1、房地產虛假廣告都是廣告惹的禍房地產虛假廣告調查本報記者肖曉/文汪維平/圖看了樓盤的廣告宣傳后，繳納了九萬元誠意金誠意購房，不料卻被開發商告知，其意向的四號樓不在開盤之列。自認為受到開發商欺詐的劉先生，近日將成都一房地產開發公司投訴到成都市工商局。經過工商部門協調，開發商退還了九萬元誠意金，并被限令停止發布違規廣告。但據工商部門相關負責人介紹，許多房地產消費糾紛，都緣于房產開發商發布的違規房地產廣告?！皝y花漸欲迷人眼”如何看清房地產廣告中暗藏的陷阱？近日，記者就此展開了深入調查。違規收取“誠意金”被叫停 今年1月，成都市龍泉驛區某樓盤在沒有取得預售許可證的情況下，大肆在媒體上發布銷售廣告，并在銷

2、售現場收取意向購房者每人一萬元“VIP誠意金”。 所謂的“VIP誠意金”，就是意向購房者加入開發商成立的“會員中心”繳納的“會員費”，但開盤以后可憑該費用按順序優先選房，其實就是開發商變相收取的“排號費”或“訂金”。但有細心的購房者發現，該樓盤并未取得銷售房屋所必須的預售許可證，也就是說，開發商收取的“VIP誠意金”屬違規行為。 經有關管理部門調查發現，該樓盤不僅沒有預售許可證，就連建設施工所必須的規劃許可證、建筑工程施工許可證都尚未取得。如此看來，交了一萬元誠意金的消費者看上的房子，連能不能修都還沒得到批準。隨后，該樓盤被當地有關部門責令停止發布廣告，整改有關違規行為，退還消費者所繳納的“V

3、IP誠意金”。專家點評房地產企業發布廣告，一般情況下應具備以下幾條：一是廣告主的主體資格證明，如房地產開發企業的營業執照等；二是房地產開發企業的資質證書；三是土地使用證明；四是工程竣工合格證明；五是房地產項目的銷售或預售許可證。其中預售房地產廣告可不要工程竣工合格證明，房產出租、項目轉讓可不要銷售許可證，但應具有產權證明。企業發布房地產廣告必須注明企業名稱和房地產銷售、預售許可證號。廣告主要主動提供“五證”，否則不得發布廣告。利用戶外廣告形式發布房地產廣告，發布前應依法到工商行政管理部門辦理登記手續?！?0分鐘車程”引發投訴去年10月，成都某樓盤廣告曾因“距天府廣場僅20分鐘車程”的廣告詞而被

4、購房者投訴。投訴者何女士稱，當初開發商在媒體上打出誘人的廣告宣傳，什么“距天府廣場僅20分鐘車程”、“中國十大最具成長性房地產企業傾力打造”、“一流親水社區”等，吹得天花亂墜讓人頭暈，自己就是看了開發商的廣告后，前往售樓處繳納了一套房子的訂金。 但冷靜下來細細思考后，何女士才發現，“距天府廣場僅20分鐘車程”是汽車以時速60公里勻速行駛下的理想狀態，而且中途還不能停，如果自己開車，實際上可能半個小時也到不了；“中國十大最具成長性房地產企業”也不知道從何而來，總之根本不是經政府主管部門批準評選出來的；“一流親水社區”也是不具比較標準的說法，“你說一流就一流，到底什么叫一流我們也不知道?！焙闻抠|

5、疑說。開發商被何女士投訴到工商部門后，被工商部門勒令停止發布了上述廣告。專家點評房地產廣告中表示項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示，不能以時間、車程來表示距離，項目位置示意圖不準確、不清楚、比例不恰當，如“距離廣場步行10分鐘”、“距機場20分鐘車程”、“××大道通車后只有××公里”等模糊距離的說法都是違規的。在價格表示方面，未清楚表示實際銷售價格，未明示價格的有效期限，未明示計價標準的，都屬違規廣告，房地產的價格上下變化較快，應清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。如何識別虛假廣告當前房地

