1、交房入伙前的準備工作業主入伙是物業治理公司與效勞對象的首次接觸,也是物業治理公司直接為業主效勞的開始.做好入伙治理關系到物業治理公司對園區實施治理與效勞能否有良好的開端,也關系到業主與物業治理公司法律平等經濟關系的持續與開展.入伙治理大體分為三個階段,即業主入伙前的準備階段、入伙辦理階段、驗房裝修入住階段.在這里將重點論述業主入住伙前準備階段的治理工作.無論是普通住宅園區含高層住宅還是高檔含別墅住宅園區,業主入住前的準備工作大同小異.主要包括有：一、先期介入先期介入是指物業治理公司經過前期物業治理招投標,中標后與實際接管物業前這段時間里,提前進入小區,從業主及物業治理的角度,同開發商溝通、協商

2、或提出合理化建議,以使開發建設的物業最大限度地滿足業主的需求和物業治理的需要.1、熟悉管轄區域物業治理公司進入小區后應盡快了解和掌握園區總建筑面積、占地面積、綠化面積、道路面積；清楚和掌握小區樓宇棟數、單元數、層數、電梯、水泵、照明等設施設備數量；明了和掌握地下管線走向及閥門位置、化糞池數量與位置、消防井數量及位置、停車場及自行車棚位置和容量；知道并掌握小區景點風格、樹木花草的品種數量、垃圾桶數量與位置等.2、合理化建議熟悉小區具體情況以后,從業主和物業治理公司的角度向開發商提出合理化建議,以改良和完善物業.如某小區原設計只對汽車出入大門設置讀卡系統,物業治理公司向開發商提出“在人行入口也設置

3、讀卡系統的建議,所有進入園區的人必須先通過讀卡識別前方可進入園區,外表看業主麻煩了,開發商多投入了,可是實際上業主對園區的平安感增強了,開發商房屋銷售進度加快了,物業治理收費也有了一定的保證業主所持磁卡有效期與其所交物業費期限一致.再如某園區原設計園區內路燈為高桿路燈,物業治理公司建議開發商改用了類式草坪燈的低照明,這樣開發商降低了支出,也使以后入住的一、二層業主減少了光污染.3、接管資料在實際接管物業前,物業治理公司應先從開發商那里接管物業工程的相關資料.主要包括：a.產權資料：包括物業工程批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷安置資料等.b.技術資料：包括物業工程竣工圖一總平面圖、建筑、結

4、構、設備、附屬工程、地下管網及隱蔽管線等全套圖紙；工程工程開、竣工報告；工程預決算等.c.其它資料：物業工程名稱或地名、棟號、戶號等有關部門確認的文件；消防平安部門驗收合格文件；利用地下防空設施暫做停車場或倉庫的人防部門的審批文件等等.4、接管物業物業治理公司與開發商交接物業雖然是代替業主對物業進行接收,但是為了減少在日后的實際治理中因物業質量或使用不便帶來的困難與麻煩甚至會使業主與物業治理公司產生矛盾,就應認真仔細地接管物業.在接管物業的過程中,物業治理公司側重的是共用部位和共用設施、設備及配套工程設施的驗收接管每套房間的驗收側重在向業主交接房屋階段.驗收接管時應注意以下幾個方面：a.堅持合

5、格一項接管一項的做法.現在物業治理招投標競爭很劇烈,不能因某一項不合格而拒接整體物業工程,這很容易使開發商與物業治理公司反目成仇.而在現實中,很少有物業所有分工程同時移交的情況.即使道路、綠化、環衛、供水、供電等配套工程全部完成且全部驗收合格,也還會在設備設施方面調試一段時間進行驗證.如：供暖和制冷需兩個供暖/制冷期后才能正式接管.b.驗收接管中假設發現問題含設計缺陷應明確記錄在案,約定期限并催促開發商或開發商委托的建筑公司對存在的問題進行處理,直到合格并再次驗收接管.c.確定所接物業的保修事宜.通常保修采用的方法有兩種,一是根據建設部及有關部門關于建筑工程保修的相關規定,由開發商負責保修；二

6、是由物業治理公司負責保修,開發商一次性撥付保修費用.無論采取哪種方法都要在物業交接記錄上明確記述.d.物業工程符合要求后,物業治理公司應與開發商簽署驗收接管文件,標明驗收接管時間、交接雙方經辦人和雙方的意見等,這是劃清交接雙方責任的界線和依據.二、治理及效勞人員的準備根據所接物業的規模面積及戶數、構成多層、高層、別墅等、檔次高、中、低、要求開發商對購房人的承諾和物業管理行業規定籌建治理處.治理處主任和局部治理員應首先到崗到位,其他治理人員根據工作進展情況可分步到崗到位.治理處主任和部門負責人及治理骨干,必須持有?物業治理從業人員崗位證書?方得上崗.確定治理人員時要本著精干務實一職多能的原那么,

