1、XX商業地產項目營銷推廣執行方案一、我們的任務核心目標一一迅速銷售一期商品交易一區二區BC區發展目標一一義烏商貿國際博覽城成為地方最有競爭力的商業項目兼顧目標推進項目的招商運營二、我們的問題競爭激烈一一銷售速度和市場同類竟品放量面臨極大競爭距離最遠一一距離產生消費抗性，影響客戶的到訪信心不足一一周邊配套落差及樓市調空后市不明形成投資或經營信心低落資源有限一一當地人口規模和客戶資源不高三、我們的思路突破常規，實施主動圈層圍合營銷思路釋意：所謂“主動”就是區別常規的打廣告等客戶上門的營銷思路，而是要走出營銷中心，主動增加客戶的接觸點，推廣項目，解決到訪，促成交易。所謂“圈層”就是找出與產品匹配的其

2、消費意識、經濟條件、文化審美、生活習慣和品位等方面有相通之處的人群，并針對這部分人群以匹合其消費行為和習慣的方式進行“點對點”的營銷推廣，促成交易。所謂“圍合”就是對圈層客戶群進一步集合、整理、分劃為核心意向圈層、緊密意向圈層、傳播意向圈層，并對上述三個圈層客戶細分為多個有利于營銷推廣的類似圈層，針對不同圈層分階段實施針對性的營銷推廣。主動圈層圍合營銷房地產營銷在經歷了地段、概念、產品、服務的四季更迭”以后的“第五季”，是房地產市場競爭的白熱化的產物。它建立在對目標客戶進行圍合細分、洞悉其消費習慣的基礎上，制定相應的銷售策略以達成交易的營銷模式。其應用“品牌+資源整合+差異化的營銷方式”的獨特

3、模式，能有效解決解決傳統營銷模式中無的放矢、接收度低、推廣費用居高不下的問題，到達有針對性說話、節約成本、有效促進銷售的目的。這種營銷行為能讓合同簽訂成為新的銷售的開始，而不是結束，“口碑相傳圈”的層傳播會不斷的累積、增加客戶。同時客戶通過特定的圈層”，擴大交際，謀求更多合作發展的時機，維護共同的利益，從而形成從一個圈層到另一個圈層的過渡、發展。四、我們的措施1、變革被動營銷為主動營銷項目的距離和目標客群決定了坐等客戶上門的營銷方式不能有效解決足夠客戶到訪的營銷需要，走出營銷中心開展主動營銷成為合適的選擇。在銷售組織上，將營銷隊伍分為兩個組，一個在現場接待銷售，另一個組在前期界定的圈層客戶及客

4、戶經?；顒拥膱鏊M行主動營銷推廣。同時要盡量做到客戶圈層的滲透，以不斷累積客戶。2、持續建立細分圈層客戶檔案庫為配合主動圈層圍合營銷，應提持續建立圈層客戶檔案庫，并根據其購買意向細分為核心意向客戶、緊密意向客戶、潛在意向客戶、傳播客戶四類，同時根據其消費意識、經濟條件、文化審美、生活習慣和品位等細分指標，按照“物以類聚、人以群分”的原則，結合營銷活動、溝通渠道等實際情況分為可以操作的小圈層。3、會員模式對接深化圈層成立“義烏商貿聯合協會/財富俱樂部”作為載體，將主動圈層圍合營銷推廣積累的客戶持續、有效轉化為意向客戶，并逐步將此俱樂部建立為上邦項目的核心圈層。4、二元推廣，分項解決問題項目推廣主

5、要解決兩個問題，一是發布信息、建立形象，二是積累客戶、促進交易。第一個問題主要通過大眾傳播完成,第二個問題主要通過小眾傳播來完成。本次采用“大眾傳播ONETOALL+點對點傳播ONETOONE的模式共同完成推廣任務。 4.1大眾媒體集中投放，迅速站位媒體組合：戶外媒體+平面報媒+電波媒體投放計劃：戶外：銷售中心1塊+孝義市外圍及市內重要十道各2塊2-3個月報媒：亮相、蓄客、開盤三次節點集中投放約30版電視：2-3個月太原電視臺孝義及其他尤其是介休、呂梁、汾陽電視臺告知性投放主要職能：建立形象+發布信息4.2分眾渠道持續推廣，積累客戶小眾媒體：地方雜志或媒體孝義晨報生活向導四海傳媒點對點渠道傳播