6、產交易中的虛假廣告和其他違法廣告，主要表現為發布虛假信息，或對未取得商品房預售許可證的房地產項目發布商品房預售廣告。記者為此專門采訪了省工商局有關專家。專家介紹說，目前常見的房地產違法廣告主要有以下幾種：未取得商品房預售許可證，而發布銷售廣告的，或以“內部認購”、“內部認定”、“內部登記”等方法發布房地產預售廣告。 房地產廣告中出現融資、變相融資的內容，或含有項目升值和業主投資回報的承諾，如宣稱“統一經營，原價回購”、“提供每年物業補貼”、“年回報率8.38%”等，投資回報看似誘人，但在當前市場監管制度還不夠完善的情況下，暗藏不少風險。一旦房產商經營失誤，售房前的承諾往往不能兌現，甚至發生開發

7、商挪用預售款及攜款走人的情況。廣告中對有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、周邊環境、配套設施等內容作虛假違法表述的。簡單籠統地表示面積，不表明是建筑面積還是使用面積，因二者差距很大，直接決定價格和使用功能，所以必須明確表示；周邊尚在規劃或建設中的商業、交通、文教、衛生設施及其他市政配套設施等，應據實相告，尚處規劃中的，應予注明。含有風水、占卜等封建迷信內容，有悖社會良好風尚的。諸如“此樓盤系風水寶地”等封建迷信的內容或使用“豪門”、“豪宅”、“有別于一般老百姓的小區”等用語。 含有開發企業能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等承諾的。辦理戶口只能由政府有關部門依照規定進行，其他任何單位和個人都無

8、權辦理；依照法律、法規和有關規定可以辦理戶口的房地產項目，廣告中內容應當表述清楚明白，并標明有關規定的出處或者相關條件，不得使人產生誤解。出現未經主管部門批準的各類亂評比、亂排序等對房地產項目進行綜合評價內容的，或使用的評比、排序失實。 在廣告中使用絕對化的語言，如含有諸如“絕頂、一流、首創”等語言的廣告內容。抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過5000元的。專家提醒，房地產項目的交易額較大，廣告的影響力強，廣告中出現虛假、誤導以及其他違法問題，其社會危害性較之一般的商品或者服務更為嚴重。因此，作為消費者，購房時一定要多加小心，多留意一些細節，提高鑒別能力，不要輕信那些含糊不清和不真實、不客觀的

9、廣告，以免上當。房地產虛假廣告誰來買單某房地產開發公司在廣告效果圖及展示模型中顯示，該公司新開發的一處住宅小區內將建設面積4000多平方米的中心區花園和綠地，并在宣傳資料中作出具體的說明與允諾。市民王先生因為看中小區內的中心區大面積花園和綠地，所以選購了臨中心區花園大樓的一套商品房。但樓盤建成后，王先生卻發現該住宅小區并沒有按原宣傳、廣告資料及展示模型所顯示的建設中心花園和綠地，而是在該位置上增加建設了一幢商品樓。為此，王先生向開發商提出異議。開發公司答復稱，與王先生簽訂的商品房買賣合同中并沒有約定建設中心花園綠地，所以不構成違約。王先生咨詢，宣傳資料的內容沒有寫進合同，開發公司還需遵守該宣傳

10、資料的承諾嗎？相關解答：這個案例是由商品房買賣合同成立前的宣傳資料與實際履行情況不符所產生的爭議。如果宣傳資料中的一些內容是直接體現在商品房買賣合同中的，那么就會產生合同責任問題；未載入商品房買賣合同的內容產生合同責任則需具備一定條件。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，王先生正是看中該住宅小區大面積的中心花園和綠地，才決心購買該小區臨中心區花園的商品房。開

