1、關于人防商業的假設干知識匯總前言人民防空是全黨全軍全國各族人民的共同事業,事關國家平安和開展全局.60多年來,人民防空伴隨著國家前進的步伐一路同行,歷經創業艱辛,在探索中成長進步；突出開展主題,在奮斗中日益壯大；不斷深化改革,在創新中鑄就輝煌.一、人防商業的特點北京市建立大型人防工程管廊廣州地一大道人防工程人防商業定義：城市地下人防商業工程一般由市政府立項,再報省人防辦審批.這類工程一般都是由投資開發商聯合市人防辦、省人防辦商量總體方案,再由省或市具備人防設施設計資質的設計院設計.人防工程定義：人民防空工程也叫人防工事,是指為保證戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建

2、筑,以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室.二、地下人防商業政策支持一國家稅費支持人防工程及配套設施免征城鎮土地使用稅；人防部門收取的人防工程使用費免征營業稅、所得稅；人防工程免交土地出讓金等.與城市建設相結合的人防工程及地面配套設施,免收城市根底設施配套費、商業網點費、占道費、綜合治理費.對新建、改造地下工程工程及內部裝修和購置設備所需經費,當地銀行根據資金力量給予貸款支持.二相關部門配合支持在該工程的拆遷和建設上給予支持,市政府協調從有關部門抽調專業人員組成拆遷工作協調配合小組,全程協助投資開發商進行拆遷補償.對在城市修建地下設施的選點、施工、出入口位置和地面配套工程等,應積極提供方

3、便條件.對利用地下工程設施開辦工廠和第三產業的單位、個人,工商治理部門應根據規定優先核發營業執.三局部投資費用支持在人防結建費上給予支持.從該工程的公益性和社會性考慮,給予資金上的人防結建費支持,用于人防及公益性工程建設.與城市建設相結合的人防工程,除開辦旅館、商場、工廠的照明用電根據照明電價收費外,其他用電按非工業或工業電價收費.工程建成后,地上廣場建筑物所有權、治理權為國有,人行通道和廣場的廣告收益、有關商業促銷宣傳活動的收費權可歸投資開發商.三、地下人防商業案例分析(1)浙江溫州華蓋服裝市場簡介：華蓋服裝市場的即華蓋人防隧道,位于溫州市鹿城區區政府附近的華蓋上.在不影響防空襲水平的前提下

4、,成為城市建設、經濟建設的一局部,產生良好的社會效益和經濟效益.隧道功能：主要用于小商品的經營,及倉庫、停車場和納涼之地經營種類：小飾品商店、生活用品、化裝品的商店、飾品超市等日常小商品為主.經營模式：人防工程是國防工程的組成局部,國家投資和依據法律規定修建的人防工程,其產權為國家所有：經營者那么擁有經營權、使用權和收益權.(2)佳木斯地下商業街簡介：黑龍江省佳木斯地下商業街位于城市中央繁華商業帶.是集人防、交通、商貿、食品、公用設施、游覽為一體的市內大型商貿中央和最大的平戰兩用人防工程.商業布局：地下商業街呈H型布局,全長451延長米,有25個出入口,總建筑面積13301平方米,設有兩個營業

5、大廳和70個營業室.一個精品世界和8個精品屋,共有標準柜臺1026節,現有集體、個體業戶1000余家.經營種類：服裝鞋帽、家電、布匹、大小百貨、化裝品、食品等十五個大類近二萬種商品.內部設施：四塊大型滾動電視屏幕,有進排風供熱系統,煙感報警、消防自動噴淋系統,給排水系統,播送通訊系統等.(3)青海省西寧大十字地下商業街簡介：工程位于西寧市的交通中央和商業集中區,主體地下一層,呈十字型布置,東西長約745米,南北長約245米,工程主體東西大街寬度約18米,南北大街寬度約22米,主體凈高4.2m,.建筑面積約22000m2.經營種類：商品類別上采取以中高檔品牌服裝為主,以鞋帽、皮具、箱包、百貨為輔

