1、2016年房地產估價師理論與方法考試真題一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1 .【題干】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是（）。A.房地產估價難免會有誤差B.房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C不應采用一股物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差【答案】B【解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一股是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。由于真實價值不可得知，出現了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合

2、格的估價師的重新估價結果。參見教材P9。【考點】2 .【題干】關于房地產估價結栗的說法，獵誤的是（）。A.估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見B.注冊房地產估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的意見C估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響【答案】B【解析】本題考查的是估價結果。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。參見教材P35。【考點】3 .【題干】估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定

3、的局限性C各種估價方法之間具有理論統一性D.難以通過分析排除不適用的估價方法【答案】B【解析】本題考查的是房地產估價的持點。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P10。【考點】4 .【題干】下列引起某商業房地產價格上漲的因索中，不屬于該商業房地產價格自然增值因表的是（）。A.該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善C該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區D.該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業【答案】D【解析】本題考查的是保值增值。外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格

4、上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P65。【考點】5 .【題干】下列估價對象區位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是（3A.估價對象距離機場35公里B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經過【答案】D【解析】本題考查的是房地產區位狀況描述。房地產區位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。【考點】6 .【題干】下列影響房地產供求變化的因表中，不會引起房地產需求量增加的是（）。A.消費者的收入水平增加B.該種房地產的價格水平下降C該種房地產的開發成本上升D.消費者預期該種房地產價格上

5、漲【答案】C【解析】本題考查的是房地產需求。一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。【考點】7 .【題干】購買一套建筑面積為120,單價為18000元/的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項8 .于成交日期一次性付清，給予5%的優惠C于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的濃押貸款支付【答案】D【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216無元。參見教材P113。【考點】8 .【題干】距離是衡量房地產區

6、位優劣最常見、最簡單的指標，其中相對科字的距離指標是（）。A.空間直線距離9 .交通線路距離C交通時間距離D.經濟距離【答案】D【解析】本題考查的是房地產區位因索。經濟距離是更科字但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。【考點】10 【題干】下列影響一套住房價格的因索中，不屬于實物因索的是（）。【選項】A.朝向B保溫C.隔音D.戶型【答案】A【解析】本題考查的是房地產實物因索。朝向是區位因索。參見教材P125。【考點】11 .【題干】關子房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是

7、實際狀況C以公益為目的字校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結果是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。【考點】11.【題干】評估用于產權調換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹Ig正確的是（）。A.價值時點為現在，估價對象狀況為現在狀況B.價值時點為現在，估價對象狀況為未來狀況C價值時點為未來，估價對象狀況為現在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況【答案】B【解析】本題考查的是價值時點原則。在評估用于產權調換房屋的價值時，應才e別注意兩點：（i）價值時

8、點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（2）估價對象狀況，如期房的區位、用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋證收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況為依據。參見教材P162。【考點】13.【題干】評估建筑面積為的住宅在2016年9月30日前市場價格,下列交易實例中最適合作為可比實例的是（）交易實例建筑面積（m2）用途成交價格（元/m2）成交日期區域交易情況A.甲B.乙C丙D.丁【答案】B【解析】本題考查的是。可比實例是類似房地產中真實成交且符合一走條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地

9、產等財產或相關權益。參見教材P173。【考點】18.【題干】關于建筑物經濟壽命說法，正確的是（）。A.經濟壽命主要由建筑物的質量及地基穩定性決定B.正常情況下，經濟壽命長子自然壽命C經濟壽命與周圍環境，房地產市場狀況有關D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經濟壽命主要由市場決走，同類建筑物在不同地區的經濟壽命可能不同，一般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。參見教材P235。【考點】19.【題干】房地產的有租約限制價值等于（）

10、。A.無租約現值價值減承租*益價值B.出租*益價值加承租*益價值C.無租約現值價值減出租*益價值D.出租*益價值減承租*益價值【答案】A【解析】本題考查的是出租*益價值。出租*益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租*益價值+承租*益價值，所以有租名W艮制價值=無租約限制價值-承租*益價值。參見教材P106。20 .【題干】運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實例數量較多B.所取得的報酬率是利用過去的數量求取的C利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整【答案】B【

11、解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P250O【考點】21 .【題干】某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用年限為30年，土地報財率為6%,該房地產的價值為（）萬元。【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑物現值X建筑物的資本化率=200X12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36,土地的價值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1-1/=495.53.合計，房地產價值=200+495.53=

12、695.53萬元。參見教材P257。【考點】24.【題干】通過房祖求取房地產凈收益，不應扣除（）。A.空置損失B.房產稅C房屋折舊費D.房屋保險費【答案】C【解析】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。【考點】26.【題干】下列引起房地產貶值直的因索中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C住宅庫存量過大D.在建工程基礎不均勻沉降【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。

