1、業(yè)主自治管理組織概念業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量：一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì) , 本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域. 物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件: 原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū) , 一般由 4-5 個(gè)住宅組群組成 , 用地一般為 15-20 公頃 , 建筑面積 15-20 萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)

2、小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定 , 小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高 , 在開發(fā)時(shí)一起建成 , 一起交付 , 再讓居民入住。這種小區(qū) , 大都實(shí)行封閉管理 , 稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 , 有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。物業(yè)管理區(qū)域的范圍, 由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況 , 可以是一棟或幾棟大樓 , 也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定 , 如無特殊情況 , 不作任意改動(dòng)

3、。這樣 , 物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定 , 有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。2. 非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋 , 或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋 , 或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋 , 業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理 , 或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。對于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅 , 形成不了住宅小區(qū) , 也沒有委托房管部門管理的 , 也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組, 與原單位的總務(wù)后勤部門配合, 實(shí)施物業(yè)的管理, 或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。業(yè)主房管小組業(yè)主房管小組簡稱房

4、管小組或業(yè)主小組, 由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生 , 其成員應(yīng)具有完全民事行為能力, 一般由 3 人或 3 人以上組成。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi), 應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢, 推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同 ; 建筑面積不相同的幢, 按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員 , 這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程, 使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后,其成員要盡快進(jìn)入角色。業(yè)主小組具有以下

5、職能:代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益 , 負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況 , 建筑結(jié)構(gòu)、面積 , 共用設(shè)備如電梯、水泵等情況 ;聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系 ;決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付 , 當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí) , 負(fù)責(zé)籌集 ;決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;協(xié)助調(diào)業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量：解房屋使用、修繕糾紛;執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定;督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì). 第一次

6、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) , 當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí) , 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì) ; 當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí) , 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì) , 代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出, 業(yè)主超過 100 人的 , 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì), 其代表成員一般不超過100 人。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) , 由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時(shí) , 就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上 ;新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上 ;在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。2. 第一次

7、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí), 房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局 , 區(qū)、縣房管局在接到材料后45 天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組 , 其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成 , 可以邀請居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立 , 即進(jìn)行籌備工作;按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員, 業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人, 按建筑面積的比例, 業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案

8、, 可參照市有關(guān)示范文本, 并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見 , 結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改 ;確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn), 做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行 , 開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間 , 籌備組的推選產(chǎn)生 , 每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄。3. 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志 , 使決策更具有廣泛的民主性 , 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加 , 作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過 ; 業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表

9、參加 , 作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。審議通過業(yè)主委員會(huì)章程 , 審議通過業(yè)主公約 , 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程 , 對業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益 , 約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù) , 如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式, 按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行 , 如召開的是業(yè)主大會(huì) , 要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過 ; 如召開的是業(yè)主代表大會(huì) , 要有全體業(yè)主代表半

10、數(shù)以上通過 , 而不能以與會(huì)代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下:由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況;由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況 , 候選人也可作自我介紹 ;審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員 ;審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán). 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成 , 包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量：即業(yè)主等。召開業(yè)主大會(huì)

11、時(shí) , 全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加 , 因故不能參加 , 可以依法委托代理人參加。業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會(huì)時(shí) , 自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加 , 一般不委托代理人 ; 法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如 , 公房業(yè)主代表 , 公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面委托代理書, 可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) ,應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議, 還應(yīng)

12、當(dāng)邀請居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí), 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì), 總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作 , 決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議 , 業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30 日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開, 業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映 , 區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開, 經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開會(huì)議的, 區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大

13、會(huì)對提出的議案已作出決定 , 一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。2. 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約 , 必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程 ;聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告, 包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告 , 物業(yè)管理公司的工作報(bào)告 ;決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、和標(biāo)準(zhǔn) ; 物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說 , 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代

14、表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí) , 可予以撤銷。業(yè)主公約業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定 , 并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過。業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件,根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本, 在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范, 在物業(yè)使用有哪些禁止行為, 對違章行為如何管理, 小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。二、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法指出 , 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)

15、權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定, 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生 , 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成立的步驟. 選舉在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi), 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開時(shí) , 即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá) 30%以上 , 或新建商品住宅出售建筑面積達(dá) 50%以上 , 或住宅出售已滿兩年時(shí) , 就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量：員會(huì)的條件。業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任,

16、非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作, 征求各業(yè)主小組意見 , 把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人提請第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定, 通常由 5-15 人組成。,業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的 , 不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。2. 核準(zhǔn)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi) , 應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部