11、發公司的銷售廣告和宣傳資料關于在住宅小區內建中心花園的具體確定的允諾，對王先生簽訂商品房買賣合同顯然具有重大影響。因此，該宣傳資料應當視為要約，即使商品房買賣合同中沒有約定建設中心花園和綠地，仍應視為王先生與開放公司商品房買賣合同的合同內容，開發公司沒有依宣傳資料建設中心花園與綠地，應當就此承擔違約責任。（本期特別感謝福建僑聲律師事務所提供法律支持）大多數人買房是從看房地產廣告開始的。房地產廣告對促進房屋的交易起著非常重要的作用。但是，一些房產商為了私利，不惜以虛假廣告欺騙消費者，以至日后出現許多糾紛，給消費者帶來不應有的煩惱。據悉，在房地產糾紛以及房地產投訴當中，不實廣告問題占了相當比例。廣

12、告欺詐存在幾種類型?出現在哪些環節?遇到廣告欺詐后如何投訴?以及百姓在購房過程中應如何識別欺詐廣告等，就此記者采訪了專家和有關部門負責人。欺詐廣告面面觀在眾多的廣告中，商品房廣告在語言、制作等方面的精美和藝術性是名列前茅的。它不僅刺激了人們的購買熱情，更使人們在初進房產市場的過程中得到了一種美的享受。不過，幾年來，在美麗的廣告背后，總避免不了存在美麗的陷阱，使消費者在交了錢，住了房之后切身體會到與廣告相比深深的落差。那么，房地產廣告欺詐有哪幾種類型呢?一、宣傳夸大1、人為縮短與市中心地帶或主要干道的距離，并用時間來表述小區到某商場、車站、文化場所的距離。2、夸大樓間距。3、夸大小區綠地面積、設

13、施配套及環境等。二、承諾與實際不符1、不能按時交房。2、配套設施不到位。如廣告中承諾小區擁有物業管理服務，有健身房、幼兒園、停車場、商店等設施，樓書上顯示大面積的綠地，業主人住后卻發現實際與廣告所描述的大相徑庭：和平區某高檔小區，在預售房的廣告畫冊上對小區綠地和房屋裝修等做出了很好的承諾，一位市民就是憑著樓書選擇了這里的房子，簽訂了合同，成了小區第一位住戶，但是，實際上，綠地面積和房屋裝修均與廣告有相當大的出入，加上其他問題，業主不得不要求退房，并為此走上法庭。3、無法實現的承諾。一些房產商聲稱小區將達到什么交通條件，附近將有學校、醫院、市場等設施，甚至有的開發商還許諾，入住本小區還能轉移戶口

14、等等。實際上，這些事項屬于公路、教育、衛生、商委、公安等部門主管，并非開發商權限所及。即使在近期規劃范圍，也不會以開發商的意志為轉移。又如，因為開發商事先并不了解電力政策也會導致廣告不能兌現。幾年前的某小區，開發商在銷售廣告中承諾房屋配套雙電源。但是市電力政策規定，住宅樓必須在10層以上才能使用雙電源。盡管建筑企業在施工中已經將雙電源線拉至小區，但最終被電業局制止。還有一種普遍的現象是開發商在廣告中主觀臆斷該小區將在未來升值及獲得投資回報，借以提高該房產的形象價值。三、廣告內容表述不清如交房時間和交房標準不明確，或有的開發商在沒有銷售許可證的情況下，以其他房產銷售許可證來冒充，打出本房產的形象

15、廣告。廣告中沒有房產銷售字樣，卻留下咨詢電話，一旦有人詢問，即借機售房。這種房子，或者是違章建筑，或者存在質量等其他問題，沒有房管部門的認可。四、隱瞞實情1、樓間距發生變化或在樓間再蓋房，早有計劃卻不告訴消費者。2、利用地理模糊位置，改變房產的區域歸屬。比如原本屬于東麗區的一個小區，因為與河東區交界，房產商在廣告中大張旗鼓地標明河東現房，住戶在辦理房產證時才發現上當了。遇到上述問題，消費者面臨的不僅是房產價值大打折扣，在心理上也造成極大的失落和憤怒。這都是留下的深刻的教訓。希望能夠給未來的購房者以警示。能夠解決問題但并不容易出現廣告欺詐，業主首先要找開發商或銷售代理商交涉，未果的情況下，就應該

