1、智能音箱公司建筑建設規劃方案目錄第一章 項目基本情況3一、 項目承辦單位3二、 項目實施的可行性4三、 項目建設選址5四、 建筑物建設規模5五、 項目總投資及資金構成5六、 資金籌措方案6七、 項目預期經濟效益規劃目標6八、 項目建設進度規劃7第二章 公司概況9一、 公司基本信息9二、 公司主要財務數據9第三章 項目背景分析11第四章 建筑與房地產市場運行機制17一、 房地產市場運行機制17第五章 投資決策與設計階段工程計價33一、 投資估算方法33第六章 國際工程常用合同文本35一、 FIDIC施工合同條件35二、 英國NEC和美國AIA合同文本43第七章 設計施工總承包合同管理49第八章

2、建設工程監理制度及法律地位50一、 工程監理的法律地位和責任50第九章 建設工程監理組織與規劃58一、 工程監理實施細則58第十章 建設工程監理工作內容及主要方式60一、 工程監理工作主要方式60第十一章 建設工程風險管理65一、 工程風險管理內容和方法65第十二章 建筑智能化83一、 新一代智能制造技術在建筑業的應用83第十三章 BIM技術在建設工程全壽命期的應用87一、 BIM技術在規劃設計階段的應用87第一章 項目基本情況一、 項目承辦單位（一）項目承辦單位名稱xxx有限公司（二）項目聯系人盧xx（三）項目建設單位概況公司秉承“誠實、信用、謹慎、有效”的信托理念，將“誠信為本、合規經營”

3、作為企業的核心理念，不斷提升公司資產管理能力和風險控制能力。公司滿懷信心，發揚“正直、誠信、務實、創新”的企業精神和“追求卓越，回報社會” 的企業宗旨，以優良的產品服務、可靠的質量、一流的服務為客戶提供更多更好的優質產品及服務。公司自成立以來，堅持“品牌化、規模化、專業化”的發展道路。以人為本，強調服務，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。多年來公司堅持不懈推進戰略轉型和管理變革，實現了企業持續、健康、快速發展。未來我司將繼續以“客戶第一，質量第一，信譽第一”為原則，在產品質量上精益求精，追求完美，對客戶以誠相待，互動雙贏。公司注重發揮員工民主管理、民主參與、民主監督的作用，建立了工會組織，

4、并通過明確職工代表大會各項職權、組織制度、工作制度，進一步規范廠務公開的內容、程序、形式，企業民主管理水平進一步提升。圍繞公司戰略和高質量發展，以提高全員思想政治素質、業務素質和履職能力為核心，堅持戰略導向、問題導向和需求導向，持續深化教育培訓改革，精準實施培訓，努力實現員工成長與公司發展的良性互動。二、 項目實施的可行性（一）不斷提升技術研發實力是鞏固行業地位的必要措施公司長期積累已取得了較豐富的研發成果。隨著研究領域的不斷擴大，公司產品不斷往精密化、智能化方向發展，投資項目的建設，將支持公司在相關領域投入更多的人力、物力和財力，進一步提升公司研發實力，加快產品開發速度，持續優化產品結構，滿

5、足行業發展和市場競爭的需求，鞏固并增強公司在行業內的優勢競爭地位，為建設國際一流的研發平臺提供充實保障。（二）公司行業地位突出，項目具備實施基礎公司自成立之日起就專注于行業領域，已形成了包括自主研發、品牌、質量、管理等在內的一系列核心競爭優勢，行業地位突出，為項目的實施提供了良好的條件。在生產方面，公司擁有良好生產管理基礎，并且擁有國際先進的生產、檢測設備；在技術研發方面，公司系國家高新技術企業，擁有省級企業技術中心，并與科研院所、高校保持著長期的合作關系，已形成了完善的研發體系和創新機制，具備進一步升級改造的條件；在營銷網絡建設方面，公司通過多年發展已建立了良好的營銷服務體系，營銷網絡拓展具

6、備可復制性。三、 項目建設選址本期項目選址位于xx（以最終選址方案為準），占地面積約65.00畝。項目擬定建設區域地理位置優越，交通便利，規劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完備，非常適宜本期項目建設。四、 建筑物建設規模本期項目建筑面積80295.48，其中：主體工程52573.56，倉儲工程16114.16，行政辦公及生活服務設施7967.01，公共工程3640.75。五、 項目總投資及資金構成（一）項目總投資構成分析本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資35850.11萬元，其中：建設投資27905.15萬元，占項目總投資的77.84%；建設期利息