13、導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。參見教材P296。29 .【題干】關于假設開發法估價中開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的是（）。A.開發經營期可分為建設期和經營期B.建設期的起點與開發經營期的起點相同C經營期可具體分為銷售期和運營期D.建設期和經營期不會重疊【答案】D【解析】本題考查的是后續開發經營期。在銷售（含預售）的情形下，建設期和經營期有重疊。參見教材P330O【考點】30 .【題干】當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大致相同，宜選擇的估價方法是（）。A.平均增減量去B.平均發

14、展速度法C移動平均法D.指數修句法【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。【考點】33 .【題干】在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因索的影響。這一估價假設屬于（）。A.未走事項假設B.背離事實假設C不相一致假設D.依據不足假設【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋證

15、收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因索的影響。參見教材P413。【考點】34 .【題干】關子價值時點的說法，錯誤的是（）。A.價值時點可以是過去、現在或將來B.價值時點是由估價目的決走的C價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致【答案】C【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一走與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。35 .【題干】關于估價師聲明的說法，正確的是（）。A.估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證C未參與估價的注冊房地產估

16、價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾和保證。參見教材P412。【考點】二、多項選擇題1 .【題干】關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需求8 .估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定C選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取D.估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇E估價程序是指完成估價項目所需要的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復【答案】ABD

17、E【解析】本題考查的是估價目的。在估價中選取股價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。【考點】三、判斷題2 .【題干】房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發現局部毀損，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償。（）【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是房地產征收征用的需要。房地產被征用后毀損的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償；房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。【考點】3 .【題干】某宗建筑用地紅線內的給水、排水、電力等基礎設施屬于該宗土地的實物因素。（）【選項】A.AB

18、.B【答案】B【解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。如果是該房地產內部（用地紅線內）的配套設施，則應屬于該房地產的實物因素。【考點】4 .【題干】房地產投保火災風險時的保險價值，通常不應包含不可能損毀的土地價值。（）【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失（如停產停業損失、租金損失等）。【考點】5 .【題干】在賣方市場下，增加房地產開發環節的稅收，

19、通常會使房地產價格下降。（）【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發成本，從而會推動房地產價格上漲；相反，會使房地產價格下降。【考點】6 .【題干】房地產市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公共原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）【答案】A【解析】本題考查的是房地產評估原則的含義。市場價值評估應遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最利用原則。【考點】7 .【題干】房地產市場狀況調整不僅是交易日期調整，還包括一些其他因素調整。（）【答案】B【解析】本題考查的是市場狀況調

20、整的含義。市場狀況調整也成為交易日期調整。【考點】8 .【題干】比較法估價中進行房地產狀況調查，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。（）【答案】A【解析】本題考查的是房地產狀況調整的含義。進行房地產狀況調整，是把可比實例在其自身下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。【考點】10 .【題干】有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發的房地產通常采用成本法估價。（）【答案】A【解析】本題考查的是有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發建設的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。【考點】11 .【題干】運用分解

21、法求取建筑物折舊時，只存在不可修復的功能落后折舊，不存在可修復的功能落后折舊。（）【答案】B【解析】本題考查的是分解法。將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。【考點】12 .【題干】在假設開發法的動態分析法中，開發完成后的房地產價值是未來開發完成時的房地產市場狀況下的價值。（）【答案】B【解析】本題考查的是假設開發法。但在動態分析法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值；但房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值；當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值

22、。【考點】13 .【題干】運用平均發展速度法預測房地產價格時，可對過去各期的發展速度予以加權計算，權重應根據各期發展速度的大小，由小到大來確定。（）【答案】B【解析】本題考查的是平均發展速度法。由于越接近所預測的價格對應的時間的發展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發展速度予以加權后再計算其平均發展速度，就能使預測的價格更接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權重予以加權，一般需要根據房地產價格的變動過程和趨勢以及房地產估價師的經驗來判斷確定。【考點】14 .【題干】基準地價修正法估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數的完整性和合理性。（）【答案】A【解

23、析】本題考查的是基準地價修正法。基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數的完整性和合理性。【考點】15 .【題干】在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的財產。（）【答案】A【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的財產，已經同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應有所不同。【考點】問答題（一）某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。

24、注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%,擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問：1 .【題干】假設開發法的估價前提有哪幾種？本次估價應選擇哪種估價前提？【答案】假設開發法的估價前提有3種：（1）估價對象仍然由其業主開發完成，這種估價前提稱為“業主自行開發前提”；（2）估價對象要被其業主資源轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發前提”；（3）估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發前提”。本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。2 .【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發法的

25、測算主要有哪些差另IJ?【答案】在不同的估價前提下，假設開發法測算的主要差別包括：（1）預測出的后續開發經營期的長短不同。自行開發前提下，后續開發經營期就是正常的后續建設期；而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續開發經營期發生變化。（2）后續開發的必要支出不同。自行開發前提下，指考慮后續開發的必要支出；而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價后續開發的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。(3)測算出的待開發房地產價值不同。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大自愿轉讓前提下的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于

26、被迫轉讓前提下評估出的價值。(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：1 .【題干】房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求叫簡述理由。【答案】房地產估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。2 .【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作？對原估價報