1、2021/4/11 2021/4/12一、靈寶概況一、靈寶概況靈寶市位于豫晉陜?nèi)〗唤缣幍暮幽鲜∥鞑浚睘l黃河。分別與陜西省洛南縣、潼關(guān)縣，山西省芮城縣、平陸縣，河南省陜縣、洛寧縣、盧氏縣接壤。靈寶市物產(chǎn)豐饒，資源雄厚，黃金產(chǎn)量連續(xù)16年穩(wěn)居全國縣級(jí)第二位，靈寶的蘋果和大棗聞名中外。 靈寶基礎(chǔ)設(shè)施齊全，投資環(huán)境優(yōu)越。隴海鐵路、310國道、209國道、鄭西客運(yùn)專線及連霍高速公路穿境而過，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，通訊設(shè)施先進(jìn)齊全，水、電資源豐富，能源供應(yīng)充足。 靈寶市轄10個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、尹莊鎮(zhèn)、朱陽鎮(zhèn)、陽平鎮(zhèn)、故縣鎮(zhèn)、豫靈鎮(zhèn)、大王鎮(zhèn)、陽店鎮(zhèn)、函谷關(guān)鎮(zhèn)、焦村鎮(zhèn)、川口鄉(xiāng)、寺河鄉(xiāng)、蘇村鄉(xiāng)、五畝鄉(xiāng)、西閻

2、鄉(xiāng)。市人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。 靈寶概況靈寶概況2021/4/13高起點(diǎn)規(guī)劃，繪就城市發(fā)展藍(lán)圖高起點(diǎn)規(guī)劃，繪就城市發(fā)展藍(lán)圖該市實(shí)施“北進(jìn)東擴(kuò)、發(fā)展兩翼北進(jìn)東擴(kuò)、發(fā)展兩翼”戰(zhàn)略，沿弘農(nóng)澗河向北發(fā)展到函谷關(guān)景區(qū)，向東擴(kuò)展到灞底河，以焦村和川口兩個(gè)城鎮(zhèn)為兩翼，服務(wù)城市，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“天藍(lán)、水清、山綠、環(huán)境優(yōu)美，自然和諧、適宜人居、具有厚重文化底蘊(yùn)”的現(xiàn)代化城市。2010年，該市城市框架將拉大到33平方公里，建成區(qū)面積22平方公里，城區(qū)人口23萬人；到2020年城市建成區(qū)面積50平方公里，城區(qū)人口30萬人，達(dá)到現(xiàn)代化中等城市規(guī)模。二、靈寶城市規(guī)劃二、靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃2021

3、/4/14加快北區(qū)建設(shè)，提升城市品位加快北區(qū)建設(shè)，提升城市品位北區(qū)建設(shè)形成框架之后，時(shí)代廣場、怡馨年華住宅小區(qū)等一批商住綜合樓紛紛拔地而起，科技館、文化館、博物館、圖書館、影劇院組成的靈寶市文化活動(dòng)中心也已經(jīng)相繼建成，澗河亮化工程成功實(shí)施，節(jié)能環(huán)保的LED燈、投光燈、星光燈交相輝映，流光溢彩，為金城靈寶增添了一道亮麗的風(fēng)景線。同時(shí)伴隨著高速引線的全面貫通以及周邊工廠的搬遷，城市北區(qū)正在成為靈寶市亮點(diǎn)凸現(xiàn)、特色鮮明、現(xiàn)代氣息濃郁的城市新區(qū)。北區(qū)北區(qū)靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃2021/4/15加快舊城改造，改善城市面貌加快舊城改造，改善城市面貌完成城市西出口、北出口、三仙鶴四周、澗河西岸、城南等區(qū)域