7、397.65萬元，占項目總投資的1.11%；流動資金7547.31萬元，占項目總投資的21.05%。（二）建設投資構成本期項目建設投資27905.15萬元，包括工程費用、工程建設其他費用和預備費，其中：工程費用23796.71萬元，工程建設其他費用3313.42萬元，預備費795.02萬元。六、 資金籌措方案本期項目總投資35850.11萬元，其中申請銀行長期貸款16230.50萬元，其余部分由企業自籌。七、 項目預期經濟效益規劃目標（一）經濟效益目標值（正常經營年份）1、營業收入（SP）：77100.00萬元。2、綜合總成本費用（TC）：58932.00萬元。3、凈利潤（NP）：13308.

8、46萬元。（二）經濟效益評價目標1、全部投資回收期（Pt）：4.74年。2、財務內部收益率：30.18%。3、財務凈現值：30329.73萬元。八、 項目建設進度規劃本期項目按照國家基本建設程序的有關法規和實施指南要求進行建設，本期項目建設期限規劃12個月。十四、項目綜合評價主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積43333.00約65.00畝1.1總建筑面積80295.48容積率1.851.2基底面積24699.81建筑系數57.00%1.3投資強度萬元/畝409.572總投資萬元35850.112.1建設投資萬元27905.152.1.1工程費用萬元23796.712.1.2工程建

9、設其他費用萬元3313.422.1.3預備費萬元795.022.2建設期利息萬元397.652.3流動資金萬元7547.313資金籌措萬元35850.113.1自籌資金萬元19619.613.2銀行貸款萬元16230.504營業收入萬元77100.00正常運營年份5總成本費用萬元58932.00""6利潤總額萬元17744.61""7凈利潤萬元13308.46""8所得稅萬元4436.15""9增值稅萬元3528.25""10稅金及附加萬元423.39""11納稅總額萬元83

10、87.79""12工業增加值萬元27977.07""13盈虧平衡點萬元25773.45產值14回收期年4.74含建設期12個月15財務內部收益率30.18%所得稅后16財務凈現值萬元30329.73所得稅后第二章 公司概況一、 公司基本信息1、公司名稱：xxx有限公司2、法定代表人：盧xx3、注冊資本：640萬元4、統一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監督管理局6、成立日期：2016-1-67、營業期限：2016-1-6至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區xx二、 公司主要財務數據表格題目公司合并資產負債表主要數據項目2

11、020年12月2019年12月2018年12月資產總額14779.6211823.7011084.72負債總額6919.195535.355189.39股東權益合計7860.436288.345895.32表格題目公司合并利潤表主要數據項目2020年度2019年度2018年度營業收入49893.6739914.9437420.25營業利潤10913.758731.008185.31利潤總額10239.298191.437679.47凈利潤7679.475989.995529.22歸屬于母公司所有者的凈利潤7679.475989.995529.22第三章 項目背景分析中國智能音箱行業市場集中度非

12、常高，據奧維云網(AVC)推總數據顯示，2019年，中國智能音箱行業的市場集中度CR3達到92.7%。到2020年，中國智能音箱行業馬太效應加劇，進一步壓縮智能音箱中小企業的生存空間，行業集中度進一步加強。主要系疫情對中小企業造成較大負面影響，而阿里巴巴、百度和小米基于其規模優勢能夠較大程度穩定經營，進而加深品牌的集中度。根據IDC的TOP3廠商中國銷量數據計算，2020年中國智能音箱市場CR3上升至95.56%。從市場份額來看，中國智能音箱市場基本形成了百度、阿里巴巴、小米三足鼎立的市場競爭格局。在2020年中國智能音箱市場上，阿里巴巴、百度和小米的銷量共占市場份額的95.56%，其中阿里巴