6、助類別的經營方式.為了提升商業街的檔次,對商業街經營客戶采取了準入制,以保證品牌的知名度和含金量.經營面積：平均每個商鋪的營業面積到達75平方米.商鋪開間嚴格限定在7.5米以上,一些品牌店鋪的開間甚至到達22.5米,最大的商鋪開間到達37.5米,單店營業面積近500平方米.四、投資關注點及投資回報案例分析廣州地一大道工程簡介：廣州地一大道是廣州市近年來的重點人防工程,地一大道建筑面積6萬多平方米,以十字形縱橫于廣州黃金地標站前路、站南路地下,防護等級為5級.投資商：人和商業,成功打造了哈爾濱第一大道、鄭州地一大道、廣州地一大道、成為人防商業的領軍企業.建筑規劃：2公里長,4米寬的人行通道,分布

7、著純使用面積達13-160平米的商鋪1200余家.3層地下設計,3部大型垂直客貨兩用梯,18部自動扶梯,24個出入口.經營種類：廣州地一大道主要經營服裝批發及零售,并根據租戶經營種類的不同,劃分為童裝街、內衣街、時尚女裝街、外貿服裝街、靚仔街、韓國城、商務休閑男裝街、餐飲美食等.投資分析：周邊商場經營比照商場費用構成平均月租金物業治理費元元/平方米/月繳費方式出鋪率A商場1樓67050三拖一40%A商場2樓55050三拖一44%B商場750/三拖一50%CLC/LC/C向物650平均轉租價格50一地45%閻場收血D商場350)收益率28平均轉兌價格二拖一42%AW轆廠#/p>

8、%200方:拖一50%A商場2樓1700306%85萬周邊商場收益比照：B商場1000144%60萬總結：由十人防商C商場1300385%20萬業的特殊性,投資D商場800213%70萬本錢較低,所以禾日仝價松廣州地一大道原始商鋪?200%原始商鋪相對彳味其他商業,但又處于商業繁華地帶,所以商業價值較高,相比同類工程,競爭優勢較大.人和商業近兩年收益情況：人和商業近兩年業績單位：億元2021年升幅2007年升幅營業額30.57303.66130稅前溢利24.07702.77320純禾19.06102.66450人和地一大道地下商業盈利點：商鋪的租金收入.經營權轉讓的收入.廣告的收入,廣告的收入

9、反映在所有的墻面的廣告.物業治理的收入和經營治理效勞費收入.本工程為批發市場,投資者提供很大面積的倉儲區,而且會有專業公司在里面提供物流效勞.與傳統房產行業比照:人和人防商業與傳統房產行業盈利比照單位：%萬科碧桂園人和商業200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9純利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8凈資產收益率16.2815.3916.5511.631.0040.324.725.2總結：人防商業具有低風險、低本錢、高投資回報率的特

10、點,但也由于特殊商業模式,缺少土地使用權證,難以獲得銀行信貸支持,所以融資是人防商業的最大瓶頸.五、國內主要地下商業街經營狀況分析工程名稱轉讓方式經營狀況盈利方式治理方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦治理青島龍山地卜商業街出租租金人防辦治理佳木斯地卜商業街出租出讓使用權租金、廣告費用物業治理費用專業的治理公司廣州地一大道出租出讓使用權租金、使用權轉讓、廣告費用、物業治理費用、倉庫費用專業的治理公司青海省西寧大十字地卜商業街出租出讓使用權租金、使用權轉讓專業的治理公司包頭鋼鐵大街地下人防商業街出租出讓使用權租金、使用權轉讓、廣告費用、物業治理費用專業的治理公司由上表可以看出：人防商業經營模式

11、比擬單一,要到達較高的出租率,風險較大.盈利方式比擬多樣化,可獲得一定收益,但需高質量的治理效勞.經營狀況較好的人防商業,需要專業的治理團隊,加大投資本錢.附件一：關于人民防空政策法規的收集：一【中華人民共和國人民防空法】第五條國家對人民防空設施建設根據有關規定給予優惠.國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用治理,收益歸投資者所有.第九條國家保護人民防空設施不受侵害.禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施.第十八條人民防空工程包括為保證戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑,以及結合地面

12、建筑修建的戰時可用于防空的地下室.第二十條建設人民防空工程,應當在保證戰時使用效能的前提下,有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用.第二十一條人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部門負責組織修建;醫療救護、物資儲藏等專用工程由其他有關部門負責組織修建.第二十八條任何組織或者個人不得擅自撤除本法第二十一條規定的人民防空工程；確需撤除的,必須報經人民防空主管部門批準,并由撤除單位負責補建或者補償.第三十一條郵電部門、軍隊通信部門和人民防空主管部門應當根據國家規定的任務和人民防空通信、警報建設規劃,對人民防空通信實施保證.第三十二條人民防空主管部門建設通信、