4、拆遷改造，正在實(shí)施長安路景觀大道拆遷改造，拆遷房屋面積27萬平方米，形成了舊城區(qū)、新城區(qū)和諧發(fā)展的局面。靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃2021/4/16加快商業(yè)開發(fā)，增強(qiáng)城市活力加快商業(yè)開發(fā)，增強(qiáng)城市活力該市圍繞建設(shè)豫陜晉三省交界中心商貿(mào)城市，加快發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，相繼引進(jìn)上海、湖南、信陽客商，投資13億元，建設(shè)集商業(yè)、住宅、辦公、休閑為一體的購豐生活廣場、桃林街中心商業(yè)區(qū)、商貿(mào)建材城等三個(gè)大型現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目，新增商業(yè)面積50萬平方米，新增就業(yè)崗位1.8萬個(gè)。目前已完成投資6.3億元，桃林街中心商業(yè)區(qū)年底開始試營業(yè)，商貿(mào)建材城明年3月建成開業(yè)。靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃2021/4/17靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶

5、房產(chǎn)市場分析三、靈寶房產(chǎn)市場分析三、靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/18靈寶市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目概況靈寶市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 2021/4/192021/4/110帝景翰園項(xiàng)目地址：五龍路與河濱東路交匯處東南角項(xiàng)目規(guī)模：約4萬平米建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式：框剪/高層住宅銷售均價(jià)：2900元/ 商鋪銷售均價(jià)： 7500元/ （商鋪上下兩層同時(shí)銷售）靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析該項(xiàng)目緊鄰弘農(nóng)澗河黃金水岸，毗鄰河濱公園與金水湖公園，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及景觀配套優(yōu)勢(shì)明顯，建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，樓盤整體市場定位為高端樓盤，價(jià)格現(xiàn)在整個(gè)靈寶市場處于較高價(jià)位，有專業(yè)的代理公司進(jìn)行策劃和銷售。項(xiàng)目底層為兩層商鋪，商鋪均價(jià)7500

6、元左右。2021/4/111城市之星項(xiàng)目地址：五龍路與河濱東路交匯處東南角項(xiàng)目規(guī)模：約20萬平米建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式：小高層/高層住宅銷售均價(jià)：2750元/商鋪銷售均價(jià)：約8000元/（商鋪目前并未開始銷售，該價(jià)格是通過銷售人員了解到的預(yù)估價(jià)格）靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析該項(xiàng)目位于靈寶市城中心，建筑風(fēng)格為簡歐風(fēng)格，項(xiàng)目體量約20萬平米，是集居住、購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的城市綜合體，項(xiàng)目客戶主要以城市新貴和政府企事業(yè)單位人員為主，住宅現(xiàn)在正在排號(hào)階段，商鋪尚未開始銷售，但由于其位于靈寶市的商業(yè)中心，商鋪目前對(duì)外報(bào)價(jià)在8000元左右，根據(jù)其后期市場客戶的積累情況來確定其最終銷售價(jià)格。2

7、021/4/112豫拓嘉苑項(xiàng)目地址：長安路與解放路交匯處東南角項(xiàng)目規(guī)模：約1.5萬平米建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式：高層住宅銷售均價(jià)：2600元/平米 商鋪銷售價(jià)格：約6500元/平米 靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析該項(xiàng)目有兩棟高層組成，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格。項(xiàng)目體量較小，市場競爭優(yōu)勢(shì)不明顯。臨街是兩層商業(yè)，商鋪目前報(bào)價(jià)約6500元/平米 ，但商鋪目前只進(jìn)行意向登記不對(duì)外銷售。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/113靈寶市商貿(mào)建材城項(xiàng)目地址：長安路西段商鋪銷售均價(jià)： 5000元/ 左右該市場目前已經(jīng)有大部分客戶開始進(jìn)駐經(jīng)營，但是由于市場處于初級(jí)經(jīng)營階段，市場不成熟，商業(yè)氛圍欠缺。靈寶

