）借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。6）抵押物或質物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或抵押證明；有房地產價格評估資質的機構出具的抵押物價值評估報告；保證人同意提供擔保的書面文件和保證日人資質信證明；7）貸款人要求提供的其他文件或資料。二 個人住房貸款中的主要術語首期付款- 簡稱首付

18、款、頭款，是指購買住房時的首次付款金額。首付款比率- 指首期付款占所購住房總價的比率。一般有最低首付款比率的規定。如最低首付款比率為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首期付款應為5萬元。貸款金額- 簡稱貸款額，指借款人向貸款人借款的數額。在住房貸款中，需借款的數額一般為所購住房總價減去首期付款后的余額。貸款成數- 又稱貸款一價值比率，是指貸款金額占抵押房地產價值的比率。當抵押房地產為再次抵押時，貸款成數應為貸款金額占該房地產的價值扣除其已擔保債權后的余額的比率。如貸款金額最高不得超過抵押房地產價值的80%。貸款額度- 又稱貸款限額。貸款余額- 指分期付款的貸款，在經過一段時期的償還之

19、后，尚未償還的貸款本金數額。貸款期限- 借款人應還全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據實際情況商定，但一般有最長期限的規定。如個人住房貸款期限最長為30年。在個人住房貸款中，貸款人可能根據住房的使用年限、借款人的年齡等，對貸款期限做出限制。如住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。貸款利率- 借款合同中所規定的貸款利率。有固定利率和浮動利率。分期償還額- 在分期還款的貸款中借款人每期應償還貸款的數額。在個人住房貸款中，通常采用按月分期還款方式，所以分期償還額具體為月償還額，即借款人每月應償還貸款的數額。償還比率- 又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同

20、期收入的比率。 三 個人住房貸款還款方式等額本息還款方式-借款人每期以相等的金額償還貸款。 等額本金還款方式-借款人每期歸還相等的本金，同時付清本期應付的利息。四 房地產貸款保險房地產貸款保險- 是通過借款人的人身保險、抵押房地產的財產損失保險、借款人購買保證保險、貸款人購買信用保險等方式，來分散房地產貸款的有關風險的一種經濟制度，在房地產貸款保險中，大量的是個人住房貸款保險。房地產貸款保險種類：1）用以抵押的房地產有可能毀損、滅失；2）借款人有可能死亡、喪失勞動能力；3）借款人可能因失業等而不能獲得預期收入。五 房地產置業擔保住房置業擔保- 指依法設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款

21、人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。住房置業擔保的程序：1）借款人向擔保公司申請住房置業擔保；2）擔保公司受理借款人的申請；3）簽訂有關合同、辦理有關手續；4）解除擔保。六 個人理財投資回報率計算方式和公式：回報率 = 年實際收入/ 投資額*100%年實際收入 = 年租金收入 租賃稅（租金收入5%） 管理費（不包的情況）投資額 = 買價 + 交易稅費 + 裝修及配置費二、建筑的分類和分級 2、按主要承重結構分類：（1） 磚木結構 由磚（石）砌墻體 木樓板、木屋蓋（頂）的建筑、（木結構、全部由木構成）。（2） 磚混結構、磚石、砌塊砌

22、筑承重墻體（粒）鋼筋混凝土樓板、屋頂的建筑。（3） 鋼筋混凝土結構、其承重墻體（粒）和樓、屋蓋無能為鋼筋混凝土建筑、有框架剪力墻，框茼（體）筒中筒、等結構體系。（4） 鋼混結構、鋼筋混凝土柱梁、鋼屋架組成的骨架結構廠房。（5） 鋼結構建筑 全部用鋼粒柱 鋼屋架建筑的房屋。（6） 其它結構建筑 ，如：土建筑 塑料建筑、充氣塑建筑膜等結構。3、按建層數分類（1） 住宅建筑分：低層1-3層 多層1-6層 中高層7-9層 高層10層-30層 超高層>30 層（100m）（2） 公共建筑及綜合性建筑總高度>24m為高層（不包括高度超過24m的單層主體建筑）高度>100m為超高層建筑。（3） 工業建筑（廠房）單層廠房多層廠房等。4、 按房層結的承重方式分類：即支承房層樓板層和屋頂層的荷載的結構形式：（1） 墻承重結構磚木結構、磚混結構這一類結構較簡單、造較低。（2） 骨架結構用柱、梁組成的骨架支承荷載、墻體僅作為圍護作用（承受自重及風荷載）這一類結構常采用鋼筋混凝土、鋼結構用于荷較大、高度跨度較大的建筑和高層建筑中（3） 內骨架結構、即由外墻和內部柱、