13、巴銷量位居第一，大致為1285萬臺，市場份額近35%;百度和小米分別以1228萬臺和1000萬臺左右的銷量位列二、三，市場份額分別為33.4%和27.2%。自2017年眾多互聯網巨頭進入智能音箱領域后，中國智能音箱行業迎來爆發式增長，國內智能音箱本土品牌經過價格戰、形態革新等多重競爭淘汰后，形成了阿里巴巴、百度、小米“三足鼎立”的競爭格局，三者市場份額超過整體九成。“三足鼎立”的形成主要系阿里巴巴、百度、小米各自在營銷渠道、產品技術研發和AIOT生態方面具有較強的比較優勢，而其他品牌存在缺乏核心技術、依賴硬件盈利等劣勢。AI技術是智能音箱產品功能實現的基礎，企業AI技術水平很大程度上影響著企業

14、智能音箱產品的研發自主性和功能多樣性。百度作為中國人工智能龍頭企業，擁有開放度高且成熟的人工智能服務平臺，為小度智能音箱帶來極佳的用戶體驗。根據國家工業信息安全發展研究中心、工信部電子知識產權中心發布的2020人工智能中國專利技術分析報告數據顯示，截至2020年10月，百度AI技術專利申請量及授權量均在中國位居首位，分別為9364項和2682項，授權占比達到28.64%。而在AI技術中，語音識別技術又是智能音箱最核心的技術。百度在智能語音領域的專利申請量和授權數量同樣均位居榜首，在智能語音專利申請前十排行榜中百度獨占鰲頭，智能語音專利申請數量達到1135項，同比增長21.65%，具有顯著優勢;

15、百度智能語音專利授權量為330項，授權占比為29.07%。百度在AI技術上的比較優勢為小度智能音箱在語音識別和圖譜識別等方面創造了巨大的競爭力。然而，AI技術僅是小度領先的重要原因之一，與同樣布局智能音箱領域且具有較高人工智能技術水平的騰訊和華為相比，百度還在內容場景和生態鏈接上具備優勢。從生態鏈接來看，小度智能音箱并非單一的智能硬件產品，它同時承載著在線辦公、在線教育等人工智能應用場景的生態落地，是百度人工智能技術與應用場景的一個重要鏈接關口。此外，百度在帶屏音箱方面也展現出絕對領先勢頭，2018年小度首款智能音箱“小度在家”發布，該款智能音箱是全球首款帶屏智能音箱，以此打開了智能音箱產品形

16、態的革新之路，也為百度打開了在智能音箱領域的迅猛發展局面。當前，帶屏音箱已成為中國智能音箱的主戰場，根據IDC最新發布的IDC中國智能音箱設備市場月度跟蹤報告數據顯示，2020年智能音箱市場銷量中帶屏智能音箱占比為35.5%，銷量同比增長31.0%。而在帶屏智能音箱市場上，百度以63.4%的市場份額位列第一，帶屏賽道的領跑為小度整體智能音箱產品市占率提升提供了強大增長動力。從智能音箱的市場渠道來看，線上渠道的占比較大，且呈現進一步增長態勢。根據洛圖科技的數據，2019年，中國智能音箱市場線上渠道占比為62%，線下渠道占比為38%。2020年，在疫情影響下，線下渠道增速放緩，中國智能音箱市場線上

17、渠道占比進一步增長至64%。基于線上渠道在智能音箱行業的重要地位，在阿里巴巴旗下淘寶、天貓平臺的支撐下，天貓精靈智能音箱的渠道優勢凸顯。相關數據顯示，天貓精靈線上渠道銷售占比超過七成，自家線上銷售渠道平臺難免會為天貓精靈創造流量優勢，為天貓精靈產品銷量提供增長動力。當前市場上的智能音箱產品在功能上存在同質化趨勢，產品的優劣主要體現在語音交互功能的實現上。而在技術方面，華為同樣具有較強的AI技術背景，根據2020人工智能中國專利技術分析報告數據顯示，截至2020年10月，華為人工智能技術專利申請量位居中國第三，授權數量位居第二;智能語音技術專利申請量位列第七，授權數量位列第三。不同于三大龍頭的發

18、展戰略，華為將競爭目標定位在中高端智能音箱產品市場，以中高端為切入口實現產品差異化。未來，華為或將通過中高端市場布局實現產品功能差異化，以打破當前“三足鼎立”的競爭格局，在中國智能音箱市場中分一杯羹。在提高發展平衡性、包容性、可持續性的基礎上，經濟保持中高速，增長速度高于全國平均水平；發展邁入中高端，質量效益提升幅度高于周邊地區；環境治理大見效，空氣質量改善程度明顯高于以往；生產總值比2010年翻一番以上，城鄉居民人均可支配收入比2010年翻一番以上；到2020年如期全面建成小康社會。綜合實力跨上新臺階。經濟持續健康發展，全省生產總值年均增長7%左右，到2020年突破4萬億元，一般公共預算收入