7、盡可能壓縮治理人員數量,防止職能部門重疊人浮于事,減少治理費用的支出.各類效勞人員要在業主入住前配齊到位.所有效勞人員上崗前必須經過培訓和實際操作考核,培訓測試和實際操作考核合格者方可允許上崗.所有測試和考核應做記錄并留存.三、治理效勞設施及工具的準備為了使業主入住即獲得熱情效勞和良好的生活工作環境,物業治理公司應在業主入住前做好各種治理效勞設施、設備和工具及標識的準備.1、園區各種設施設備模擬運行園區各種設施設備主要有：電梯、水泵、路燈、讀卡識別系統、監控系統、停車場系統、大門及樓內外共用部位照明系統、排通風系統、消防系統等.通過模擬運行,觀察和發現設施設備存在的問題,并在業主入住前解決.2

8、、各種維護工具及設備維護工具及設備主要有：下水疏通機系列；小區用電用水維護所需工具；綠化用剪草機、樹墻機鋸、噴霧藥器等；水電焊系列；其他房屋維修用工具及設備等.俗話說“人巧不如家什妙,沒有相應的維護用設備和工具,在業主入住后的實際治理效勞中就會手足無措.3、消防、平安設施及用具消防、平安設施及工具主要有：滅火器、滅火彈、砂箱、消防專用勾槍、鍬、斧、消防水帶、門衛崗亭、對講機、警棍橡皮、強力手電筒等.此項準備以平安第一為原那么,一旦發生火災或其它突發事件要保證這些設施工具能好用、管用.4園區各種標識這項準備需要投入大量的人力和財力,具體分為：a.效勞性標識：主要有企業標志或桔祥物、人員胸牌、桌牌

9、、治理人員服裝、效勞人員服裝、保安服裝、治理處職能部門的門牌標志等等；b.物體標識：指物體上面帶物體名稱或單位名稱的物品,如垃圾箱桶、保潔車、消防井栓、樓棟號牌、設備銘牌等；c.警示標識：帶有警告或限制內容的標識.如請勿靠近、正在作業、請勿合閘、油漆未干、此處危險、禁止泊車、禁止煙火等；d.提示標識：主要有保護花草類如：小草也有生命請足下留情的標牌；注意衛生類如：園區整潔.人人有責的宣傳板等、車輛治理類如：請按位停車、請慢速行駛等提示牌；消防平安類如：防火.防盜圖示或宣傳板等.e.引導也稱指示標識：主要有園區平面圖、各分園區或樓棟指示板、園區行車線、車場出入指示牌等.四、入伙文件資料的準備物業

10、治理公司在業主入伙前要做好各種文件資料的準備,通常情況下需準備如下文件和資料：1、入伙通知入伙通知是物業治理公司包括開發商在物業驗收合格接管后,通知業主可以辦理收樓手續的文件.現在常見的是電話通知業主和在園區入口或銷售處公開張貼的通知方式,也有在新聞媒體上發布廣告的通知形式.入伙通知須提前發貼出,一般以提前一周為宜.入伙通知沒有固定的格式或樣式,但是通知內容應該明確說明入伙時間、辦理入伙的時間和地點、辦理入伙應攜帶的證件、辦理入伙應交納的費用、業主本人不能前來委托他人代辦的要求等.2、小區各項治理規定小區各項治理規定應于業主入住前在?業主手冊?上詳細說明.主要規定有：?綠化治理規定?、?衛生保

11、潔治理規定?、?公共秩序治理規定?、?消防平安治理規定?、?房屋養護維修治理規定?、?裝修治理規定?、?共用部位、設施治理規定?、?園區機動車輛治理規定?、?停車場治理規定?、?電梯使用規定?等等.3、委托合同和?業主臨時公約?a,在辦理業主入住前應將物業治理公司與開發公司簽訂的?前期物業治理效勞委托合同?在辦理入住地點張貼公示,使業主清楚和了解物業治理公司與開發商的責、權、利以及如何實施物業治理為業主效勞的承諾.b.制定并公布?業主臨時公約?.業主委員會成立時應依據建設部?業主公約?示范文本,參考?業主臨時公約?實施情況,制定本園區的?業主公約?,屆時?業主臨時公約?予以廢止.雖然是?業主臨