16、到有關部門投訴。屬于房產開發許可證或銷售許可證的問題，可以到位于圍堤道上的天津房地產市場監督科投訴。凡屬廣告引起的問題，可以到消協投訴，最終由市工商局廣告管理處做出處理決定。消費者也可以直接到市工商管理局廣告處投訴。市工商管理局廣告處是房地產廣告的直接管理部門，他們調查確認屬于違法廣告的，將對房產商及廣告經營單位給予處罰。但是，消費者要得到相應的經濟補償卻不容易，訴諸法律是必須的。合同是法律審判的重要依據，如果廣告內容已經寫入合同，官司還順利一些；如果廣告或口頭承諾并沒有寫入合同，消費者則難以勝訴。許多房產商正是利用消費者不懂法律而鉆空子，不把廣告內容寫入合同，一些消費者往往因此吃了大虧。另外

17、，行政法規與法律職能、標準不一，工商部門的廣告違法認定不被法院作為房產商經營欺詐的依據，在呼吁有關部門引起重視的同時，還要提醒消費者，一定要把好合同這一關，將廣告中所有的許諾寫入合同，即使存在廣告欺詐，消費者也可以依據合同告開發商違約，要求賠償。 治理虛假廣告在行動為了杜絕房地產廣告欺詐，保護消費者，有關部門正在行動。據悉，國家工商管理總局及建設部已經下發通知，對房地產廣告、特別是房地產網絡廣告進行全面檢查和清理。含有虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告在清理范圍之列。主要包括向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境及配套設施、物業管理的；未能按規定要求明示價格、面積等

18、內容的。此外，其他違反廣告法、房地產廣告發布暫行規定的房地產廣告也將被檢查。而且特別指出，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的各種形式的房地產廣告，其中明示及承諾的內容和事項，應當與購房者在商品房買賣合同中予以明確。對于違法發布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產企業，房地產管理部門將責令其限期改正，逾期不改的將通過新聞媒體曝光，并根據房地產開發企業資質管理規定，在年檢中予以降級或注銷資質等級。防范廣告欺詐知多少在管理部門嚴格廣告管理的同時，作為消費者，也應該了解相關的法律、法規，提高防范意識，增加防范知識。第一，盡管購買現房，這樣可以提高廣告與房屋事物的可比程度。第二，要仔細檢查房屋銷

19、售許可證。核實證書內容與房屋所在地、名稱是否一致。沒有此證的，消費者千萬不能購買。第三，要認真審查房屋施工驗收報告，從中掌握房屋的質量情況。第四，一定要到現場看房，實地了解小區及其周圍的配套設施情況。第五，最重要的一點是，要逐項審查合同條款，并確保在簽訂購房合同之時，廣告承諾內容寫入合同條款。這樣，即使是購買期房，如果房產商承諾不到位，業主也可以合同為充足的依據告其違約，并要求賠償。第六，在購買期房時，一定要將房屋設計圖紙納入合同內容之中，可以防止房產商隨意更改圖紙，影響房屋質量。第七，在簽訂購買合同時，要保證是工商及房管部門統一下發的合同文本。而且針對那些主要條款，尤其是權利義務的一些選擇性

20、的條款，開發商往往做出有利于自己的選擇并強加給購買者，購買者一定不能含糊，要據理力爭，保護自己的利益。國家工商總局和建設部：清理房地產廣告針對房地產虛假廣告泛濫的現象，國家工商行政管理總局和建設部今天發出進一步加強房地產廣告管理的通知，要求今年對房地產廣告特別是房地產網絡廣告進行一次全面檢查和清理。此次檢查的重點有三個。一是尚不具備銷售條件發布的房地產廣告。以下情況進行廣告宣傳的均屬此類：未按法定程序辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續，擅自開發建設的房地產項目；未按法定程序辦理房地產項目建設有關手續，或手續不全；工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件；未按法定程序取得商品