13、警報網所需的電路、頻率,郵電部門、軍隊通信部門、無線電治理機構應當予以保證；安裝人民防空通信、警報設施,有關單位或者個人應當提供方便條件,不得阻撓.二【人民防空國有資產治理規定】第六條人防國有資產的權益受國家法律保護,任何部門、單位和個人不得以任何理由侵占、損害.第八條縣級以上地方各級人民政府人防辦公室是本行政區域人防國有資產的主管部門.主要責任是：一貫徹執行國家人防國有資產治理的法律、法規和方針、政策、規章制度.二依據國家有關國有資產治理規定,制定本行政區域人防國有資產治理方法,并組織實施.三負責組織本行政區域人防國有資產的清查、登記、產權界定、資產評估、資產統計、資產帳卡的建立及日常監督檢

14、查工作.四會同國有資產治理部門對人防國有資產的調撥、轉讓、變更、報損、報廢等辦理報批手續.五負責對所轄人防單位和部門人防國有資產清查、登記進行業務指導和業務培訓工作.六負責本行政區域用于平戰結合開發利用資產的審批和實現其保值增值的考核監督治理工作.七負責本行政區域人防國有資產的合理配置,參與設備采購、驗收入庫和基建竣工驗收等日常治理工作.八向上級人防主管部門和同級國有資產治理部門報告工作.九負責辦理與人防國有資產相關的事宜.第十七條人防國有資產要認真貫徹長期準備、重點建設、平戰結合人防建設方針,最大限度地開發利用,按國家有關規定實施有效治理.所收取的平戰結合收入,根據?人民防空財務治理規定?使

15、用.第二十二條占有、使用人防國有資產的單位和個人,不得損壞和改變人防設施設備原有的性能和結構.第二十八條根據中華人民共和國人民防空委員會人防委19857號文件和國家人防辦公室1993人防辦字第162號文件規定精神,人防工程價值在500萬元含以上的人防資產轉讓、報損、報廢,必須報國家人防主管部門審批,并報國家國有資產治理部門備案.上述價值以下的,由各省、自治區、直轄市人防主管部門審批,并報國家人防主管部門和同級國有資產治理部門備案.人防部門占有、使用的國有資產的處置,按國有資產治理部門的有關規定辦理.第三十三條占有、使用人防國有資產的單位,對所占用的資產要根據國有資產治理部門規定的報表格式及內容

16、,逐級匯總向人防主管部門報送,并報同級國有資產治理部門備案.國家人防主管部門匯總全國人防國有資產報表后,負責向國家國有資產治理部門報告.附件二：?地下商業街離鄭州有多遠?來源:鄭州晚報光榮要把太康路地下打通做地下商場了.近日,這樣一那么消息在業界傳播開來.隨著這一傳聞進一步得到證實,關于鄭州地下商業的話題再次浮出水面.為什么要建設地下商業街如何建設地下商業街地下商業街又會給鄭州帶來什么這,或許是我們這篇報道所要盡力解答的問題.他山之石外地的地下商業街廣州：流行前線成了典范要問廣州最時髦的購物場所在哪兒可能就是與地鐵同時開張的流行前線廣州的流行前線和地王廣場是有名的地下商業街,鄭州光榮市場的大局

17、部商戶一般都要在這里進貨.廣州的流行前線地下商業街已經聚集了最時尚的消費群體,目前該商場的客流量保持在數十萬人次以上,其租金到達了每平方米50.元.北京：地下空間開發正熱北京地下商業的開展模式大體分3種.一種是以工美大廈等為代表的歷史比擬悠久的商業建筑,另一種是以東方新天地、國貿商城等為代表的地上地下綜合商業建筑,還有一種模式以西單地下文化廣場為代表.目前北京地鐵新的商鋪主要定位為效勞業、零售業,包括銀行效勞、自動售貨機、便利店、沖印店、鮮花店等.但是,同廣州、上海等其他城市及海外的地鐵商業相比,北京地下商圈還蘊藏著巨大的商業空白有待開發.上海：徐家匯地下商業街截至目前,上海已開發的地下商業面

