1、 電梯維修保養服務方案目 錄1. 人員配備、時間安排 . 21.1人員配備：. 21.2時間安排：. 22. 24小時故障處理. 22.1 普通故障處理 . 22.2 特殊故障處理 . 22.3 關人故障處理 . 23. 巡檢點檢 . 34. 維護保養 . 35. 運行保障 . 36. 年季質量檢查. 37. 文明、安全作業. 38. 零配件供應保證. 49. 減輕物業成本的措施 . 49.1電子板維修措施 . 49.2巡檢點檢中的發現預告措施。 . 49.3配合物業保險索賠的措施 . 410. 其它服務承諾. 5附件一：另行收費項目 . 6附件：上海交大電梯與控制設備-急修及處理記錄 . 7

2、附件：上海交大電梯與控制設備-電梯維修零、部件更換記錄 . 7附件：電 梯 保 養 程 序 周 期 表 . 8附件：電 梯 維 修 保 養 記 錄 . 10附件：電 梯 檔 案 卡 . 12附件：電梯維修保養自檢報告 . 14附件：電梯維修工作人員駐現場管理規定 . 16附件：顧客滿意度調查表 . 17附件：用戶回訪單. 18第1頁 電梯維修保養服務方案濟南鼎盛物業管理學院東路西班牙莊園小區，型號西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業資質、技術資格能力已能滿足。現將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養、運行保障、年季質量檢查、文明安全作業、零配件供應保證、減輕物業成本措施、服

3、務承諾等內容逐一安排如下：1. 人員配備、時間安排1.1人員配備：為確保濟南鼎盛物業管理西班牙莊園小區電梯設備的安全、正常運行，我司派出執證專業員工，以確?，F場電梯24小時能進行應急維修，及時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作，公司根據現場保養工作量和項目維修內容，另增派人員加強維保工作。1.2時間安排：現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養工作，保養時間安排以有利于物業管理與服務的日期、時段進行，具體保養時間雙方協商確定。除處理和進行故障檢修、保養工作外，現場員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。2. 24小時故障處理2.1 普通故障處理任何時間段電梯一旦有故障發生

4、時，維保人員應在1小時內趕赴，及時處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀錄”（附件）。如發生更換零部件，填寫“零部件更換紀錄表”（附件），并由貴公司指定人員核查簽認，如急修工作發生在深夜不方便簽證，應在次日辦理上述有關手續。2.2 特殊故障處理現場發生特殊故障，現場維修人員短時無法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術人員赴現場處理，以盡快排除故障，恢復電梯正常運行。如發生重大故障，則立即啟動公司應急預案組織人員進行搶修。搶修結束后填寫“急修及處理紀錄”并查明和分析事故原因，提出相應改進措施。2.3 關人故障處理當發生關人故障時，現場維保人員立即進行緊急放人操作，并查明故障產生原因，

5、根除故障防止同一故障的再次發生。第2頁 3. 巡檢點檢現場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢，電梯運行情況實行經常性監控，及時發現電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在問題，業主管理中和設備運行環境是否存在問題，及早發現并采取措施，或與管理單位協商解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最低，并做好相關記錄。4. 維護保養按照我公司編制的“電梯維修保養技術工藝規程”（略）的技術工藝要求，對金帝華庭小區電梯進行維護保養。每月例行保養次數不少于二次，間隙時間不大于15天。每次保養結束，將保養的T50012009電梯使用管理與維護保養規則、GB/T18775、GB7588、GB10060、G

6、B16899）等。維修人員嚴格遵守并執行濟南鼎盛物業管理各項規章制度和管理條例，嚴格遵守并執第3頁 行我司“駐點人員管理規定”（見附件）。如遇災害性天氣，根據應急預案配合西班牙莊園小區做好相關工作。員工實行安全教育制度，每一員工必須接受三級教育后，才能進行上崗作業?，F場安全教育由班組長負責進行，每月二次安全教育學習，學習內容紀錄在“安全教育學習紀錄表”內（略）。維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業，見公司“電梯維修安全操作規程”（略），“電梯保養安全操作規程”（略）。8. 零配件供應保證為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應，公司工程科負責備、配件總需求計劃的編制，技術

