1、大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人.追求確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運行。.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對電梯設(shè)備維護(hù)的管理。.職責(zé)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對電梯服務(wù)保養(yǎng)合同審核，由公司經(jīng)理進(jìn)行審批，服務(wù)供方提供的維護(hù)保養(yǎng)計劃由物業(yè)服務(wù)經(jīng)理中心會同工程維修部主管對技術(shù)指導(dǎo)文件進(jìn)行審核，物業(yè)服務(wù)中心不定期檢查電梯保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，對電梯突發(fā)故障、大修及重要維修工作進(jìn)行監(jiān)督和提供指導(dǎo)。工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的管理工作，監(jiān)督外委單位制定維修保養(yǎng)技術(shù)指導(dǎo)文件。工程維修部負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常巡視、應(yīng)急救

2、人及監(jiān)督檢查維保單位進(jìn)行檢修、故障排除、年檢工作。.方法和過程控制維修管理制度各項目應(yīng)配備電梯安全管理人員，持證上崗，簽定維修保養(yǎng)合同并監(jiān)督電梯維保單位嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計劃表對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，抽查并做好記錄。維保單位應(yīng)有資質(zhì)，監(jiān)督維保單位應(yīng)有兩人同時對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全，每月檢修至少一次并有記錄。維保單位每天上、下班時，應(yīng)巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時配合處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。監(jiān)督電梯維保單位做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢。協(xié)助做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時

3、，應(yīng)及時修復(fù)。電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時，應(yīng)及時配合切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層。當(dāng)電梯年檢期臨近時，協(xié)助電梯維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促維保單位整改不合格項目。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。保管好電梯機(jī)械鑰匙、制作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。電梯機(jī)房門應(yīng)上鎖，門外有警告標(biāo)識，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施。安全制作要求4.2.1 電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)并取得上崗證后方可上崗工作。4.2.3 嚴(yán)禁在電梯運行中開啟廳門。4.2.4 電梯因故停用時，必須將轎內(nèi)照明、風(fēng)扇開關(guān)斷開，必要時關(guān)斷電梯主電源。4.2.5 嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行。4

4、.2.6 手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。4.2.7 維修時，如機(jī)房無人必須鎖上機(jī)房門。4.2.8 監(jiān)督電梯維修人員進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時，必須切斷急停開關(guān)，同時穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動，以免掛傷。4.2.9 監(jiān)督檢修時的短接跨線，完工后必須拆除。4.2.10 監(jiān)督更換保險管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險管（絲）4.2.11 電梯機(jī)械鑰匙、制作面板鑰匙必須由電梯專業(yè)維修人員保管和使用。4.2.12 物業(yè)公司應(yīng)制定相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等。維修工作制度4.3.1 電梯維保人員上崗前

5、做到不酗酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。4.3.2 監(jiān)督電梯維保人員維修時須嚴(yán)格遵守本手冊電梯安全制作要求及電梯維修有關(guān)要求，并在電梯基站廳門前設(shè)置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌。4.3.3 監(jiān)督維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人制作，嚴(yán)禁合閘”警示牌。4.3.4 監(jiān)督電梯維修人員嚴(yán)禁電梯正常運行時將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電氣方法短接。維修情況下進(jìn)行短接，檢修后必須立即恢復(fù)。4.3.5 監(jiān)督電梯維修人員在轎頂作業(yè)時，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。在底坑作業(yè)時，應(yīng)斷開限速器安全開關(guān)及底坑檢修急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時

6、復(fù)位。4.3.6 監(jiān)督電梯維修人員井道中作業(yè)時，必須戴安全帽。嚴(yán)禁作業(yè)時一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。4.3.7 監(jiān)督電梯維修人員檢修作業(yè)時，嚴(yán)禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)。4.3.8 監(jiān)督電梯維修人員檢修時所用照明必須是安全電壓。4.3.9 監(jiān)督電梯維修人員維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。4.3.10 監(jiān)督電梯維修人員維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運行狀態(tài)），并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用。4.3.11 監(jiān)督