18、積已經超過10.萬平方米,相當于5個二七廣場大小.上海的地下經濟發源于1993年的徐家匯地鐵站.隨著地鐵一號線逐漸成為上海交通的主動脈,地下商業也沿著地鐵站點的延伸向四處蔓延,并形成了地下商圈哈爾濱：地下商業第一街1987年,哈爾濱市建成了第一個地下商場,即后來被譽為全國人防地下商業第一街的金街.金街位于果戈理大街地下.哈爾濱市人防辦工作人員告訴?關B州晚報?的記者,到目前為止,哈市先后建設了21個人防地下商場.這些地下商場總面積達27萬平方米,主要經營服裝、百貨的批發與零售,年創銷售收入已達30億元,年上繳各種稅費1.4億元,安排就業人員萬余人.哈市地下商場開展在上世紀90年代中期到達頂峰,

19、成為輻射東北三省的重要服裝集散地,就連俄羅斯的客商也要到地下商場來進貨.傳聞：光榮的地下商圈夢想我們準備把東西太康路,南北二七路的地下都弄成地下商場.河南天達實業開展總經理潘全玉面對著設計方案圖充滿希望地說道.根據潘全玉的規劃,光榮市場將打通地下,實現市場與商場的連接.由于百貨樓沒有地下層,只能實現光榮市場、鴻城廣場、大上海步行街、丹尼斯、金博大地下連接.潘全玉說,也可把光榮市場與商城大廈打通,實現新老商圈的地下連接.在這方面,目前光榮市場和大上海城已經達成共識,即將實現地下連接.而鴻城廣場董事長林杰那么表示,如果地下沒有管網,政府有關部門也同意的話,他們將與百盛實現地下連接.潘全玉的構思并不

20、是心血來潮,最近幾個月,他一直在廣州和深圳考察當地的地下步行街工程.廣州的流行前線是光榮的主要貨源地,這里的租金已經到達了50.元/米,年交易額到達15個億,這讓潘全玉大為震驚.光榮市場與大上海的直線距離只有8.米,與商城大廈的直線距離是3.米,與金博大的直線距離15.米,丹尼斯的二七店和百貨樓也不超過5.米,如果把這幾家的地下連成一片,將是一個繁榮的新地下商圈,在河南省乃至全國都是先進的.現狀：還沒有真正的地下商業街潘全玉并不是第一個想做地下商業街的人,早在1998年,位于火車站的明珠廣場就開始做第一個地下商業街,但由于消防等問題于2001年關門.其后介入的華欣公司3次開業,都沒有能夠將這一

21、地下商業工程真正地運作起來.在離火車站不遠的德化街上,百年德化的地下商場流行前線,雖然有福州商會的全力支持,但目前還沒有真正做到贏利.在西區,正在建設中的秦嶺路地下商業街也充滿了曲折,早期規劃的5萬平方米面積,現在改成了3萬平方米左右,到現在為止,這一工程還在遭受人們質疑的目光.而在更西邊的洛陽,早在上世紀90年代就建設了地下商業街,到現在也是經營慘淡.鄭州市規劃局工作人員介紹說,地下商業工程在鄭州為數不多,如丹尼斯地下超市、裕達國貿地下停車場、金博大地下世紀聯華超市、北京華聯地下超市等.這些工程有的是與地上局部一體,由開發商開發,有的是租賃開發商的場地進行經營.目前,這些單獨存在的地下商業工程都還經營得不錯,但連通起來是否可行,還需要考慮.鄭州市人防辦負責人那么表示,他們對于地上商業工程一直很支持,如果要在二七那片開地下商業街,我們還需要論證.業界：完美想法與實行難度很好的想法,我們絕對支持.大商新瑪特購物廣場金博大店副總經理孫亞杰對地下商業街的工程很歡送,事實上,二七商圈到目前為止還是鄭州唯一成熟的商圈,在地上空間已經開發得差不多的情況下,地下商業工程不僅是個新的想法,而且是個新的業態,對二七商圈是個很好的擴展.而從事商業地產專業的何宏劍那么認為,這個工程的想法雖然很好,但操作起來有一定的難度,這個工程牽扯市政、消防、人