7、科負責備、配件技術參數的審核，庫房負責備、配件的集中管理、計劃采購和供應，財務會計科負責備、配件的核價和定價，各保養組負責備、配件計劃編制、申領、現場保管和使用，質量科負責在產品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用中的質量信息反饋。公司在保養點設立備、配件存儲，便于管理，方便使用。西班牙莊園維保組內常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞部件的及時更換。公司備、配件倉庫品種齊備，庫存備、配件一旦短缺，及時補充確保電梯備、配件的供應。9. 減輕物業成本的措施9.1電子板維修措施電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后采購換新。我公司對在使用中自然損壞或非正

8、常（如跑水、過電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強的長年的電子板維修能力，其維修后成本一般僅是換新的3040左右，我司建議維修后繼續使用，可大大降低維護成夲。9.2巡檢點檢中的發現預告措施。加強電梯的巡檢點檢，將及時發現的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早發現，早報告，早采取防救措施和預防的措施，以減少損失降低維護成本。9.3配合物業保險索賠的措施協助物業辦理電梯設備（設備險）和第三方安全責任保險。對因意外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障需花費較大的維修費用，我司協助和配合物業進行商業保險索賠，以減少或完全規避損失降低維護成本。第

9、4頁 10. 其它服務承諾10.1 電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鐘。10.2 現場派駐人員保持通訊暢通。10.4 當物業進行消防等項目檢測時，及時派人員予以配合。10.5 派駐服務現場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵守用戶單位的有關規章制度。 10.6 配合物業進行每年電梯年檢，及時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或修改項目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過，并獲得安全檢驗合格標志。若發生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承擔因此產生的相關費用。10.7 加強維護保養，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期加強維護保養，確保

10、電梯在保證安全、性能（振動、噪聲等）完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定，以及雙方的合同規定。10.9 公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產品，均為西子OTIS電梯專用的中國制造的產品。10.10 對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經發現及時更換。每次更換零部件，均告之物業更換原因，并填寫有關記錄表，經物業簽字確認。10.11 堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質量檢查以外，公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析，運行、維修情況匯總，以及下一年度預計維修項目等內容的報告。 上海交大電梯與控制設備第

11、5頁 附件一：另行收費項目電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費項目。1.對電梯主機、電控設備等主要設備磨損嚴重、性能下降或損壞，需進行全面調整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項：.曳引電機：解體檢查、清洗換油，調整電樞、更換油封、軸承或更換電機；.制動器：拆卸清理、潤滑和調整鐵芯，更換電磁鐵、制動臂、制動瓦、彈簧等主要部件； .減速器：換油清洗、調整間隙、更換油封軸承或更換減速器及減速齒輪；.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭；.安全鉗-限速器系統：卸下解體清洗調整，更換軸承和提拉機構的零件；.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件；.門系統：更換開門機系統、更換轎門

12、層門，拆卸門扇進行修理、較正或進行包覆；.控制柜：除微機和調速裝置外，更換大部份元件和電線；.拆卸轎頂、轎壁或轎底進行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、更換構件；.導軌系統：導軌的更換和校正。2. 重大改裝（改造）是指下列一項或幾項內容的修理改造工程：. 改變電梯額定速度；. 改變電梯額定載重量；. 改變電梯轎廂質量；. 改變電梯行程；. 改變門鎖裝置的類型；. 改變或更換控制系統，拖動系統、三方通話；. 改變或更換導軌或導軌類型；. 改變門的類型、增加層門或轎門；. 改變或更換限速器、緩沖器、安全鉗裝置中任一種安全裝置。 上海交大電梯與控制設備第6頁 附件：上海交大電梯與控制設備-急修及處理

13、記錄 附件：上海交大電梯與控制設備-電梯維修零、部件更換記錄 第7頁附件：電 梯 保 養 程 序 周 期 表 第8頁第9頁上海交大電梯與控制設備附件：電 梯 維 修 保 養 記 錄 A、 機房1. 清理控制柜所有零件，清洗接觸器。2. 檢查所有接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時線路。 3. 檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險絲。4. 清潔檢查曳引機，檢查曳引機的油量，電動機的潤滑情況。 5. 檢查制動器（軸銷、柱塞潤滑、清潔閘瓦）。 6. 清潔及潤滑選層器各部件、檢查各接線、接點、碳精、編碼器、限速器。 7. 檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。8 檢查電機運行情況，碳精磨損情況。B、 層站1.