7、電梯維修人員維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。4.3.12 監(jiān)督電梯維修人員維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。運行使用制度4.4.1 轎廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動。嚴(yán)禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為。4.4.2 電梯嚴(yán)禁運載易燃易爆的危險物品及國家要求禁運的任何物品。4.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)、照明良好，從啟動到平層皆無異常震動和異常聲響。4.4.4 電梯運行貨物時，應(yīng)注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁。4.4.5 電梯正常運行時，嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運行開

8、關(guān)使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運行狀態(tài)。4.4.6 電梯在不使用時，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門。4.4.7 電梯鑰匙必須由維修部電梯專人負(fù)責(zé)管理使用，任何我不得私自加配和使用。4.4.8 運輸大量物品時，須由專人進(jìn)行手動制作（此項工作由安全部與管業(yè)部提前通知安全管理部）4.4.9 嚴(yán)格控制室內(nèi)溫度，夏季氣溫超過度開啟降溫設(shè)備，保證電梯正常運行，工程維修部應(yīng)設(shè)立專人管理降溫設(shè)備和嚴(yán)格控制開啟進(jìn)度（可根據(jù)氣溫變化進(jìn)行調(diào)整）。制作注意事項4.5.1全自動運行4.5.1進(jìn)入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的制作箱。打開轎內(nèi)照明開關(guān)，將風(fēng)扇開關(guān)打開，使風(fēng)扇正常運行。將自

9、動手動開關(guān)置于自動狀態(tài)。4.5.1將自動手動開關(guān)置于“自動”狀態(tài)。并關(guān)閉制作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行。4.5.2手動運行4.5.2將制作箱內(nèi)自動手動開關(guān)置于“手動”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)。4.5.2按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動后松手，電梯進(jìn)入手動狀態(tài)運行。4.5.3安全運行程序4.5.3監(jiān)控中心保安員小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。4.5.3電梯維修人員每周進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作。4.5.3任何人不得在電梯機(jī)房

10、、轎廂、井道吸煙。4.5.4電梯機(jī)房的管理4.5.4電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止制作。4.5.4非工作人員進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后，由電梯維修人員陪同，方可進(jìn)入，。4.5.4電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆。4.5.4保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房內(nèi)溫度適宜，溫度保持在至攝氏度之間，保持門窗開啟靈活無破損。4.5.4定期對電梯機(jī)房地面進(jìn)行維護(hù)，防止地面起砂和地面灰塵對設(shè)備的影響，造成設(shè)備正常運行。4.5.4盤車、救人設(shè)施設(shè)備應(yīng)安放在機(jī)房明顯位置，盤車、救人規(guī)章制度粘貼在明顯位置。鋼絲繩有明顯平層標(biāo)識。粘貼平層標(biāo)識對照表。4.5.5運行異常4.5.5當(dāng)發(fā)生火

11、災(zāi)時監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進(jìn)入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯。4.5.5當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。4.5.5電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。維護(hù)保養(yǎng)4.6.1維修保養(yǎng)工作過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全制作程序。4.6.2電梯設(shè)備責(zé)任人按電梯維保檢查記錄電梯巡查記錄進(jìn)行巡檢、監(jiān)督、檢查。4.6.3電梯維保公司按電梯維保合同對電梯作周、季、年保養(yǎng)，按電梯維修保養(yǎng)工作程序要求記錄。4.6.4日檢4.6.4日常巡視項目每天檢查控制柜和電機(jī)溫度是否過高，空調(diào)器的制冷狀況，電梯

12、運行聲音是否正常。電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在度之間，月平均氣溫不高于度。承重梁和吊鉤應(yīng)標(biāo)明最大允許負(fù)荷。無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位。4.6.4每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻停止使用并及時處理或通知服務(wù)供方處理，做好對服務(wù)供方維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。4.6.5周檢4.6.5電梯設(shè)備責(zé)任人每周對主要設(shè)備進(jìn)行灰塵清理（轎頂.轎門.控制柜.井道.底坑），電梯機(jī)房進(jìn)行打掃一次。4.6.5電梯設(shè)備責(zé)任人或服務(wù)供方應(yīng)每周一次對電梯的主要組織和設(shè)備檢查其動作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。4.6.5轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動作，要求動作可靠，制作