8、房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/114靈寶市汽車商貿(mào)城項(xiàng)目地址：長安路西段路北商鋪銷售均價(jià)： 4500元/ 左右目前以銷售為主，該項(xiàng)目整體銷售情況不是十分理想，意向登記客戶較多，但真正購買的客戶較少，大部分客戶持觀望等待的態(tài)度，對(duì)市場信心不足。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/115盛源物流項(xiàng)目地址：長安路西段路北商鋪銷售均價(jià)： 4100元/ 左右目前以銷售和招商結(jié)合，其銷售情況和靈寶市汽車商貿(mào)城十分相似，客戶在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀望。其主要原因還是市場不成熟，客戶信心不足。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1161、產(chǎn)品形式多以小高層、高層產(chǎn)品為主、產(chǎn)品形式多以小高

9、層、高層產(chǎn)品為主靈寶市商品房市場主要集中在沿澗河兩側(cè)及東區(qū)新城位置， 現(xiàn)在市場上總共有十余個(gè)項(xiàng)目，目前房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形式多以小高層、高層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)體量的80%以上。 市場總結(jié)市場總結(jié)靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1172、受到集資建房和新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的威脅、受到集資建房和新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的威脅由于集資建房和新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的存在，大量低價(jià)位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場，許多個(gè)人也通過各種途徑參加集資建房。因此，目前市場上的商品房都不同程度地受到集資建房和新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的威脅，此種情況將會(huì)影響到現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1183、產(chǎn)

10、品品質(zhì)整體相對(duì)較低、產(chǎn)品品質(zhì)整體相對(duì)較低縱觀靈寶市的商品房產(chǎn)品大部分仍處于初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對(duì)生活質(zhì)量的高要求，這樣的住宅品質(zhì)還有待于進(jìn)一步的提高。目前市場上的項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間為1700-2900元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以130-160平方米的三室戶型為主，戶型面積普遍較大。另外由于目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高檔的產(chǎn)品在靈寶是有很大發(fā)展空間的。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1194、高端客戶置業(yè)出現(xiàn)兩極化、高端客戶置業(yè)出現(xiàn)兩極化通過我們對(duì)靈寶市部分高端客戶的了解，目前靈寶市高端客戶群體在本

11、市購買商品房的很少，由于該部分客戶十分注重自己的身份地位，而且對(duì)生活品質(zhì)要求較高，但目前靈寶市場上并無真正意義上的豪宅來滿足這部分客戶的置業(yè)需求， 從而導(dǎo)致一部分高端客戶自己購買土地建私家院落，另一部分則到鄭州、西安等鄰近的省會(huì)城市置業(yè)。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1205、未引入專業(yè)的代理公司、未引入專業(yè)的代理公司產(chǎn)品形式上，主要以小高層和高層為主，操盤水平也很一般，很少有項(xiàng)目引入專業(yè)的代理公司來進(jìn)行策劃和銷售，尤其當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。6、項(xiàng)目基本無宣傳廣告、項(xiàng)目基本無宣傳廣告靈寶市的現(xiàn)有項(xiàng)目基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是地域狹小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時(shí)與開發(fā)商的操作

12、水平有很大的關(guān)系。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在操作項(xiàng)目時(shí)還不能很好的運(yùn)用廣告。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/1217、住宅商鋪及專業(yè)市場商鋪對(duì)比、住宅商鋪及專業(yè)市場商鋪對(duì)比目前靈寶市住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套基本以臨街商鋪為主，多為兩層底商，目前報(bào)價(jià)區(qū)間為45008000之間，但目前住宅配套的商鋪基本都未開始對(duì)外銷售。主要原因都是想在住宅銷售以后，通過住宅的熱銷帶動(dòng)商鋪價(jià)格的提升，獲取最大市場利潤。專業(yè)市場商鋪主要有靈寶市商貿(mào)建材城、靈寶市汽車商貿(mào)城等，這些目前以銷售為主，部分兼顧招商，其目前報(bào)價(jià)區(qū)間為4000元6000元之間。這些項(xiàng)目除商貿(mào)建材城外其他整體銷售情況并不十分理想，意向登記客戶較多，但真