19、年均增長8%以上，到2020年力爭達到4000億元，基礎設施支撐能力顯著增強。協同發展取得新進展。承接非首都功能疏解取得重大成效，區域一體化交通網絡基本形成，生態環境質量得到有效改善，產業聯動發展實現重要突破，公共服務共建共享取得積極成效，與京津發展差距縮小，建設全國現代商貿物流重要基地、產業轉型升級試驗區、新型城鎮化與城鄉統籌示范區、京津冀生態環境支撐區取得重大進展。轉型升級實現新突破。創新能力顯著提升，全社會研發經費支出明顯提高，產業邁向中高端水平，鋼鐵、水泥、玻璃等行業過剩產能化解任務全面完成，新增長點形成規模，消費對經濟增長貢獻明顯加大，農業現代化取得明顯進展，服務業主導作用明顯增強，

20、戰略性新興產業占規模以上工業增加值比重達到20%以上。新型城鎮化邁出新步伐。城鎮化進程進一步加快，城鎮體系更趨合理，城鎮功能和服務能力顯著提升，城鄉發展一體化水平顯著提高，具備條件的農村全部建成美麗鄉村，全省常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。改革開放開創新局面。重點領域和關鍵環節改革取得決定性成果，改革紅利充分釋放，參與國際經濟合作競爭的能力和水平進一步提升，基本構建起開放型經濟體系。人民生活得到新改善。居民收入增長高于經濟增長，就業持續增加，社會保障體系更加健全，公共服務水平穩步提高，現行標準下農村貧困人口實現脫貧，貧困縣全部摘帽，解決區域性整體貧困，人民群眾生

21、活質量、健康水平、居住環境明顯提升。社會文明達到新水平。中國夢和社會主義核心價值觀更加深入人心，公民思想道德素質、科學文化素質、法治素質明顯提高，人民民主更加健全，社會事業全面發展，公共文化服務體系基本建成，社會治理體系更加完善，社會更加和諧穩定。生態文明建設取得新成效。污染治理和生態修復實現重大突破，空氣質量明顯好轉，生產方式和生活方式綠色、低碳水平上升，污染嚴重的城市力爭退出全國空氣質量后10位，森林覆蓋率提高到35%，天藍、地綠、水清、村美的美麗河北基本展現。第四章 建筑與房地產市場運行機制一、 房地產市場運行機制在房地產市場中，市場主體有房地產需求者、房地產供給者、房地產中介，市場客體

22、為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產市場是在相關法律、法規和監督管理體系下運行的。（一）房地產市場供求1、房地產市場需求（1）房地產市場需求構成。房地產市場需求是指在特定時期內、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產商品量。房地產市場需求包括以下三類。1）生產性需求。物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的房地產商品需求，其需求主體是各類企事業單位和個體工商業者，如企業廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業用房及其他生產經營性用房等產生的需求。這類需求與社會生產經營活動直接相關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是居住

23、房地產需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產需求。政府購買市場銷售的房地產作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構成房地產市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產不是為了直接用于生產經營和消費，而是將房地產作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬于獲利性投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產需求的存在對房地產市場有雙面作用。積極的一面是可以調節房地產市場供

24、求關系，房地產市場供過于求時，可以增加房地產需求；房地產市場供不應求時，可以增加房地產市場供給。消極的一面是可能會增加房地產市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產價格大起大落。因此，對投資性房地產需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。（2）房地產市場需求影響因素。1）國民經濟發展水平。國民經濟發展水平對房地產市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規模，反映生產者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛等房地產的需求。國民經濟發展水平與房地產需求呈一種正相關關系。2）房地產資本收

25、益。從生產者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致資本流向房地產業；從消費者或投資者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產資本收益對房地產市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產性房地產需求的影響是：生產性房地產需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產需求的影響是：房地產消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資

26、性房地產需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產需求水平，反之會提高房地產需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產需求水平也會出現增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收入水平對房地產市場需求的直接影響表現為對消費性房地產的需求，兩者基本上呈正相關關系；間接影響表現為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產規模的擴大，進而導致對生產性房地產需求的增加。6）房地產商品價格、其他商品價格及消費結構。房地產商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產市場需求下降，但由于消費結構中房地產消費占有絕對地

