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文檔簡介
1、計算免稅臨界點: 設銷售收入總額為X,設不含息建造成本為Y。 于是: 按照建造成本10計算的房地產開發費用為0.1Y; 財政部規定的加計20扣除額為0.2Y; 允許扣除的營業稅、城建稅、教育費附加為: X×5×(173) 0.055X計算:當增值率為20%時,銷售總額X與建造成本Y的關系: X(1.3Y+0.055X) (1.3Y+0.055X) 0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即:增值率 20%時,售價為建造成本的1.67024倍; 當X1.67024Y時,增值率20%,根據稅法規定,免交土地增值稅。 所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點定價系數”。
2、根據上述計算方法,我們得到高收益最低定價系數為1.82014。用圖表示如下: 不交土地增值稅 稅負重、利潤少 相對稅負輕、利潤高 1.67024 1.82014 (免稅臨界點定價系數) (高收益最低定價系數) 上例建造總成本1424萬元,單位建造成本1186.66元/平方米 免稅臨界點定價1186.66×1.670241982.00元/平方米 高收益最低定價1186.67×1.820142159.91元/平方米 一、開發產品定價技巧: (一)普通標準住宅避稅臨界點: 例3-1、某房地產公司從事普通標準住宅開發,2008年,出售一棟普通住宅樓,總面積12000平方米,平均單位
3、售價2000元,銷售總額2400萬元,該樓支付土地出讓金324萬元,房屋開發成本1200萬元,其中:利息支出100萬元,假設不能提供金融機構借款費用證明,城建稅率7%,教育費附加3%,印花稅率0.5,當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。1、收入總額:2400萬; 2、扣除項目金額(扣除利息支出100萬): (1)取得土地使用權金額:324萬 (2)房地產開發成本:1100萬 (3)房地產開發費用:(324+1100)×10% = 142.4萬 (4)加計20%扣除數:(324+1100)×20% = 284.8萬 (5)扣除營業稅及附加:2400×5%&
4、#215;(1+7%+3%)= 132萬 扣除項目金額合計: 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬 3、增值額:24001983. 2 = 416.8萬 4、增值率:416.8÷1983. 2 = 21.02%建造成本5 、應交土地增值稅:416.8 × 30% 0 = 125.04萬 6、獲利金額收入成本費用利息稅金 24003241100100132125 619萬 假設:降價到1975/平方米 增值額23701981.6 388.4萬; 增值率388.4÷1981.619.6% 小于20%,免繳土地增值稅。 獲利
5、金額23703241100100130.4 715.6萬 多獲利715.661996.6萬當前講授計算驗證: (1)當定價為每平方米1982.00元 ,銷售總額為2378.40萬 扣除項目金額1424×1.32378.40×5.5%1982.01萬 增值額2378.401982.01396.39萬 增值率396.39÷1982.0119.9999% 增值率20,不交土地增值稅。(2)當定價為每平方米2160時,銷售總額2592.00萬元: 扣除項目金額1424×1.32592×5.5%1993.76(萬元) 增值額25921993.76 598
6、.24(萬元) 增值率598.24÷1993.7630.01% 交土地增值稅598.24× 30%179.47(萬元) 銷售總額增加192.0萬元,交土地增值稅179.47萬元,多獲利192.0179.4712.53(萬元)(二)非普通標準住宅免稅臨界點的計算 計算:當增值率為0時,銷售總額X與建造成本Y的關系: X(1.3Y+0.055X) (1.3Y+0.055X) X(1.3Y+0.055X) 0 X 1.37566Y 當X1.37566Y,增值率即0,免交土地增值稅。二、土地增值稅納稅籌劃十大方法: (一)適度加大建造成本法 例1 甲房地產開發公司正在開發麗景小區,