12、時公約?,仍需物業治理公司參照建設部?業主公約?示范文本,結合園區實際認真制定,必要時可以邀請預購房屋的業主代表和開發商代表參與制定.4、公布物業治理效勞費.無論普通園區還是高檔園區,辦理業主入住時應收取的各項治理效勞費用都必須到物價治理部門備案審批,辦理收費許可證,領取物業治理效勞收費標準價目板,并于入住前在辦理入住的地點予以公布.做到一目了然明碼實價收費,否那么,就是違規收費.同、收回房屋：VF1.承租人擅自將房屋轉讓或轉借的；登鸛雀樓唐代：王之渙白日依山盡,黃河入海流.欲窮千里目,更上一層樓.譯文及注釋譯文夕陽依傍著西山慢慢地漂浮,假設想把千里的風光景物看夠,滔滔黃河朝著東海洶涌奔流.那

13、就要登上更高的一層城樓.注釋鸛雀樓：舊址在山西永濟縣,樓高三層,前對中條山,下臨黃河.傳說常有鸛雀在此停留,故有此名.白日：太陽.依：依傍.盡：消失.這句話是說太陽依傍山巒沉落.欲：想要得到某種東西或到達某種目的的愿望,但也有希望、想要的意思.窮：盡,使到達極點.千里目：眼界寬闊.更：替、換.不是通常理解的“再的意思這首詩寫詩人在登高望遠中表現出來的非凡的胸襟抱負,反映了盛唐時期人們積極向上的進取精神.其中,前兩句寫所見.“白日依山盡寫遠景,寫山,寫的是登樓望見的景色,“黃河入海流寫近景,寫水寫得景象壯觀,氣勢磅礴.這里,詩人運用極其樸素、極其淺顯的語言,既高度形象又高度概括地把進入廣闊視野的

14、萬里河山,收入短短十個字中；而后人在千載之下讀到這十個字時,也如臨其地,如見其景,感到胸襟為之一開.首句寫遙望一輪落日向著樓前一望無際、連綿起伏的群山西沉,在視野的盡頭冉冉而沒.這是天空景、遠方景、西望景.次句寫目送流經樓前下方的黃河奔騰咆哮、滾滾南來,又在遠處折而東向,流歸大海.這是由地面望到天邊,由近望到遠,由西望到東.這兩句詩合起來,就把上下、遠近、東西的景物,全都容納進詩筆之下,使畫面顯得特別寬廣,特別遼遠.就次句詩而言,詩人身在鸛雀樓上,不可能望見黃河入海,句中寫的是詩人目送黃河遠去天邊而產生的意中景,是把當前景與意中景溶合為一的寫法.這樣寫,更增加了畫面的廣度和深度.而稱太陽為“白

15、日,這是寫實的筆調.落日銜山,云遮霧障,那本已減弱的太陽的光芒,此時顯得更加暗淡,所以詩人直接觀察到“白日的奇景.至于“黃河.當然也是寫實.它宛假設一條金色的飄帶,飛舞于層巒疊嶂之間.詩人眼前所呈現的,是一幅溢光流彩、金碧交輝的壯麗圖畫.這幅圖畫還處于瞬息多變的動態之中.白日依山而盡,這僅僅是一個極短暫的過程；黃河向海而流,卻是一種永恒的運動.如果說.這種景色很美,那么,它便是一種動態的美,充滿了無限生機的活潑的美.這不是所謂“定格,不是被珍藏的化石或標本.讀者深深地為詩人的大手筆所折服.后兩句寫所想.“欲窮千里目,寫詩人一種無止境探求的愿望,還想看得更遠,看到目力所能達到的地方,唯一的方法就

16、是要站得更高些,“更上一層樓".“千里“一層,都是虛數,是詩人想象中縱橫兩方面的空間.“欲窮“更上詞語中包含了多少希望,多少憧憬.這兩句詩,是千古傳誦的名句,既別翻新意,出人意表,又與前兩句詩承接得十分自然、十分緊密；同時,在收尾處用一“樓字,也起了點題作用,說明這是一首登樓詩.從這后半首詩,可推知前半首寫的可能是在第二層樓所見,而詩人還想進一步窮目力所及看盡遠方景物,更登上了樓的頂層.詩句看來只是平鋪直敘地寫出了這一登樓的過程,而含意深遠,耐人探索.這里有詩人的向上進取的精神、高瞻遠矚的胸襟,也道出了要站得高才看得遠的哲理.就全詩的寫作特點而言,這首詩是日僧空海在?文鏡秘府論?中所說的“景入理勢.有人說,詩忌說理.這應當只是說,詩歌不要生硬地、枯燥地、抽象地說理,而不是在詩歌中不能揭示和宣揚哲理.象這首詩,把道理與景物、情事溶化得天衣無縫,使讀者并不覺得它在說理,而理自在其中.這是根據詩歌特點、運用形象思維來顯示生活哲理的典范