27、位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產價格上升，則會增加當前房地產市場需求；二是對未來經濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經濟形勢和家庭收入向好的方向發展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產市場需求。2、房地產市場供給（1）房地產市場供給構成。房地產市場供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定時間內，在一定價格水平下，對某種房地產所愿意且能夠提供出售的數量。房地產市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指

28、由房地產開發企業新開發建設完成的房地產，可以增加社會房地產總量（非房地產開發企業建設的房地產不納入市場范疇考察）形成房地產市場供給。就某一時間段考察，新建房地產市場銷售包括現房銷售和預售。房地產開發企業竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產業發展和社會房地產總量增加，二手房市場交易比重呈現出逐步上升趨勢。（2）房地產市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發建設用地）是房地產開發建設的資源，與

29、一般供求規律樣，開發建設可供利用的資源是制約房地產供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調整和限制，土地供應量是直接影響房地產市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調控房地產市場的重要手段。2）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產市場供給的一個重要因素。房地產市場供給與其他商品供給一樣，房地產市場價格越高，房地產市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產市場供給價格彈性比較小。3）房地產開發成本。房地產開發成本通過影響生產供給的利潤，從而影響房地產市場供給。當其他條件不變時，開發成本上升，利潤下降，供給量減少

30、。4）房地產開發建設技術水平。房地產開發建設技術水平對房地產供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發技術水平提高，能夠提供新型優質的房地產，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發建設水平提高，能夠縮短開發建設周期，降低開發建設資金成本并增加當前房地產市場供給量。5）政府政策。房地產開發建設投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產市場調控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產市場供給產生較大影響。6）房地產開發企業和擁有者對未來的預期。由于房地產開發建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產投資

31、，尤其是房地產開發企業新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內的供給量。（二）房地產市場運行特點（1）區域性市場。房地產屬于不動產，因而地域性很強，與周圍環境關系極為緊密，因而房地產市場屬區域性市場。周圍環境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質狀況、交通設施、市容與環境、商業設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設備、學校、醫院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩定、經濟繁榮、人口狀況等社會經濟因素。特定房地產項目與周邊環境是一種相互影響的關系。因此，房地產市場價格和供求關系表現出明顯的區域性特征。（2）周期性波動。房地

32、產供求與經濟發展密切相關，隨著經濟周期性波動，房地產業發展和房地產市場也表現出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產市場周期性波動滯后于經濟周期性波動。具體而言，房地產市場需求能夠較快地反映經濟發展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產開發建設周期長，房地產市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產業的復蘇與發展是經濟復蘇后固定資產投資增加的結果，而在經濟衰退時在建的房地產開發項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現不同。房地產一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方

33、壟斷市場，買方之間競爭；房地產二級市場屬于有限競爭市場；房地產三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產市場的區域性決定了不同房地產市場的層次性，如常說的一線城市房地產市場、二線城市房地產市場等。層次性還表現在同一區域內房地產供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產市場需求有生產性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產市場所交易的產品既是生產資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的

34、多樣性，包括出讓、轉讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產評估、咨詢等專業機構運用專業知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產市場風險較大。房地產市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產業政策、經濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業地產市場結構性供求不均衡帶來的風

35、險，這種風險主要存在于供給方。開發建設周期長引起的內外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產價格影響因素房地產價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產自身因素和周邊環境因素自身因素主要是指房地產自身狀態，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內部格局、設備配置狀況、施工質量等。這些因素首先對房地產開發成本產生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質地貌、水文、環境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產效用的評價，從而影響房地產價格。環

36、境因素是由房地產項目的區域決定的，因此可以說，房地產價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調整、城市規劃與建設、社會保障等方面的法規、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩定、外交和軍事等。由于房地產的不可移動性及變現性差，行政與政治因素是消費者評估房地產價格的重要指標，因而其對房地產價格影響很大。與環境因素中的經濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，而經濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區域社會因素影響房地產價格的區域社會因素包括區域人口、家庭狀況、心理、城市發展

37、、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區域人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區域社會因素對房地產價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內地城市之間房地產價格的巨大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區域經濟因素影響房地產價格的區域經濟因素主要是地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會