6、：前期建立完善、有效覆蓋的渠道及目標客戶資料庫,針對不同渠道利用不同媒介實施“點對點”有針對性的推廣。 具體渠道及渠道媒介附后電信互動溝通短信的有效溝通移動、聯通VIP客戶的利用焦點客戶座談：邀請焦點客戶，集中座談，發揮“小圈子文化”的鏈式效應業界及媒體傳播邀請業界同仁及合作媒體，發揮業界及媒體的口碑相傳5、合縱連橫，充分整合資源針對目標客戶的生活元素，與相關商家和組織聯合行動，互利雙贏政府、銀行政府系列直屆、下屆單位，各銀行等聯誼活動、投資理財講座等。商業機構或組織工商局、工商協會及其他民間組織關于商業模式與經營等相關層面的知識講座，經濟發展研究論壇等。成熟商圈商場與諸如：孝義白貨、嘉勝白貨

7、、天榮購物中心等商場展開商業聯合活動、客戶資源利用6、分階段側重解決問題針對項目推廣要解決問題和營銷需要，整體推廣要分階段側重解決問題，第一階段推廣要表達大盤整個綜合體、領袖規模的氣勢，以引起市場關注同時講投資城市經濟發展、潛力、保障等，以達成目標客群的認同；第二階段側重產品溝通，講投資實在利益回報等，以促進交易為目標。7、情景營銷，活動傳播項目交通到達性低、區域不成熟，用活動吸引客戶，營造現場余圍，以促進銷售。活動的主要目的是解決到訪并呈現生活余圍，要充分利用政府影響力效應和自建“義烏商貿聯合協會/財富俱樂部”。重要活動放在開放這個節點。要持續不斷的開展小型活動，配合各圈層客戶的到訪。8、小

8、眾通路道具針對主動圈層圍合營銷，準備項目資料、義烏模式說明書、投資理財生活藍本、禮品、DVGSTREEWALLg己合體驗場景道具等，以保證客戶對項目感興趣、對品質影響認同，進而到訪體驗的目的。五、我們的計劃10H20¥1。月底¥11月中旬¥313年1月YA準備期形象期（三階段）認籌期（兩階段）開盤期形象期工作計劃表時間工作事項部門負責人完成情況認籌期工作計劃表時間工作事項部門負責人完成情況六、我們的預算推廣媒體選擇推廣媒介II丁II大型戶外報紙、網絡樓宇TV營銷中心燈桿道旗雜志LED大屏工地包裝車體廣告DM短信群外場展示戶外廣告平面媒體光電媒體銷售現場項目名野fi

9、性冬注IS靖菖摘中心利于狩立形蒙-四聊后帝市市借銷中詛個樓住四舞鼻音片的r普蟻成棋唱知樓也耦現場觥辱扉菅圣制胃*服引客戶國埠+君房通道+道揖+果板等JT堆底,利T由1項巨檔次和形象費立尹演點Iff平螃播書，制，折頁.手擇袋等fTF+海報+戶型折頁+其它沙盤一戶型催沙宣力后型煙VI咔函1000?£挪廣告誓m匠廣,可惜既信息量大開也苜卮集為投汝針*用冷.彩曳洛前扇次大即戶外瓣鹽面廣，備械罪誥功蚩黑大型戶站.牌廣告輪廣告圈孟Li廣.哽亍收果品一呈宣時MJ電于制對汁詡，時救y牖小區建值-葩信霽農平白基于廣告傳橘面廣交滴臺+吉樂臺開房活動明時國餌掰等五墾人氣司后次推成均強和客尸炯通節慵R莉關餐時1膳禮相汗具祜住歌廣憤果尹盤禮&+岫L品合計網瀝-me萬斷做傳頊敞勺推廣預算說明：后議預算分項說明：后議附：分眾推廣渠道：企業關聯單位及其延伸企業合作單位及其延伸企業領導及職工資源私人俱樂部會所太原尤