17、門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15 日內(nèi) , 對予登記的完成登記工作 ; 對不符合登記的不予登記 , 予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí) , 該業(yè)主委員會(huì)正式成立 , 任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時(shí) , 必須提交以下文件 :成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請書 , 包括以下內(nèi)容 : 業(yè)主委員會(huì)的名稱 , 所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍 , 房屋建筑面積 , 房屋出售面積, 時(shí)間和所占比例 , 出售房屋的戶數(shù) ;第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄 , 應(yīng)到人數(shù)及名冊, 實(shí)到人數(shù)及名冊 , 投票選舉結(jié)果 , 會(huì)議所作決定等 ;業(yè)主委員會(huì)辦公場所 , 如是借用或租

18、用場所 , 要有協(xié)議或合同。業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第一款規(guī)定 : “業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中 , 業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物 , 其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。. 社會(huì)團(tuán)體有些城市規(guī)定 , 業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后 , 取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利 , 承擔(dān)民事責(zé)任。2. 其他組織根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定, 在

19、同一行政區(qū)域內(nèi),不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來說 , 一個(gè)大中型城市 , 少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來說, 至 1997 年底 , 業(yè)主委員會(huì)達(dá) 1600 多家。因此 , 如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán) , 將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。 民事訴訟法第 49 條規(guī)定 , “公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生 , 經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立 , 是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的 , 是民訴法所稱的“其他組織” 。它雖不具有法人資格 , 但作為合法組織 , 完全可以行使

20、民事權(quán)利 , 承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán). 任期業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年, 可以連選連任。在任期期滿三個(gè)月前 , 應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì); 其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持 , 房地產(chǎn)行政管理部門派員參加 ; 新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé) , 如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等 , 須書面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中 , 可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法, 章程沒有約定的 , 一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織, 業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況 , 房產(chǎn)

21、管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并 , 須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任 1 名, 副主任 1-2 名。有的地方 , 業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書 , 負(fù)責(zé)日常事務(wù)。2. 職權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu), 是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益 , 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。城市新建住宅小區(qū)管理辦法指出, 管委會(huì)的權(quán)利是:業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量： ;制定管委會(huì)章程 , 代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人 , 維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利 ;決定選聘

22、或續(xù)聘物業(yè)管理公司;審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施 ;檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。該辦法指出 , 管委會(huì)的義務(wù)是:根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求 , 對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督 ;協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面:向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作 , 召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) , 提請審議重大管理事項(xiàng)和措施 ;選聘或解聘物業(yè)

23、管理企業(yè) , 與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同 , 督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù) ;管好、用好物業(yè)維修基金;檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè) , 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等 ;其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案織換屆工作 , 建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。, 組業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開一次例會(huì), 會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效, 作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召集會(huì)議。必要時(shí), 可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議, 都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄, 記錄應(yīng)

24、整理歸檔。業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作. 章程業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起 , 就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過后施行。業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程 , 制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況 , 征求業(yè)主小組的意見 , 其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括:本會(huì)名稱、 地址、所轄區(qū)域范圍、 性質(zhì)、主管部門及宗旨等;組織及職責(zé) ;會(huì)議制度及工作制度;委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;經(jīng)費(fèi)、經(jīng)費(fèi)賬目管理;辦公用房 ;章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事

25、宜。2. 日常工作業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來決定, 一般說來有如下幾項(xiàng):了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況, 包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì), 轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況 , 轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論 ;如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理, 對原來的物業(yè)管理工作作出評價(jià) , 包括取得的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧?, 存在的問題 , 收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性 , 對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見 , 向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告 ;與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)業(yè)

26、主自治管理組織概念作者：佚名時(shí)間： 2008-6-23瀏覽量：合同, 可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂 , 明確雙方權(quán)利和義務(wù) , 轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前 , 最好事先征求意見 , 然后簽訂合同并辦理備案手續(xù) ;管理好物業(yè)維修基金 , 掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán) , 遵循專款專用的原則 , 要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算 , 在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì) , 并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告 ;提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 , 并提出財(cái)務(wù)預(yù)算 , 提請業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí) , 做好物業(yè)維修基金的籌集工作 ;督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則 , 協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系 , 對于違章裝修 , 協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 , 如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理;做好轄區(qū)內(nèi)道路場地 , 車輛行駛和停放 , 以及設(shè)置廣告等方面的管理 ;做好內(nèi)部管理工作 : 起