21、房預售許可證。二是含有虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告。主要包括：向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境及配套設施、物業管理的；未能按規定的要求明示價格、面積等內容的。三是其它違反廣告法、房地產廣告發布暫行規定的房地產廣告。人民日報商品房虛假廣告遇“紅燈” 新華網北京月日電（記者齊中熙 鄒清麗）虛假廣告的誤導，使一些消費者在購房時掉進了不法房地產 開發商的陷阱。建設部日前發布的商品房銷售管理辦法對商品房虛假廣告亮起“紅燈”。 辦法規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售宣傳廣告應符合有關規定，內容必須真實、合法、科學、準確。房地產開發企業、房地產中

22、介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應在商品房買賣合同中約定，如購房者發現所購房與廣告內容不符，可視為賣方違約。 為了解決消費者反映的所購商品房與樣板房不一致的問題，辦法規定，房地產開發企業設置樣板房的，應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付商品房必須與樣板房一致。（完）消費者投訴房地產虛假廣告 其中99取證難 2007-02-08 來源：河南商報 “無論合同能否履行，中介方都照收傭金，這是二手房交易中典型的霸王條款?！弊蛉展嫉泥嵵菔蟹康禺a投訴中，房屋中介投訴被列為三大類投訴熱點之一。商報記者謝朝紅 投訴熱點 房屋消費投訴：面積“

23、縮水”、交房逾期 根據鄭州市工商局專業分局對起房地產投訴案件的分析，其中集體投訴起，其他各類投訴起，購房消費投訴起，房屋中介投訴起。 在購房消費投訴中，房屋質量投訴居高不下，起投訴分別涉及防水質量不合格造成屋頂及衛生間漏水，墻體工程質量差造成墻體裂縫滲水，使用劣質產品用于廚房衛生間造成質量問題。房屋銷售合同糾紛共起，主要是交房逾期，合同規定的面積和設施與實際面積和設施不符，不能按照合同及時交付房地產，房地產開發商擅自改變房屋結構，減少實際使用面積，增加公攤面積，損害消費者權益。其他如房產商將法院查封房、銀行抵押房以及已經銷售的房屋再次銷售引起的糾紛，雖說不多但性質惡劣。 投訴熱點 房屋中介投訴

24、：押金不退、合同霸道 在房屋中介的起投訴中，投訴的熱點大多集中在合同糾紛上，主要是合同承諾與實際不相符（如承諾雙氣實際沒有，承諾的房屋結構及年代與實際不相符）；有的在辦理過程中發現沒有土地證，有的在辦理時發現是抵押房無法辦理房產過戶手續；由于合同承諾不能兌現消費者退出卻無法拿到交付的押金；無照經營的黑中介利用虛假宣傳誤導消費者簽訂假合同騙取中介費。 “押金不退而引起的糾紛是房屋中介的熱點。”鄭州市工商局專業分局建筑房產所所長趙海憲說，目前，房屋中介存在交易合同不規范問題，中介組織與買賣房雙方簽訂的合同中，存在許多霸王條款，無論合同能否履行，中介方都照收傭金。“我們正在與房管部門制訂房屋中介交易

25、合同示范文本，實施以后，可以避免中介組織的霸王條款行為?！壁w海憲透露。 投訴熱點 集體投訴：開發商逾期不交房、一房兩賣 “集體投訴占總體投訴量不少的比例，但被投訴的房地產開發商不是很多，只有兩家。”鄭州市工商局專業分局專門負責接待房地產投訴的牛子瑞說，起集體投訴中，有位消費者是投訴鄭州市大宇房地產開發有限公司（以下簡稱大宇公司）的。按一個消費者投訴算一起計算，有起集體投訴是投訴大宇公司。 昨日，據這起集體投訴派出的代表介紹，大宇公司開發的隴海西路臥龍花園，承諾年月日交房，但至今逾期兩年多不交房。還有部分購房者跟大宇公司簽訂了購房合同，但合同并未在房管部門備案。 牛子瑞還介紹，該公司還存在一房兩