38、影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理，就業率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產市場需求也就越大，房地產價格總體水平也相應越高。針對房地產市場運行的特點，房地產開發企業應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產品開發和應用、增強開發建設管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經營活動。企業和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發性和局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調控和對市場活動的監

39、管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設。（四）宏觀調控和市場監管1、宏觀調控政府宏觀調控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規。（2）制定規范與標準（國外大多由行業協會或專業組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業人員的資質資格進行管理。（4）安全和質量管理（國外主要通過專業人員或機構進行監督檢查）（5）利用行業資料進行分析統計。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監管在政府干預市場的內容中，除制定有關市場運行法律、法規、規范、標準，利用行業運行資料進行行業分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設市場監管的主要內容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。

40、采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設項目審批制度改革，在現有審批制的基礎上，減少審批內容，優化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估調整機制，不斷優化政府投資的方向和結構；投資應當遵循科學決策、規范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資資金的預算約束，政府及其有關部門不得違法違規舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規定要求；通過投資項目在

41、線審批監管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關部門應當在中介服務機構評估公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設投資原則上不得超過經核定的投資概算；采取在線監測、現場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設、建設進度、竣工等基本信息。（4）企業資質和專業人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關企業資質和專業人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”

42、監管。對項目建設事中和事后有關監管事項，實行“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執法檢查人員，向社會公開檢查結果。（6）實行聯合驗收。制定施工圖設計文件聯合審查和聯合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。實行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和驗收標準，統一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設1、工程建設領域誠信體系建設工程建設領域誠信體系建設的主要內容可概括為以下六個方面（1）工程建設市場信用法規制度建設。（2）建筑市場各方主體和從業

43、人員信用標準制定。（3）推進工程建設領域項目信息公開，設立項目信息和信用信息公開共享專欄或網站，集中公開工程建設項目信息和信用信息，或者推動建設全國性綜合檢索平臺，實現工程建設項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質量誠信建設。完善工程建設市場準入、退出制度，加大對發生重大工程質量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業及負有責任的從業人員的懲戒力度。（5）建立企業和從業人員信用評價結果與資質審批、執業資格注冊、資質資格取消等審批審核事項的關聯管理機制（6）建立科學、有效的建設領域從業人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發包、轉包、違法分包、拖欠工程款和農民工工資

44、等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設個人誠信建設的主要內容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設：推進完善個人實名登記制度；建立重點領域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（4）規范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優良信用個人提供更多服務便利；對重點領域嚴重失信個人實施聯合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第五章 投資決策與設計階段工程計價一、 投資

45、估算方法（一）建設投資估算方法建設投資估算方法主要有資金周轉率法、生產能力指數法、設備費用百分比估算法和造價指標估算法等，分別適用于不同階段和不同項目的投資估算。1、資金周轉率法這是一種用資金周轉率來推測投資額的簡便方法，資金周轉率=總投資額年銷售額產品的年產量×產品單價，以擬建項目中主要或投資比重較大的工藝設備投資為基數。根據已建類似項目的統計資料，計算出擬建項目各專業工程費占工藝設備的比例，求出各專業投資，再加上其他費用，求得擬建項目的建設投資。2、造價指標估算法依照各種工程造價指標（投資估算指標或概算指標）可進行單位工程投資估算。在此基礎上，可匯總成每一單項工程投資。另外，再估

46、算工程建設其他費用及預備費，即可求得建設項目總造價。（二）流動資金估算方法項目總投資中的流動資金是指在生產性項目建成投產后，為進行正常生產運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。估算流動資金一般采用分項詳細估算法，個別情況或者小型項目可采用擴大指標估算法。分項詳細估算法是根據資金周轉額和周轉速度之間的關系，對構成流動資金的各項流動資產和流動負債分別進行估算。在使用分項詳細估算法進行計算時，首先計算各類流動資產和流動負債的年周轉次數，其次再分項估算占用的資金額。擴大指標估算法是根據現有同類企業的實際資料，求得各種流動資金率指標，也可依據行業或部門給定的參考值或經驗確定