13、正購買的客戶較少，大部分客戶持觀望等待的態(tài)度，表現(xiàn)為對(duì)市場信心不足。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶房產(chǎn)市場分析2021/4/122優(yōu)勢(shì)（S）1、優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目所在位置處于靈寶 “北進(jìn)東擴(kuò)“城市規(guī)劃的核心位置，伴隨城市”北進(jìn)“的加快，項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)更加凸顯。2、通達(dá)的交通配套宗地周邊交通狀況便捷，交通可達(dá)性強(qiáng)。伴隨高速引線的全面貫通，項(xiàng)目駕車3余分鐘即可抵達(dá)縣中心地區(qū)。四、項(xiàng)目四、項(xiàng)目SWOT分析分析北區(qū)北區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析2021/4/123劣勢(shì)(W)1、周邊環(huán)境硬傷明顯該地塊附近無明顯景觀資源，且周邊工廠較多，產(chǎn)生的污染、噪音將嚴(yán)重影響客戶對(duì)地塊的良好印象。2、地處目前相對(duì)偏僻，居住氛圍

14、欠缺該地塊處于北城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，由于此處未開發(fā)前地塊工廠較多，周邊沒有任何運(yùn)營中的大型商業(yè)及生活配套。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻， 居住氛圍欠缺，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)此地的認(rèn)同感較差。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析2021/4/124機(jī)會(huì)(O)1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好 靈寶市近幾年GDP的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。2、城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景良好城市規(guī)劃的核心位置，區(qū)域發(fā)展前景良好，優(yōu)越的位置使該地塊有機(jī)會(huì)成為靈寶未來北部居住區(qū)的“頭羊區(qū)域”。 3、市場針對(duì)高端需求缺乏有效供應(yīng)目前，靈寶項(xiàng)目的產(chǎn)品形式主要為小高層和高層，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏多元化產(chǎn)品和市場細(xì)分，舒適度

15、高、產(chǎn)品創(chuàng)新大、特色顯著的產(chǎn)品在靈寶市場比較缺乏，從而為本案提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析2021/4/125威脅（T）1、新一輪國家宏觀調(diào)控政策加劇了本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2、本項(xiàng)目如果做高端別墅，對(duì)資金需求量大。3、靈寶市場缺乏高端項(xiàng)目的成功先例，市場有待進(jìn)一步培育。4、靈寶城市建設(shè)及居住水平還亟待提高，消費(fèi)意識(shí)需要培養(yǎng)。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析2021/4/126通過本次市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)靈寶房地產(chǎn)市場仍處于初級(jí)階段，無論產(chǎn)品還是營銷手段都比較落后和單一，整個(gè)市場以高層小高層產(chǎn)品為主，缺乏品質(zhì)感，別墅項(xiàng)目在整個(gè)靈寶市場還是空白，這為本案提供了市場機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過我們對(duì)客戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)靈寶高

16、端客戶群體并不是不愿意在本地置業(yè)，而是目前靈寶市場上并無真正意義上的高端住宅來滿足這部分客戶的置業(yè)需求。同時(shí)由于別墅在傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念中是一種高端住宅，是身份、地位和成功的象征，帶有明顯的標(biāo)簽意義，對(duì)客戶來講要能夠滿足炫耀財(cái)富和地位的心理，還要有一種歸屬感。正是這樣的產(chǎn)品缺失，從而導(dǎo)致一部分高端客戶自己購買土地建私家院落，另一部分則到鄭州、西安等鄰近的省會(huì)城市置業(yè)。結(jié)論結(jié)論2021/4/127本案目前所在位置建筑別墅項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì)并不明顯，周邊環(huán)境較差，人們對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度底，市場有待引導(dǎo)。同時(shí)靈寶市貧富差距較大，真正意義上的高端客戶仍比較有限，客戶能否接受靈寶市場的高端別墅項(xiàng)目，這將由項(xiàng)目