26、賣的情況：消費者與該公司簽訂購房合同，到房管部門備案時，發現同一套房子竟然已賣給了另外一個人。他介紹，這些集體投訴都是積壓的遺留問題，消費者在去年·時，已經集體進行投訴了。（線索提供趙海憲） 工商部門提醒 房地產虛假廣告投訴難取證 房地產虛假廣告投訴也不容忽視?！澳壳胺康禺a虛假廣告投訴中，存在取證難的問題。消費者購房時要提前保存證據。”牛子瑞提醒說，房地產虛假廣告投訴，存在問題是商品房在預售宣傳中，在小區周邊環境、設施、房屋結構及物業管理等方面做過分渲染夸大的宣傳，等消費者拿到房屋鑰匙后，發現所購商品房與其廣告宣傳差別太大，以致引起合同糾紛。 “比如廣告上宣傳說房子在重點中學附近，這

27、個附近究竟是多少米，沒有具體化，對消費者來說是模糊的。”牛子瑞舉例子說，一些中介機構利用媒體及散頁、墻體廣告大肆宣傳與實際不相符的內容，誤導消費者。 當你遇到房地產虛假廣告案例一：某開發商開發一花園小區，在其售樓處和其他宣傳資料中的示意圖和文字表明該小區之外的正南面是擬建中的嬉水公園，嬉水公園的南面即為海景，故購買該小區的業主戶戶可享受無限海景。但在業主入伙時卻發現開發商標明為嬉水公園的地方正在興建一超大型高層住宅群。業主不但無緣無限海景，連通風、采光都大受影響。業主發現上當，即怒告無良開發商。案例二：北京某品牌開發商開發××豪園，在其售樓書和其他資料中的示意圖和文字表明為

28、平行兩棟長條狀豪華住宅，中間為小區花園、游泳池等休閑區域，包括三層小區會所、幼兒園等配套設施。可是，當二期業主入伙之際，業主們發現原擬建三層配套用房處卻在挖很深的地基，進行第三期開發。業主們發現上當，即向開發商討說法。 上述兩個案例都是開發商進行虛假廣告宣傳而引致的房地產買賣糾紛。虛假房地產廣告有兩種表現形式，一種形式是開發商虛構事實，即將子虛烏有的事實在售樓廣告中作為真實的事實加以宣傳，如上述案例一中的開發商；另一種形式是開發商隱瞞事實真相，即將真實的情況隱瞞起來讓業主購房時不知道真相，如上述案例二中的開發商就屬于隱瞞真相。 廣告的內容真實、合法是法律對開發商刊載售樓廣告時的基本要求。售樓廣

29、告是商業廣告的一種，根據合同法第15條的規定，開發商登載、派送售樓廣告，是其向業主發出簽訂房地產買賣合同的要約邀請，一旦業主向開發商發出購樓要約，而開發商又與業主簽訂房地產買賣合同，即便售樓廣告中的內容未在房地產買賣合同中進行表述，售樓廣告的內容也構成了開發商的承諾。 如果開發商交付的房屋雖然符合房地產買賣合同本身的約定，但未履行售樓廣告承諾，我們認為，開發商應當承擔相應的民事責任。當然，開發商承擔何種民事責任，要視廣告承諾的不同性質來判定。若開發商已按廣告承諾盡力履行義務，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，那么，不能認為開發商發布的房地產廣告是虛假廣告，開發商應承擔的民事責任是違約責任。若開發商主觀上故意虛構事實或者隱瞞真相，誘