47、比率。一般常用的基數有銷售收入、經營成本、總成本費用和固定資產投資等。該方法簡便易行，但準確度不高。第六章 國際工程常用合同文本一、 FIDIC施工合同條件FIDIC自1957年發布土木工程施工合同條件（第1版）以來，陸續出版了一系列合同條件，這些合同條件共同構成了FIDIC彩虹族系列合同文件，不僅應用于世界銀行、亞洲開發銀行、非洲開發銀行等國際金融組織的貸款項目，一些國家的國際工程也常采用FIDIC合同條件。這里主要介紹FIDIC施工合同條件（紅皮書）有關內容。（一）FIDIC施工合同條件組成及解釋順序FIDIC施工合同條件適用于土木工程施工的單價合同形式，由通用條件和專用條件兩部分組成，并

48、附有合同協議書、投標函和爭端仲裁協議書格式。1、通用條件通用條件包括21個方面：一般規定，業主，工程師，承包商，分包商，職員與勞工，生產設備、材料和工藝，開工、延誤及暫停，竣工檢驗，業主接收，接收后缺陷，計量與估價，變更與調整，合同價格與支付，業主提出終止，承包商提出暫停與終止，工程照管與保障，例外事件，保險，業主和承包商索賠，爭端和仲裁。2、專用條件專用條件將結合工程具體特點和所在地區情況對通用條件進行補充、細化。FIDIC施工合同條件提出了專用條件起草的五項黃金原則：0合同所有參與方的職責、權利、義務角色及責任一般都在通用條件中默示，并適應項目需求。專用條件的起草必須明確和清晰。專用條件不

49、允許改變通用條件中風險與回報分配的平衡。合同規定的各參與方履行義務的時間必須合理。3、合同文件解釋順序構成FIDIC施工合同文件的各個組成部分應能互相說明、互相補充，合同文件的優先解釋順序如下合同協議書。中標函。投標書。專用條件。通用條件。（二）FIDIC施工合同條件中的各方主體FIDIC施工合同條件中涉及的主體包括業主、（咨詢）工程師、承包商、指定分包商。1、業主業主在合同履行過程中的義務和權利包括以下五個方面。（1）應在投標書附錄中規定的時間內給予承包商進入現場、占有現場各部分的權利。此項進入和占有權不可為承包商獨享。（2）應根據承包商請求，提供以下合理協助：取得與合同有關但不易得到的工程

50、所在國的法律文本；協助承包商申請工程所在國要求的許可、執照或批準。（3）應負責保證在現場的業主人員和其他承包商做到與承包商的各項努力進行合作。（4）應在收到承包商的任何要求28日內，提出其已做并將維持的資金安排的合理證明說明業主能夠按規定支付合同價款。（5）如果根據合同條款或合同有關的另外事項，業主認為有權得到任何支付和（或）對缺陷責任期限的延長，業主或者咨詢工程師應當向承包商發出通知，說明具體情況。2、（咨詢）工程師（咨詢）工程師是指由業主所聘請的咨詢公司委派的、直接對業主負責的咨詢機構。（咨詢）工程師根據施工合同，對工程的質量、進度和費用進行控制和監督，力求工程施工滿足合.同要求。FIDI

51、C施工合同條件基于以（咨詢）工程師為核心的管理模式，因此，在合同條款中明示的（咨詢）工程師的權限較大。（咨詢）工程師的權力可概括為以下四個方面。（1）工程質量控制。工程質量控制主要表現在：對運抵施工現場的材料、設備質量進行檢查和檢驗；對承包商施工過程中的工藝操作進行監督；對已完工程的質量進行確認或拒收；發布指令要求對不合格工程部位采取補救措施等。（2）工程進度控制。工程進度控制主要表現在：審查批準承包商的施工進度計劃；指示承包商修改施工進度計劃；發布工程開工令、暫停令、復工令和趕工令。（3）工程付款控制。工程付款控制主要表現在：對變更工程進行估價；批準使用暫定金額和計日工；簽發各種付款證書等。

52、（4）施工合同管理。施工合同管理主要表現在：解釋合同文件中的矛盾和歧義；批準分包工程（除勞務分包、采購分包及合同中指定的分包商對工程的分包）；發布工程變更令；簽發工程接收證書和缺陷責任證書；審核承包商的索賠；行使合同內引申的權利等。承包商是指其投標書已被業主接受的當事人，以及取得該當事人資格的合法繼承人。（5）承包商的一般義務。1）應按照合同約定及（咨詢）工程師的指示，設計（在合同規定的范圍內）、實施和完成工程，并修補工程中的任何缺陷2）應提供合同規定的生產設備和承包商文件，以及此項設計、施工、竣工和修補缺陷所需的所有臨時性或永久性的承包商人員、貨物、消耗品及其他物品和服務3）應對所有現場作業