14、檢查調整門板。 2. 更換磨損的門滑塊。3. 檢查平層情況運行舒適感。4. 檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。5. 清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。 6. 檢查手動開鎖裝置。C、 轎頂1. 清掃轎頂。2. 檢查轎頂各開關是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接情況。 3. 緊固轎頂各螺栓。4. 檢查導靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。 5. 檢查油杯油量。6. 清潔檢查及潤滑廳門、門導靴、門掛輪、防跳偏心輪、7. 清潔檢查及潤滑強迫關門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點。D、井道與底坑1. 檢查清潔井道端站開關、隨動電纜、纜網、纜架。 2. 檢查井道7米燈及各類開關燈，檢查檢修電源。3. 檢查、清潔

15、緩沖器、對重緩沖器距離、漲緊輪、補償輪。4. 清潔檢查安全鉗，檢查緩沖器開關，漲緊輪開關，安全停止開關。 5. 清潔底坑。6. 檢查緊固導軌螺絲。 7. 檢查曳引繩漲力。8. 檢查清潔曳引繩、保險繩、補償繩（鏈）。 9. 檢查緊固平衡鏈導向裝置。10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉軸潤滑。E、綜合第10頁緊急供電，消防功能試驗。第11頁 附件：電 梯 檔 案 卡 第12頁 電 梯 檔 案 卡（副頁）第13頁 上海交大電梯與控制設備附件：電梯維修保養自檢報告第14頁 第15頁 附件：電梯維修工作人員駐現場管理規定為規范本公司電梯維修人員的行為，使之符合本公司的相關制度、規定，保障駐現場的工作生活

16、環境和公共秩序的正常有序，特制定電梯維修工作人員駐現場管理規定。1. 管理細則1.1 電梯維修工作人員必須嚴格遵守駐現場小區（大廈）物業管理的各項管理制度和規定。1.2 進出駐現場小區的電梯維修工作人員必須統一著具有公司徽標的服飾，于胸前佩戴公司胸卡（物業有要求時），并在物業管理公司備案。1.3 所有電梯維修工作人員不得在駐場小區（大廈）的任何公共場所和工作區域吸煙或亂丟咽頭、雜物。1.4 在電梯維修保養過程中，須設置明顯、規范的告示牌，工作結束應做到工完場清。1.51.61.7 電梯維保工作中，渉及小區（大廈）業主或有影響業主工作生活的作業，應先與物業公司有關人員協商，采取合理措施，避免作業

17、對業主造成影響。 嚴禁在駐場小區（大廈）內嬉鬧和大聲喧嘩，除工作巡檢或維修所需以外，不得在小區（大廈）內到處游竄。 未經物業公司和小區（大廈）業主同意，不得私自挪用小區（大廈）設施設備和業主物品。嚴禁未經物業公司和小區（大廈）業主同意，攜帶屬于物業公司和小區業主的財物出駐場小區（大廈）。所有電梯維修工作人員用語要舉止文明規范。若遇業主的不文明行為，應及時告知物業公司，由物業公司工作人員出面協調解決，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行為進行制止。 1.81.9 駐現場的電梯維修工作人員的工作休息、生活用水用電、如廁、備品備件、油料、工機具等倉儲，須到物業公司指定的地點，不得擅自變更。1.10 駐場電梯維修工作人員嚴禁擅自帶領非雙方約定的人員進出或留宿駐場小區（大廈）。1.11 駐場電梯工作人員的休息或工作場所應整潔衛生，物品或生活用品應擺放整齊，嚴禁隨意排放生活用水，嚴禁隨意亂丟垃圾，嚴禁隨地便溺，嚴禁酗酒和賭博，嚴禁隨意設置晾曬，嚴禁隨意踩踏、采摘小區花草。1.12 駐場電梯維修工作人員的作業必須嚴格按照國家和本公司相關安全規范和標準執行，其休息和工作場所內用電應做到規范安全，不得擅自安裝電線，增設用電插座或照明器具。2. 違反規定的處理辦