17、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場定位以及營銷推廣策略等綜合因素所決定。就本案的swot分析我們的結(jié)論是：項(xiàng)目體量較小，如果做高端別墅產(chǎn)品如獨(dú)棟別墅，勢(shì)必會(huì)增加資金投入加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低項(xiàng)目的利潤。如果做中高端別墅產(chǎn)品如聯(lián)排、雙拼別墅可操控性強(qiáng)，將會(huì)降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。因此我司建議項(xiàng)目如果做別墅應(yīng)以中高端別墅產(chǎn)品如聯(lián)排、雙拼別墅為主導(dǎo)方向，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和差異化、精準(zhǔn)化的營銷手段來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功。結(jié)論結(jié)論2021/4/128產(chǎn)品開發(fā)建議開發(fā)策略：根據(jù)靈寶房地產(chǎn)市場狀況，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)。一期開發(fā)體量為30畝左右，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，結(jié)合少量雙拼別墅。通過一期開發(fā)進(jìn)行市場試探，一期

18、以短、平、快的營銷策略為主，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，并建立項(xiàng)目良好的品牌形象和市場認(rèn)知度，最大程度規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。二期開發(fā)體量為40畝左右，產(chǎn)品根據(jù)一期的市場反饋情況進(jìn)行調(diào)整。二期通過一期項(xiàng)目品牌形象的建立和更加成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及精準(zhǔn)化營銷策略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利潤最大化。2021/4/129項(xiàng)目定價(jià)房地產(chǎn)市場定價(jià)方法主要包括成本導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法和顧客需求導(dǎo)向定價(jià)法三種類型。 成本導(dǎo)向定價(jià)法：成本導(dǎo)向定價(jià)法：是以產(chǎn)品單位成本為基本依據(jù)，再加上預(yù)期利潤來確定價(jià)格的成本導(dǎo)向定價(jià)法，是最基本的定價(jià)方法。主要從靜態(tài)出發(fā)，立足于房地產(chǎn)銷售前與銷售中發(fā)生的一切成本費(fèi)用，再加上預(yù)期盈利作為銷售價(jià)格。此種定價(jià)帶有

19、明顯的賣方市場色彩，由于它是以預(yù)測的銷售量為參數(shù)，而銷售量又是價(jià)格的函數(shù)，互動(dòng)的兩種變量很難把握，以此制定的價(jià)格也難以與顧客的要求相適應(yīng)。競爭導(dǎo)向定價(jià)法競爭導(dǎo)向定價(jià)法 ： 通過研究競爭對(duì)手的生產(chǎn)條件、服務(wù)狀況、價(jià)格水平等因素，依據(jù)自身的競爭實(shí)力，參考成本和供求狀況來確定商品價(jià)格。這種定價(jià)方法就是通常所說的競爭導(dǎo)向定價(jià)法。其特點(diǎn)是：價(jià)格與商品成本和需求不發(fā)生直接關(guān)系；商品成本或市場需求變化了，但競爭者的價(jià)格未變，就應(yīng)維持原價(jià)；反之，雖然成本或需求都沒有變動(dòng)，但競爭者的價(jià)格變動(dòng)了，則相應(yīng)地調(diào)整其商品價(jià)格。當(dāng)然，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的定價(jià)目標(biāo)和總體經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)，謀求企業(yè)的生存或發(fā)展，企業(yè)可以在其他營銷手段的配合下，將價(jià)格定得高于或低于競爭者的價(jià)格。并不一定要求和競爭對(duì)手的產(chǎn)品價(jià)格完全保持一致。顧客需求導(dǎo)向定價(jià)法：顧客需求導(dǎo)向定價(jià)法：需求導(dǎo)向定價(jià)是以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值