7、為此項目支付土地出讓金1500萬元,開發成本3200萬元,含借款利息200萬元,可售面積30000平方米。現在正在討論銷售策略,如果銷售毛坯房,每平方米售價3200元,銷售收入總額為9600萬元,營業稅稅率5%,城市維護建設稅7%,教育費附加3%,計算應交納多少土地增值稅?并請幫助進行納稅籌劃。 提高售價,收回成本加大扣除額,降低增值率方案1:銷售毛坯房應交納土地增值稅 不含息建造成本150032002004500(萬元) 扣除項目金額4500×130%9600×5.5% 58505286378(萬元) 增值額960063783222(萬元) 增值率3222÷63
8、7850.52% 適用稅率40%,速算扣除率為5%; 應交土地增值稅3222×40%6378×5% 1288.8318.9969.9(萬元)方案2:改賣毛坯房為賣裝修房,對房屋進行裝修,預計裝修費用1200萬元,裝修之后,每平方米售價為3700元,銷售收入總額11100萬元,無其他變動因素。不含息建造成本1500320020012005700(萬元) 扣除項目金額5700×130%11100×5.5% 7410610.58020.5(萬元) 增值額111008020.53079.5(萬元) 增值率3079.5÷8020.538.40 應交土地增
9、值稅3079.5×30%0923.85(萬元) 方案2與方案1的差額969.9923.8546.05(萬元)(二)費用移位法 例2 仍然利用例1的資料,假設甲公司開發麗景小區需要兩年時間,公司管理人員30人,每年需要管理費用200萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作,為了加強項目管理,經過董事會決議,把公司的一部分管理人員編制到開發項目中,共計擴大項目人員編制16人,每年減少管理費用、增加開發間接費用100萬元,計算對應交土地增值稅的影響。 討論:調整公司編制,10的“房地產開發費用”扣除是否會降低? 不含息建造成本150032002001200100×2 5900(萬元
10、) 扣除項目金額5900×130%11100×5.5% 7670610.58280.5(萬元) 增值額111008220.52819.5(萬元) 增值率2819.5÷8280.534.05% 適用稅率30%,速算扣除率為0; 應交土地增值稅2819.5×30%0845.85(萬元) 改變公司編制減少土地增值稅額923.85845.85 78.00(萬元) 兩種方法降低稅負 46.0578124.05(萬元)當前講授(三)巧用利息扣除法,降低土地增值稅 例3 宏大房地產開發公司在開發旭升小區的過程中,支付土地出讓金4000萬元,房地產開發成本9000萬元,
11、其中含銀行借款費用1000萬元,假設能夠提供銀行借款證明文件。可售面積40000平方米,每平方米平均售價6400元,銷售總額25600萬元。應如何計算土地增值稅可以使稅負降低。 建造總成本4000900013000(萬元) 不含息建造成本13000100012000(萬元) 銀行借款費用/建造成本1000÷120008.33%5 土地增值稅納稅申報表 單位:萬項 目行次比例扣除據實扣除房地產開發費用1312001600其中:利息146001000其他房地產開發費用15600600(1)按照比例扣除法應納土地增值稅:扣除項目金額12000×130%25600×5.5
12、% 15600140817008(萬元) 增值額25600170088592(萬元) 增值率8592÷1700850.52%適用稅率40%,速算扣除率為5%; 應交土地增值稅8592×40%17008×5% 3436.8850.42586.4(萬元) (2)按照據實扣除法應納土地增值稅: 扣除項目金額12000×(120%5%)100025600×5.5% 150001000140817408(萬元) 增值額25600174088192(萬元) 增值率8192÷1740847.06% 應交土地增值稅8192×30%02457
13、.6(萬元) 據實扣除法較比例扣除法節稅2586.42457.6128.8(萬元) 當前講授(四)合作建房籌劃法 例4 甲企業屬于非房地產開發企業,2006年通過招拍掛受讓一塊土地使用權,支付土地出讓金3000萬元,甲企業沒有進行任何開發。2008年3月,甲企業準備將土地使用權轉讓給乙房地產開發公司,評估價8000萬元,由乙公司開發這項土地。營業稅稅率5%,城市維護建設稅7%,教育費附加3%,計算甲企業應交土地增值稅額。 如何籌劃可以降低土地增值稅?(1)轉讓方案:甲企業轉讓土地使用權給乙企業,根據土地增值稅條例規定,應征收土地增值稅。 扣除項目金額3000(80003000)×5.