53、、所有施工方法和全部工程的完備性、穩定性和安全性承擔責任。除非合同另有規定，承包商對所有承包文件、臨時工程及按照合同要求的每項生產設備和材料的設計承擔責任，不應對其他永久性工程的設計或規范負責。4）當（咨詢）工程師提出要求時，承包商應提交其建議采用的工程施工安排和方法的細節。（6）承包商提供履約擔保。承包商應在收到中標函后28日內向業主提交履約擔保，并向（咨詢）工程師報送副本一份。履約擔保可分為企業法人提供的保證書和金融機構提供的你函兩類。履約擔保一般為不需承包商確認違約的無條件擔保形式。履約保函應擔保承包商圓滿完成施工和保修的義務，而不是到（咨詢）工程師頒發工程接收證書為止。但工程接收證書的

54、頒發是對承包商按合同約定圓滿完成施工義務的證明，承包商還應承擔的義務僅為保修義務。如果雙方有約定的話，允許頒發整個工程的接收證書后將履約保函的擔保金額減少一定的百分比。業主應在收到履約證書副本后21日內，將履約擔保退還承包商。3、指定分包商指定分包商是指由業主指定完成某項特定工作內容，并與承包商簽訂分包合同的特殊分包商。業主有權將部分工程的施工任務或涉及提供材料、設備、服務等的工作內容發包給指定分包商實施。由于指定分包商與承包商簽訂的是分包合同，因而在合同關系方面與一般分包商處于同等地位，對指定分包商施工過程的監督、協調工作應納入承包商的管理之中。為了不損害承包商利益，給指定分包商的付款應從暫

55、定金額中開支。承包商在每月末報送工程進度款支付報表時，（咨詢）工程師有權要求其出示以前已按指定分包合同給指定分包商付款的證明。如果承包商沒有合法理由而扣押指定分包商上個月應得的工程款，業主有權按（咨詢）工程師出具的證明從本月應得工程款中扣除相應金額直接付給指定分包商。（三）FIDIC施工合同條件中的爭端解決在FIDIC施工合同條件實施過程中，爭端解決方式有裁決、友好協商、仲裁等。1、裁決FIDIC施工合同條件規定，DAAB是一個常設機構，在工程開工后要盡快成立DAABDAAB要定期與各方會面并進行現場考察。合同爭端應提交DAAB裁決。（1）DAAB的委任。DAAB是根據投標書附錄中的規定由合同

56、雙方共同設立的。DAAB由1人或3人組成。如果投標書附錄中沒有注明成員數量，且合同雙方沒有其他協議，則DAAB應包含3名成員。若DAAB成員為3人，則由合同雙方各提名一位成員供對方認可，雙方共同確定第三位成員作為主席。如果合同中有DAAB成員的意向性名單，則必須從該名單中進行選擇，除非被選擇的成員不能或不愿接受DAAB的委任。合同雙方應當共同商定對DAAB成員的支付條件，并由雙方各支付酬金的一半。任何成員的委任只有在合同雙方同意的情況下才能終止，業主或承包商各自的行動將不能終止此類委任。（2）DAAB對爭端的裁決。DAAB可應合同雙方的共同要求，非正式地參與或嘗試進行合同雙方潛在問題或分歧的處

57、理。如果在合同雙方之間產生起因于合同或實施過程或與之相關的任何爭端（任何種類）包括對（咨詢）工程師的任何證書的簽發、決定、指示、意見或估價的任何爭端，任何一方可以將此類爭端事宜以書面形式提交DAAB，供其裁決，并將副本送交另一方和（咨詢）工程師。DAAB在收到書面報告后84日內對爭端作出裁決，并說明理由。如果合同一方對DAAB的裁決不滿，則應在收到裁決后的28日內向合同對方發出表示不滿的通知，并說明理由，表明準備提請仲裁。如果DAAB未在84日內對爭端作出裁決，則雙方中的任何一方均有權在84日期滿后的28日內向對方發出要求仲裁的通知。如果雙方接受DAAB的裁決，或者沒有按規定發出表示不滿的通知，則該裁決將成為最終的決定并對合同雙方均具有約束