13、輕便。4.6.5轎廂照明應(yīng)良好，光亮足夠、信號（指示器、方向箭頭）準(zhǔn)確。4.6.5合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)以內(nèi)。4.6.5轎廂門檢查門的開關(guān)動作，要求開關(guān)門靈活，聲音正常，自動門檢查門的重開線路（按鈕、安全觸板、光電管等），安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開。4.6.5廳門檢查門鎖是否靈活，接點之間是否正常，在必要時進(jìn)行調(diào)節(jié)更換。4.6.5檢查門導(dǎo)軌中有無污物。4.6.5檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有否磨損，必要時調(diào)整或更換制動瓦。4.6.5曳引機(jī)和電動機(jī)檢查油位是否在油位線上，必要時添加潤滑油。檢查驅(qū)動電動機(jī)有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象，軸承溫升不

14、超過攝氏度。4.6.5導(dǎo)向輪、選層器檢查其潤滑、運行情況。4.6.5檢查開門機(jī)是否靈活，電磁力是否足夠。4.6.5緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。4.6.5電梯轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。4.6.5門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。4.6.6季度檢查4.6.6機(jī)房4.6.6維護(hù)人員應(yīng)對其一般重要機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行蝸輪蝸桿減速箱及電動機(jī)軸承端潤滑檢查是否正常。傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油，潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂，保持靈敏可靠。4.6.6制動器動作是否正常、制動瓦與制動盤之間的間隙是否正常。4.6.6曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移。

15、4.6.6限速器動作應(yīng)靈敏可靠、張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)可靠。供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄。4.6.6繼電器、接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。檢查控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。4.6.6轎廂頂和井道4.6.6檢查門的制作、調(diào)節(jié)和清潔門驅(qū)動裝置的部件，如電動機(jī)皮帶輪的皮帶、電動機(jī)、速度控制開關(guān)、門懸掛滾輪、安全開關(guān)和彈簧等。4.6.6清潔轎門、廳門門坎和上坎（門導(dǎo)軌）。4.6.6檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。4.6.6調(diào)節(jié)和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開

16、關(guān)門鉸鏈、門滑輪停止塊、門與門坎之間的間隙等。4.6.6檢查并清潔全部廳門門鎖和開關(guān)觸點，以及井道內(nèi)的接線瑞子。4.6.6檢查對重裝置和轎廂聯(lián)接件（補(bǔ)償鏈）。4.6.6滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于毫米，間隙均勻。4.6.6鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過總數(shù)，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損鋼絲繩的剩余直徑不得小于原直徑的。轎廂內(nèi)部4.6.6檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。4.6.6檢查轎廂門的開關(guān)動作情況（按鈕、安全觸板、光電管、關(guān)門限制器等），電梯故障時能在轎廂將門撥開。4.6.6檢查緊急照明裝置。4.6.6檢查并調(diào)節(jié)電梯起動、運行、減

17、速和停止是否舒適良好。4.6.6檢查平層準(zhǔn)確度。4.6.6層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。4.6.6保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標(biāo)要求范圍內(nèi)。4.6.7年檢電梯在運行一年之后，維保單位須負(fù)責(zé)由技術(shù)監(jiān)督局對電梯的年度技術(shù)檢驗工作，物業(yè)服務(wù)中心、工程維修主管應(yīng)予配合，按要求檢查電梯的機(jī)械、電氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，磨損量超過允許值或損壞的部件須更換。電梯困人故障的救援步驟4.7.1 當(dāng)電梯運行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員應(yīng)在分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場救援處理。發(fā)生困人事故時，必須先救人，然后進(jìn)行維修。救人時先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以

18、穩(wěn)定其情緒。同時盡快聯(lián)系電梯維保公司。4.7.2 切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌。4.7.3 檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否一切正常。4.7.4 機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放的位置。4.7.5 如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過米：4.7.6 用專用廳門鑰匙開啟廳門。4.7.7 轎頂用人力開啟轎廂門。4.7.8 協(xié)助乘客離開轎廂。4.7.9 重新將廳、轎門關(guān)妥。4.7.10 如果轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：4.7.11 用對講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉。4.7.6用抱閘扳手前：確保電梯總開關(guān)已切斷,確保所有廳門、轎門已關(guān)好。4.7.6使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。4.7.6將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或向右，以比較易扳動方向為準(zhǔn)。4.7.6再