14、5%3275(萬元) 增值額800032754725(萬元) 增值率4725÷3275144.27% 適用稅率50%,速算扣除率15%; 應納土地增值稅4275×50%3275×15% 2137.5491.251646.25(萬元) (2)籌劃方案:變轉讓土地使用權為合作建房,分得房產后,再轉讓房產。甲企業以土地與乙房地產開發公司合作建房,乙公司出資8400萬元,在這塊土地上建同樣面積的兩棟寫字樓,各分得一棟。 假設,甲企業分得的寫字樓評估價值為5500萬元。 甲企業以地換房,發生了土地使用權轉讓行為: 應交營業稅(55003000÷2)×5%
15、200(萬元) 應繳城市維護建設稅200×714(萬元) 應繳教育費附加200×3 6(萬元) 轉讓土地使用權利得550015002203780(萬元) 會計分錄為: 借:投資性房地產寫字樓 5500萬 貸:無形資產 土地 1500萬 應交稅費 應交營業稅 200萬 應交稅費 應交城建稅 14萬 應交稅費 教育費附加 6萬 營業外收入 3780萬 甲公司分得樓房后再轉讓,樓房原價為5500萬元加上土地使用權1500萬元,總成本7000萬元。假設甲公司以8000萬元把分得的房產轉讓,應交土地增值稅: 扣除項目金額(55001500)(80005500)×5.5% 7
16、137.5(萬元) 增值額80007137.5862.5(萬元) 增值率862.5÷7137.512.08% 應納土地增值稅862.5×30%258.75(萬元) 減少土地增值稅額1646.25258.751387.5(萬元)當前講授(五)股權轉讓籌劃法 例5 廣源房地產公司是三個自然人出資設立的有限責任公司。實收資本3000萬元,公司成立之后,通過拍賣取得一宗土地使用權,面積100 000平方米,支付出讓金3000萬元,隨后進行了房產開發,投入開發費用2000萬元,發生期間費用100萬元;現在,因金融危機再無力開發,德隆房地產公司準備用10000萬元收購這項在建項目。如何
17、轉讓可以使廣源房地產開發公司稅費最低?方案1、廣源房地產公司將土地使用權轉讓給德隆公司,應納稅費: (1)營業稅及附加:10000×5.5%550(萬元) (2)土地增值稅: 扣除項目金額(30002000)×130%10000×5.5% 65005507050(萬元) 增值額1000070502950(萬元) 增值率2950÷705041.84% 應交土地增值稅2950×30%885(萬元) (3)印花稅10000×0.55(萬元) (4)企業所得稅: 應納稅所得額10000500010055088553460 應納所得稅3460&
18、#215;25865(萬元) (5)個人所得稅: 假設項目轉讓之后,股東們將凈利潤全部分配: (3460865)×20519(萬元) (6)應納稅總額5508855865519 2824(萬元)方案2、變轉讓房地產開發項目為轉讓股權。 假設,甲公司資產總額5500萬元,負債額2500萬元,乙公司以7500萬元購買加公司全部股權并負責償債,計算納稅效果。 (1)營業稅:財稅2002191號規定,股權轉讓不征收營業稅 (2)土地增值稅:股權轉讓只是股東權益的變化,原企業仍然存續,沒有發生房地產轉讓,不征土地增值稅。 (3)印花稅10000×0.55(萬元) (4)個人所得稅:三
19、位股東應繳個人所得稅 (75003000)×20%900(萬元) (5)應納稅總額5900905(萬元) 方案2比方案1節省稅費28249051919(萬元) 轉讓在建項目與轉讓股權納稅比較表 單位:萬元 轉讓在建項目納稅額轉讓股權納稅額增()、減()1.營業稅及附加550 5502.契稅3.土地增值稅885 8854.印花稅55 5.企業所得稅865 8656.個人所得稅519900381合 計28249051919(六)轉讓在建工程法 例6 七星房地產公司在興隆小區開發了100套別墅,總建筑面積30000平方米,取得土地
20、使用權支付的費用3000萬元,建造成本10000萬元,其中:金融機構借款費用1000萬元,開發期間發生期間費用600萬元。現在正在籌劃銷售策略,如果銷售毛坯房,每平方米售價10000元,計算納稅總額。有無可以減輕稅費支出的籌劃方案?方案1、銷售毛坯房,建造總成本13000萬元,不含息建造成本12000萬元,銷售收入總額30000萬元。 (1)營業稅及附加=30000 ×5.5%1650(萬元) (2)土地增值稅: 扣除項目金額12000×130%30000×5.5%17250(萬元) 增值額300001725012750(萬元) 增值率12750÷172
21、5073.91% 適用稅率40%,速算扣除率5%; 應交土地增值稅增值額×40%扣除項目金額×5% 12750×40%17250×5%4237.5(萬元) (3)印花稅=30000 ×0.000515(萬元) (4)企業所得稅: 應納稅所得額(300001300016504237.5600 15)=10497.5(萬元) 應交企業所得稅10497.5×25%2624.38(萬元) (5)稅負總額16504237.5152624.388526.88 (6)稅負率8526.88÷3000028.42%方案2、七星公司將興隆小區的
22、毛坯房以20000萬元賣給關聯企業佳德公司,由佳德公司裝修后銷售,預計裝修費用2000萬元,佳德公司期間費用為裝修費用的10%,完工后每平方米售價10800元,銷售總額32400萬元。總體稅費由兩個公司來承擔。 (一)七星公司的稅負: (1)營業稅及附加20000×5.5%1100(萬元) (2)土地增值稅: 扣除項目金額12000×130%110016700(萬元) 增值額20000167003300(萬元) 增值率3300÷1670019.76%適用稅率30%,速算扣除率為0; 應交土地增值稅增值額×30%-0 3300×30%-0990(
23、萬元) (3)印花稅20000 × 0.000510(萬元) (4)企業所得稅(2000012000 600110099010)×25% 5300×25%1325(萬元) (5)稅負總額11009901013253425(萬元)(二)佳德公司的稅負:(1)契稅20000 ×3%600(萬元) 工程成本 20000 2000 600 22600(2)營業稅及附加(32400 20000)×5.5%682(萬元)(3)土地增值稅: 扣除項目金額22600×1.368230062(萬元) 增值額32400300622338(萬元) 增值率2
24、338÷300627.78% 應交土地增值稅2338×30%0701.4(萬元)(4)印花稅 32400 ×0.0005 16.2(萬元)(5)企業所得稅: 應納稅所得額324000226002000×10%682 701.416.28200.4(萬元) 應交企業所得稅額8200.4×25% 2050.1(萬元) (6)稅負總額600682701.416.22050.1 4049.7(萬元) (三)兩個公司納稅合計34254049.7 7474.7(萬元) 方案2比方案1節稅8526.887474.71052.18(萬元)當前講授(七)企業籌建
25、期的巧妙運用 例8 某房地產開發公司于2004年7月成立,2005年2月取得一宗土地使用權,支付土地出讓金2800萬元,然后,公司開始辦理土地使用權過戶的手續、搞規劃設計、進行“七通一平”等項工作,又辦理開工許可證、預售許可證等前期工作,該小區規劃為“普通標準住宅”。一直到2006年7月才開工施工建設,在這期間發生費用200萬元,財會部門作為“開辦費”處理。工程經過一年的施工,于2007年9月竣工。開發成本5200萬元,可售面積20000平方米,以單位均價6700元對外銷售,到2007年末,房產全部售出。發生期間費用180萬元,借款利息420萬元,但不能全部取得銀行借款證明。計算應交土地增值稅
26、。土地增值稅的計算:(1)銷售收入總額6700×2000013400萬元(2)扣除項目金額(28005200)×130%13400×5.5% 1040073711137(萬元)(3)增值額13400111372263萬元(4)增值率2263÷1113720.32% 適用稅率30%,速算扣除率為0(5)應交土地增值稅2263×30%0678.9(萬元)籌劃方案:國稅發1995153號,首次取得房地產開發經營項目之日,確定為稅法規定的實際開始生產、經營之日。把開工前的 200萬元費用直接列入前期工程費,應交土地增值稅就會發生變化 土地增值稅的計算:
27、 (1)銷售收入總額6700×2000013400萬元 (2)扣除項目金額(28005200 200)×130% 13400×5.5%1066073711397(萬元) (3)增值額13400113972003萬元 (4)增值率2003÷1139717.57% 增值率小于20,免征土地增值稅,節稅678.9(萬元) 。當前講授(八)增加土地開發成本,降低土地增值稅 例、鴻祺房地產開發公司2003年以2000萬元拍得一塊土地,沒有進行土地開發,2008年3月,準備把土地使用權轉讓,評估價5000萬元,由于取得土地后,沒有進行任何實質性開發,計算土地增值稅時
28、不得加計扣除,稅負較重。經過稅務師事務所籌劃,建議該公司對土地進行一級開發后再轉讓,就可以享受到30的加計扣除。籌劃方案:只對土地進行前期開發,如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發后再轉讓,但是,不可進行建筑施工。預計開發費用需要1000萬元,開發后評估價6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。第一方案、取得土地使用權,不進行開發即轉讓的稅負計算:(1)扣除項目金額=2000(50002000)×5.5%2165(萬元)(2)增值額500021652835(萬元)(3)增值率2835÷2165130.95% 適用稅率50%,速算扣除率15%;(4)應
29、交土地增值稅2835×50%2165×15% 1417.5324.751092.75(萬元)第二方案:對土地進行一級開發后再轉讓的稅負計算:(1) 扣除項目金額(20001000)×1.3 (61002000)×5.5%3900225.54125.5(萬元) (2)增值額61004125.51974.5(萬元) (3)增值率1974.5÷4125.547.86 適用稅率30%,速算扣除率為0; (4)應交土地增值稅1974.5×30592.35(萬元) 第二方案較第一方案1092.75592.35500.40(萬元)當前講授(九)投資
30、時機的最佳選擇 例、景泰房地產開發公司2008年投入15000萬元,取得一項土地使用權。經過董事會會議決定,準備將其中的五分之一土地,用于建造賓館和餐飲娛樂中心,并決定,建成之后注冊設立國泰國際大酒店。賓館的建設期為2年,建設投資預計需要13000萬元,預計建成后賓館房產的公允價28800萬元。 方案一、賓館建成后注冊設立國泰國際大酒店 (1)營業稅及附加: (2)契稅:28800×41152(萬元) (3)土地增值稅: 酒店的建造總成本15000×201300016000(萬元) 扣除項目金額16000×13020800(萬元) 增值額28800208008000(
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